Vous entrez dans votre banque, discutez pendant 20 minutes avec un prêteur et repartez avec une lettre de préapprobation. C’est bon, n’est-ce pas ? Faux. Ce bout de papier ne signifie peut-être rien du tout.
Voici la vérité : il existe trois types de préapprobations hypothécaires au Canada, et un seul d’entre eux vous protège réellement. Les deux autres ? Ils peuvent vous laisser légalement bloqué dans l’achat d’une maison que vous ne pouvez pas réellement financer.
Examinons ce que vous devez savoir avant de faire une offre sur une propriété. Que vous regardiez le financement hypothécaire résidentiel pour une propriété locative unifamiliale ou votre première maison, ces distinctions sont importantes.
Type 1 : La Préapprobation Verbale (Ne vous y fiez pas)
C’est exactement ce que cela ressemble. Vous appelez votre prêteur, lui parlez de vos revenus et de vos dettes, et il vous donne un chiffre par téléphone. C’est le type le plus courant que les gens demandent, et c’est aussi le moins fiable.
Pourquoi ça échoue
Vos calculs de dettes sont probablement erronés. Disons que vous devez 10 000 $ sur une carte de crédit et que vous dites à votre prêteur que vous payez 150 $ par mois. Ça semble simple, n’est-ce pas ? Sauf que les prêteurs doivent calculer cette dette à 300 $ par mois minimum. C’est une différence de 150 $ qui peut faire capoter votre approbation. Notre analyse des ratios d’endettement expliqués pour l’approbation hypothécaire montre exactement comment les prêteurs font ces calculs.
Votre score de crédit et comment l’améliorer est également différent. Ce score que vous voyez sur Borrowell ou sur votre application bancaire ? Ce n’est pas ce que les prêteurs voient. Les prêteurs hypothécaires utilisent ce qu’on appelle un score beacon qui fait la moyenne de tous les bureaux de crédit. La différence peut être énorme.
Ensuite, il y a les revenus, qui sont également affectés par la manière dont le test de résistance hypothécaire impacte votre pouvoir d’achat. Les gens déclarent constamment des revenus inexacts lors des appels téléphoniques. Pas parce qu’ils mentent, mais parce qu’ils ne savent pas ce que les prêteurs peuvent réellement utiliser. Cette prime ponctuelle que vous avez reçue ? Impossible de l’utiliser. Votre allocation de voiture ? Peut-être, peut-être pas. Cet avantage logement que votre entreprise vous verse ? S’il n’apparaît pas sur votre déclaration de revenus, il ne compte pas.
Quand l’utiliser
Les préapprobations verbales ne servent qu’à une chose : déterminer votre budget approximatif. Elles vous aident à comprendre si vous êtes dans la bonne fourchette ou si vous devez ajuster vos attentes. Si vous vous demandez si vous devez utiliser une banque ou un courtier à ce stade, lisez banques vs courtiers pour votre prêt hypothécaire. Comprendre comment des choix de prêteurs intelligents améliorent les préapprobations et concluent plus d’affaires peut faire toute la différence.
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Type 2 : La Préapprobation avec Verrou de Taux (Mieux, mais toujours risqué)
C’est ce que la plupart des gens obtiennent lorsqu’ils se rendent en personne chez un prêteur. Vous vous asseyez, ils entrent des chiffres dans une calculatrice, et vous repartez avec un document qui verrouille un taux d’intérêt pour 90 à 120 jours.
Lisez attentivement ce document. Il est généralement indiqué “aucune approbation implicite” dessus. Vous obtenez une garantie de taux, pas une garantie hypothécaire.
La seule bonne chose à son sujet
Si les taux d’intérêt augmentent pendant votre période de verrou de taux, vous êtes protégé. Vous obtenez le taux le plus bas. Cela vaut quelque chose dans un environnement de taux en hausse.
Le problème
Si vous vous présentez à cette réunion sans apporter vos documents de revenus, c’est essentiellement la même chose qu’une préapprobation verbale. Cela ne signifie rien.
La plupart des gens se présentent, parlent de leur situation, et le prêteur saisit tout dans son système. L’ordinateur produit une préapprobation. Mais à moins que vous ne leur ayez réellement montré vos talons de paie, votre lettre d’emploi et vos déclarations de revenus, ils ne font que deviner en fonction de ce que vous leur avez dit.
Comment l’améliorer
Apportez vos documents. Laissez-les voir des documents réels afin qu’ils puissent vous dire quels revenus ils peuvent et ne peuvent pas utiliser. Cela s’applique que vous traitiez avec une banque, une caisse populaire ou un courtier hypothécaire canadien. Tout le monde utilise le même processus de base.
