Si vous avez déjà essayé de refinancer une propriété au Canada ou d’obtenir un financement pour votre prochaine location, vous connaissez la difficulté. Même au cours de votre meilleure année de revenus, les prêteurs peuvent vous refuser. C’est exactement ce qui est arrivé à Carlos Rodrigues – et cela l’a poussé à transférer toute son entreprise immobilière de l’Ontario vers les États-Unis.
Son histoire n’est pas unique. De plus en plus d’investisseurs canadiens découvrent qu’il est plus facile de construire un portefeuille immobilier au sud de la frontière. Voici ce que vous devez savoir si vous envisagez de faire de même.
Le problème de l’investissement immobilier canadien
Carlos s’est heurté à un mur lorsqu’il a essayé de refinancer sa résidence principale au cours de sa meilleure année de revenus. La réponse ? Pas question avec les prêteurs A ou B. La seule option était une hypothèque inversée.
Ce fut la goutte d’eau qui fit déborder le vase. Mais les problèmes vont plus loin qu’une seule mauvaise expérience de refinancement :
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L’obtention d’un financement pour chaque nouvelle propriété devient plus difficile à mesure que vous vous développez.
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La régie du logement protège fortement les locataires.
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Les prix des propriétés en Ontario et dans la région du Grand Toronto sont astronomiques.
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Le flux de trésorerie est presque impossible à trouver.
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L’expansion de votre portefeuille donne l’impression de pousser un rocher à la montagne.
Cela vous semble familier ? Vous n’êtes pas seul. Ces mêmes problèmes poussent de plus en plus d’investisseurs à chercher ailleurs.
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Pourquoi l’Ohio a du sens pour les investisseurs canadiens
Après avoir recherché différents marchés, Carlos s’est arrêté sur Cleveland, Ohio. D’autres Canadiens achètent également des biens immobiliers à Detroit pour des raisons similaires. Voici pourquoi l’Ohio est un bon choix :
Les chiffres sont attrayants
Cleveland compte environ 3 millions d’habitants dans la grande région. Le fait important est que 50 % d’entre eux louent. Cela représente 1,5 million de locataires créant une demande constante de biens locatifs.
Les propriétés elles-mêmes sont des immeubles locatifs conçus à cet effet. Nous parlons de duplex, de triplex et de quadruplex à des prix qui font tomber les mâchoires des investisseurs canadiens.
C’est assez proche pour gérer
L’Ohio et le Michigan ne sont pas si loin de l’Ontario. Vous pouvez y aller en voiture. Vous pouvez y voler pour une journée. Vous n’essayez pas de gérer des propriétés en Floride ou en Arizona à des milliers de kilomètres de distance.
Le marché récompense les investisseurs qui ajoutent de la valeur
Contrairement au marché canadien où vous pouviez acheter presque n’importe quoi et le voir s’apprécier pendant 20 ans, le Midwest mise tout sur le flux de trésorerie et l’ajout de valeur par des rénovations.
Carlos a acheté son premier duplex pour 35 000 USD. Après y avoir investi 60 000 $ en rénovations, il a été évalué à 150 000 $. Cela représente 55 000 $ de plus-value créée par le travail, et non juste en attendant que le marché monte.
Utilisez notre outil de recherche hypothécaire américain pour rechercher les registres immobiliers et les financements existants à Cleveland ou sur tout marché américain que vous envisagez.
Carlos a transformé un duplex de 35 000 $ et 60 000 $ de rénovations en une valeur estimée de 150 000 $ — si vous souhaitez trouver des offres similaires générant des flux de trésorerie, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour explorer vos options de financement aux États-Unis.
Le premier accord de Carlos : toutes les erreurs
Cette première propriété a tout appris à Carlos à la dure. Le chef de projet a volé de l’argent. Les entrepreneurs étaient peu fiables. Il a acheté dans l’un des quartiers les plus difficiles de Cleveland. Tout ce qui pouvait mal tourner a mal tourné.
Mais voilà le truc : il s’en est quand même sorti. Et plus important encore, il a appris des leçons qui ont rendu chaque accord suivant plus fluide.
Son conseil ? Commencez petit. Faites vos erreurs sur un duplex, pas sur un immeuble de 16 unités. L’éducation en vaut la peine.
