Refinanciar una propiedad comercial en Canadá es una de las acciones más poderosas que un inversor puede tomar. También es una de las más incomprendidas. A diferencia del refinanciamiento residencial, donde buscas la tasa más baja y firmas los papeles, el refinanciamiento comercial involucra más variables, más tipos de prestamistas y un potencial de beneficio significativamente mayor si lo haces correctamente.
Ya sea que desees retirar capital de un edificio, asegurar una mejor tasa, reestructurar tu deuda o cambiar de financiamiento convencional a un programa con seguro CMHC, esta guía cubre todo el proceso. Cuándo refinanciar, cómo prepararse, cuánto cuesta y cuánto tiempo lleva.
Cinco Razones para Refinanciar una Propiedad Comercial
No todas las razones para refinanciar son iguales. Aquí están las cinco situaciones en las que realmente tiene sentido financiero.
1. Reducción de Tasa
Tu hipoteca original se obtuvo a una tasa más alta. Las tasas han bajado. Una nueva hipoteca a una tasa más baja te ahorra dinero real cada mes.
En una hipoteca comercial de $3 millones, bajar de 6.5% a 5.5% ahorra aproximadamente $30,000 por año. Durante un plazo de cinco años, eso son $150,000. Incluso después de los costos de refinanciamiento y cualquier penalización, los ahorros netos pueden ser significativos.
La pregunta clave es siempre: ¿los ahorros de tasa exceden el costo total del refinanciamiento? Si es así, procede. Si no, espera hasta que venza tu plazo.
2. Retiro de Efectivo para Nuevas Adquisiciones
Tu propiedad se ha apreciado, ya sea por ganancias del mercado, apreciación forzada de renovaciones o aumento del NOI debido a una mejor administración. Un refinanciamiento con retiro de efectivo te permite acceder a ese capital sin vender el edificio.
Esta es la estrategia principal para escalar una cartera de hipotecas comerciales canadienses. Compras un edificio, lo mejoras, aumentas sus ingresos, y el NOI más alto impulsa un valor de tasación más alto a través de la apreciación forzada en propiedades multifamiliares. Refinancias con el nuevo valor, retiras el capital y lo usas como pago inicial para tu próxima operación.
Las matemáticas son simples pero poderosas. Si tu edificio valía $2 millones cuando lo compraste y ahora vale $2.8 millones, un refinanciamiento al 75% LTV te da una hipoteca de $2.1 millones. Después de pagar tu saldo original de $1.5 millones, te embolsas $600,000 en capital, libres de impuestos, porque el dinero prestado no es ingreso.
3. Consolidación de Deuda
Podrías tener una primera hipoteca, un financiamiento del vendedor y una línea de crédito, todo adjunto a la misma propiedad o cartera. Múltiples deudas significan múltiples pagos, múltiples tasas y múltiples fechas de vencimiento para administrar.
El refinanciamiento puede consolidar todo en una sola hipoteca con un pago, una tasa y un plazo. Más simple de administrar y a menudo más barato en general.
4. Optimización del Plazo
Tu plazo actual está a punto de vencer y quieres asegurar una mejor estructura. Quizás estás en un plazo de tres años y quieres cambiar a uno de siete para reducir la frecuencia de refinanciamiento. O estás en una tasa variable y quieres asegurarla antes de que las tasas suban.
La maduración del plazo es el momento más conveniente para refinanciar porque no hay penalización por incumplimiento. Apróvechalo.
5. Transición de Financiamiento Puente a Permanente
Los préstamos puente son productos a corto plazo y de alto interés utilizados para cerrar rápidamente o estabilizar una propiedad antes de que esté disponible el financiamiento permanente. Una vez que la propiedad está estabilizada —las unidades están alquiladas, las renovaciones completas, los ingresos verificados—, refinancias el préstamo puente por una hipoteca comercial permanente a una tasa mucho más baja.
Esta transición se planifica desde el primer día. El préstamo puente te abre la puerta. El refinanciamiento es la estrategia de salida.
Modela Tu Escenario de Refinanciamiento
Cuándo el Refinanciamiento Tiene Sentido (El Análisis de Punto de Equilibrio)
Antes de comprometerte con un refinanciamiento comercial, realiza el cálculo de punto de equilibrio. Esto es innegociable.
