Encontraste una propiedad comercial que tiene sentido sobre el papel. El NOI funciona. La tasa de capitalización es sólida. Ahora necesitas financiamiento y te enfrentas a un mar de opciones: grandes bancos, uniones de crédito, prestamistas monoline, compañías de seguros de vida, prestamistas privados, programas asegurados por CMHC y corporaciones de inversión hipotecaria. ¿Cómo sabes cuál se adapta realmente a tu operación?
La verdad que la mayoría de los inversores aprenden de la manera difícil: el mejor prestamista hipotecario comercial en Canadá no es una institución específica. Es aquel que se adapta a tu operación específica, a tu situación específica y a tu plazo específico. El truco es saber quién hace qué, y tener a alguien de tu lado que pueda conectarte con el adecuado.
Esta guía desglosa cada tipo de prestamista de financiamiento hipotecario comercial en Canadá para que puedas dejar de adivinar y empezar a planificar.
Los Seis Tipos de Prestamistas Hipotecarios Comerciales
1. Los 5 Grandes Bancos (TD, RBC, BMO, Scotiabank, CIBC)
Los 5 grandes bancos son el primer lugar en el que la mayoría de la gente piensa cuando necesita una hipoteca. Y con razón: ofrecen las tasas más bajas en operaciones comerciales. Si calificas.
¿La trampa? Son estrictos. Muy estrictos. Quieren crédito sólido, patrimonio neto significativo, experiencia comercial probada y una propiedad que cumpla con todos los requisitos. Comprender las tasas hipotecarias comerciales actuales en Canadá te ayuda a evaluar si la oferta de un banco es competitiva. Su proceso de suscripción es minucioso y lento, típicamente de 6 a 12 semanas para una operación comercial.
Lo que ofrecen:
- Tasas en el rango del 4.5% al 6.0% (a principios de 2026)
- Pagos iniciales del 25% al 35%
- Amortización de hasta 25 años
- Requisito de DSCR de 1.20x a 1.25x
Mejor para: Inversores experimentados con finanzas sólidas que compran propiedades estabilizadas y que generan flujo de caja en mercados importantes.
Peor para: Compradores comerciales primerizos, proyectos de valor agregado, propiedades en mercados más pequeños o cualquiera que necesite cerrar rápidamente.
Los 5 grandes tampoco son una solución única para todos. Cada banco tiene diferentes apetitos por diferentes tipos de propiedades y tamaños de operaciones. A TD le podría encantar un edificio de apartamentos de 20 unidades en Toronto, pero rechazar un centro comercial en Moncton. RBC podría ser agresivo en industrial, pero conservador en minorista. Un corredor que conozca estas preferencias te ahorra semanas de solicitudes infructuosas.
2. Uniones de Crédito
Las uniones de crédito son la opción subestimada en el financiamiento comercial. Operan regionalmente, lo que significa que a menudo conocen los mercados locales mejor que cualquier banco nacional. Ven valor en propiedades que los 5 grandes podrían pasar por alto.
Dado que las uniones de crédito son propiedad de sus miembros y no cotizan en bolsa, tienen más flexibilidad en sus criterios de préstamo. Pueden analizar una operación de manera integral en lugar de pasarla por un software de calificación rígido. Si la propiedad está en su región y la historia tiene sentido, pueden ser creativos.
Lo que ofrecen:
- Tasas en el rango del 5.0% al 6.5%
- Pagos iniciales del 20% al 35%
- Amortización de hasta 25-30 años
- Suscripción más flexible para propiedades únicas
Mejor para: Operaciones locales en mercados más pequeños, inversores con buenas relaciones en su comunidad, propiedades que no cumplen los estrictos criterios de los 5 grandes, y edificios de uso mixto.
Peor para: Operaciones a gran escala en múltiples provincias, inversores que necesitan cobertura nacional.
