El sistema de puntos CMHC MLI Select es una de las herramientas más poderosas—y malentendidas—en financiamiento multifamiliar canadiense. Tu puntuación determina directamente tus beneficios de financiamiento: 50 puntos significa beneficios básicos, 70 puntos te da mejores términos, y 100+ puntos desbloquea máximos beneficios valiendo cientos de miles de dólares en todo un proyecto.
El desafío? La mayoría de prestamistas no explicarán cómo funciona el sistema. Te dirán “necesitas puntos” pero te dejan adivinando a la mecánica actual. Esta guía desglosa cada categoría de puntuación, te muestra números reales, y te camina a través de estrategias para golpear 100 puntos.
Nota: CMHC actualizó el programa MLI Select el 14 de julio de 2025 con un nuevo modelo de precios basado en riesgo que se alinea con la guía sobre la Prueba de Suficiencia de Capital de Aseguradoras Hipotecarias (MICAT) de OSFI (en pleno efecto en 2026). El puntaje mínimo requerido ahora es de 50 puntos (antes el umbral era de 12 puntos). Los descuentos de prima y los niveles de financiamiento se establecen en 50, 70 y 100 puntos. El esquema de tarifas y primas de CMHC confirma un recargo de prima del 0.25% por cada período de amortización de 5 años más allá del estándar de 25 años (así que una amortización de 50 años agrega 1.25% a la prima base).
Por Qué el Sistema de Puntos Importa: Los Números Reales
Seamos directos: la diferencia entre 50 y 100 puntos en un proyecto multifamiliar de $10 millones no es académica. Aquí está lo que cambia:
| Beneficio | 50 Puntos | 70 Puntos | 100+ Puntos |
|---|---|---|---|
| Max LTV | 85% existente (95% del costo en obra nueva) | 95% | 95% |
| Max Amortización | 40 años | 45 años | 50 años |
| Recurso | Completo | Completo | Limitado |
| Descuento de Prima | Hasta 10% | Hasta 20% | Hasta 30% |
En un proyecto de $10 millones con 80% LTV, el monto de hipoteca es $8 millones. Un descuento de prima de seguro del 30% versus 10% te ahorra aproximadamente $150,000 a $175,000 en costos de seguro de hipoteca solo. Eso es antes de que siquiera hablemos del costo de amortización más bajo y las implicaciones de recurso reducido.
La amortización de 50 años a 100 puntos puede bajar tu servicio de deuda anual 8–12% comparado a 40 años, lo que importa significativamente cuando los prestamistas escudriñan tu debt service coverage ratio (DSCR).
Este es por qué el sistema de puntos es un superpoder de financiamiento.
Las Tres Categorías de Puntuación: De Dónde Vienen los Puntos
MLI Select te da tres cubetas para obtener puntos. Cada una tiene un tope distinto, según la página de MLI Select de CMHC:
- Asequibilidad — 50, 70 o 100 puntos, más 30 puntos adicionales por un compromiso de 20 años
- Eficiencia Energética — 20, 35 o 50 puntos
- Accesibilidad — 20 o 30 puntos
No tienes que maximizar las tres. La asequibilidad por sí sola puede llegar a 100 puntos, pero no es la única ruta. La energía (hasta 50) y la accesibilidad (hasta 30) complementan un compromiso de asequibilidad menor. Por ejemplo, 50 asequibilidad + 50 energía = 100, o 70 asequibilidad + 30 accesibilidad = 100. La flexibilidad es intencional—diferentes proyectos tienen fortalezas diferentes.
Elegir el prestamista o el plazo equivocado puede erosionar tus rendimientos en silencio — reserva una llamada estratégica gratuita con LendCity™ y revisaremos los números contigo.
Categoría 1: Puntuación de Asequibilidad (50, 70 o 100 Puntos)
Los puntos de asequibilidad se ganan comprometiendo un porcentaje de tus unidades a rentas asequibles según la definición de CMHC, por un mínimo de 10 años. Cuando tengas una idea del compromiso de asequibilidad, la calculadora de puntos MLI Select te muestra cuántos puntos genera.