La stratégie du programme Section 8
Carlos se concentre sur le logement Section 8. C’est là que le gouvernement paie une partie ou la totalité du loyer du locataire directement à vous, le propriétaire.
Pourquoi est-ce important ? Fiabilité des paiements. Le gouvernement n’oublie pas de payer le loyer. Vous n’avez pas à courir après les locataires pour obtenir l’argent. C’est un flux de revenus plus stable et plus prévisible.
Cette stratégie fonctionne particulièrement bien dans les quartiers moins chers où les chiffres ont encore du sens, mais où la qualité des locataires pourrait autrement être une préoccupation.
Les locataires du programme Section 8 signifient que le gouvernement vous paie votre loyer directement, mais votre propriété doit toujours être admissible à un financement en premier lieu — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous expliquerons les exigences.
Choses qui peuvent vous mordre (faites attention)
Inspections au point de vente
Certaines villes exigent des inspections lors des changements de propriété. L’inspecteur de la ville examine la propriété et dresse une liste de tout ce qui ne va pas avec la propriété – trottoirs fissurés, escaliers non conformes, trous dans les moustiquaires, etc.
Voici où cela devient coûteux. La ville estime les coûts de réparation, puis exige que vous mettiez 125 à 130 % de cette estimation sous séquestre jusqu’à ce que les travaux soient terminés.
Carlos a failli acheter 16 maisons de ville pour 1,2 million de dollars qui auraient généré 20 000 $ de flux de trésorerie par mois. Mais l’inspection au point de vente a révélé 250 000 $ de réparations. Cela signifiait 325 000 $ sous séquestre en plus des 250 000 $ réels pour faire les travaux. Total : 575 000 $ en plus du prix d’achat et de l’acompte.
Il s’est retiré. Cela lui fait toujours mal d’en parler, mais il n’était pas prêt pour ce niveau de complexité au début.
Règles sur la peinture au plomb
Les vieilles maisons du Midwest contiennent souvent de la peinture au plomb. Il existe des procédures spécifiques que vous devez suivre lors de la rénovation de ces propriétés. Si vous ne le gérez pas correctement dès le départ, vous pourriez faire face à des factures de remédiation massives plus tard.
L’emplacement est VRAIMENT local
À Cleveland, les quartiers peuvent changer d’un pâté de maisons à l’autre. Vous ne pouvez pas simplement connaître la ville – vous devez savoir quelles rues spécifiques sont bonnes et lesquelles éviter.
C’est là que travailler avec quelqu’un qui connaît le marché devient essentiel.
Mettre les choses en place correctement
Carlos a dépensé beaucoup d’argent pour un avocat de premier plan afin de mettre en place correctement sa structure d’entreprise. Ce n’était pas bon marché, mais cela le protège et crée une base sur laquelle il peut construire.
Il a également obtenu un visa E-2, qui lui permet de mener des affaires aux États-Unis légalement et d’y rester pendant de longues périodes. Cela lui donne de la crédibilité auprès des entrepreneurs et des partenaires, et facilite grandement la gestion pratique.
L’approche pratique
Même avec des gestionnaires immobiliers en place, Carlos visite Cleveland presque tous les deux mois. Parfois, il y reste un mois.
Pourquoi ? Parce que la qualité compte. Il veut éliminer les problèmes pour les cinq prochaines années, pas juste mettre un coup de peinture sur les murs. Cela signifie vérifier personnellement les travaux de rénovation et s’assurer que les entrepreneurs font les choses correctement.
Ce n’est pas un investissement passif. Si vous voulez quelque chose de vraiment passif, vous pourriez vouloir investir dans les affaires des autres. Si vous voulez construire votre propre portefeuille, prévoyez de rester impliqué.
Comment fonctionne le financement pour les Canadiens
Voici une bonne nouvelle : Financement hypothécaire pour les Canadiens aux États-Unis. LendCity a accès à plus de 25 000 prêteurs, y compris des spécialistes qui comprennent les transactions transfrontalières.
