La plupart des agents immobiliers vous parleront de la superficie et des comptoirs en granit. Mais si votre agent pouvait lire votre langage corporel et savoir quand vous êtes sur le point de faire une erreur émotionnelle qui vous coûtera des milliers ?
Scott Thompson n’est pas un agent immobilier typique. Il a passé des années comme travailleur social à aider les gens à se remettre de leurs dépendances avant de se lancer dans l’immobilier. Et cette expérience ? Elle a complètement changé sa façon d’aider les clients à acheter des biens d’investissement.
Les compétences qui se transfèrent du travail social à l’immobilier
Le parcours de Thompson vers l’immobilier fut inattendu. Il a travaillé dans un centre de réadaptation après que son grand-père ait développé une démence, ce qui l’a orienté vers des professions de soins. Durant ces années, il a appris quelque chose de crucial : les gens prennent leurs pires décisions lorsque les émotions prennent le dessus.
Voici ce qu’il apporte de ce travail :
- Lire les expressions faciales et le langage corporel lors des visites de propriétés
- Établir la confiance par une honnêteté totale, même si cela lui coûte une vente
- Aider les clients à séparer les intuitions des réactions émotionnelles
- Créer de l’espace pour de meilleures décisions au lieu de se précipiter dans les offres
Thompson admet qu’il avait des doutes quant à devenir agent. Il ne correspondait pas au stéréotype des personnes flashy et qui parlent vite. Mais il a réalisé que l’immobilier est fondamentalement une question de relations et d’aide aux personnes pour atteindre leurs objectifs. Ça vous dit quelque chose ?
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Comment les émotions ruinent les transactions immobilières
Thompson voit des clients tomber amoureux de propriétés après avoir visité seulement une ou deux maisons. Ils veulent écrire des offres immédiatement. C’est là que sa formation en travail social entre en jeu.
Il suggère de regarder plus de propriétés d’abord. Il leur rappelle les fois où ils ont acheté des chaussures ou des vestes sur un coup de tête et l’ont regretté plus tard. Les maisons sont des décisions beaucoup plus importantes.
Son truc préféré ? L’approche de la nuit de réflexion. Il dit aux clients qu’ils trouveront probablement une autre maison qu’ils aimeront tout autant. Rentrez chez vous, laissez les émotions se calmer, discutez-en, puis décidez.
La maison qu’ils ont failli acheter
La semaine dernière, les clients de Thompson sont tombés follement amoureux d’une propriété rénovée. Peinture fraîche, luminaires encastrés, nouveaux comptoirs de cuisine, jolis planchers stratifiés. Tout semblait parfait.
Mais Thompson et l’inspecteur ont trouvé des infiltrations d’eau à la base des plinthes. De la moisissure au bas de la maison. Malgré l’attachement émotionnel de ses clients, Thompson leur a dit franchement : ne l’achetez pas. Ce aurait été un cauchemar.
C’est ce genre d’honnêteté qui coûte des commissions mais bâtit la confiance.
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La stratégie du duplex qui change tout
Thompson a récemment aidé un primo-accédant de 35 ans à acheter un duplex pour 505 000 $. Le locataire paie maintenant 78 % de l’hypothèque. Les coûts de logement de l’acheteur ? Seulement 500 $ par mois plus les services publics.
Vous ne pouvez pas louer un appartement décent pour ce prix, encore moins vivre dans un beau quartier dans une propriété dont vous augmentez la valeur nette.
Mais Thompson n’a pas seulement trouvé la propriété et considéré que c’était fini. Il a effectué une analyse financière complète qui comprenait :
- Recherche sur les loyers du marché pour des projections de revenus réalistes
- Calculs hypothécaires basés sur les taux de pré-approbation hypothécaire résidentielle réels
- Coûts des taxes foncières et de l’assurance
- Réserves pour l’entretien des remplacements de fournaises et des réparations
Voici la partie intelligente : Thompson utilise des chiffres conservateurs. Si le loyer du marché varie de 1 800 $ à 2 200 $, il utilise 1 800 $ pour les projections. Pas la moyenne. Pas le haut de gamme. Le bas de gamme.
Le plan à long terme
Ce client ne s’arrête pas à un seul duplex. Le plan est de 3 stratégies de levée de capitaux pour l’immobilier d’ici 50 ans. L’objectif ? Environ 4 000 $ à 5 000 $ de revenus passifs mensuels.
Et voici ce que Thompson souligne : vous n’avez pas besoin d’être riche pour faire cela. Cela fonctionne avec un revenu modeste. Vous n’avez pas besoin de gagner six chiffres.
Si le client se marie ou fonde une famille plus tard, il peut déménager et louer les deux unités. Le duplex deviendra entièrement rentable pendant qu’il vit ailleurs. C’est un tremplin, pas une maison pour toujours.
Pourquoi la plupart des gens font fausse route avec l’immobilier d’investissement
De nombreux acheteurs maximisent leur budget pour leur résidence principale. Ils achètent la maison la plus belle qu’ils puissent se permettre, puis n’ont plus rien pour les investissements.
Le client de Thompson a fait le contraire. Il a sacrifié un peu d’intimité en vivant dans un duplex. Il a utilisé les revenus locatifs pour compenser les coûts. Maintenant, il construit de l’équité et des flux de trésorerie qui lui permettront éventuellement d’acheter une maison beaucoup plus grande, payée en grande partie par les revenus d’investissement.
C’est une gratification différée qui paie réellement.
