Quelque chose d’important se passe dans le domaine de l’investissement immobilier canadien. L’argent quitte le Canada à une vitesse record pour se diriger vers le sud, aux États-Unis.
Parlons des raisons de ce phénomène et de ce que cela signifie pour vous, en tant qu’investisseur.
Les chiffres ne mentent pas : les capitaux quittent le Canada
Les données récentes de Statistique Canada montrent une tendance claire. Les dollars d’investissement qui affluaient auparavant vers le Canada en sortent maintenant. Cela a commencé vers 2015, a culminé pendant la COVID, et s’accélère à nouveau.
Les États-Unis sont la principale destination de ces fonds. Même les grands fonds de pension canadiens investissent maintenant des milliards dans des maisons unifamiliales américaines au lieu de propriétés canadiennes.
Lorsque les grands investisseurs institutionnels déplacent leur argent, vous devriez probablement y prêter attention. Notre hub d’investissement transfrontalier aux États-Unis détaille l’ensemble du processus, du financement à la mise en place des entités.
Réservez votre appel stratégie
L’incertitude concernant l’impôt sur les gains en capital
Les règles fiscales canadiennes sur les gains en capital ont été une montagne russe pour les investisseurs. Le gouvernement précédent avait proposé d’augmenter le taux d’inclusion de 50 % à 66,67 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ pour les particuliers et sur tous les gains pour les sociétés. Cette proposition a créé une incertitude massive et a poussé de nombreux investisseurs à accélérer leurs ventes ou à réorienter leurs capitaux vers les États-Unis.
L’augmentation a finalement été annulée en mars 2025 sous le Premier ministre Carney, le taux d’inclusion restant à 50 %. Mais cet épisode a révélé à quel point les règles peuvent changer rapidement. Les investisseurs qui avaient déjà modifié leur stratégie vers le sud ne se précipitent pas pour revenir – et la menace de futurs changements fiscaux pèse toujours sur l’immobilier canadien.
L’instabilité des politiques est à elle seule une raison pour laquelle de nombreux investisseurs Propriété locative : Société ou nom personnel envisagent une diversification transfrontalière.
Même avec l’annulation de l’augmentation de l’impôt sur les gains en capital, l’instabilité politique a poussé de nombreux investisseurs à se diversifier vers le sud – réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity pour explorer vos options de financement aux États-Unis.
Le Canada ne veut pas des investissements étrangers (mais les États-Unis le veulent)
L’interdiction des acheteurs étrangers au Canada reste en vigueur jusqu’au 1er janvier 2027. Le message est assez clair : nous ne voulons pas de votre argent étranger ici.
Les États-Unis adoptent l’approche opposée. Ils accueillent activement les investissements étrangers. Leurs politiques les encouragent. Leurs systèmes de prêt les facilitent.
Un pays déroule le tapis rouge. L’autre érige des barrières.
Le cauchemar des tribunaux des propriétaires et locataires
Voici un exemple concret. Un investisseur a accepté un loyer 400 $ inférieur au marché pour des locataires qui avaient promis d’entretenir la propriété comme si elle était la leur. Des années plus tard, le loyer est de 1 460 $ par mois. Le paiement de l’hypothèque est de 3 000 $.
L’investisseur décide de vendre et de redéployer le capital ailleurs, dans un meilleur endroit. Les locataires refusent de partir.
Le processus du tribunal prend 6 à 8 mois. Si l’acheteur se retire parce qu’il ne peut pas prendre possession, vous recommencez à zéro avec un nouvel acheteur. Aucun acheteur n’attendra 9 mois.
Les locataires ont trouvé une faille pour rester indéfiniment pendant que la propriété perd de l’argent chaque mois.
Aux États-Unis ? Le processus d’expulsion prend 2 à 4 semaines. Maximum deux mois. Problème résolu, passez à autre chose.
C’est à lui seul l’une des plus grandes raisons d’envisager des propriétés américaines. Le risque est tellement plus faible lorsque vous avez des lois équitables pour les propriétaires et les locataires.
Les expulsions aux États-Unis prennent 2 à 4 semaines contre 6 à 8 mois au Canada – si les lois favorables aux propriétaires vous attirent vers le sud, réservez un appel stratégie gratuit avec nous et nous vous aiderons à mettre en place le financement en tant que ressortissant étranger.