Si votre document de verrou de taux indique “aucune approbation implicite”, vous avez besoin de plus qu’un taux verrouillé — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous veillerons à ce que votre préapprobation vous protège réellement.
Type 3 : La Préapprobation Entièrement Souscrite (La seule qui compte)
C’est le nec plus ultra. Elle nécessite le plus de paperasse, c’est pourquoi les gens y résistent. Mais c’est le seul type qui vous protège réellement sur les marchés concurrentiels où vous pourriez avoir besoin de faire des offres fermes.
Ce que vous devez fournir
Pour les employés salariés à temps plein, vous avez besoin d’une lettre d’emploi, des talons de paie récents (datant de moins de 30 jours) et de vos feuillets T4 des deux dernières années.
Si vous bénéficiez de primes, d’heures supplémentaires ou de commissions, ajoutez à cette liste vos T1 Généraux (déclarations de revenus complètes). Les prêteurs feront la moyenne de vos revenus des deux dernières années. Si cette moyenne est supérieure à votre salaire de base actuel, ils utiliseront le chiffre le plus élevé. Mais vous devez être resté dans le même emploi pendant ces deux années.
Travailleur autonome ou payé à 100 % à la commission ? Vous avez absolument besoin de vos déclarations de revenus des deux dernières années. Il n’y a pas d’alternative. La même chose s’applique si vous cherchez à obtenir une hypothèque pendant un congé de maternité — les prêteurs ont besoin de documentation pour vérifier votre situation. Et les prêteurs utiliseront votre revenu après les déductions et les dépenses, pas votre chiffre d’affaires brut.
Pourquoi toute cette documentation est importante
Les prêteurs appellent votre employeur avant la clôture pour vérifier tout ce qui figure sur votre lettre d’emploi. Ils utilisent des sociétés tierces qui savent repérer les incohérences. Tout doit être précis et à jour.
Pour les travailleurs autonomes, il existe en fait des astuces que les programmes de prêts hypothécaires à revenu déclaré peuvent utiliser pour augmenter votre revenu admissible. Les frais de bureau à domicile peuvent être réintégrés. Les frais de téléphone cellulaire peuvent être réintégrés. Les frais de véhicule également. Mais ils ne peuvent le faire que s’ils examinent vos déclarations de revenus réelles.
Le processus de souscription réel
Voici ce qui rend cela différent : votre demande est effectivement transmise à un souscripteur. Une vraie personne de l’institution prêteuse examine tous vos documents et prend une décision. Cela prend un jour ou deux, mais lorsque la réponse est approuvée, vous avez une vraie approbation.
Le prêteur a tout vu. Il a vérifié votre revenu, examiné correctement votre crédit et approuvé votre demande. Vous ne dépendez pas d’une calculatrice ou d’une conversation téléphonique.
Les risques restants
Même avec une approbation entièrement souscrite, deux choses peuvent encore mal tourner.
Premièrement, la propriété elle-même pourrait ne pas être admissible. Peut-être a-t-elle une fondation fissurée, un câblage ancien, ou est-elle trop petite. Vous êtes approuvé en tant que personne, mais la propriété ne répond pas aux normes de prêt. Cela arrive plus souvent que vous ne le pensez.
Un client a fait une offre ferme après avoir été approuvé par sa caisse populaire. Les assureurs hypothécaires ont examiné la propriété et ont dit : “Nous sommes d’accord avec vous, mais pas avec cette maison.” Le client a fini par avoir besoin d’une hypothèque de construction à des taux et des frais beaucoup plus élevés, lui coûtant des milliers de dollars de plus.
Deuxièmement, si vous refusez de fournir les documents à l’avance et ne les soumettez qu’après avoir fait une offre ferme, ces documents pourraient révéler quelque chose de différent de ce que vous avez dit. Votre approbation peut rapidement se transformer en refus.
Pourquoi les gens résistent à ce type
Les gens détestent rassembler de la paperasse. Ils disent que c’est trop, trop ennuyeux, trop long. Et oui, collecter des documents est une corvée. Personne n’aime ça. Mais comprendre ce dont votre courtier hypothécaire a vraiment besoin de vous rend le processus beaucoup plus fluide.
Mais si cela vous protège, vous et votre famille, d’être bloqués dans un contrat que vous ne pouvez pas honorer, cela en vaut la peine. L’alternative est de risquer votre dépôt, de faire face à des poursuites judiciaires et potentiellement de devoir payer des pénalités que vous ne pouvez pas vous permettre.
Une question à poser à votre prêteur
Avant de travailler avec un prêteur, demandez-lui : “Ma préapprobation est-elle entièrement souscrite ?”
