Le système de points MLI Select de la SCHL est l’un des outils les plus puissants et les plus mal compris du financement multifamilial canadien. Votre score détermine directement vos avantages de financement : 50 points débloquent les avantages de base, 70 points vous donnent de meilleures conditions, et 100 points débloquent les avantages maximaux valant des centaines de milliers de dollars sur un projet.
Le défi ? La plupart des prêteurs ne vont pas expliquer comment le système fonctionne. Ils vont vous dire « vous avez besoin de points » mais vous laisser deviner les mécaniques réelles. Ce guide décortique chaque catégorie de scoring, vous montre les chiffres réels et vous guide à travers les stratégies pour atteindre 100 points.
Remarque : La SCHL a mis à jour le programme MLI Select le 14 juillet 2025 avec un nouveau modèle de tarification basé sur le risque qui s’aligne avec la ligne directrice sur le test de suffisance du capital des sociétés d’assurance hypothécaire (MICAT) de l’OSFI (plein effet en 2026). Le score minimum requis est maintenant de 50 points (augmentation par rapport au seuil antérieur de 12 points). Les remises de primes et les paliers de financement sont établis aux niveaux de 50, 70 et 100 points. Le barème des frais et primes de la SCHL confirme une surcharge de prime de 0,25 % pour chaque prolongation d’amortissement de 5 ans au-delà de la norme de 25 ans (donc un amortissement de 50 ans ajoute 1,25 % à la prime de base).
Pourquoi le système de points compte : les chiffres réels
Soyons directs : la différence entre 50 et 100 points sur un projet multifamilial de 10 millions de dollars n’est pas académique. Voici ce qui change :
| Avantage | 50 points | 70 points | 100 points |
|---|---|---|---|
| Ratio prêt-valeur max | 85% existant (95% du coût en construction neuve) | 95% | 95% |
| Amortissement max | 40 ans | 45 ans | 50 ans |
| Recours | Complet | Complet | Limité |
| Remise de prime | 10% | 20% | 30% |
| DSCR min | 1,10 | 1,10 | 1,10 |
Sur un projet de 10 millions de dollars avec un ratio prêt-valeur de 80 %, le montant de l’hypothèque est de 8 millions de dollars. Une remise de prime d’assurance hypothécaire de 30 % par rapport à 10 % vous économise environ 160 000 $ à 180 000 $ en frais d’assurance hypothécaire seule. Et nous ne parlons même pas encore du coût d’amortissement plus faible et des implications de recours réduit.
L’amortissement de 50 ans à 100 points peut réduire votre service de la dette annuel de 8–12 % comparé à 40 ans, ce qui compte considérablement lorsque les prêteurs scrutent votre ratio de couverture du service de la dette (DSCR).
C’est pourquoi le système de points est une super puissance de financement.
Les trois catégories de scoring : d’où viennent les points
MLI Select vous offre trois catégories pour marquer des points. Chacune a un plafond différent, selon la page MLI Select de la SCHL :
- Abordabilité — 50, 70 ou 100 points, plus 30 points supplémentaires pour un engagement de 20 ans
- Efficacité énergétique — 20, 35 ou 50 points
- Accessibilité — 20 ou 30 points
Vous n’avez pas besoin de maximiser les trois. L’abordabilité seule peut atteindre 100 points, mais ce n’est pas la seule voie. L’énergie (jusqu’à 50) et l’accessibilité (jusqu’à 30) complètent un engagement d’abordabilité plus modeste. Par exemple, 50 abordabilité + 50 énergie = 100, ou 70 abordabilité + 30 accessibilité = 100. La flexibilité est intentionnelle : chaque projet a ses forces.
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Catégorie 1 : Scoring d’abordabilité (50, 70 ou 100 points)
Les points d’abordabilité sont obtenus en engageant un pourcentage de vos unités à des loyers abordables selon la définition de la SCHL, pour un minimum de 10 ans. Une fois un engagement d’abordabilité approximatif en tête, le calculateur de points MLI Select indique combien de points il rapporte.