Las tasas de las uniones de crédito tienden a situarse entre las de los 5 grandes bancos y las de los prestamistas B. Son competitivas, y la flexibilidad a menudo compensa cualquier pequeña prima de tasa. Algunas uniones de crédito tienen equipos dedicados de financiamiento comercial que rivalizan con cualquier cosa que ofrezcan los grandes bancos.
3. Prestamistas Monoline y Compañías de Seguros de Vida
Esta categoría incluye prestamistas como First National, MCAP, Manulife, Sun Life y Canada Life. Son especialistas en financiamiento comercial. No operan sucursales ni ofrecen cuentas corrientes. Su única actividad es prestar.
Dado que el financiamiento comercial es todo su negocio, han desarrollado equipos de suscripción que entienden operaciones complejas. Son particularmente fuertes en propiedades multifamiliares y comerciales más grandes. Las compañías de seguros de vida prestan específicamente de su propio balance y tienden a ofrecer algunas de las tasas más competitivas en activos comerciales estabilizados.
Lo que ofrecen:
- Tasas en el rango del 4.5% al 6.0% (competitivas con los bancos)
- Pagos iniciales del 25% al 35%
- Amortización de hasta 25-30 años
- Fuerte apetito por activos estabilizados más grandes
Mejor para: Operaciones grandes (más de $2 millones), edificios multifamiliares estabilizados, tenencias a largo plazo donde buscas tasas competitivas y buenos plazos.
Peor para: Operaciones pequeñas, propiedades de valor agregado o transicionales, prestatarios que necesitan rapidez.
Las tasas de los prestamistas monoline y de las compañías de seguros de vida pueden competir con las de los 5 grandes bancos, y sus opciones de amortización suelen ser más flexibles. También tienden a basarse más en las relaciones, lo que significa que los prestatarios recurrentes pueden negociar condiciones cada vez más favorables.
Adapta Tu Operación al Prestamista Correcto
4. Prestamistas Privados y Alternativos (Prestamistas B)
Cuando la operación no cumple los criterios de financiamiento convencionales, entran los prestamistas privados y alternativos. Esto incluye a los prestamistas B que se especializan en operaciones comerciales no tradicionales y fondos de capital privado.
Los prestamistas privados priorizan la operación sobre el prestatario. Se preocupan por el capital, la estrategia de salida y si la operación tiene sentido financiero. ¿Problemas de crédito? ¿Desafíos en la verificación de ingresos? ¿Construcción aún no completada? Los prestamistas privados pueden trabajar con todo eso.
La contrapartida es el costo. Las tasas hipotecarias comerciales privadas suelen oscilar entre el 7% y el 12%, y a menudo cobran comisiones de prestamista del 1% al 3% del monto del préstamo. Los plazos también son más cortos, generalmente de 1 a 3 años.
Lo que ofrecen:
- Tasas en el rango del 7.0% al 12.0%
- Pagos iniciales del 15% al 35%
- Rapidez de cierre de 1 a 4 semanas
- Opciones de pago solo de intereses
- Suscripción flexible para operaciones no convencionales
Mejor para: Financiamiento puente, desembolsos de construcción, propiedades de valor agregado en proceso de renovación, prestatarios con problemas de crédito o documentación de ingresos, operaciones que necesitan cerrar rápido.
Peor para: Tenencias a largo plazo donde buscas los costos de mantenimiento más bajos. Los préstamos privados son una herramienta, no una solución permanente.
La forma inteligente de usar el financiamiento privado: entrar rápidamente, estabilizar la propiedad y luego refinanciar a financiamiento convencional o CMHC en condiciones mucho mejores.
5. Corporaciones de Inversión Hipotecaria (MICs)
Las MICs son una estructura de préstamo exclusivamente canadiense. Agrupan capital de inversores y lo despliegan como hipotecas, generalmente a tasas entre el financiamiento convencional y el privado. Piensa en ellas como un punto intermedio.
Las MICs están reguladas por la Ley del Impuesto sobre la Renta y deben distribuir sus ingresos a los accionistas. Tienden a ser más flexibles que los bancos, pero más estructuradas que los prestamistas privados individuales.