La Fórmula
Costo total del refinanciamiento dividido entre ahorro mensual es igual a meses para alcanzar el punto de equilibrio.
El costo total del refinanciamiento incluye:
- Penalización hipotecaria (si se rompe antes del vencimiento del plazo)
- Honorarios legales ($3,000-$8,000 para operaciones comerciales)
- Cargo por tasación ($3,000-$10,000 dependiendo del tamaño de la propiedad)
- Cargo por cancelación del prestamista actual ($500-$1,500)
- Cargos del nuevo prestamista o cargos por compromiso (varía)
- Seguro de título o actualizaciones de topografía
Ejemplo: Refinanciamiento por Reducción de Tasa
- Hipoteca actual: $2.5 millones al 6.25%, con 3 años restantes
- Nueva hipoteca: $2.5 millones al 5.25%
- Ahorro mensual: aproximadamente $2,100
- Penalización hipotecaria (estimación IRD): $45,000
- Legal + tasación + cargos: $12,000
- Costo total: $57,000
- Punto de equilibrio: $57,000 / $2,100 = 27 meses
Si planeas mantener la propiedad por más de 27 meses después del cierre, el refinanciamiento se paga solo. Si podrías vender dentro de dos años, espera.
Ejemplo: Refinanciamiento con Retiro de Efectivo al Vencimiento del Plazo
- Hipoteca actual: $1.8 millones (venciendo, sin penalización)
- Nueva hipoteca: $2.4 millones al 75% LTV (propiedad ahora vale $3.2 millones)
- Capital extraído: $600,000
- Legal + tasación + cargos: $10,000
- Costo total: $10,000
Sin penalización porque estás en el vencimiento. Obtienes $600,000 en capital por $10,000 en cargos. Si esos $600,000 se destinan a una nueva propiedad que genera más de $60,000 por año en flujo de caja, el retorno es enorme.
Por eso es tan valioso programar tu refinanciamiento para que coincida con el vencimiento de tu plazo. Puedes obtener más información sobre cuándo tiene sentido refinanciar tu cartera de alquileres.
Cambio de Financiamiento Convencional a Asegurado por CMHC
Esta es una de las estrategias menos utilizadas en el refinanciamiento comercial y merece su propia sección.
Muchos inversores compran edificios multifamiliares con financiamiento convencional —75% LTV, amortización de 25 años, tasas más altas— porque no sabían que existían los programas CMHC o porque el edificio no calificaba en el momento de la compra.
Después de estabilizar la propiedad y mejorar sus métricas de eficiencia energética o asequibilidad, ahora puedes calificar para CMHC MLI Select. Los beneficios son sustanciales:
- Hasta 95% LTV (frente al 75% convencional)
- Hasta 50 años de amortización (frente a 25)
- Tasas de interés más bajas porque el respaldo de CMHC reduce el riesgo del prestamista
- Un requisito de DSCR de solo 1.1 — la propiedad solo necesita ganar un 10% más que sus pagos de deuda.
Cambiar de financiamiento convencional a CMHC no es solo un refinanciamiento, es una reestructuración completa que puede liberar cientos de miles de dólares en capital y mejorar drásticamente tu flujo de caja.
En un refinanciamiento, la prima de seguro CMHC suele ser del 2.75% al 4.50% del monto de la hipoteca. En un refinanciamiento de $2 millones, eso son entre $55,000 y $90,000 que se agregan a la hipoteca. Pero la tasa más baja y la amortización más larga pueden compensar con creces el costo de la prima.
Realiza ambos escenarios —con seguro CMHC versus convencional— utilizando la calculadora de préstamo máximo CMHC MLI y compara el costo total durante tu período de tenencia previsto.
El Proceso Paso a Paso de Refinanciamiento
El refinanciamiento comercial lleva más tiempo que el residencial. Espera entre 45 y 90 días desde el inicio hasta el cierre, dependiendo de la complejidad de la propiedad y la velocidad del prestamista. Esto es lo que sucede en cada etapa.
Paso 1: Evalúa Tu Posición Actual (Semana 1)
Antes de hablar con los prestamistas, ten claros tus números.