Cómo Define CMHC “Asequible”
Una unidad es asequible cuando su renta es igual o menor al 30% del ingreso mediano de los inquilinos de la zona. No es un porcentaje de la renta de mercado. El umbral depende de lo que ganan los inquilinos locales, por lo que puede quedar muy por encima o muy por debajo de lo que cobrarías en un mercado dado. Revisa las cifras actuales de CMHC para tu mercado antes de comprometerte.
Desglose de Puntos de Asequibilidad
El porcentaje de unidades requerido depende de si la propiedad es existente o de obra nueva:
| Puntos | Propiedades Existentes | Obra Nueva |
|---|---|---|
| 50 puntos | 40% de unidades | 10% de unidades |
| 70 puntos | 60% de unidades | 15% de unidades |
| 100 puntos | 80% de unidades | 25% de unidades |
El compromiso mínimo de asequibilidad es de 10 años. Un compromiso de 20 años suma 30 puntos.
Estrategia de Asequibilidad: Cómo Obtener Puntos Aquí
Empieza con las cuentas de tu propio rent roll:
- Busca el ingreso mediano de los inquilinos de tu mercado en los datos de CMHC y toma el 30%, convertido a renta mensual.
- Compáralo con lo que rinde hoy cada tipo de unidad, o lo que rendiría después del arrendamiento inicial.
- Las unidades que ya rentan en el umbral o por debajo son las más baratas de comprometer: ganas puntos sin renunciar a ingresos.
- Las unidades que rentarían por encima del umbral te cuestan la diferencia cada mes durante todo el compromiso. Compara ese costo con el beneficio de financiamiento antes de decidir.
La obra nueva necesita una proporción mucho menor de unidades asequibles (10% a 25%) que un edificio existente (40% a 80%) para los mismos puntos. Por eso la asequibilidad suele ser la ruta más eficiente en obra nueva, mientras que un edificio existente normalmente necesita el apoyo de energía y accesibilidad.
Los proyectos más exitosos usan un enfoque mixto: comprometer las unidades que caen naturalmente en el umbral o por debajo, y ganar tus puntos restantes de eficiencia energética y accesibilidad. Si prefieres primero el contexto general del programa, lee sobre el financiamiento a través de CMHC MLI Select antes de diseñar tu proyecto en torno a los puntos.
Categoría 2: Puntuación de Eficiencia Energética (20, 35 o 50 Puntos)
Los puntos de energía premian una reducción en el uso de energía (edificios existentes) o un desempeño mejor que el código de energía 2020 (obra nueva). El máximo es de 50 puntos.
Desglose de Puntos de Eficiencia Energética
| Puntos | Propiedades Existentes | Obra Nueva (vs. NECB / NBC 2020) |
|---|---|---|
| 20 puntos | Reducción del 15% | Al menos 25% mejor que NECB Nivel 1, o al menos 20% mejor que NBC Nivel 1 |
| 35 puntos | Reducción del 25% | Al menos 50% mejor que NECB Nivel 1, o al menos 40% mejor que NBC Nivel 1 |
| 50 puntos | Reducción del 40% | Al menos 60% mejor que NECB Nivel 1, o al menos 70% mejor que NBC Nivel 1 |
Qué Mueve la Aguja
CMHC puntúa el resultado, no una lista de características, por lo que ninguna mejora individual tiene un valor fijo en puntos. Las mejoras que normalmente generan grandes reducciones son:
- Bombas de calor (aire-fuente o fuente-tierra) para calefacción y agua caliente doméstica
- Aislamiento de pared y ático y sellado de aire
- Ventanas de alto rendimiento, como triple panel
- Ventiladores de recuperación de calor/energía (HRV/ERV)
- Energía solar y controles de construcción inteligente, que ayudan en el margen
Tu modelador de energía te dice cuánto aporta cada paquete al porcentaje de reducción, y ese porcentaje es lo que fija tus puntos.