Comment la SCHL définit « abordable »
Une unité est abordable lorsque son loyer est égal ou inférieur à 30 % du revenu médian des locataires de la région. Ce n’est pas un pourcentage du loyer du marché. Le seuil dépend donc de ce que gagnent les locataires locaux et peut se situer bien au-dessus ou bien en dessous de ce que vous factureriez sur un marché donné. Vérifiez les données à jour de la SCHL pour votre marché avant de vous engager.
Ventilation des points d’abordabilité
La proportion d’unités requise dépend de la nature du bien : existant ou nouvelle construction.
| Points | Biens existants | Nouvelle construction |
|---|---|---|
| 50 points | 40 % des unités | 10 % des unités |
| 70 points | 60 % des unités | 15 % des unités |
| 100 points | 80 % des unités | 25 % des unités |
L’engagement minimal d’abordabilité est de 10 ans. Un engagement de 20 ans ajoute 30 points.
Stratégie d’abordabilité : comment marquer des points ici
Commencez par le calcul sur votre propre rôle locatif :
- Trouvez le revenu médian des locataires de votre marché dans les données de la SCHL et prenez-en 30 %, converti en loyer mensuel.
- Comparez ce montant aux loyers actuels (ou aux loyers après location initiale) de chaque type d’unité.
- Les unités qui se louent déjà au seuil ou en dessous sont les moins coûteuses à engager : vous gagnez des points sans renoncer à des revenus.
- Les unités qui se loueraient au-dessus du seuil vous coûtent la différence chaque mois pendant toute la durée de l’engagement. Comparez ce coût à l’avantage de financement avant de décider.
Une nouvelle construction exige une part beaucoup plus petite d’unités abordables (10 % à 25 %) qu’un bâtiment existant (40 % à 80 %) pour les mêmes points. C’est pourquoi l’abordabilité est souvent la voie la plus efficace pour une construction neuve, alors qu’un bâtiment existant a généralement besoin d’un coup de pouce de l’énergie et de l’accessibilité.
La plupart des projets réussis utilisent une approche mixte : engagez les unités qui tombent naturellement au seuil ou en dessous, et gagnez vos points restants à partir de l’efficacité énergétique et de l’accessibilité. Si vous voulez d’abord le contexte plus large du programme, lisez la page sur le financement par la SCHL MLI Select avant de concevoir votre projet autour des points.
Catégorie 2 : Scoring d’efficacité énergétique (20, 35 ou 50 points)
Les points d’énergie récompensent une réduction de la consommation d’énergie (bâtiments existants) ou une performance supérieure au code de l’énergie de 2020 (nouvelle construction). Le maximum est de 50 points.
Ventilation des points d’efficacité énergétique
| Points | Biens existants | Nouvelle construction (par rapport au CNEB / CNB 2020) |
|---|---|---|
| 20 points | Réduction de 15 % | Au moins 25 % mieux que le CNEB niveau 1, ou au moins 20 % mieux que le CNB niveau 1 |
| 35 points | Réduction de 25 % | Au moins 50 % mieux que le CNEB niveau 1, ou au moins 40 % mieux que le CNB niveau 1 |
| 50 points | Réduction de 40 % | Au moins 60 % mieux que le CNEB niveau 1, ou au moins 70 % mieux que le CNB niveau 1 |
Ce qui fait la différence
La SCHL évalue le résultat, pas une liste de caractéristiques : aucune amélioration isolée n’a donc de valeur en points fixe. Les améliorations qui produisent habituellement de fortes réductions sont :
- Thermopompes (air-source ou géothermiques) pour le chauffage des locaux et l’eau chaude domestique
- Isolation des murs et des combles et étanchéité à l’air
- Fenêtres haute performance, comme le triple vitrage
- Ventilateurs récupérateurs de chaleur/d’énergie (VRC/VRE)
- Solaire et commandes de bâtiment intelligentes, qui aident à la marge
Votre modélisateur énergétique vous indique la contribution de chaque ensemble de mesures au pourcentage de réduction, et c’est ce pourcentage qui détermine vos points.