- Obtén tu estado de cuenta hipotecario actual: saldo, tasa, plazo, fecha de vencimiento
- Calcula tu penalización estimada (llama a tu prestamista para obtener el número exacto)
- Reúne tus cifras de NOI más recientes: lista de alquileres real, gastos operativos, vacancia
- Conoce el valor de mercado aproximado actual de tu propiedad
Paso 2: Contrata a un Corredor de Hipotecas Comerciales (Semana 1-2)
Un corredor especializado en financiamiento comercial presentará tu expediente a múltiples prestamistas. Esto no es opcional, es esencial. Las tasas y los términos comerciales varían mucho más entre prestamistas que los residenciales.
Tu corredor:
- Analizará las finanzas de tu propiedad y el DSCR
- Identificará qué prestamistas ofrecen los mejores términos para tu situación
- Estructurará tu solicitud para maximizar las probabilidades de aprobación
- Negociará tasas, amortización y convenios
Paso 3: Tasación de la Propiedad (Semana 2-4)
El prestamista solicita una tasación comercial. Esto no es lo mismo que una inspección rápida residencial. Un tasador comercial:
- Inspeccionará la propiedad por dentro y por fuera
- Revisará tu lista de alquileres y contratos de arrendamiento
- Analizará ventas comparables Y métricas de ingresos
- Preparará un informe detallado con una conclusión formal del valor
Las tasaciones comerciales cuestan entre $3,000 y $10,000+ dependiendo del tamaño y la complejidad de la propiedad. Una 100 unidades de apartamentos cuesta más de tasar que un edificio de seis unidades.
Paso 4: Suscripción y Aprobación (Semana 3-6)
El equipo de suscripción del prestamista revisa todo: tu tasación, tus finanzas, los ingresos de la propiedad, tu experiencia, informes ambientales y el perfil de riesgo general.
Durante esta fase, espera preguntas y solicitudes de documentación adicional. Responde rápidamente. Las demoras aquí son la principal razón por la que los refinanciamientos comerciales tardan más de lo esperado.
Paso 5: Carta de Compromiso (Semana 5-7)
Una vez aprobado, el prestamista emite una carta de compromiso que detalla todos los términos: tasa, LTV, amortización, plazo, convenios y condiciones. Revísala cuidadosamente con tu corredor.
Presta atención a:
- Período de retención de tasa (cuánto tiempo se garantiza la tasa cotizada)
- Disposiciones de pago anticipado (qué flexibilidad tienes durante el nuevo plazo)
- Convenios financieros (requisitos continuos de DSCR u ocupación)
- Condiciones previas al cierre (qué aún necesita suceder)
Paso 6: Legal y Cierre (Semana 6-10)
Tu abogado se encarga del cierre legal: revisión de los documentos hipotecarios, coordinación con el abogado del prestamista, registro de la nueva hipoteca y cancelación de la antigua.
Los cierres comerciales implican más documentación que los residenciales. Presupuesta honorarios legales más altos en consecuencia.
Inicia Tu Cronograma de Refinanciamiento
Documentación Requerida
Ten todo esto listo antes de comenzar el proceso. La documentación faltante es la causa más común de demoras.
Documentos de la propiedad:
- Estado de cuenta hipotecario actual
- Factura de impuestos sobre la propiedad (la más reciente)
- Lista de alquileres actual con desglose unidad por unidad
- Todos los contratos de arrendamiento
- Dos o tres años de estados de resultados operativos (ingresos y gastos)
- Certificado de seguro
- Informe Fase I ambiental (si aún no está archivado)
- Registros recientes de gastos de capital
Documentos del prestatario:
- Estado de patrimonio neto personal
- Dos o tres años de declaraciones de impuestos personales
- Estados financieros corporativos (si la propiedad está en una corporación)
- Declaraciones de impuestos corporativas
- Estados de cuenta bancarios que muestren reservas
- Lista de todas las propiedades poseídas con detalles de la hipoteca
Para refinanciamientos CMHC, también incluye:
- Documentación de eficiencia energética
- Documentación de características de accesibilidad
- Datos de asequibilidad (porcentaje de unidades en o por debajo del alquiler mediano)
- Hoja de cálculo de puntuación MLI Select
Costos y Penalizaciones: Lo Que Realmente Pagarás
Aquí tienes un desglose realista de los costos para un refinanciamiento comercial en Canadá.