Lo que ofrecen:
- Tasas en el rango del 6.5% al 10.0%
- Pagos iniciales del 20% al 35%
- Plazos de 1 a 3 años (algunas ofrecen más)
- Mayor estructura y previsibilidad que los prestamistas privados individuales
Mejor para: Operaciones que están cerca de ser convencionales pero tienen un problema (crédito, documentación de ingresos, condición de la propiedad) que impide la aprobación del banco. También son buenas para necesidades de financiamiento a corto plazo donde buscas más profesionalismo que un prestamista privado típico.
Peor para: Financiamiento a largo plazo. Las tasas de las MICs son más altas que las de los bancos, por lo que funcionan mejor como un trampolín hacia la refinanciación convencional.
6. Programas Asegurados por CMHC
CMHC no es un prestamista en sí mismo, pero sus programas de seguro son cruciales para los inversores multifamiliares. Cuando un prestamista origina un préstamo con seguro CMHC, el gobierno respalda la hipoteca. Eso significa que el prestamista asume casi ningún riesgo, y te traslada ese beneficio a través de tasas más bajas y mejores plazos.
El programa principal es CMHC MLI Select, y está diseñado específicamente para propiedades de alquiler con 5 o más unidades. Esto es lo que ofrece:
- Financiamiento de hasta el 95% del costo del préstamo (con un pago inicial tan bajo como el 5%)
- Períodos de amortización de hasta 50 años
- Tasas de interés en el rango del 3.5% al 5.0% — a menudo las más bajas en todo el mercado de financiamiento comercial
- Requisito mínimo de DSCR de solo 1.1x
¿La trampa? Las operaciones con seguro CMHC llevan tiempo. El proceso de solicitud es detallado y la aprobación puede llevar varios meses. También debes cumplir con criterios específicos de eficiencia energética o accesibilidad bajo MLI Select para calificar para los mejores plazos.
Puedes modelar para qué podría calificar tu edificio utilizando la calculadora de préstamo máximo CMHC MLI.
Mejor para: Construcción nueva o adquisición de edificios multifamiliares estabilizados (5+ unidades), inversores que pueden planificar con anticipación y esperar los mejores plazos.
Peor para: Propiedades comerciales no residenciales (oficinas, minoristas, industriales), cualquiera que necesite cerrar en menos de 90 días.
Tabla Comparativa: Tipos de Prestamistas Comerciales de un Vistazo
| Característica | Los 5 Grandes Bancos | Uniones de Crédito | Monoline / Compañías de Seguros de Vida | Prestamistas Privados / B | MICs | Asegurados por CMHC |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rango de Tasas | 4.5% - 6.0% | 5.0% - 6.5% | 4.5% - 6.0% | 7.0% - 12.0% | 6.5% - 10.0% | 3.5% - 5.0% |
| Pago Inicial | 25% - 35% | 20% - 35% | 25% - 35% | 15% - 35% | 20% - 35% | 5% - 15% |
| Rapidez de Cierre | 6 - 12 semanas | 4 - 8 semanas | 4 - 10 semanas | 1 - 4 semanas | 2 - 6 semanas | 3 - 6 meses |
| Flexibilidad | Baja | Media-Alta | Media | Alta | Media-Alta | Baja |
| Tipos de Propiedad | Estabilizadas de todo tipo | Regional, la mayoría de tipos | Multifamiliares grandes, comerciales | Todos los tipos | La mayoría de tipos | Solo multifamiliares de 5+ unidades |
| Amortización Máxima | 25 años | 25 - 30 años | 25 - 30 años | Solo intereses | Plazos de 1 - 3 años | Hasta 50 años |
Nota: Las tasas son rangos aproximados a principios de 2026 y varían según los detalles de la operación, el tipo de propiedad, la ubicación y el perfil del prestatario.