Le processus de modélisation énergétique
Pour gagner des points d’énergie, vous aurez besoin de :
-
Modélisation énergétique pendant la conception — généralement 3 000 $ à 8 000 $
- Le consultant utilise un logiciel de simulation énergétique pour comparer votre conception au bâtiment de référence
- Il produit un rapport détaillé montrant le % d’amélioration et le palier de la SCHL atteint
-
Évaluation énergétique après construction (pour les retrofits existants) — généralement 500 $ à 2 000 $
- Analyse des données de services publics, imagerie thermique, essais d’étanchéité à l’air
- Prouve la réduction d’énergie par rapport à la référence
-
Impact sur le coût de construction — varie largement selon le marché et la portée du projet
- Le coût réel d’une meilleure isolation, de thermopompes, de fenêtres, etc.
Point clé : Les frais de modélisation sont faibles comparés au financement qu’ils peuvent débloquer. Passer de 20 à 35 ou 50 points d’énergie peut faire la différence entre les paliers de 70 et de 100 points.
Stratégie énergétique : comment marquer des points ici
Pour les nouvelles constructions :
- Engagez un consultant en énergie tôt (pendant la conception schématique, pas après)
- Concevez pour les points dès le premier jour — il est moins coûteux de construire efficacement que de faire un retrofit
- Priorisez les caractéristiques à fort impact : thermopompes, isolation, fenêtres
- Modélisez plusieurs scénarios pour trouver le meilleur compromis coût-efficacité entre les paliers de 20, 35 et 50 points
Pour les retrofits de bâtiments existants :
- Priorisez les améliorations de l’enveloppe : isolation, fenêtres, étanchéité à l’air (faible coût, fort impact)
- Ajoutez des systèmes de chauffage/refroidissement et d’eau chaude à thermopompe (principal levier pour une réduction de 25 % à 40 %)
- Regroupez avec d’autres améliorations pour répartir les coûts d’ingénierie et de conception
Le choix du mauvais prêteur ou terme peut éroder silencieusement vos rendements — programmez une session de stratégie gratuite avec nous et nous vous guiderons à travers les chiffres.
Catégorie 3 : Scoring d’accessibilité (20 ou 30 points)
L’accessibilité est la plus petite catégorie, avec un maximum de 30 points. Tous les paliers ont la même exigence d’entrée : toutes les unités du bâtiment doivent être 100 % visitables selon la norme CSA B651:23.
Ventilation des points d’accessibilité
| Points | Ce qu’il faut |
|---|---|
| 20 points | Au moins 15 % des unités accessibles selon CSA B651:23, ou au moins 15 % de conception universelle, ou certification Rick Hansen (60 % à 79 %) |
| 30 points | Au moins 15 % accessibles et au moins 85 % de conception universelle, ou 100 % de conception universelle, ou 100 % accessibles, ou Rick Hansen Or (80 %+) |
Que comprend une unité « accessible » ?
Les unités accessibles sont conçues selon CSA B651:23. Les caractéristiques typiques comprennent :
- Portes : assez larges pour le passage d’un fauteuil roulant dans toute l’unité
- Entrée : entrée sans marche, sans seuils
- Salle de bain : douche sans seuil ou baignoire accessible avec barres d’appui
- Cuisine : sections de comptoir plus basses, dégagement accessible sous l’évier
- Électricité : hauteurs de prises et d’interrupteurs accessibles
- Alarmes visuelles : alarmes d’incendie et de sécurité avec composantes visuelles
Votre architecte ou consultant en accessibilité confirme les exigences exactes pour votre projet.
Impact du coût d’accessibilité
Intégrer l’accessibilité dès la conception coûte beaucoup moins cher que de l’ajouter après coup. L’exigence de visitabilité s’applique à toutes les unités : prévoyez-la dans la conception de base du bâtiment, puis décidez de vous arrêter au palier de 20 points (15 % accessibles ou conception universelle) ou de viser 30.