| Elemento de Costo | Rango Típico |
|---|---|
| Penalización hipotecaria (si se rompe el plazo) | $0 - $100,000+ |
| Tasación | $3,000 - $10,000 |
| Honorarios legales | $3,000 - $8,000 |
| Cargo por cancelación | $500 - $1,500 |
| Cargo por compromiso del prestamista | 0 - 1% del monto del préstamo |
| Seguro de título | $1,000 - $3,000 |
| Actualización del informe ambiental | $2,000 - $5,000 |
La variable es la penalización hipotecaria. Si refinancias al vencimiento del plazo, la penalización es cero. Si rompes una hipoteca comercial a tasa fija anticipadamente, la penalización depende de tu contrato. Algunas hipotecas comerciales están completamente cerradas sin pago anticipado. Otras permiten pago anticipado con una penalización de mantenimiento de rendimiento o diferencia de tasa de interés.
Siempre obtén la cantidad exacta de la penalización por escrito de tu prestamista actual antes de proceder con un refinanciamiento. No lo estimas. La diferencia entre tu estimación y la realidad puede ser de decenas de miles de dólares.
Comprender los Tipos de Penalización por Pago Anticipado
Diferentes hipotecas comerciales utilizan diferentes cálculos de penalización. Aquí se explica qué significa cada una.
Diferencia de tasa de interés (IRD). El tipo de penalización más común. El prestamista calcula la diferencia entre tu tasa contractual y la tasa de mercado actual, multiplicada por tu saldo restante y el tiempo que queda en tu plazo. Cuando las tasas han bajado significativamente, las penalizaciones IRD pueden ser sustanciales.
Tres meses de interés. Algunos prestamistas ofrecen esto como fórmula de penalización. Suele ser la opción más económica y predecible. En un saldo de $2 millones al 5.5%, tres meses de interés son aproximadamente $27,500.
Mantenimiento de rendimiento. Común en hipotecas aseguradas por CMHC. Esta fórmula asegura que el prestamista reciba el mismo rendimiento que habría ganado si hubieras mantenido la hipoteca hasta el vencimiento. Puede ser costoso, especialmente al principio del plazo.
Deterioro (Defeasance). El prestatario compra bonos gubernamentales que replican los pagos restantes de la hipoteca. Complejo y costoso, pero a veces es la única opción en ciertos préstamos comerciales titulizados.
Utiliza la calculadora de ratio de cobertura de deuda para hipotecas comerciales canadienses para modelar cómo cambia el ratio de cobertura de deuda de tu propiedad bajo diferentes escenarios de refinanciamiento antes de comprometerte a pagar una penalización.
Números Reales: Refinanciamiento con Retiro de Efectivo a CMHC
Te guiaré a través de un escenario que muestra cómo el cambio de convencional a CMHC crea un valor masivo.
La propiedad: Un edificio de apartamentos de 16 unidades en Ontario.
- Precio de compra original (hace 3 años): $2,200,000
- Hipoteca original: $1,650,000 (75% LTV convencional, amortización de 25 años, tasa del 6.0%)
- Saldo de la hipoteca actual: $1,540,000
- Mejoras realizadas: $180,000 (ventanas de eficiencia energética, mejoras en áreas comunes, cocinas nuevas en 6 unidades)
- Aumentos de alquiler desde la compra: $550/mes en todas las unidades
- Aumento anual del NOI: $66,000
- Valor de tasación actual (enfoque de ingresos al 5.25% tasa de capitalización): $3,100,000
El refinanciamiento CMHC:
- Nueva hipoteca CMHC MLI Select al 85% LTV: $2,635,000
- Prima de seguro CMHC: ~4% ($105,400, agregado a la hipoteca)
- Nueva hipoteca total: $2,740,400
- Menos el pago de la hipoteca actual: $1,540,000
- Capital extraído: aproximadamente $1,095,000
- Nueva tasa: 4.25% (asegurada por CMHC)
- Nueva amortización: 40 años
Comparación de pagos mensuales:
- Hipoteca anterior: aproximadamente $10,500/mes (amortización de 25 años, 6.0%)
- Nueva hipoteca: aproximadamente $11,800/mes (amortización de 40 años, 4.25%, saldo mayor)
El pago mensual aumentó en $1,300, pero el inversor extrajo más de un millón de dólares en capital libre de impuestos. Ese capital invertido en otro edificio multifamiliar que genera más de $80,000 por año en NOI hace que toda la transacción sea enormemente rentable.