Si la réponse est non, vous devez réfléchir attentivement à la question de savoir si vous voulez faire des offres fermes basées sur cette approbation.
Tous les prêteurs n’offrent pas de préapprobations entièrement souscrites. Vous devez spécifiquement demander ce service et confirmer qu’ils envoient effectivement votre demande à la souscription. Si vous travaillez avec une équipe, envisagez de bâtir une équipe immobilière qui donne la priorité à ce niveau de diligence.
Une préapprobation entièrement souscrite prend quelques jours supplémentaires mais pourrait vous faire économiser votre dépôt et vous éviter des problèmes juridiques — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous nous chargerons du processus de souscription pour vous.
Pourquoi c’est important maintenant
Sur les marchés concurrentiels, presque toutes les maisons reçoivent plusieurs offres. Les acheteurs ressentent la pression de retirer les conditions pour rendre leurs offres plus attrayantes. Les vendeurs aiment les offres fermes car il n’y a aucun risque que la transaction échoue.
Mais si vous faites une offre ferme sans une approbation adéquate, vous prenez un énorme pari. Vous pourriez perdre votre dépôt. Vous pourriez faire face à des poursuites judiciaires. Vous pourriez devoir payer des pénalités qui éclipsent ce que vous avez économisé en sautant l’étape de la documentation.
L’essentiel
La plupart des préapprobations ne sont que des verrouillages de taux basés sur des informations verbales. Elles sont mieux que rien pour avoir une idée de votre budget, mais elles ne vous protègent pas.
Si vous êtes sérieux dans votre achat et qu’il y a une chance que vous deviez rivaliser avec d’autres acheteurs, obtenez une préapprobation entièrement souscrite. Pour une présentation complète du processus de bout en bout, consultez notre guide de demande de prêt hypothécaire pour une première propriété locative. Vous achetez une propriété d’investissement ? Notre Checklist de préapprobation hypothécaire pour les investisseurs immobiliers couvre les étapes supplémentaires que les investisseurs doivent suivre. Oui, cela demande plus de paperasse à l’avance. Oui, cela prend quelques jours de plus. Mais c’est le seul type qui a de la valeur lorsque vous signez un contrat pour acheter une maison.
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Foire Aux Questions
Quelle est la différence entre un verrou de taux et une vraie préapprobation hypothécaire ?
Puis-je faire une offre ferme avec une préapprobation verbale ?
Pourquoi les prêteurs ont-ils besoin de deux ans de déclarations de revenus si je suis travailleur autonome ?
Une préapprobation entièrement souscrite garantira-t-elle l'approbation de mon hypothèque ?
Comment le score de crédit utilisé par les prêteurs diffère-t-il de ce que je vois sur des applications comme Borrowell ?
Quels documents me faut-il pour une préapprobation entièrement souscrite ?
Pourquoi dois-je fournir des documents si le prêteur a déjà fait des calculs ?
Que dois-je demander à mon prêteur concernant les préapprobations ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Stated Income
A mortgage program where income is stated rather than fully documented, designed for self-employed borrowers with complex income situations.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Credit Union
A member-owned financial cooperative that provides banking services including mortgage lending. Credit unions often have more flexible lending policies for real estate investors than major banks, particularly for borrowers who have exceeded conventional lending limits.
Construction Loan
Short-term financing used to fund building a new property. Funds are released in stages (draws) as construction milestones are completed, and interest is charged only on drawn amounts. Construction loans typically convert to permanent financing upon project completion.
Rate Hold
A commitment from a lender to guarantee a specific mortgage interest rate for a set period, typically 90 to 120 days. Rate holds protect borrowers from increases while searching for a property or completing a purchase.
Foundation
The structural base of a building that transfers loads to the ground. Foundation issues such as cracks, settling, or water intrusion are among the most expensive repairs in real estate and can significantly impact property value and financing eligibility.
Construction Financing
A short-term loan that funds the building or major renovation of a property, disbursed in stages (draws) as construction milestones are completed. Once building is finished, the construction loan is typically replaced with a permanent mortgage through a process called takeout financing. Interest is charged only on the amount drawn.
AVM
Automated Valuation Model - a technology-driven tool that estimates a property's market value using algorithms, public records, comparable sales data, and market trends. Some lenders accept AVMs instead of full appraisals for lower-risk transactions, which saves borrowers the $300-500 appraisal fee and speeds up the approval process.
Beacon Score
The Canadian credit score produced by Equifax, ranging from 300 to 900. Most Canadian mortgage lenders require a minimum Beacon score of 600-680 for conventional financing, with the best rates available above 720. The Beacon score is similar to the FICO score used in the United States and factors in payment history, credit utilization, length of credit history, and credit mix.
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