Un duplex où le locataire couvre 78 % de votre hypothèque semble formidable, mais un financement intelligent est ce qui le rend possible — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et voyons ce pour quoi vous êtes qualifié.
L’opportunité de marché actuelle
Thompson n’adhère pas au pessimisme que vous voyez dans les gros titres. Il établit un parallèle avec les tactiques de peur médiatique concernant tout, des problèmes de santé aux taux de criminalité qui ne correspondent pas à la réalité.
Voici son point de vue sur le marché actuel :
Les prix ont chuté d’environ 20 % récemment. Les taux d’intérêt sont plus élevés qu’avant, mais restent raisonnables selon les normes historiques. Les acheteurs ont été gâtés avec des hypothèques de 1 à 2 %. Ce n’était pas durable.
L’opportunité ? Acheter maintenant à prix réduit, puis renégocier lorsque les taux baisseront. Vous obtenez le meilleur des deux mondes.
Pourquoi les prix de Windsor continueront d’augmenter
Thompson voit une croissance majeure arriver à Windsor en raison de :
- Le projet de pont international Gordie Howe
- La construction d’un nouvel hôpital
- Une usine de batteries de 5 milliards de dollars
- L’Ontario prévoyant une croissance démographique de 35 % dans le sud-ouest de l’Ontario d’ici 2035
Sa prédiction : Windsor deviendra comme un mini Hamilton. La croissance démographique entraîne la demande, et la demande entraîne les prix. Cela a toujours été le cas, et le sera toujours.
Les grosses dépenses que la plupart des investisseurs oublient
Thompson éduque les investisseurs sur les coûts majeurs au-delà du prix d’achat. Pour les flips ou les rénovations importantes, vous devez tenir compte de :
- Imperméabilisation : 15 000 $ à 30 000 $
- Toiture : 7 000 $ à 10 000 $
- Systèmes CVC : 15 000 $ à 20 000 $
- Fenêtres : Plusieurs milliers de dollars
Il examine des analyses financières complètes pour s’assurer que le projet a réellement du sens. Trop d’investisseurs investissent de l’argent dans des rénovations pour ensuite simplement égaliser ou réaliser un profit minime après des mois de travail et de risque.
L’astuce de timing pour les flips
Voici un conseil intelligent : si vous rénovez une propriété pour la revendre, attendez avant de vendre. Peut-être la louer pendant un an d’abord.
Pourquoi ? Si vous vendez trois mois après l’achat, les gens se demandent comment la valeur a autant augmenté si rapidement. Mais un an plus tard, cet écart de temps rend les prix plus élevés plus acceptables. Il y a un déclencheur mental qui fait que les propriétés semblent plus précieuses avec le temps.
Gardez vos propriétés
Thompson dit souvent aux clients de ne pas vendre quand ils y pensent. Pourquoi ne pas simplement la garder ?
Il entend la même histoire de regret constamment : “J’ai acheté cet endroit il y a vingt ans. Je l’ai vendu il y a cinq ou six ans. J’ai gagné de l’argent, mais si j’avais gardé, elle vaudrait le double aujourd’hui.”
À moins que vous n’ayez absolument besoin de vendre, conservez vos biens d’investissement à long terme. Vous vous remercierez plus tard. L’immobilier est vraiment un jeu à long terme.
Ce que cela signifie pour vous
Que vous achetiez votre première maison ou votre cinquième bien d’investissement, les émotions tenteront de détourner vos décisions. C’est simplement la nature humaine.
L’astuce est de mettre en place des garde-fous :
- Dormez sur vos décisions importantes au lieu de vous précipiter
- Regardez plusieurs propriétés avant de tomber amoureux
- Notez les avantages et les inconvénients lorsque vous êtes indécis
- Travaillez avec des professionnels qui seront honnêtes même si cela leur coûte
- Effectuez des calculs conservateurs, pas des scénarios optimistes
L’approche de Thompson prouve quelque chose d’important : les meilleures décisions immobilières proviennent d’un équilibre entre l’émotion et l’analyse, l’enthousiasme et la patience, les rêves et une planification réaliste.
Parfois, le meilleur agent n’est pas celui qui conclut l’affaire le plus rapidement. C’est celui qui vous dissuadera d’une mauvaise décision pour vous orienter vers un avenir meilleur.
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Questions fréquemment posées
Dois-je faire une offre sur la première propriété que je vois ?
Quel montant un locataire devrait-il payer sur un investissement locatif en duplex ?
Quelles grosses dépenses les investisseurs oublient-ils ?
Devrais-je utiliser les taux de location moyens ou bas pour mes calculs ?
Est-ce le bon moment pour acheter un bien d'investissement ?
Quand dois-je vendre ma propriété d'investissement ?
Comment savoir si je prends une décision immobilière émotionnelle ?
Puis-je créer de la richesse avec des biens d'investissement avec un revenu modeste ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
House Hacking
Living in one unit of a multi-unit property while renting out the others to offset your mortgage payments and living expenses.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
HVAC
Heating, Ventilation, and Air Conditioning systems that control temperature and air quality in buildings. HVAC is often one of the largest energy expenses in rental properties, and upgrading to high-efficiency systems can significantly reduce operating costs and increase NOI.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
Roof Replacement
A major capital expenditure involving the complete removal and installation of a new roofing system. Roof age and condition are critical factors in property inspections, insurance eligibility, and financing approvals, with typical costs ranging from $5,000 to $30,000+ depending on property size.
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