Si vives en Windsor, puedes ver Detroit desde tu ventana. Cruza el puente Ambassador o pasa por el túnel y estarás en un mercado inmobiliario completamente diferente, uno donde las propiedades de alquiler generan flujo de caja de maneras casi imposibles de encontrar en Ontario.
Para obtener el manual completo sobre inversión transfronteriza, consulta nuestro centro de inversión transfronteriza de EE. UU.. Los inversores de Windsor tienen una ventaja geográfica masiva que la mayoría de los canadienses no tienen. Puedes comprar una propiedad en Detroit, cruzar para revisarla, reunirte con tu contratista y estar de vuelta en casa para cenar. Eso cambia todo el perfil de riesgo de la inversión transfronteriza.
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Por qué los números de Detroit funcionan para los inversores de Windsor
Veamos las matemáticas lado a lado:
| Métrica | Alquiler en Windsor | Alquiler en Detroit |
|---|---|---|
| Precio de compra | $350,000-$450,000 | $80,000-$150,000 (USD) |
| Alquiler mensual | $1,800-$2,200 | $1,000-$1,500 (USD) |
| Tasa de capitalización | 5-7% | 10-15% |
| Flujo de caja (después de la hipoteca) | Justo para el punto de equilibrio | $300-$700/mes |
La diferencia es dramática. Una propiedad de $120,000 USD en Detroit que alquila por $1,200/mes te da una tasa de capitalización del 12%. Necesitarías comprar algo en Windsor por $180,000 para alcanzar esas cifras, y buena suerte encontrándolo.
El mercado de Detroit se ha recuperado significativamente desde su quiebra en 2013. Barrios como Corktown, Midtown y Southwest Detroit están experimentando una revitalización genuina con nuevas empresas, restaurantes y jóvenes profesionales mudándose. Las áreas de grado de inversión ofrecen sólidas relaciones alquiler-precio que simplemente no existen en los mercados canadienses.
Cómo financian los canadienses las propiedades de EE. UU.
Aquí es donde la mayoría de la gente se atasca. Los bancos canadienses no prestan para propiedades estadounidenses, y la mayoría de los bancos estadounidenses no prestarán a canadienses sin un historial crediticio en EE. UU. Entonces, ¿qué haces?
Préstamos DSCR
Los préstamos DSCR (Debt Service Coverage Ratio o Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda) son la opción preferida para los inversores canadienses que compran en EE. UU. He aquí por qué:
- Sin verificación de ingresos en EE. UU. — la calificación se basa en los ingresos de alquiler de la propiedad
- No se necesita historial crediticio en EE. UU. — se utiliza tu crédito canadiense
- No se requieren declaraciones de impuestos en EE. UU. — el flujo de caja de la propiedad es lo que importa
- Tasas fijas disponibles a 30 años — estabilidad a largo plazo
- Cierre en una LLC — protección de responsabilidad desde el primer día
El prestamista se fija en una sola cosa: ¿los ingresos de alquiler de la propiedad cubren el pago de la hipoteca? Si la relación DSCR es 1.0 o superior (el alquiler cubre el pago), calificas. La mayoría de los alquileres de Detroit alcanzan fácilmente 1.2-1.5x.
Utiliza nuestra Calculadora de Préstamos DSCR gratuita para ver si propiedades específicas de Detroit califican para financiamiento según sus ingresos de alquiler y precio de compra.
Busca registros hipotecarios de EE. UU. para investigar el financiamiento existente en propiedades de tus barrios objetivo en Detroit antes de hacer una oferta.
Nuestro equipo tiene su sede en Windsor y se especializa en préstamos transfronterizos — procesamos estas operaciones cada semana y sabemos exactamente qué prestamistas de EE. UU. funcionan mejor para los compradores canadienses. Antes de cruzar la frontera, asegúrate de obtener también las mejores tasas hipotecarias en Windsor Ontario en tus propiedades canadienses. Si estás estableciendo tu base de operaciones primero, lee nuestra guía para compradores de vivienda por primera vez en Windsor Ontario.
Pago inicial
Espera un 20-25% de pago inicial en una propiedad de inversión en EE. UU. como canadiense. En una propiedad de $120,000 USD, eso son $24,000-$30,000 USD. Conviértelo a dólares canadienses y estarás looking at aproximadamente $33,000-$41,000 CAD.
Compáralo con la compra de una propiedad de alquiler en Ontario, donde necesitas entre $70,000 y $90,000 de pago inicial para algo que apenas llega al punto de equilibrio.
Tasas de interés
Las tasas de los préstamos DSCR para extranjeros suelen ser un 1-2% más altas de lo que pagaría un estadounidense. Estás looking at un 7-9% a 30 años fijo. Suena alto, pero haz los cálculos — a una tasa de capitalización del 12% y una tasa hipotecaria del 8%, todavía estás generando flujo de caja.
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Los préstamos DSCR son tu boleto para el flujo de caja de Detroit, pero no todos los prestamistas entienden a los prestatarios canadienses — reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te conectaremos con los prestamistas de EE. UU. con los que trabajamos cada semana y que realmente aprueban acuerdos transfronterizos.
Configuración de tu LLC
Cada canadiense que compra propiedades en EE. UU. debería cerrar en una LLC. Aquí te explicamos por qué y cómo.
¿Por qué una LLC?
