Lo más importante que impide a la gente invertir en bienes raíces: el dinero. Específicamente, Financiamiento Hipotecario Residencial.
Si quieres comprar múltiples propiedades de alquiler pero no tienes montones de efectivo, no estás solo. La buena noticia es que hay un camino probado, y comienza con mucho menos dinero de lo que piensas. Domina estas principales estrategias de apalancamiento para bienes raíces e inversión en bolsa para maximizar tus rendimientos en todas las clases de activos.
Empezar Poco a Poco: La Estrategia del 5% de Enganche
Esto es algo que la mayoría de la gente no sabe: puedes comprar una propiedad con solo el 5% de enganche. Sin embargo, hay una trampa: tienes que vivir en ella.
¿La mejor jugada? Compra un dúplex o cualquier propiedad con dos unidades. Aprende más sobre inversión en propiedades unifamiliares vs multifamiliares. Vive en un lado y alquila el otro. Tu inquilino ayuda a pagar tu hipoteca mientras construyes capital.
Esto no es solo teoría. Scott Dillingham de LendCity hizo exactamente esto. Comenzó en Sarnia con su primera propiedad con un 5% de enganche, luego se mudó a Windsor y compró un dúplex de la misma manera. Cada vez que se mudaba, la propiedad anterior se convertía en un alquiler.
La Realidad
De hecho, tienes que mudarte a la propiedad. Decir que vivirás allí solo para obtener el 5% de enganche, y luego no hacerlo, es fraude. No lo hagas.
Además, solo puedes usar esta estrategia tres veces en Canadá. ¿Por qué? Solo hay tres compañías de seguro hipotecario, y cada una solo asegurará una propiedad por persona. Así que esto funciona muy bien al principio, pero necesitarás otras estrategias después.
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Por Qué Deberías Renovar Antes de Alquilar
Esto es lo que los inversores exitosos hacen de manera diferente: renuevan cada propiedad de alquiler antes de poner inquilinos.
Esto hace tres cosas:
- Puedes cobrar un alquiler más alto por una unidad agradable y actualizada.
- Te enfrentas a muchas menos llamadas de mantenimiento y quejas.
- La propiedad vale inmediatamente más de lo que pagaste por ella.
Piénsalo. ¿Preferirías arreglar constantemente electrodomésticos rotos y accesorios anticuados, o lidiar con el problema menor ocasional? Renovar por adelantado significa que estás arreglando problemas antes de que se conviertan en tu problema.
Si has renovado una propiedad y quieres retirar capital para tu próxima compra, el momento y la elección del prestamista son importantes. Reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity para que podamos ayudarte a maximizar lo que calificas.
Convirtiendo el Capital en Más Propiedades
Después de comprar una propiedad con un 5% de enganche, algo genial empieza a suceder. La propiedad aumenta de valor. Entre la apreciación del mercado y tus renovaciones, ese 5% de capital con el que empezaste podría ser 20%, 30% o incluso 40% en uno o dos años. Explora las principales estrategias de apalancamiento para aprovechar al máximo este crecimiento.
Ahora puedes refinanciar. Los bancos te prestarán hasta el 80% del valor de tu propiedad. Si tu casa vale más ahora, puedes retirar ese capital adicional en efectivo.
¿Qué Pasa con los Mercados Bajistas?
A veces el mercado baja. Eso es normal. Mira cualquier gráfico inmobiliario a largo plazo: desde 1900 hasta hoy, tiende a subir a pesar de las caídas temporales.
No dejes que un año bajista te asuste. A veces, el mejor momento para comprar es cuando los precios bajan. Solo asegúrate de conservar las propiedades el tiempo suficiente para beneficiarte de la tendencia alcista.
El Truco de “Hipoteca Más Mejoras”
Una vez que estás comprando propiedades de alquiler completas (20% de enganche, sin vivir allí), esta es una estrategia que la mayoría de los inversores no conocen: hipoteca más mejoras.
Así es como funciona:
- Obtén cotizaciones de contratistas para las renovaciones que planeas.
- El prestamista aprueba tu hipoteca más el monto de la renovación.
- El prestamista retiene el dinero de la renovación.
- Haces el trabajo usando tus propios fondos.
- Una vez que está hecho, te reembolsan.
Esto te permite comprar y renovar sin tener todo el efectivo inmovilizado a largo plazo. Solo necesitas lo suficiente para cubrir las renovaciones hasta que te reembolsen.
Para Proyectos Más Grandes
Si tus renovaciones son realmente grandes, podrías necesitar una hipoteca con desembolsos progresivos. Estos liberan dinero en etapas a medida que completas el trabajo: quizás 20% después de haber completado el 20%, otro 20% al 40% de finalización, y así sucesivamente.
Estos vienen como hipotecas abiertas (con una tasa de interés más alta) porque son temporales. Una vez que las renovaciones están hechas, cambias a una hipoteca regular.