Stratégies de scoring : comment atteindre 100 points
Vous avez de la flexibilité dans la façon de mélanger les points entre les trois catégories. Voici quatre stratégies courantes, toutes avec les valeurs de points publiées par la SCHL :
Stratégie 1 : Axée sur l’abordabilité (bâtiment existant)
Idéal pour : Les bâtiments existants dont la plupart des unités se louent déjà au seuil d’abordabilité ou en dessous
- Engagez 80 % des unités à 30 % du revenu médian des locataires : 100 points
- Facultatif : engagement de 20 ans : +30 points de marge
- Total : 100 points (130 avec l’engagement de 20 ans)
Coût : L’écart entre le loyer abordable et ce que vous pourriez autrement facturer pour ces unités, pendant 10 ou 20 ans.
Pourquoi ça fonctionne : Une seule catégorie porte tout le score, donc peu de modélisation ou de conception. Cela n’a de sens que si le sacrifice de loyer est faible.
Stratégie 2 : Mélange énergie + abordabilité (Plus commun)
Idéal pour : Les bâtiments existants qui ne peuvent pas engager confortablement 80 % des unités
- 40 % des unités abordables : 50 points
- Réduction d’énergie de 40 % : 50 points
- Total : 100 points
Ajoutez l’engagement d’abordabilité de 20 ans (+30) ou le palier d’accessibilité de 20 points pour une marge.
Pourquoi ça fonctionne : Vous répartissez la charge entre les catégories. L’énergie se modélise de façon rentable tôt, et une part abordable de 40 % est un engagement plus petit que 60 % ou 80 %.
Stratégie 3 : Approche équilibrée à trois catégories (Nouvelles constructions)
Idéal pour : Les projets conçus sur mesure où les trois catégories sont intentionnelles
- 10 % des unités abordables : 50 points
- Énergie au moins 25 % mieux que le CNEB niveau 1 : 20 points
- Accessibilité au palier de 20 points (15 % accessibles ou conception universelle) : 20 points
- Total : 90 points. Passez l’énergie au palier de 35 points (50 % mieux que le CNEB niveau 1) ou ajoutez l’engagement de 20 ans (+30) pour dépasser 100.
Pourquoi ça fonctionne : Portefeuille de points diversifié. Aucune catégorie ne porte toute la charge. Bon pour les projets à longue période de détention ou avec un alignement des investisseurs autour de l’accessibilité et de la durabilité.
Stratégie 4 : Axée sur l’abordabilité (nouvelle construction)
Idéal pour : Les constructions neuves où une petite part d’unités abordables est facile à absorber
- 25 % des unités à 30 % du revenu médian des locataires : 100 points
- Ajoutez l’énergie (jusqu’à 50 points) et l’accessibilité (jusqu’à 30 points) comme marge, ou choisissez le palier de 15 % (70 points) plus l’énergie (35 points) pour atteindre 105
Pourquoi ça fonctionne : Une nouvelle construction n’exige que 10 % à 25 % d’unités abordables pour 50 à 100 points : l’abordabilité est donc le chemin le plus court.
Pré-score de votre projet : une feuille de calcul pratique
Avant de présenter officiellement une demande MLI Select, parcourez cette feuille de calcul pour estimer vos points :
Étape 1 : Abordabilité
- Trouvez le revenu médian des locataires de votre marché dans les données de la SCHL et prenez-en 30 % comme loyer mensuel
- Demandez-vous : quel % de mes unités se loue à ce montant ou en dessous, ou pourrait être engagé à ce niveau ?
- Associez cette part au tableau des biens existants ou des nouvelles constructions ci-dessus
- Points d’abordabilité estimés : ___ (ajoutez 30 pour un engagement de 20 ans)
Étape 2 : Efficacité énergétique
- Engagez un consultant en énergie pour un examen préliminaire de la conception ou de l’état de votre bâtiment
- Demandez-lui : « Quel % de réduction (existant) ou d’amélioration par rapport au CNEB niveau 1 (neuf) allons-nous probablement atteindre ? »
- Recoupez avec le tableau des points d’énergie
- Tenez compte du coût des améliorations (thermopompe : X $, isolation : Y $, fenêtres : Z $)
- Points d’énergie estimés (0, 20, 35 ou 50) : ___
Étape 3 : Accessibilité
- Confirmez que toutes les unités peuvent être rendues 100 % visitables selon CSA B651:23
- Vérifiez ensuite si vous pouvez atteindre 15 % accessibles ou de conception universelle (20 points) ou le palier de 30 points
- Points d’accessibilité estimés (0, 20 ou 30) : ___
Étape 4 : Total et écart
- Additionnez vos trois estimations
- Si vous êtes sous 100, identifiez la voie la moins coûteuse pour combler l’écart
- Habituellement : une meilleure modélisation énergétique, un engagement d’abordabilité légèrement plus élevé, l’engagement de 20 ans ou le palier d’accessibilité
Cet exercice de 20 minutes vous épargnera des mois de confusion et des dizaines de milliers de dollars en frais de conception.