Le contrôle des loyers tue les investisseurs canadiens
Votre paiement hypothécaire augmente parce que les taux ont augmenté. Pouvez-vous augmenter le loyer pour couvrir cela ? Pas vraiment. Vous êtes limité à de petites augmentations annuelles et vous devez suivre des procédures formelles.
Aux États-Unis, vous pouvez aborder votre locataire et lui expliquer que les taux ont augmenté. Vous devez augmenter le loyer au taux du marché. S’ils ne veulent pas le payer, ils peuvent déménager. Vous trouvez un nouveau locataire aux tarifs actuels.
Prix des propriétés : vous en avez plus pour moins cher
Oui, le taux de change fait mal. Mais même avec cela, les propriétés américaines coûtent moins cher.
Vous pouvez trouver des maisons entières à des prix qui n’existent plus au Canada. Des propriétés à moins de 100 000 $ sont disponibles. Même à 150 000 $, vous pouvez trouver des maisons dans de très beaux quartiers.
Vous ne pouvez pas faire cela au Canada. Le point d’entrée est tout simplement trop élevé sur la plupart des marchés.
La différence de prêt : le bon sens contre la bureaucratie
C’est énorme. Le financement canadien pour les propriétés d’investissement est incroyablement restrictif.
Les prêteurs canadiens de catégorie A ne comptent qu’environ 50 % de votre revenu locatif. Ils testent votre hypothèque à des taux artificiellement élevés. Ils limitent votre dette totale à 44 % de votre revenu. Et ils n’utilisent même pas la totalité de votre revenu dans le calcul.
Les prêteurs américains regardent la propriété. Génère-t-elle des flux de trésorerie ? Oui ? Allons-y.
Ils calculent un ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Apprenez-en plus sur le prêt basé sur le revenu pour les étrangers. Tant que le revenu de la propriété couvre les dépenses et le paiement de l’hypothèque, vous êtes bon. Ils ne vérifient pas votre crédit canadien. Vous n’avez pas besoin de prouver votre emploi. Vous n’avez même pas besoin d’un emploi.
La propriété se qualifie elle-même en fonction des chiffres. C’est tout.
Programmes de prêt américains
Voici ce qui est disponible :
- Programme standard : 70 % de valeur prêtée (30 % d’acompte). Aucune vérification de revenu nécessaire. Basé uniquement sur les flux de trésorerie de la propriété.
- Programme de revenu confirmé : 75 % de valeur prêtée (25 % d’acompte). Ils vérifient votre revenu canadien mais acceptent des ratios d’endettement beaucoup plus élevés que les prêteurs canadiens.
- Montant minimum du prêt : 75 000 $ pour les deux programmes.
Taux d’intérêt et comment les réduire
Les taux actuels vont de 6 % à 8,5 % sans aucune stratégie spéciale.
Mais voici une astuce : demandez des crédits vendeur.
Vous pouvez demander jusqu’à 5 % du prix d’achat en crédit vendeur. Utilisez cet argent pour réduire votre taux d’intérêt.
Exemple : Vous achetez une propriété de 100 000 $. Vous pouvez soit négocier le prix à la baisse à 95 000 $, soit l’acheter à 100 000 $ avec un crédit vendeur de 5 000 $.
Le prix plus bas vous fait économiser environ 10 à 15 $ par mois sur votre hypothèque. Le crédit vendeur peut réduire votre taux de 7,5 % à 6 %, vous faisant économiser 100 à 150 $ par mois.
Demandez toujours le crédit vendeur. Il est beaucoup plus précieux.
Meilleurs marchés pour les investisseurs canadiens
Différents marchés conviennent à différentes stratégies :
Ohio (Cleveland, Columbus)
Idéal pour les investisseurs axés sur le flux de trésorerie. Prix d’achat bas. Rendements locatifs solides. Évitez Toledo cependant – la population est en déclin.
Floride
Parfait pour l’investissement Airbnb et style de vie. Beau temps. Tourisme fort. Vous pouvez utiliser la propriété vous-même lorsqu’elle est inoccupée entre les réservations.