Ya sea que uses el truco de “hipoteca más mejoras” o una hipoteca con desembolsos progresivos, la estructura de financiamiento puede volverse complicada rápidamente. Reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros y te guiaremos a través del mejor enfoque para tu presupuesto de renovación.
Momento de tu Refinanciación
Después de terminar las renovaciones, no te apresures a refinanciar de inmediato. Espera de 3 a 6 meses.
¿Por qué? Los tasadores que ven fotos frescas del antes y el después a menudo solo valoran la propiedad por lo que pagaste más los costos de renovación. No te dan crédito por la apreciación real.
Espera un poco, y es más probable que la valoren más alto. Eso significa más dinero en tu bolsillo para comprar la siguiente propiedad.
El Error Crítico que Cometen la Mayoría de los Inversores
Aquí es donde la gente falla: trabajan con prestamistas que no se especializan en propiedades de inversión.
Imagina esto: Refinancias tu casa para sacar dinero para una propiedad de alquiler. El prestamista te consigue la refinanciación, tú obtienes tu dinero, todos felices. Excepto que… ese prestamista nunca verificó si tienes suficientes ingresos para calificar para la compra del alquiler.
Ahora debes más en tu casa, pagas más intereses y no puedes comprar el alquiler. Estás peor que cuando empezaste.
Ascendiendo a Propiedades Comerciales
Después de tener varias casas o dúplex, el siguiente paso no es comprar más de lo mismo. Es mudarse a edificios más grandes: 6 unidades, 12 unidades, más de 20 unidades.
El financiamiento comercial funciona mejor para propiedades más grandes:
- Los enganches pueden ser tan bajos como el 15% (en comparación con el 20% para alquileres residenciales).
- Puedes obtener amortizaciones de 35-40 años (en comparación con 25-30 años para residenciales).
- Una amortización más larga significa pagos más bajos y mejor flujo de caja.
Muchos inversores eventualmente venden sus propiedades más pequeñas y usan todo ese dinero como enganche para edificios de apartamentos más grandes. No es salir del sector inmobiliario, es escalar.
Economías de Escala
Las propiedades más grandes cuestan menos por unidad para mantener. ¿Necesitas reemplazar 6 hornos? Comprar todo a la vez te da descuentos por volumen en equipos y mano de obra. Lo mismo ocurre con los pisos, los tejados, todo.
Por eso los inversores exitosos eventualmente se mudan a lo comercial. Los números simplemente funcionan mejor.
Cómo se Valoran las Propiedades Comerciales
Aquí hay algo importante: las propiedades comerciales se valoran según los ingresos que producen, no solo por ventas comparables.
Esto significa que cada dólar que aumentas en el alquiler mensual puede aumentar el valor de la propiedad en $10-$100, dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad.
Así que, cuando renuevas y aumentas los alquileres en una propiedad comercial, no solo estás mejorando el flujo de caja. Estás aumentando drásticamente el valor del edificio. Luego, refinancias, retiras ese capital y compras algo aún más grande.
Protegiendo Tu Flujo de Caja
A lo largo de todo esto, nunca olvides: las propiedades necesitan generar flujo de caja. No retires tanto capital que tus propiedades apenas cubran gastos o generen pérdidas.
Apunta a al menos un par de cientos de dólares de flujo de caja positivo por propiedad después de la refinanciación. Este colchón te protege durante períodos de vacancia, reparaciones o cambios en el mercado. Tener estrategias de seguro inteligentes implementadas agrega otra capa de protección a tu cartera.
La Conclusion
Puedes construir una cartera seria de propiedades de alquiler comenzando con solo el 5% de enganche. El secreto es entender el ciclo:
- Compra con un enganche bajo (5% si vas a vivir allí, 20% para inversión pura).
- Renueva para aumentar el valor y el alquiler.
- Espera la apreciación.
- Refinancia para retirar el capital.
- Usa ese capital para comprar la siguiente propiedad.
- Escala a lo comercial cuando estés listo.
El dinero no tiene que venir de tu trabajo o ahorros. Viene de las propiedades mismas, siempre que trabajes con prestamistas que entiendan las propiedades de inversión y planifiques varios pasos por adelantado.
¿Quieres hablar sobre tu situación específica? Llama a LendCity al (519) 960-0370 o visita podcast.lendcity.ca para más recursos.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar mi primera propiedad de alquiler?
¿Puedo decir que viviré en una propiedad solo para obtener el 5% de enganche, y luego alquilarla?
¿Debería renovar una propiedad de alquiler antes de conseguir inquilinos?
¿Cómo consigo dinero para mi segunda y tercera propiedad de alquiler?
¿Cuándo debo refinanciar después de completar las renovaciones?
¿Qué es "hipoteca más mejoras" y cómo funciona?
¿Cuándo debo pasar de casas a edificios de apartamentos?
¿Cuánto flujo de caja debe generar cada propiedad de alquiler?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
8 min de lectura
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