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Por Qué un Corredor Hipotecario es Mejor Que Ir Directamente
Aquí es donde la mayoría de los inversores cometen un costoso error. Eligen un prestamista y solicitan directamente. Tal vez sea su banco porque es con quien siempre han tratado. O una unión de crédito porque un amigo se las recomendó. O un prestamista privado porque vieron un anuncio.
¿El problema de ir directamente? Solo ves un conjunto de opciones. Y no tienes idea de si esas opciones son realmente las mejores disponibles para tu operación.
Un corredor hipotecario comercial cambia completamente la ecuación. He aquí por qué.
Acceso a docenas de prestamistas a través de una sola solicitud. En lugar de buscar tú mismo, tu corredor presenta tu operación a los prestamistas con mayor probabilidad de aprobarla con los mejores términos. Una solicitud, docenas de opciones. Así es cómo trabajar con un corredor ahorra a los inversores en operaciones comerciales.
Saben qué prestamista se adapta a cada operación. Un buen corredor comercial ha realizado cientos de operaciones en todos los tipos de prestamistas. Saben que al Prestamista A le encantan los edificios de 6 unidades en Ontario, pero no tocarán el sector minorista. Que el Prestamista B tiene un programa especial para nueva construcción en Alberta. Que el Prestamista C llegará al 80% de LTV en un activo estabilizado cuando todos los demás se limitan al 75%. Este conocimiento institucional vale su peso en oro.
Negocian en tu nombre. Cuando un corredor aporta volumen a un prestamista, tiene poder de negociación. Pueden presionar para obtener mejores tasas, mayor LTV, amortización más larga o tarifas eximidas. Tú no tienes ese poder como prestatario individual.
Te ahorran tiempo. Las solicitudes de hipotecas comerciales requieren muchos documentos. Un corredor se encarga de la preparación, la comunicación con los suscriptores y la coordinación entre todas las partes. Tú te centras en tu operación.
No te cuestan nada (generalmente). En la mayoría de las operaciones comerciales convencionales y aseguradas por CMHC, el prestamista paga la comisión del corredor. Obtienes todos los beneficios de asesoramiento experto y acceso amplio al mercado sin costo adicional. En operaciones de financiamiento privado o alternativo, puede haber una comisión de corredor del 1% al 2%, pero esto se divulga por adelantado.
Qué Buscar en un Prestamista Hipotecario Comercial
Ya sea que vayas directamente o trabajes con un corredor, esto es lo que importa al evaluar a un prestamista comercial.
Experiencia con Tu Tipo de Propiedad
El financiamiento comercial es especializado. Un prestamista que realiza cientos de operaciones multifamiliares al año procesará tu hipoteca de edificio de apartamentos más rápido y con mejores términos que un prestamista que se dedica a negocios comerciales entre operaciones residenciales.
Pregunta específicamente: ¿Cuántas operaciones han cerrado en propiedades como la mía en los últimos 12 meses?
Compromisos de Plazo Realistas
Obtén una respuesta específica sobre el plazo, no un vago “unas pocas semanas”. Las operaciones comerciales tienen plazos: períodos condicionales, fechas firmes, vencimientos de préstamos puente. Si tu prestamista no puede comprometerse a un plazo, te está diciendo algo sobre su capacidad.
Estructura de Tarifas Transparente
Cada costo debe ser revelado por adelantado: comisiones de originación, comisiones de prestamista, costos legales, costos de tasación, primas de seguro CMHC, comisiones de compromiso y tarifas de cancelación. Si no puedes obtener una respuesta clara sobre las tarifas, aléjate.
Flexibilidad en el DSCR
El requisito de DSCR te dice mucho sobre qué tan conservador o flexible es un prestamista. La mayoría de los prestamistas convencionales requieren de 1.20x a 1.25x. Los programas CMHC requieren tan solo 1.1x. Los prestamistas privados pueden ser flexibles si la posición de capital es sólida. Comprender cómo las hipotecas comerciales utilizan los índices de servicio de deuda te ayuda a evaluar lo que ofrece cualquier prestamista.
