De plus en plus d’investisseurs canadiens s’informent sur l’achat de propriétés aux États-Unis plutôt qu’au Canada. Ce n’est pas une faute de frappe – l’investissement transfrontalier est devenu très populaire.
Tom McCormick, un ingénieur canadien devenu investisseur immobilier, a fait le saut de Windsor à Détroit. Son histoire montre exactement pourquoi tant de Canadiens se tournent vers le sud pour leur prochaine affaire.
Pourquoi Détroit est Intéressant pour les Investisseurs Canadiens
Tom travaille aux États-Unis depuis 2017, ce qui lui a donné un énorme avantage. Il avait déjà un numéro de sécurité sociale, des comptes bancaires américains et un historique de crédit en développement. Mais le véritable atout ? Les chiffres fonctionnent mieux.
Voici ce qui rend Détroit attractif :
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Les propriétés coûtent environ deux tiers de ce que vous paieriez dans des régions canadiennes comparables.
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Taxes inférieures à celles du Canada.
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Lois sur les propriétaires qui protègent réellement les propriétaires.
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Meilleur flux de trésorerie – vous pouvez réellement vous rapprocher de la règle du 1 %.
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Avantage de change lorsque le dollar canadien est faible.
Tom l’a dit simplement : traverser la frontière pour travailler, c’était comme obtenir la meilleure augmentation de salaire jamais vue. Cet avantage s’applique également à l’immobilier.
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La Rénovation à Détroit : Un Exemple Concret
Le projet actuel de Tom montre exactement comment les chiffres fonctionnent. Il a acheté une propriété dans le quartier North End de Détroit pour 75 000 USD. La région est à environ 10 minutes au nord du centre-ville et elle s’améliore.
La maison avait besoin de travaux sérieux – environ 100 000 $ de rénovations. Cela comprend :
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Réparations structurelles pour redresser les planchers affaissés (15 000 $ à eux seuls).
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Câblage électrique complet.
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Ajout d’une salle de bain complète.
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Conversion en 4 chambres, 3 salles de bain.
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Ouverture de la cuisine sur les espaces de vie.
Après les réparations, la propriété devrait se vendre entre 260 000 $ et 270 000 $. C’est environ 85 000 $ à 95 000 $ de profit – pas mal pour six mois de travail.
Recherchez dans les registres hypothécaires américains pour vérifier le financement existant et les détails de propriété sur les propriétés de Détroit avant de faire une offre.
Comparez cela maintenant à Windsor. Un investissement immobilier similaire à Windsor : Le marché méconnu de l’Ontario coûterait 200 000 CAD juste pour l’achat, plus tous les coûts de rénovation. Même avec le taux de change, Détroit s’en sort largement mieux.
Le Défi du Financement
Obtenir un prêt pour cette affaire n’a pas été facile. Les rénovations coûtent plus cher que le prix d’achat – c’est ce qu’on appelle un prêt “à l’envers” (upside down loan). Les prêteurs détestent cela parce que les chiffres semblent inversés.
Ajoutez à cela que Tom n’avait pas encore terminé de rénovations aux États-Unis, et que certains prêteurs ne touchent même pas à Détroit, et vous vous retrouvez face à une situation de financement difficile. La plupart des prêteurs veulent voir 3 à 4 transactions terminées avant d’offrir leurs meilleures conditions.
Gérer un prêt à l’envers où les coûts de rénovation dépassent le prix d’achat nécessite le bon prêteur — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous trouverons un financement transfrontalier qui fonctionne pour votre transaction.
Comment Tom a Démarré en Immobilier
Tom a acheté sa première propriété en 2020, juste au moment où la COVID frappait. Ce n’était pas le moment évident de se lancer dans l’immobilier, mais deux choses l’ont poussé à agir.
Premièrement, son travail dans l’industrie automobile lui semblait soudainement précaire. Il a failli être licencié et a réalisé que son salaire n’était pas garanti. Il avait besoin d’une autre source de revenus.
Deuxièmement, son jeune frère a acheté un duplex près de l’Université de Windsor. Voir son jeune frère passer à l’action a motivé Tom à passer à la vitesse supérieure.
Sa première transaction a été difficile. Il a acheté une maison unifamiliale et a essayé de la convertir en “house hack” avec une unité supplémentaire. Il l’a mise à nu, a manqué d’argent, et a dû apprendre lui-même le travail de construction juste pour terminer le projet.
Son père est devenu son premier investisseur, fournissant l’argent pour terminer l’unité du sous-sol. Cette injection de capital a rendu la propriété génératrice de revenus – à peine au début, mais c’était un début.
L’expérience a appris à Tom tout ce qu’il devait savoir sur les rénovations, les codes du bâtiment et le travail avec la ville. Ce n’était pas beau, mais l’échec progressif lui a donné la confiance nécessaire pour s’attaquer à des projets plus importants.
Le Modèle de Partenariat qui Fonctionne
Tom ne finance plus toutes ses transactions seul. Il a développé une structure de partenariat 50/50 qui lui permet de croître.