Encore mieux, l’équipe de LendCity comprend des investisseurs qui possèdent eux-mêmes des propriétés dans l’Ohio et en Floride. Ce ne sont pas juste des courtiers qui poussent des produits – ce sont des investisseurs qui comprennent ce que vous essayez de faire parce qu’ils le font aussi.
Commencer
Si cela vous intéresse, voici ce qu’il faut faire :
Premièrement, éduquez-vous. Parlez à des personnes qui investissent déjà dans les marchés que vous envisagez. Carlos propose un mentorat qui vous guide à travers votre première propriété du début à la fin – trouver des entrepreneurs, mettre en place des entités, éviter les erreurs qu’il a commises.
Deuxièmement, obtenez votre financement hypothécaire américain avant de commencer à regarder les propriétés. Sachez ce que vous pouvez vous permettre et quelles sont les conditions.
Troisièmement, commencez petit. N’essayez pas d’acheter 16 unités pour votre première transaction. Obtenez un duplex. Apprenez le marché. Faites vos erreurs à une échelle gérable.
Quatrièmement, prévoyez d’être impliqué activement, surtout au début. Visitez votre marché régulièrement. Rencontrez votre équipe en personne. Voyez vos propriétés de vos propres yeux.
Le changement de mentalité
Passer de l’investissement canadien à l’investissement américain demande un changement de mentalité. Au Canada, surtout dans la région du Grand Toronto, vous pouviez acheter presque n’importe quoi et cela s’apprécierait sur 20-25 ans. L’appréciation était le jeu.
Dans le Midwest, le flux de trésorerie est le jeu. Vous ne comptez pas sur une augmentation des valeurs en 10 ans. Vous achetez des propriétés qui vous rapportent de l’argent dès le premier mois. Certains investisseurs obtiennent également de forts rendements avec l’immobilier du sud de la Floride pour une approche différente.
Cela signifie être plus sélectif sur ce que vous achetez, plus approfondi dans vos rénovations et plus actif dans votre gestion. Voici comment les Canadiens peuvent investir dans l’immobilier américain intelligemment. Mais cela signifie également que vous pouvez réellement développer votre portefeuille sans vous battre pour le financement à chaque étape.
Est-ce que c’est pour vous ?
L’investissement immobilier américain n’est pas pour tout le monde. Cela demande du temps, de l’argent et de l’engagement. Vous ferez face à une courbe d’apprentissage. Vous ferez des erreurs.
Mais si vous êtes frustré par le financement canadien, fatigué des cauchemars de la régie du logement et marre de payer 800 000 $ pour une propriété qui génère à peine un flux de trésorerie, cela vaut la peine d’explorer.
Carlos a fait le saut il y a cinq ans et n’a jamais regardé en arrière. Ses contacts immobiliers de Cleveland le contactent chaque semaine au sujet de nouveaux investisseurs canadiens qui demandent de l’aide. Le mot se répand.
La question est : serez-vous en avance sur la courbe ou rattraperez-vous plus tard ?
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Foire aux questions
Les Canadiens peuvent-ils obtenir des hypothèques pour des biens locatifs aux États-Unis ?
Pourquoi les investisseurs canadiens choisissent-ils l'Ohio plutôt que d'autres États américains ?
Qu'est-ce que le logement Section 8 et pourquoi les investisseurs l'aiment-ils ?
Qu'est-ce que les inspections au point de vente et comment affectent-elles les transactions ?
Combien d'argent faut-il pour commencer à investir dans l'immobilier américain depuis le Canada ?
Dois-je visiter mes propriétés locatives américaines en personne ?
Quelle est la plus grosse erreur commise par les investisseurs canadiens sur le marché américain ?
Comment trouver des entrepreneurs et des gestionnaires immobiliers fiables sur les marchés américains ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - a US tax law requiring buyers to withhold taxes when purchasing real estate from foreign sellers. Important for Canadians selling US properties.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
Landlord-Tenant Board
A provincial tribunal or administrative body that resolves disputes between landlords and tenants, handles eviction applications, and enforces residential tenancy legislation. Each Canadian province has its own board or tribunal with specific procedures and timelines.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
Foundation
The structural base of a building that transfers loads to the ground. Foundation issues such as cracks, settling, or water intrusion are among the most expensive repairs in real estate and can significantly impact property value and financing eligibility.
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