Erreurs courantes de scoring (et comment les éviter)
Erreur 1 : Penser que vous avez besoin de tous les points d’une seule catégorie
Ce n’est pas le cas. Cessez de vouloir maximiser l’abordabilité. Un portefeuille équilibré fonctionne mieux et peut coûter moins cher au total.
Erreur 2 : Utiliser le mauvais repère d’abordabilité
Abordable signifie un loyer égal ou inférieur à 30 % du revenu médian des locataires, et non un pourcentage du loyer du marché. Connaissez le chiffre de la SCHL pour votre marché avant d’établir votre plan d’affaires, car le sacrifice de loyer varie largement d’un marché à l’autre.
Erreur 3 : Sauter la modélisation énergétique
Les promoteurs disent souvent : « Nous ferons des améliorations de base et nous verrons si nous obtenons des points. » C’est à l’envers. Un modèle à l’étape de la conception coûte beaucoup moins cher que l’ajout d’efficacité énergétique à un bâtiment construit. Modélisez d’abord, concevez ensuite.
Erreur 4 : Traiter l’accessibilité comme « trop coûteuse »
Le palier de 20 points n’exige que 15 % d’unités accessibles (ou de conception universelle). Intégré dès le départ, c’est souvent l’un des points les moins chers à obtenir.
Erreur 5 : Concevoir d’abord le bâtiment, puis essayer de gagner des points
C’est l’erreur la plus courante. Vous terminez la conception, la montrez à un prêteur, qui dit « vous avez besoin de 100 points », et maintenant vous vous débattez pour retrofit. Au lieu de cela, concevez les points dans le projet dès le premier jour. C’est des ordres de grandeur moins cher.
Foire aux questions : vos questions restantes y répondent
Puis-je gagner plus de 100 points ? Que se passe-t-il si je dépasse 100 ?
Oui. Par exemple, 100 points d’abordabilité plus 30 pour un engagement de 20 ans et 50 points d’énergie font 180. Les avantages de la SCHL sont fixés aux niveaux de 50, 70 et 100 points, donc 100 et 180 obtiennent les mêmes conditions de financement. Les points excédentaires ne vous nuisent pas; ils n’apportent simplement pas d’avantage additionnel. Ils offrent toutefois une marge : si une catégorie sous-performe pendant la construction, vous atteignez quand même votre cible.
Comment le seuil de loyer abordable est-il établi ?
La SCHL le fixe à 30 % du revenu médian des locataires, et non à une part du loyer du marché. Vérifiez les chiffres à jour de la SCHL pour votre marché avant de planifier un engagement d’abordabilité, et confirmez le libellé le plus récent sur la page MLI Select de la SCHL.
Ai-je besoin d'une vérification par un tiers pour mes points ?
Oui. La SCHL exige des pièces justificatives pour les points d’énergie et d’accessibilité, notamment une modélisation énergétique certifiée et une vérification de l’accessibilité par un tiers. Prévoyez le coût de ces rapports et confirmez les exigences exactes avec votre prêteur.
Puis-je modifier mon engagement de points après l'approbation ?
Modifier les engagements d’abordabilité ou d’accessibilité après l’approbation peut déclencher une nouvelle souscription complète. La performance énergétique est généralement verrouillée à l’achèvement de la construction (vous ne pouvez pas réduire l’isolation après coup). Bâtissez vos points de façon prudente pour pouvoir les atteindre pendant la construction, plutôt que de vous débattre à la fin.
Et si les loyers abordables de mon marché ne couvrent pas mes coûts ?