Esta es la estrategia que utilizan los inversores que escalan de 5 a 20 propiedades para construir sus carteras sin esperar años para ahorrar para cada pago inicial.
Errores que Arruinan los Refinanciamientos Comerciales
Veo los mismos errores una y otra vez. Evítalos.
No conocer tu penalización antes de comenzar. Los inversores dedican semanas a trabajar en el proceso solo para descubrir que la penalización hace que todo no sea económicamente viable. Obtén el número primero.
Documentación incompleta. Cada documento faltante agrega una semana a tu cronograma. Reúne todo antes de comenzar.
Sobreestimar el valor de la propiedad. Si crees que tu edificio vale $4 millones, pero la tasación resulta ser de $3.5 millones, tu monto de retiro de efectivo se reduce drásticamente. Sé realista sobre los ingresos de tu propiedad y las tasas de capitalización en tu mercado.
Ignorar los convenios continuos. Las hipotecas comerciales a menudo incluyen convenios financieros: DSCR mínimo, vacancia máxima, niveles de seguro requeridos. Asegúrate de poder cumplir con estos durante todo el nuevo plazo, no solo el día del cierre.
No comparar múltiples prestamistas. Las tasas y los términos comerciales varían más entre prestamistas que los residenciales. Saber qué prestamistas de hipotecas comerciales se ajustan a tu operación importa. Un corredor que accede a cinco o seis prestamistas podría ahorrarte $50,000+ durante la vida de la hipoteca en comparación con ir directamente a tu banco.
Mala planificación del momento. Refinanciar tres años antes del vencimiento de un plazo de cinco años con una gran penalización rara vez tiene sentido. Espera al vencimiento, refinancia sin penalización y ahorra por completo el costo de la penalización.
Integrar el Refinanciamiento en Tu Estrategia de Cartera
Los mejores inversores comerciales no piensan en el refinanciamiento como un evento único. Es una parte integrada de su estrategia de adquisición y crecimiento.
Cuando compras una propiedad comercial, ya deberías tener un plan de refinanciamiento. ¿Cuándo refinanciarás? ¿Qué trabajo de valor agregado harás para aumentar el NOI? ¿Qué LTV puedes esperar en el refinanciamiento? ¿Cuánto capital retirarás y adónde irá?
Esta planificación anticipada convierte cada propiedad en un trampolín hacia la siguiente. Compras, mejoras, refinancias y despliegas el capital extraído en tu próxima adquisición. Es la versión comercial de El Método BRRRR: Construye una Cartera de Alquileres Rápidamente — comprar, renovar, alquilar, refinanciar, repetir — escalado a edificios de apartamentos y activos comerciales.
Escalona los plazos de tus hipotecas para que siempre tengas oportunidades de refinanciamiento próximas. No pongas todas tus propiedades con el mismo plazo. Si todo vence en el mismo año y las tasas son desfavorables, pierdes opciones.
Y siempre mantén reservas. Un refinanciamiento con retiro de efectivo que agota cada dólar de capital te deja vulnerable a vacancias, reparaciones o aumentos de tasas. Mantén un colchón.
Crea Tu Plan de Refinanciamiento para Escalar
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto capital puedo retirar al refinanciar una propiedad comercial?
¿Cuál es la penalización por romper una hipoteca comercial anticipadamente?
¿Cuánto tiempo tarda el refinanciamiento de una propiedad comercial en Canadá?
¿Es gravable el efectivo de un refinanciamiento comercial?
¿Puedo refinanciar una propiedad comercial que está a nombre de una corporación?
¿Cuán pronto después de comprar una propiedad comercial puedo refinanciar?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
8 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
15 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
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