Algo grande está sucediendo en la inversión inmobiliaria canadiense. El dinero está saliendo de Canadá a velocidades récord y se dirige al sur, a los Estados Unidos.
Hablemos de por qué está sucediendo esto y qué significa para usted como inversor.
Los números no mienten: el capital está saliendo de Canadá
Datos recientes de Statistics Canada muestran una tendencia clara. Los dólares de inversión que solían fluir hacia Canadá ahora fluyen hacia afuera. Esto comenzó alrededor de 2015, alcanzó su punto máximo durante el COVID y se está acelerando nuevamente.
Estados Unidos es el principal destino de este dinero. Incluso los principales fondos de pensiones canadienses ahora están invirtiendo miles de millones en viviendas unifamiliares estadounidenses en lugar de propiedades canadienses.
Cuando los grandes inversores institucionales mueven su dinero, probablemente deberías prestar atención. Nuestro centro de inversión transfronteriza de EE. UU. detalla todo el proceso, desde la financiación hasta la configuración de la entidad.
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La incertidumbre del impuesto sobre las ganancias de capital
Las reglas del impuesto sobre las ganancias de capital de Canadá han sido una montaña rusa para los inversores. El gobierno anterior propuso aumentar la tasa de inclusión del 50% al 66.67% sobre las ganancias superiores a $250,000 para individuos y sobre todas las ganancias para corporaciones. Esa propuesta creó una incertidumbre masiva y empujó a muchos inversores a acelerar las ventas o redirigir capital a EE. UU.
El aumento fue finalmente cancelado en marzo de 2025 bajo el Primer Ministro Carney, manteniendo la tasa de inclusión en 50%. Pero el episodio expuso cuán rápido pueden cambiar las reglas. Los inversores que ya habían cambiado su estrategia hacia el sur no se apresuran a regresar, y la amenaza de futuros cambios fiscales aún planea sobre el sector inmobiliario canadiense.
La inestabilidad de las políticas por sí sola es una razón por la que muchos inversores Propiedad de alquiler: corporación frente a nombre personal con la vista puesta en la diversificación transfronteriza.
Incluso con el aumento cancelado del impuesto a las ganancias de capital, la inestabilidad de las políticas ha llevado a muchos inversores a diversificarse hacia el sur: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para explorar sus opciones de financiación en EE. UU.
Canadá no quiere inversión extranjera (pero EE. UU. sí)
La prohibición canadiense de compradores extranjeros sigue vigente hasta el 1 de enero de 2027. El mensaje es bastante claro: no queremos su dinero extranjero aquí.
Estados Unidos adopta el enfoque opuesto. Acogen activamente la inversión extranjera. Sus políticas la fomentan. Sus sistemas de préstamos lo facilitan.
Un país está extendiendo la alfombra de bienvenida. El otro está poniendo barreras.
La pesadilla del tribunal de arrendadores e inquilinos
Aquí hay un ejemplo real. Un inversor aceptó $400 por debajo del alquiler de mercado para inquilinos que prometieron mantener la propiedad como su propio hogar. Años después, el alquiler es de $1,460 por mes. El pago de la hipoteca es de $3,000.
El inversor decide vender y reinvertir el capital en un lugar mejor. Los inquilinos se niegan a irse.
El proceso del tribunal lleva de 6 a 8 meses. Si el comprador se retira porque no puede obtener la posesión, comienza de nuevo desde cero con un nuevo comprador. Ningún comprador esperará 9 meses.
Los inquilinos encontraron una laguna para quedarse indefinidamente mientras la propiedad pierde dinero cada mes.
¿En EE. UU.? Los procesos de desalojo varían dramáticamente según el estado. Un plazo de 2 a 4 semanas es realista en algunos estados del sur y del medio oeste, pero Nueva York, California, Oregón, Nueva Jersey, Washington DC y varias otras jurisdicciones rutinariamente toman de 3 a 12 meses. Investigue la ley específica de propietarios e inquilinos del estado antes de invertir — la diferencia entre estados es enorme.
Esta es una de las muchas razones por las que los inversores canadienses consideran propiedades estadounidenses. Simplemente no asuma que “desalojo rápido” se aplica en todas partes — definitivamente no es así.
Si las reglas de propietarios e inquilinos lo atraen al sur, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le ayudaremos a configurar la financiación como extranjero.