- Protección de responsabilidad — si un inquilino demanda, solo pueden ir tras los activos de la LLC, no tus activos personales canadienses
- Eficiencia fiscal — las LLC transfieren ingresos a ti, evitando la doble imposición
- Banca — necesitas una cuenta bancaria en EE. UU. para cobrar el alquiler y pagar los gastos
- Requisito del prestamista — la mayoría de los prestamistas DSCR requieren (o prefieren) la propiedad de una LLC
Cómo configurar una
- Elige un estado — Wyoming, Delaware o el estado donde se encuentra tu propiedad (Michigan para Detroit)
- Obtén un EIN — el número de identificación fiscal de tu LLC del IRS
- Abre una cuenta bancaria en EE. UU. — la necesitarás para cobrar el alquiler y hacer los pagos de la hipoteca
- Presenta tu acuerdo operativo — describe la estructura de propiedad y gestión
Todo el proceso lleva de 2 a 4 semanas y cuesta entre $500 y $1,500, dependiendo del estado y de si utilizas un agente registrado.
También querrás un contador en EE. UU. que entienda las obligaciones fiscales transfronterizas. Como canadiense que obtiene ingresos de alquiler en EE. UU., presentarás declaraciones en ambos países, pero el tratado fiscal entre Canadá y EE. UU. evita la doble imposición.
Barrios de Detroit para inversores de Windsor
No todo Detroit es invertible. Cíñete a estas áreas y evitarás la mayoría de los dolores de cabeza.
Corktown — El barrio más antiguo de Detroit, ahora completamente revitalizado. Precios de compra más altos pero fuerte apreciación y alquileres premium. La revitalización de la Estación Central de Michigan de Ford está impulsando esta área.
Southwest Detroit — Fuerte comunidad hispana, propiedades asequibles, demanda de alquiler confiable. Buenos números de flujo de caja. Barrio transitable con negocios establecidos.
Brightmoor/Rosedale Park — Puntos de entrada más asequibles, inquilinos sólidos de clase trabajadora. Tasas de capitalización más altas pero requieren más diligencia debida sobre el estado de la propiedad.
Midtown — Cerca de la Universidad Estatal de Wayne y del Centro Médico de Detroit. La demanda de alquileres para estudiantes y profesionales mantiene las vacíos bajas. Los precios han subido pero los alquileres los justifican.
Dearborn — Técnicamente una ciudad separada pero justo al lado de Detroit. Fuerte comunidad, excelentes escuelas, inquilinos confiables. La presencia de Ford Motor Company ancla la economía local.
Áreas a evitar
Mantente alejado de calles con altas tasas de desocupación, casas tapiadas y sin inversión visible. Detroit todavía tiene barrios que no se han recuperado. Recorre cada calle antes de comprar. Tu proximidad a Windsor significa que puedes hacerlo en persona; usa esa ventaja.
Tu ubicación en Windsor es tu ventaja injusta, pero la configuración fiscal y la estructura de la LLC pueden volverse complicadas rápidamente; programa una sesión estratégica gratuita con nosotros y asegúrate de que todo esté configurado correctamente antes de cerrar tu primera propiedad en Detroit.
La ventaja de Windsor: Gestión de propiedades al otro lado de la frontera
La mayoría de los canadienses que compran en EE. UU. invierten desde más de 2.000 kilómetros de distancia. Nunca han visto su propiedad, dependen completamente de un administrador de propiedades y esperan lo mejor.
Tú estás a 5 minutos.
Eso lo cambia todo:
- Puedes inspeccionar las propiedades tú mismo antes de comprar
- Puedes reunirte con contratistas y verificar la calidad del trabajo
- Puedes revisar a tu administrador de propiedades y hacerlo responsable
- Puedes asistir a los cierres en persona
- Puedes responder a emergencias sin reservar un vuelo
Esta proximidad reduce significativamente tu riesgo y te da una ventaja sobre los inversores remotos que compiten por las mismas propiedades.
Consideraciones fiscales
Los bienes raíces transfronterizos conllevan complejidad fiscal. Aquí tienes una visión general:
En EE. UU.:
- Los ingresos por alquiler se gravan a tasas federales progresivas (10-37%)
- Puedes deducir intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad, seguros, reparaciones y depreciación
- La depreciación (27.5 años para propiedades residenciales) protege una gran parte de tus ingresos
En Canadá:
- Declaras ingresos mundiales, incluidos los ingresos de alquiler en EE. UU. (convertidos a CAD)
- Reclamas un crédito fiscal extranjero por los impuestos pagados en EE. UU.
- El tratado fiscal evita la doble imposición, pero debes declarar correctamente
En resumen: No pagarás impuestos dos veces sobre los mismos ingresos, pero necesitas un contador transfronterizo para presentar la declaración correctamente. Presupuesta entre $1,500 y $3,000 al año para la preparación de impuestos transfronterizos. No es opcional.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener una hipoteca para comprar una propiedad en Detroit como canadiense?
¿Necesito crédito en EE. UU. para comprar una propiedad en Michigan?
¿Cuánto necesito para el pago inicial de una propiedad de alquiler en Detroit?
¿Se me gravará doblemente los ingresos de alquiler en EE. UU.?
¿Por qué debería comprar en una LLC?
¿Es Detroit seguro para invertir?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
8 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
8 min de lectura
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
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