Conservez votre maison, louez-la et achetez quand même plus grand
Voici une situation que je vois tout le temps. Vous possédez une maison. Vous voulez en acheter une nouvelle. Mais au lieu de vendre, vous vous dites : « Pourquoi ne pas simplement louer mon logement actuel ? »
Excellente idée. Mais voici le problème : la plupart des banques vont réduire considérablement votre pouvoir d’achat lorsque vous faites cela.
La bonne nouvelle ? Il existe un programme spécial qui résout ce problème. Et la plupart des gens n’en ont jamais entendu parler.
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Pourquoi les banques rendent cela si difficile
Disons que votre paiement hypothécaire actuel est de 3 000 $ par mois. Vous pouvez louer cette maison pour 3 000 $ par mois également. Cela semble se compenser, n’est-ce pas ?
Pas selon la plupart des banques.
Les prêteurs traditionnels ne comptent que 50 % de votre revenu locatif. Donc, au lieu d’utiliser ces 3 000 $ complets, ils n’en comptent que 1 500 $. Il reste un « déficit » de 1 500 $ sur papier.
Maintenant, la banque traite votre bien locatif comme une dette mensuelle de 1 500 $. Cela fait chuter vos ratios d’endettement et vos limites d’emprunt. Et soudainement, vous vous qualifiez pour beaucoup moins sur votre nouvelle maison.
Si votre banque ne compte que 50 % de votre revenu locatif et réduit le montant de votre approbation, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour voir comment le programme de feuille de calcul de location pourrait changer vos chiffres.
Le programme de feuille de calcul de location change tout
Une poignée de prêteurs (peut-être cinq ou six) proposent quelque chose de différent. C’est ce qu’on appelle un programme de feuille de calcul de location.
Voici comment cela fonctionne :
- Vous achetez une nouvelle résidence principale
- Vous conservez votre maison actuelle comme bien locatif
- Le prêteur utilise une feuille de calcul de location au lieu de la règle standard de 50 %
Avec une feuille de calcul de location, vous pouvez utiliser jusqu’à 100 % du revenu locatif. Le prêteur saisit votre loyer, déduit l’hypothèque, les impôts fonciers et quelques autres dépenses.
Le résultat ? Au lieu d’une perte mensuelle de 1 500 $, vous pourriez n’avoir qu’un déficit de 500 $. Ces 1 000 $ supplémentaires par mois se traduisent par un pouvoir d’achat sérieux.
Un exemple réel qui montre la différence
Un client est venu me voir après avoir obtenu une approbation dans une banque. Son approbation ? 250 000 $.
Dans son marché, ce n’était pas suffisant. Il ne trouvait rien qu’il aimait. Il était sur le point d’abandonner et de simplement louer quelque part au lieu d’acheter.
Son agent immobilier lui a suggéré de demander un deuxième avis. Sage décision.
Nous avons analysé ses chiffres en utilisant le programme de feuille de calcul de location. Sa nouvelle approbation ? 450 000 $.
C’est 200 000 $ de pouvoir d’achat supplémentaire. Même client. Même revenu. Même situation de financement hypothécaire résidentiel. Juste un programme différent.
La différence entre une approbation de 250 000 $ et 450 000 $ pourrait résider dans le bon programme – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous analyserons vos chiffres avec la feuille de calcul de location.
Pourquoi les banques n’offrent pas cela
Voici le truc : les banques n’ont pas ce programme. Point final.
J’ai travaillé dans une banque. Quand j’entendais parler de courtiers qui obtenaient des clients approuvés pour beaucoup plus, je pensais : « Ils doivent faire quelque chose de louche. »
Il s’avère qu’ils utilisaient simplement des programmes auxquels les banques n’avaient pas accès.
Ce programme de feuille de calcul de location n’est disponible que par l’intermédiaire de certains courtiers hypothécaires canadiens qui travaillent avec des prêteurs spécifiques. Les grandes banques ne le proposent tout simplement pas.
Qui devrait utiliser ce programme ?
Ce programme fonctionne très bien si vous :
- Possédez votre maison actuelle et souhaitez la conserver
- Prévoyez de louer votre maison actuelle
- Achetez une nouvelle résidence principale (pas une propriété d’investissement)
- Souhaitez maximiser le montant de votre approbation
Si vous possédez déjà plusieurs biens locatifs, les feuilles de calcul de location peuvent également débloquer du pouvoir d’achat pour les investisseurs en pleine croissance. Nous voyons de plus en plus de gens utiliser cette stratégie ces derniers temps. Le marché s’est refroidi. Les maisons prennent plus de temps à vendre. Donc, de plus en plus de gens disent : « Oublions la vente. Louons simplement et achetons quelque chose de neuf. »
Et comme vous achetez une résidence principale, vous n’avez besoin que de 5 % de mise de fonds pour constituer un portefeuille de plusieurs millions de dollars.
En résumé
Si vous prévoyez de louer votre maison actuelle et d’en acheter une nouvelle, ne vous contentez pas d’entrer dans une banque. Vous laisserez probablement de l’argent sur la table.
Le programme de feuille de calcul de location peut vous donner des dizaines de milliers (parfois des centaines de milliers) de pouvoir d’achat supplémentaires.
Même revenu. Même bien locatif. Juste un programme plus intelligent.
Parlez à un courtier hypothécaire qui connaît ce programme avant de commencer votre recherche de maison. Cela pourrait faire la différence entre vous contenter de quelque chose et obtenir la maison que vous voulez vraiment.
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Foire aux questions
Qu'est-ce que le programme de feuille de calcul de location ?
Pourquoi les banques n'utilisent-elles que 50 % du revenu locatif ?
Puis-je utiliser ce programme pour des propriétés d'investissement ?
Pour combien de plus puis-je me qualifier avec ce programme ?
Tous les courtiers hypothécaires ont-ils accès à ce programme ?
Combien de mise de fonds me faut-il ?
Quelles dépenses sont déduites dans la feuille de calcul de location ?
Devrais-je obtenir un deuxième avis si j'ai déjà été approuvé par une banque ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
5 janvier 2026
Temps de lecture
6 min de lecture
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Offset
Using a percentage of rental income (typically 50-80%) to help qualify for a mortgage by offsetting property carrying costs.
GDS
Gross Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover housing costs (mortgage, taxes, heating). Maximum typically 39%. For investors, rental income from the property can offset these costs through rental offset calculations.
TDS
Total Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover all debt payments. Maximum typically 44%. Investors can use rental income (50-80% offset) to help qualify, making it possible to scale a portfolio despite existing debts.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
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