Dans ce cas, un grand engagement d’abordabilité n’est pas votre voie. Une construction neuve n’exige que 10 % d’unités abordables pour 50 points, et l’énergie (jusqu’à 50) plus l’accessibilité (jusqu’à 30) peuvent combler le reste. Combinez un engagement d’abordabilité plus petit avec l’énergie et l’accessibilité pour atteindre le palier visé.
Existe-t-il des consultants spécialisés dans le scoring MLI Select ?
Oui. Cherchez des consultants en énergie (BEECs, ingénieurs professionnels), des firmes de conception en accessibilité et des prêteurs ayant de l’expertise MLI Select. Plusieurs grands prêteurs canadiens ont des spécialistes MLI Select à l’interne. Amorcer les conversations tôt (6 à 12 mois avant la demande) vous donne le temps de modéliser des scénarios.
Comment les points interagissent-ils avec l'échelle de remise de prime de la SCHL ?
La remise de prime est appliquée à votre prime d’assurance hypothécaire à la souscription. À 50, 70 et 100 points, les remises sont de 10 %, 20 % et 30 % (voir le barème des frais et primes de la SCHL). Une remise de 30 % à 100 points signifie que vous payez 70 % de la prime standard avant les autres ajustements. Les amortissements plus longs ajoutent une surcharge de prime : regardez le coût net, pas seulement la remise.
Points clés à retenir :
- Pourquoi le système de points compte : les chiffres réels
- Les trois catégories de scoring : d’où viennent les points
- Catégorie 1 : Scoring d’abordabilité (50, 70 ou 100 points)
- Catégorie 2 : Scoring d’efficacité énergétique (20, 35 ou 50 points)
- Catégorie 3 : Scoring d’accessibilité (20 ou 30 points)
En résumé
Le système de points MLI Select récompense l’intention. Les projets qui conçoivent pour les points dès le départ – modélisation énergétique au stade schématique, accessibilité intégrée à la planification, abordabilité intégrée au plan d’affaires – ferment avec de meilleures conditions et des coûts moins élevés.
L’abordabilité (jusqu’à 100 points, plus 30 pour un engagement de 20 ans), l’énergie (jusqu’à 50) et l’accessibilité (jusqu’à 30) comptent toutes dans votre score. Vous n’avez besoin que de 100 pour déverrouiller les avantages maximaux. Cela vous donne la flexibilité de jouer sur les forces de votre projet.
Si vous construisez du neuf, l’abordabilité est le chemin le plus court : 25 % des unités à 30 % du revenu médian des locataires rapportent 100 points. Si vous retrofitez un bâtiment plus ancien, l’énergie est votre domaine, complétée par l’abordabilité. Dans les deux cas, un mélange équilibré est votre chemin le plus sûr.
Une dernière pensée : la plus grande différence entre les transactions qui atteignent 100 points et les transactions qui stagnent à 60–70 points est généralement l’engagement auprès des bons conseillers au bon moment. Une conversation de 20 minutes avec un consultant en énergie au stade de la conception peut valoir six chiffres en meilleur financement.
Réservez votre appel de stratégie
Laissez-nous vous aider à scorer votre projet pour des avantages MLI Select maximaux. Notre équipe se spécialise dans le déverrouillage de points dans les trois catégories. Nous vous guiderons à travers les chiffres, identifierons vos meilleures opportunités et vous connecterons aux bons consultants en modélisation énergétique et accessibilité.
En savoir plus
- Guide multifamilial SCHL MLI Select — Vue d’ensemble complète du programme et exigences d’admissibilité
- Financement vert SCHL : remises hypothécaires pour bâtiments économes en énergie — Outils de financement énergétique complémentaires
- Calculatrice de prêt maximum MLI — Modélisez vos scénarios de financement
- Financement hypothécaire multifamilial — Guide complet de financement multifamilial
Des questions sur la stratégie MLI Select spécifique à votre projet ? Contactez nos spécialistes en hypothèques. Nous avons aidé des dizaines de promoteurs à optimiser leurs points et à conclure des transactions multifamiliales partout au Canada.
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