Voici comment cela fonctionne : Les partenaires fournissent la majeure partie du capital et jouent un rôle passif. Tom et son frère trouvent les transactions, gèrent les projets, s’occupent des entrepreneurs et gèrent toute la partie corporative et fiscale. Ils contribuent également à couvrir les coûts jusqu’à ce que le premier décaissement de construction soit reçu.
Pourquoi partager 50/50 si les partenaires apportent plus d’argent ? Parce que Tom pense que les deux parties doivent avoir un intérêt dans le jeu. Quand tout le monde a des parts égales, personne ne se sent lésé. Personne ne se demande s’il a été mal traité. Cette confiance est essentielle lorsque vous voulez que les partenaires investissent dans votre prochaine transaction et celle d’après.
Tom ne recherche pas d’investisseurs ponctuels. Il recherche des relations qui s’étendent sur plusieurs projets. Cette approche lui a ouvert les portes à plus d’affaires qu’il ne pourrait jamais financer seul.
Le modèle de partenariat 50/50 de Tom fonctionne parce que les deux parties ont un intérêt dans le jeu – si vous souhaitez structurer des transactions similaires, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à obtenir le financement adéquat.
Ce Qui Vient Ensuite
Tom a d’autres projets en préparation. Deux autres rénovations similaires à la propriété d’Englewood – prix d’achat de 60 000 $ à 75 000 $, délais de six mois, retours rapides.
Mais les opportunités les plus importantes sont les immeubles multifamiliaux. Tom regarde des bâtiments de huit et douze unités qui nécessitent des rénovations complètes. Ce sont des jeux à plus long terme – plus d’un an pour rénover, trouver des locataires, et refinancer pour récupérer le capital.
La stratégie de refinancement pour ajouter des unités est la clé. Acheter en détresse, rénover, stabiliser avec de bons locataires, puis refinancer. Si les chiffres sont corrects, vous pouvez récupérer la majeure partie de votre capital tout en possédant une propriété génératrice de revenus qui se rapproche de la règle du 1 %.
C’est quasiment impossible à trouver au Canada aujourd’hui.
Surmonter la Peur
La plupart des Canadiens ont peur d’investir aux États-Unis. Ils s’inquiètent des structures d’entreprise, du financement, de la gestion immobilière et de traiter avec un système différent.
Tom comprend. La peur est logique. Mais il dit que vous n’avez pas besoin de connaissances parfaites pour commencer. Vous n’avez pas besoin de la structure d’entreprise la plus sophistiquée. Vous devez agir.
Avoir des guides aide. Connectez-vous avec des investisseurs qui ont déjà réalisé des transactions dans votre marché cible. Trouvez un prêteur qui comprend le financement transfrontalier pour les Canadiens. Construisez votre équipe avant d’en avoir besoin.
Tom avait des avantages – il travaillait à Détroit et avait déjà mis en place des services bancaires aux États-Unis. Mais de nombreux Canadiens investissent sur des marchés américains où ils n’ont jamais vécu. La clé est de commencer, même si vous n’êtes pas parfaitement préparé.
La Conclusion
Détroit a une mauvaise réputation, mais c’est du passé. Le centre-ville est animé et sûr. Les quartiers s’améliorent. L’activité d’investissement crée davantage de données de ventes comparables, ce qui facilite le financement hypothécaire américain.
Pour les Canadiens, en particulier ceux de Windsor, Détroit est juste à côté. Pourquoi ne pas profiter des prix plus bas, des meilleures lois sur les propriétaires et des stratégies pour résoudre le flux de trésorerie négatif des locations ?
Les projets de Tom montrent que c’est possible. Sa première transaction canadienne était chaotique et à peine rentable. Maintenant, il gère plusieurs projets à Détroit avec de fortes marges bénéficiaires et construit un portefeuille qui serait beaucoup plus difficile à créer au Canada.
Les chiffres fonctionnent. Le marché s’améliore. L’avantage de change aide. Si vous pensiez à l’investissement transfrontalier, il est peut-être temps d’arrêter de penser et de commencer à agir.
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Questions Fréquemment Posées
Pourquoi les investisseurs canadiens choisissent-ils Détroit plutôt que les marchés canadiens ?
De quoi ai-je besoin pour investir dans l'immobilier américain en tant que Canadien ?
Qu'est-ce qu'un prêt à l'envers ("upside down loan") et pourquoi est-ce important ?
Quel profit peut-on réaliser en rénovant des maisons à Détroit ?
Quelle est la structure de partenariat pour les transactions immobilières américaines ?
Peut-on vraiment atteindre la règle du 1 % à Détroit ?
Combien de temps prend un projet de rénovation typique à Détroit ?
Détroit est-il vraiment assez sûr pour investir ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Draw Schedule
A plan specifying when and how much of a construction loan's funds will be released as building milestones are reached. An inspector verifies work completion before each draw is disbursed.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
1% Rule
A quick screening formula where the monthly rent should equal at least 1% of the purchase price. A $200,000 property should rent for $2,000/month to pass the test. It's a rough filter for cash flow potential — not a substitute for full analysis, but useful for quickly eliminating poor deals.
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