Texas
Excellent pour le logement d’entreprise et les stratégies de partage de chambres (pad split). Les grandes entreprises y ouvrent des opérations. Vous pouvez louer des chambres individuelles à des cadres pour des séjours de moyenne durée à des tarifs de location à court terme. Souvent, leurs employeurs paient le loyer directement. Pour cette stratégie, consultez notre guide de financement PadSplit pour les investisseurs en location de chambres et Investissement PadSplit : Location de chambres pour flux de trésorerie.
Detroit
La ville s’est considérablement revitalisée. Le centre-ville a l’air magnifique maintenant. L’immobilier est encore très bon marché – 150 000 $ vous permettent d’accéder à un joli quartier. La population recommence à croître.
La grande mise en garde : la sélection du quartier est très importante à Detroit. Il y a une énorme variation entre les quartiers. Faites vos recherches sur des zones spécifiques.
Faut-il abandonner l’immobilier canadien ?
Non. Ce n’est pas le message ici.
L’immobilier canadien a toujours de la valeur. Mais la diversification a du sens. Ajouter des propriétés américaines à votre portefeuille réduit votre risque et ouvre des opportunités qui n’existent plus au Canada.
La situation fiscale ne s’améliore pas. Le système des tribunaux ne devient pas plus rapide. Le contrôle des loyers ne disparaît pas. L’interdiction des acheteurs étrangers vient d’être prolongée.
Pendant ce temps, les États-Unis accueillent votre investissement à bras ouverts et avec des programmes de prêt conçus pour faciliter les choses.
Vous n’avez pas à choisir l’un ou l’autre. Vous pouvez investir dans les deux pays. Mais ignorer ce qui se passe avec la fuite des capitaux hors du Canada serait une erreur.
Les investisseurs avisés ont déjà bougé. Les grandes institutions dotées d’armées d’analystes réorientent des milliards vers des propriétés américaines. Les investisseurs individuels créent des entités et des comptes bancaires américains.
La question n’est plus de savoir si l’immobilier américain est judicieux pour les investisseurs canadiens. La question est de savoir si vous êtes prêt à explorer le financement hypothécaire américain pour les Canadiens.
Réservez votre appel stratégie
Foire aux questions
Les Canadiens peuvent-ils obtenir des hypothèses pour des propriétés d'investissement aux États-Unis ?
Qu'est-ce que le DSCR et pourquoi est-il important ?
Combien d'acompte dois-je prévoir pour une propriété d'investissement aux États-Unis ?
Que sont les crédits vendeur et comment fonctionnent-ils ?
Quels marchés américains sont les meilleurs pour les investisseurs canadiens ?
Combien de temps prend une expulsion aux États-Unis par rapport au Canada ?
Dois-je me rendre aux États-Unis pour acheter une propriété d'investissement là-bas ?
Puis-je augmenter librement le loyer sur les propriétés d'investissement américaines ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - a US tax law requiring buyers to withhold taxes when purchasing real estate from foreign sellers. Important for Canadians selling US properties.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Eviction
The legal process of removing a tenant from a rental property for reasons such as non-payment of rent, lease violations, or property damage. Eviction laws vary by province and typically require landlords to follow specific notice periods and tribunal processes.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Short-Term Rental
A furnished property rented for periods shorter than 30 days through platforms like Airbnb or VRBO. Short-term rentals generate higher gross revenue but carry higher operating costs and stricter municipal regulations.
Airbnb
An online marketplace connecting property owners with short-term guests. In real estate investing, Airbnb is commonly used as shorthand for the short-term rental business model, which involves higher operational demands but potentially higher returns than long-term rentals.
Rent Control
Provincial regulations that limit how much a landlord can increase rent annually for existing tenants. Rules vary by province - Ontario caps increases at a government-set guideline, while Alberta has no rent control. Rent control directly impacts investment cash flow projections.
Below-Market Rent
Rental rates lower than comparable properties in the same area. Below-market rents represent a value-add opportunity where an investor can increase property value by raising rents to market levels.
STR
Short-Term Rental - a furnished property rented for periods of less than 30 days, typically through platforms like Airbnb or VRBO. STRs can generate 2-3x the income of long-term rentals but require more active management, higher operating costs, and compliance with local short-term rental regulations.
Survolez les termes pour voir les définitions, ou visitez notre glossaire pour la liste complète.