La plus grande chose qui empêche les gens d’investir dans l’immobilier ? L’argent. Spécifiquement, les prêts hypothécaires d’investissement résidentiel.
Si vous voulez acheter plusieurs propriétés locatives mais que vous n’avez pas des piles d’argent liquide, vous n’êtes pas seul. La bonne nouvelle est qu’il existe un chemin éprouvé, et il commence avec beaucoup moins d’argent que vous ne le pensez. Maîtrisez ces meilleures stratégies de levier pour l’immobilier et l’investissement boursier pour maximiser vos rendements sur toutes les classes d’actifs.
Commencer petit : la stratégie de 5 % d’apport
Voici quelque chose que la plupart des gens ignorent : vous pouvez acheter une propriété avec seulement 5 % d’apport. Il y a cependant un inconvénient : vous devez effectivement y vivre.
La meilleure décision ? Achetez un duplex ou toute propriété avec deux unités. Apprenez-en davantage sur l’investissement dans des maisons unifamiliales ou multifamiliales. Vivez dans une partie et louez l’autre. Votre locataire aide à payer votre hypothèque pendant que vous vous constituez un capital propre.
Ce n’est pas juste de la théorie. Scott Dillingham de LendCity a fait exactement cela. Il a commencé à Sarnia avec sa première propriété à 5 % d’apport, puis a déménagé à Windsor et a acheté un duplex de la même manière. Chaque fois qu’il déménageait, la propriété précédente devenait une location.
Le contrôle de la réalité
Vous devez réellement emménager dans la propriété. Dire que vous allez y vivre juste pour obtenir 5 % d’apport, puis ne pas le faire ? C’est de la fraude. Ne le faites pas.
De plus, vous ne pouvez utiliser cette stratégie que trois fois au Canada. Pourquoi ? Il n’y a que trois assureurs hypothécaires, et chacun n’assurera qu’une propriété par personne. Donc, cela fonctionne très bien au début, mais vous aurez besoin d’autres stratégies par la suite.
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Pourquoi vous devriez rénover avant de louer
Voici ce que les investisseurs prospères font différemment : ils rénovent chaque propriété locative avant d’y mettre des locataires.
Cela fait trois choses :
- Vous pouvez facturer un loyer plus élevé pour une unité agréable et mise à jour.
- Vous avez beaucoup moins d’appels de maintenance et de plaintes.
- La propriété vaut immédiatement plus que ce que vous avez payé.
Pensez-y. Préférez-vous constamment réparer des appareils électroménagers cassés et des luminaires obsolètes, ou gérer un problème mineur occasionnel ? Rénover à l’avance signifie que vous réglez les problèmes avant qu’ils ne deviennent les vôtres.
Si vous avez rénové une propriété et que vous souhaitez en retirer des capitaux propres pour votre prochain achat, le moment et le choix du prêteur sont importants – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity afin que nous puissions vous aider à maximiser ce pour quoi vous êtes admissible.
Transformer le capital propre en plus de propriétés
Après avoir acheté une propriété avec 5 % d’apport, quelque chose d’intéressant commence à se produire. La propriété prend de la valeur. Entre l’appréciation du marché et vos rénovations, ces 5 % de capital propre avec lesquels vous avez commencé pourraient représenter 20 %, 30 % ou même 40 % en un an ou deux. Explorez les meilleures stratégies de levier pour tirer le meilleur parti de cette croissance.
Maintenant, vous pouvez refinancer. Les banques vous prêteront jusqu’à 80 % de la valeur de votre propriété. Si votre maison vaut plus maintenant, vous pouvez retirer ces capitaux propres supplémentaires sous forme de liquidités.
Qu’en est-il des marchés baissiers ?
Parfois, le marché baisse. C’est normal. Regardez n’importe quel graphique immobilier à long terme – de 1900 à aujourd’hui, il est en tendance à la hausse malgré des baisses temporaires.
Ne vous laissez pas effrayer par une année de baisse. Parfois, le meilleur moment pour acheter est lorsque les prix baissent. Assurez-vous simplement de conserver les propriétés assez longtemps pour bénéficier de la tendance à la hausse.
L’astuce “Hypothèque plus améliorations”
Une fois que vous achetez des propriétés locatives complètes (20 % d’apport, vous n’y habitez pas), voici une stratégie que la plupart des investisseurs ne connaissent pas : hypothèque plus améliorations.