Verifica los números de tu propiedad con la calculadora de préstamos DSCR para propiedades comerciales canadienses antes de empezar a buscar.
Flexibilidad de Pago Anticipado
Algunas hipotecas comerciales te atan con fuertes penalizaciones por pago anticipado durante todo el plazo. Otras ofrecen privilegios de pago anticipado anual o plazos abiertos con una ligera prima de tasa. Si crees que podrías vender, refinanciar o pagar la hipoteca antes de tiempo, esto es importante.
Señales de Alarma a Tener en Cuenta
No todos los prestamistas operan de la misma manera. Ten cuidado con estas señales de advertencia.
Tarifas por adelantado antes de la aprobación. Algunos prestamistas privados o corredores menos reputados cobran comisiones de compromiso o tarifas de solicitud antes de haber realizado un trabajo real. Los prestamistas y corredores legítimos no cobran tarifas hasta que tengas una carta de compromiso. Las tarifas de solicitud para CMHC o ciertos prestamistas institucionales son normales, pero deben explicarse claramente.
Promesas de aprobación garantizada. Nadie puede garantizar la aprobación de una hipoteca comercial. Si alguien te promete una operación antes de revisar tus finanzas y la propiedad, te está mintiendo o planea engañarte con términos peores más adelante.
Sin experiencia con tu tipo de propiedad. Un corredor que se dedica a lo residencial todo el día y se ocupa de lo comercial de vez en cuando no te servirá bien. Pregunta cuántas operaciones comerciales ha cerrado en los últimos 12 meses. Pregunta sobre operaciones similares a la tuya.
Presión para cerrar rápido sin la debida diligencia. Los buenos prestamistas quieren que realices tu debida diligencia. Si alguien te presiona para firmar sin una revisión adecuada, eso es una señal de alarma.
Términos vagos o cambiantes. Si la tasa, el LTV o las tarifas cambian entre tu conversación inicial y la carta de compromiso sin una explicación clara, busca otro prestamista.
Cómo Elegir el Prestamista Adecuado para Tu Operación
El prestamista adecuado depende de tres cosas: tu propiedad, tu perfil financiero y tu plazo. Comprender los requisitos de pago inicial para hipotecas comerciales ayuda a acotar el campo antes de empezar a comparar prestamistas.
Si estás comprando un edificio multifamiliar estabilizado y tienes tiempo: El financiamiento asegurado por CMHC a través de un prestamista aprobado te proporcionará las mejores tasas y plazos del mercado. El proceso es más largo, pero los ahorros son significativos durante la vida del préstamo.
Si estás comprando una propiedad comercial limpia y tienes finanzas sólidas: Empieza con los 5 grandes bancos y los prestamistas monoline. Obtendrás tasas competitivas y plazos razonables.
Si tu operación es un poco inusual o necesitas flexibilidad: Las uniones de crédito son tu aliado. Su capacidad para analizar operaciones de manera integral y hacer excepciones a criterios rígidos los hace valiosos.
Si necesitas rapidez o tu operación está en transición: Los prestamistas privados y las MICs hacen que la operación se concrete. Úsalos estratégicamente y luego refinancia a financiamiento convencional una vez que la propiedad esté estabilizada.
Si no estás seguro de dónde encaja tu operación: Esta es exactamente la razón por la que trabajar con un corredor hipotecario comercial es importante. Un corredor que entiende el financiamiento comercial puede emparejar tu operación con el prestamista adecuado desde el principio, ahorrándote semanas de búsqueda y potencialmente miles en costos innecesarios.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el pago inicial mínimo para una hipoteca comercial en Canadá?
¿Necesito pagarle a un corredor hipotecario por financiamiento comercial?
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener la aprobación de una hipoteca comercial?
¿Puedo obtener una hipoteca comercial si nunca antes he sido propietario de una propiedad comercial?
¿Qué DSCR exigen los prestamistas comerciales en Canadá?
¿Qué es una Corporación de Inversión Hipotecaria (MIC)?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
8 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
14 min de lectura
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
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