La Estrategia de Eficiencia Energética: Cómo Obtener Puntos Aquí
Para construcción nueva:
- Contrata un consultor de energía temprano (durante diseño esquemático, no después)
- Diseña para puntos desde el primer día—es más barato construir eficientemente que retrofit
- Prioriza características de alto impacto: bombas de calor, aislamiento, ventanas
- Modela múltiples escenarios para encontrar el punto dulce costo-efectivo entre los niveles de 20, 35 y 50 puntos
Para retrofits de edificios existentes:
- Prioriza mejoras de envolvente: aislamiento, ventanas, sellado de aire (bajo costo, alto impacto)
- Añade sistemas de bomba de calor calefacción/enfriamiento y agua caliente (movedor importante para una reducción del 25% al 40%)
- Agrupa con otros upgrades para distribuir costos de ingeniería/diseño
El financiamiento multifamiliar tiene reglas distintas al residencial — reserva una llamada estratégica gratuita con nosotros y te mostraremos exactamente para qué calificas bajo CMHC o programas convencionales.
Categoría 3: Puntuación de Accesibilidad (20 o 30 Puntos)
La accesibilidad es la cubeta más pequeña, con un máximo de 30 puntos. Todos los niveles tienen el mismo requisito de entrada: todas las unidades del edificio deben ser 100% visitables según la norma CSA B651:23.
Desglose de Puntos de Accesibilidad
| Puntos | Qué Necesitas |
|---|---|
| 20 puntos | Al menos 15% de unidades accesibles según CSA B651:23, o al menos 15% de diseño universal, o Certificación Rick Hansen (60% a 79%) |
| 30 puntos | Al menos 15% accesibles y al menos 85% de diseño universal, o 100% de diseño universal, o 100% accesibles, o Rick Hansen Oro (80%+) |
Qué Implica una Unidad “Accesible”?
Las unidades accesibles se diseñan según CSA B651:23. Las características típicas incluyen:
- Puertas: lo bastante anchas para el paso de una silla de ruedas en toda la unidad
- Entrada: entrada sin escalón, sin umbrales
- Baño: ducha roll-in o tina accesible con barras de agarre
- Cocina: secciones de mostrador más bajas, accesibilidad bajo fregadero
- Eléctrica: alturas de outlet y switch accesibles
- Alarmas Visuales: alarmas de incendio y seguridad con componentes visuales
Tu arquitecto o consultor de accesibilidad confirma los requisitos exactos de tu proyecto.
Impacto de Costo de Accesibilidad
Integrar la accesibilidad desde el diseño cuesta mucho menos que añadirla después. El requisito de visitabilidad aplica a todas las unidades: planéalo en el diseño base del edificio y luego decide si te quedas en el nivel de 20 puntos (15% accesibles o diseño universal) o vas por 30.
Estrategias de Puntuación: Cómo Golpear 100 Puntos
Tienes flexibilidad en cómo mezclas puntos en las tres categorías. Aquí hay cuatro estrategias comunes, todas con los valores de puntos publicados por CMHC:
Estrategia 1: Liderada por Asequibilidad (Edificio Existente)
Mejor para: Edificios existentes donde la mayoría de las unidades ya rentan en el umbral de asequibilidad o por debajo
- Compromete 80% de unidades al 30% del ingreso mediano de inquilinos: 100 puntos
- Opcional: compromiso de 20 años: +30 puntos de colchón
- Total: 100 puntos (130 con el compromiso de 20 años)
Costo: La diferencia entre la renta asequible y lo que podrías cobrar de otra forma por esas unidades, durante 10 o 20 años.
Por qué funciona: Una sola categoría lleva todo el puntaje, así que hay poco modelado o diseño. Solo tiene sentido si el sacrificio de renta es pequeño.
Estrategia 2: Mezcla Energía + Asequibilidad (Más Común)
Mejor para: Edificios existentes que no pueden comprometer cómodamente 80% de las unidades
- 40% de unidades asequibles: 50 puntos
- Reducción de energía del 40%: 50 puntos
- Total: 100 puntos
Suma el compromiso de asequibilidad de 20 años (+30) o el nivel de accesibilidad de 20 puntos como colchón.
Por qué funciona: Estás esparciendo la carga en categorías. La energía es costo-efectiva para modelar temprano, y una proporción asequible del 40% es un compromiso menor que 60% u 80%.