Voici comment cela fonctionne :
- Obtenez des devis auprès des entrepreneurs pour vos rénovations prévues.
- Le prêteur approuve votre hypothèque plus le montant des rénovations.
- Ils conservent l’argent des rénovations.
- Vous faites le travail en utilisant vos propres fonds.
- Une fois terminé, ils vous remboursent.
Cela vous permet d’acheter et de rénover sans avoir tout l’argent immobilisé à long terme. Vous avez juste besoin de suffisamment pour couvrir les rénovations jusqu’à ce que vous soyez remboursé.
Pour les grands projets
Si vos rénovations sont vraiment importantes, vous pourriez avoir besoin d’une hypothèque avec tirages progressifs à la place. Ceux-ci libèrent de l’argent par étapes au fur et à mesure que vous terminez les travaux – peut-être 20 % après avoir terminé 20 % des travaux, encore 20 % à 40 % d’achèvement, et ainsi de suite.
Ceux-ci sont disponibles sous forme d’hypothèques ouvertes (taux d’intérêt plus élevé) car elles sont temporaires. Une fois les rénovations terminées, vous passez à une hypothèque ordinaire.
Que vous utilisiez l’astuce “hypothèque plus améliorations” ou une hypothèque avec tirages progressifs, la structure de financement peut devenir compliquée rapidement – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous expliquerons la meilleure approche pour votre budget de rénovation.
Le bon moment pour refinancer
Après avoir terminé les rénovations, ne vous précipitez pas pour refinancer tout de suite. Attendez 3 à 6 mois.
Pourquoi ? Les évaluateurs qui voient des photos avant-après fraîches n’évaluent souvent la propriété qu’au prix que vous avez payé plus les coûts de rénovation. Ils ne vous accordent pas de crédit pour l’appréciation réelle.
Attendez un peu, et ils seront plus susceptibles de l’évaluer plus haut. Cela signifie plus d’argent dans votre poche pour acheter la prochaine propriété.
L’erreur critique que la plupart des investisseurs commettent
C’est là que les gens se trompent : ils travaillent avec des prêteurs qui ne se spécialisent pas dans les propriétés d’investissement.
Imaginez ceci : vous refinancez votre maison pour retirer de l’argent pour une propriété locative. Le prêteur s’occupe du refinancement, vous obtenez votre argent, tout le monde est content. Sauf que… ce prêteur n’a pas vérifié si vous aviez suffisamment de revenus pour vous qualifier pour l’achat locatif.
Maintenant, vous devez plus sur votre maison, payez plus d’intérêts et ne pouvez pas acheter la location. Vous êtes dans une situation pire qu’au début.
Passer aux propriétés commerciales
Après avoir acquis plusieurs maisons ou duplex, la prochaine étape n’est pas d’en acheter d’autres du même type. C’est passer à des immeubles plus grands – 6 unités, 12 unités, plus de 20 unités.
Le financement commercial fonctionne en fait mieux pour les grandes propriétés :
- Les apports peuvent être aussi bas que 5 % avec SCHL MLI Select ; les prêts commerciaux conventionnels nécessitent généralement 20-25 %.
- Vous pouvez obtenir une période d’amortissement de 35 à 40 ans (contre 25 à 30 ans pour le résidentiel).
- Un amortissement plus long signifie des paiements plus bas et un meilleur flux de trésorerie.
De nombreux investisseurs finissent par vendre leurs plus petites propriétés et utilisent tout cet argent comme apport pour des immeubles d’appartements plus grands. Ce n’est pas sortir de l’immobilier – c’est passer à l’échelle supérieure.
Économies d’échelle
Les plus grandes propriétés coûtent moins cher par unité à entretenir. Besoin de remplacer 6 fours ? Acheter tout en une fois vous permet d’obtenir des remises sur volume sur l’équipement et la main-d’œuvre. Idem pour les revêtements de sol, la toiture, tout.
C’est pourquoi les investisseurs prospères passent éventuellement au secteur commercial. Les chiffres sont plus avantageux.
Comment les propriétés commerciales sont valorisées
Voici quelque chose d’important : les propriétés commerciales sont valorisées en fonction des revenus qu’elles produisent, pas seulement des ventes comparables.
Cela signifie que chaque dollar que vous augmentez en loyer mensuel peut augmenter la valeur de la propriété de 10 $ à 100 $, selon l’emplacement et le type de propriété.
