Si actualmente posee propiedades de alquiler, es muy probable que se esté enfrentando a algo que no debería suceder: flujo de caja negativo. Sus propiedades deberían estar generándole dinero, no costándole dinero cada mes.
Esto es lo que sucedió: Muchos inversores optaron por hipotecas de tasa variable porque tenían sentido. Tasas más bajas, fácil de salir si era necesario, y se podía pagar más rápido si se deseaba. Pero cuando las tasas se dispararon, esas mismas hipotecas se convirtieron en un problema. Ahora, los inversores nos llaman todos los días preguntando por la venta de sus propiedades porque no pueden permitirse conservarlas.
¿La buena noticia? No tiene que vender. Hay tres estrategias sólidas que pueden cambiar su situación de flujo de caja negativo a positivo. Permítanme explicarles cada una de ellas.
Estrategia 1: Cambiar a pagos de solo intereses
Esta opción sorprende a muchas personas, pero funciona muy bien para inversores serios. Puede convertir su hipoteca actual en una hipoteca o línea de crédito de solo pago de intereses.
Ahora, sé lo que está pensando: ¿no implica el “solo pago de intereses” una tasa más alta? Sí, la tiene. Pero aquí está la cuestión: ya no está pagando capital. Esa parte del dinero que se destinaba a pagar su hipoteca, en cambio, se queda en su bolsillo.
Cuando haces los cálculos, tus pagos mensuales disminuyen significativamente. Incluso con la tasa ligeramente más alta, terminas pagando menos cada mes. Y eso es exactamente lo que necesita cuando el flujo de caja es escaso.
Por qué a los inversores reales les gusta esta opción
Si está construyendo una cartera real, probablemente no está tratando de pagar sus hipotecas de todos modos. Ese dinero inmovilizado en el valor líquido de la vivienda no le sirve de nada; los inversores lo llaman “capital inactivo”. Quiere que su dinero trabaje, generando más dinero a través de la apreciación y el flujo de caja.
Una ventaja más: si obtiene la versión de línea de crédito, puede convertirla nuevamente en una hipoteca regular más adelante si las tasas bajan o su situación cambia. No está atrapado para siempre.
Tenga en cuenta que esta opción depende de la ubicación de sus propiedades, sus ratios de endeudamiento generales y su puntaje de crédito. No todo el mundo califica, pero vale la pena comprobarlo.
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Estrategia 2: Cambiar de prestamista y extender su amortización
Esta estrategia es simple pero poderosa. En lugar de quedarse con su prestamista actual y bloquear su tasa variable, se cambia a un prestamista diferente.
¿Por qué esto es importante? Porque cuando se queda con su prestamista actual, lo bloquean en la amortización que le queda. Si comenzó con 30 años y ha estado pagando durante 7 años, le darán 23 años. Eso es todo.
Pero cuando se muda a un nuevo prestamista, puede obtener una amortización fresca de 30 años. Misma tasa (o a veces incluso mejor), pero pagos mensuales mucho más bajos.
Aquí hay un ejemplo real
Digamos que su prestamista actual le ofrece un 5,2% si bloquea su tasa variable. Suena bien, pero está atascado con esa amortización más corta y pagos más altos.
Ahora imagine cambiar a un nuevo prestamista con la misma tasa del 5,2%. La tasa es idéntica, pero obtiene 30 años en lugar de 23. Su pago mensual se reduce y, de repente, su flujo de caja mejora.
Esta estrategia funciona especialmente bien si ha estado con una tasa variable durante un tiempo y su amortización se ha acortado. Agregar esos años le da respiro.
Cambiar a un nuevo prestamista para obtener una amortización fresca de 30 años a la misma tasa podría ser la solución más sencilla para su flujo de caja; reserve una llamada estratégica gratuita con LendCity y comprobaremos para qué plazos califica.
Estrategia 3: Añadir una segunda unidad o renovar
Esta opción requiere más trabajo inicial, pero puede transformar por completo el rendimiento de su propiedad. Refinancia su hipoteca, retira algo de valor líquido y usa ese dinero para agregar una segunda unidad de alquiler.
Sí, su pago hipotecario aumenta cuando retira dinero. Pero también está agregando un flujo de ingresos de alquiler completamente nuevo. Si lo hace bien, esos nuevos ingresos cubren el pago aumentado y un poco más.
Pasos importantes antes de comenzar
Antes de salir corriendo a empezar a construir, consulte con su municipio local. Asegúrese de que se permitan segundas unidades en su área. Verifique las normas de zonificación. No querrá gastar dinero en renovaciones solo para descubrir que no puede alquilar legalmente el espacio.
Si agregar una segunda unidad completa no es posible, aún puede usar esta estrategia. Retire valor líquido y úselo para renovar la propiedad. Quizás el lugar necesita una actualización, o hay reparaciones que ha estado posponiendo. Una propiedad renovada puede exigir un alquiler más alto.
La clave es asegurarse de que los números funcionen. ¿El aumento del alquiler cubrirá su pago hipotecario más alto? Si es así, entonces tiene sentido. Si no, esta podría no ser su mejor opción.
¿Qué estrategia es la adecuada para usted?
Cada una de estas estrategias funciona en diferentes situaciones. Algunos inversores utilizan solo una. Otros combinan dos o incluso los tres enfoques en diferentes propiedades.
La opción de solo pago de intereses funciona muy bien si necesita un alivio inmediato en el pago y se enfoca en el flujo de caja por encima de todo lo demás.
Cambiar de prestamista y extender su amortización tiene sentido si desea mantener las cosas simples mientras reduce sus pagos.
Agregar una segunda unidad o renovar es la mejor opción si está dispuesto a hacer algo de trabajo inicial para obtener una mayor recompensa a largo plazo.
Ya sea que combine pagos de solo intereses con una segunda unidad o simplemente extienda su amortización, la estrategia correcta depende de la imagen completa de su cartera; reserve una llamada estratégica gratuita con nosotros para que podamos revisar sus opciones juntos.
No se rinda con su cartera
Demasiados inversores están listos para vender porque piensan que se han quedado sin opciones. Pero vender en un mercado difícil a menudo significa perder dinero. Y si ha tenido estas propiedades durante años, está renunciando a toda esa apreciación futura. Si se enfrenta a ¿Hizo una mala inversión? Aquí le explicamos cómo recuperarse, comprender sus opciones puede ayudarle a tomar decisiones racionales en lugar de emocionales.
Estas tres estrategias han ayudado a innumerables inversores a mantenerse en el juego. En lugar de vender con pérdidas, solucionaron sus problemas de flujo de caja y continuaron acumulando riqueza.
Si está luchando con flujo de caja negativo en este momento, no espere hasta estar completamente a la deriva. Cuanto antes explore sus opciones, más opciones tendrá.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo puedo solucionar el flujo de caja negativo en mi propiedad de alquiler sin venderla?
¿Por qué un inversor elegiría pagos de hipoteca de solo intereses en una propiedad de alquiler?
¿Cómo ayuda cambiar de prestamista a reducir mis pagos hipotecarios?
¿Qué debo verificar antes de agregar una segunda unidad a mi propiedad de inversión?
¿Puedo refinanciar mi propiedad de alquiler solo para renovar en lugar de agregar una unidad?
¿Por qué no debería vender mi propiedad de alquiler durante un período de flujo de caja negativo?
¿Qué calificaciones necesito para cambiar a pagos de solo intereses en mi alquiler?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
7 min de lectura
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
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