Estrategia 3: Enfoque Balanceado de Tres Categorías (Construcción Nueva)
Mejor para: Proyectos propósito-construido donde todas tres categorías son intencionales
- 10% de unidades asequibles: 50 puntos
- Energía al menos 25% mejor que NECB Nivel 1: 20 puntos
- Accesibilidad en el nivel de 20 puntos (15% accesibles o diseño universal): 20 puntos
- Total: 90 puntos. Sube la energía al nivel de 35 puntos (50% mejor que NECB Nivel 1) o suma el compromiso de 20 años (+30) para superar 100.
Por qué funciona: Cartera de puntos diversificada. Ninguna categoría lleva toda la carga. Bueno para proyectos con períodos de tenencia largos o alineación de inversor alrededor de sostenibilidad/accesibilidad.
Estrategia 4: Liderada por Asequibilidad (Construcción Nueva)
Mejor para: Obra nueva donde una pequeña proporción asequible es fácil de absorber
- 25% de unidades al 30% del ingreso mediano de inquilinos: 100 puntos
- Suma energía (hasta 50 puntos) y accesibilidad (hasta 30 puntos) como colchón, o elige el nivel de 15% (70 puntos) más energía (35 puntos) para llegar a 105
Por qué funciona: La obra nueva solo necesita 10% a 25% de unidades asequibles para 50 a 100 puntos, así que la asequibilidad es la ruta más corta.
Conclusión
El sistema de puntos MLI Select recompensa intencionalidad. Los proyectos que diseñan para puntos desde el primer día—modelado de energía en etapa esquemática, accesibilidad integrada en planificación, asequibilidad cocida en el plan de negocios—cierran con mejores términos y costos más bajos.
La asequibilidad (hasta 100 puntos, más 30 por un compromiso de 20 años), la energía (hasta 50) y la accesibilidad (hasta 30) cuentan para tu puntaje. Solo necesitas 100 para desbloquear máximos beneficios. Eso te da flexibilidad para jugar a las fortalezas de tu proyecto.
Si estás construyendo nuevo, la asequibilidad es la ruta más corta: 25% de las unidades al 30% del ingreso mediano de inquilinos da 100 puntos. Si estás haciendo retrofit de un edificio más viejo, la energía es tu carril, complementada con asequibilidad. En ambos casos, una mezcla balanceada es tu ruta más segura.
Un pensamiento final: la diferencia más grande entre acuerdos que golpean 100 puntos y acuerdos que se estancan a 60–70 puntos es usualmente contratación con los asesores correctos en el momento correcto. Una conversación de 20 minutos con un consultor de energía en etapa de diseño puede valer seis figuras en mejor financiamiento.
Permite que LendCity™ te ayude a puntuación tu proyecto para máximos beneficios de MLI Select. Nuestro equipo se especializa en desbloquear puntos en todas tres categorías. Te caminaremos a través de los números, identificaremos tus oportunidades más sólidas, y te conectaremos con los consultores correctos de modelado de energía y accesibilidad.
Reserva Tu Llamada de Estrategia
¿Preguntas sobre la estrategia MLI Select específica de tu proyecto? Comunícate con nuestros especialistas de hipoteca. Hemos ayudado a docenas de desarrolladores optimizar sus puntos y cerrar acuerdos multifamiliares en todo Canadá.
Aviso legal: LendCity™ está autorizada a ofrecer hipotecas bajo Mortgage Architects Inc. – LendCity Mortgages (FSRA #12728). El contenido de esta página es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de inversión, en valores ni de planificación financiera. Las tasas, primas, términos del programa y regulaciones mencionados están vigentes a la fecha de la última actualización de la página y están sujetos a cambios. Cualquier rendimiento de inversión, ingreso por alquiler, ahorro fiscal o cifras de estudios de caso mostradas son solo ilustrativas — no están garantizadas, no son representativas y los resultados individuales variarán. Consulte a un abogado, a un contador profesional colegiado (CPA) o a un distribuidor registrado antes de actuar con base en cualquier información de esta página. Estándares editoriales.