Donc, lorsque vous rénovez et augmentez les loyers d’une propriété commerciale, vous n’améliorez pas seulement le flux de trésorerie. Vous augmentez considérablement la valeur du bâtiment. Ensuite, vous refinancez, retirez ces capitaux propres et achetez quelque chose d’encore plus grand.
Protéger votre flux de trésorerie
Tout au long de tout cela, n’oubliez jamais : les propriétés doivent générer du flux de trésorerie. Ne retirez pas autant de capitaux propres que vos propriétés ne couvrent à peine leurs coûts ou deviennent déficitaires.
Visez au moins quelques centaines de dollars de flux de trésorerie positif par propriété après le refinancement. Cette marge de sécurité vous protège en cas de vacances locatives, de réparations imprévues ou de changements de marché. Avoir des stratégies d’assurance intelligentes en place ajoute une autre couche de protection à votre portefeuille.
La ligne du bas
Vous pouvez construire un portefeuille de propriétés locatives sérieux en commençant par seulement 5 % d’apport. Le secret est de comprendre le cycle :
- Achetez avec un faible apport (5 % si vous y vivrez, 20 % pour un pur investissement).
- Rénovez pour augmenter la valeur et le loyer.
- Attendez l’appréciation.
- Refinancez pour retirer les capitaux propres.
- Utilisez ces capitaux propres pour acheter la propriété suivante.
- Passez au commercial lorsque vous êtes prêt.
L’argent ne doit pas provenir de votre emploi ou de vos économies. Il provient des propriétés elles-mêmes, tant que vous travaillez avec des prêteurs qui comprennent les propriétés d’investissement et planifiez plusieurs étapes à l’avance.
Vous voulez discuter de votre situation particulière ? Appelez LendCity au (519) 960-0370 ou visitez podcast.lendcity.ca pour plus de ressources.
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Foire aux questions
Combien d'argent me faut-il pour acheter ma première propriété locative ?
Puis-je dire que je vais vivre dans une propriété juste pour obtenir 5 % d'apport, puis la louer ?
Devrais-je rénover une propriété locative avant d'y mettre des locataires ?
Comment obtenir de l'argent pour ma deuxième et troisième propriétés locatives ?
Quand devrais-je refinancer après avoir terminé les rénovations ?
Qu'est-ce que "hypothèque plus améliorations" et comment fonctionne-t-il ?
Quand devrais-je passer des maisons aux immeubles d'appartements ?
Combien de flux de trésorerie chaque propriété locative devrait-elle générer ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
9 min de lecture
Amortissement
La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.
Évaluation
Une évaluation professionnelle de la valeur marchande d'une propriété, exigée par les prêteurs pour s'assurer que la propriété vaut le montant du prêt.
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Valeur Marchande
Le prix estimé qu'une propriété pourrait atteindre sur le marché ouvert dans des conditions normales. Déterminée par les ventes comparables, l'emplacement, l'état et la demande du marché.
Prêt commercial
Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Propriétés comparables
Propriétés similaires dans la même zone de marché utilisées pour établir la juste valeur marchande ou les taux de location par comparaison des caractéristiques, de l'emplacement, de l'état et des prix de vente ou de location récents. L'analyse des comparables est essentielle pour déterminer les prix d'offre et fixer des loyers compétitifs.
Remplacement de toiture
Une dépense d'investissement majeure impliquant le retrait complet et l'installation d'un nouveau système de couverture. L'âge et l'état de la toiture sont des facteurs critiques lors des inspections de propriété, de l'éligibilité à l'assurance et des approbations de financement, avec des coûts typiques allant de 5 000 $ à 30 000 $ et plus, selon la taille de la propriété.
Hypothèque assurée
Une hypothèque garantie par une assurance défaut hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty, requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % pour les propriétés occupées par le propriétaire. La prime d'assurance — qui varie actuellement d'environ 0,60 % à 4,50 % du montant de l'hypothèque selon la tranche de ratio prêt-valeur, et qui est plus élevée pour les mises de fonds non traditionnelles ou les amortissements prolongés — est généralement ajoutée au solde du prêt. Les hypothèques assurées sont souvent admissibles à des taux d'intérêt plus bas parce que le risque du prêteur est couvert par l'assureur. Confirmez le barème de primes en vigueur auprès de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty; les taux et les tranches peuvent changer.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.