Cómo el control de alquileres canadiense afecta las decisiones de inversión
El pago de su hipoteca aumenta porque las tasas subieron. ¿Puede aumentar el alquiler para cubrirlo? En la mayoría de las provincias canadienses, no — no más allá de la guía anual, y debe seguir procesos formales.
En gran parte de EE. UU., los aumentos de alquiler se dejan a las condiciones del contrato de arrendamiento entre propietario e inquilino. Dicho esto, muchos estados de EE. UU. no tienen control de alquileres a nivel estatal, pero California, Oregón, Nueva York, Nueva Jersey, Minnesota (St. Paul) y otros sí — al igual que muchas ciudades individuales, incluidas algunas en estados que de otro modo no están controlados. Confirme las reglas locales antes de comprar: el estado del control de alquileres es una cuestión a nivel de propiedad, no a nivel de país.
Precios de propiedad: obtienes más por menos
Sí, el tipo de cambio duele. Pero incluso con eso, las propiedades estadounidenses cuestan menos.
Puede encontrar casas completas a precios que ya no existen en Canadá. Propiedades por menos de $100,000 están disponibles. Incluso a $150,000, puede encontrar casas en vecindarios bastante agradables.
No puedes hacer eso en Canadá. El punto de entrada es demasiado alto en la mayoría de los mercados.
La diferencia de préstamos: sentido común vs. burocracia
Esto es enorme. La financiación canadiense para propiedades de inversión es increíblemente restrictiva.
Los prestamistas A canadienses solo cuentan aproximadamente el 50% de sus ingresos de alquiler. Evalúan su pago hipotecario a tasas artificialmente altas. Limitan su deuda total al 44% de sus ingresos. Y ni siquiera están utilizando todos sus ingresos en el cálculo.
Los prestamistas de EE. UU. miran la propiedad. ¿Genera flujo de efectivo? ¿Sí? Sigamos adelante.
Calculan una relación de cobertura de servicio de la deuda (DSCR). Obtenga más información sobre préstamos basados en ingresos para extranjeros. Siempre que los ingresos de la propiedad cubran los gastos y el pago de la hipoteca, estará bien. No verifican su crédito canadiense. No necesita demostrar empleo. Ni siquiera necesita un trabajo.
La propiedad se califica por sí sola en función de los números. Eso es todo.
Programas de préstamos de EE. UU.
Esto es lo que está disponible:
- Programa estándar: 70% de valor sobre préstamo (30% de pago inicial). No se necesita verificación de ingresos. Basado puramente en el flujo de efectivo de la propiedad.
- Programa de ingresos confirmados: 75% de valor sobre préstamo (25% de pago inicial). Verifican sus ingresos canadienses, pero aceptan ratios de deuda mucho más altos que los prestamistas canadienses.
- Monto mínimo del préstamo: $75,000 para ambos programas
Tasas de interés y cómo bajarlas
Las tasas DSCR para nacionales extranjeros generalmente oscilan entre aproximadamente el 6.87% en el extremo inferior hasta el 7.75% o más (a partir de abril de 2026), con hipotecas fijas a 30 años para prestatarios domésticos de EE. UU. alrededor del 6.23%.
Pero aquí hay un truco: solicite créditos del vendedor.
Puede solicitar hasta el 5% del precio de compra como crédito del vendedor. Utilice ese dinero para reducir su tasa de interés.
Ejemplo: está comprando una propiedad de $100,000. Puede negociar el precio a $95,000 o comprarla por $100,000 con un crédito de vendedor de $5,000.
El precio más bajo le ahorra quizás $10-15 al mes en su hipoteca. El crédito del vendedor puede reducir su tasa en 1-1.5%, ahorrándole $100-150 al mes.
Siempre solicite el crédito del vendedor. Es mucho más valioso.
Mejores mercados para inversores canadienses
Diferentes mercados funcionan para diferentes estrategias:
Ohio (Cleveland, Columbus)
Ideal para inversores de flujo de efectivo. Bajos precios de compra. Fuertes rendimientos de alquiler. Evite Toledo, sin embargo, la población está disminuyendo.
Florida
Perfecto para Airbnb e inversión de estilo de vida. Hermoso clima. Fuerte turismo. Puede usar la propiedad usted mismo cuando esté vacía entre reservas.
Texas
Excelente para vivienda corporativa y estrategias de división de locales. Grandes empresas están abriendo operaciones allí. Puede alquilar habitaciones individuales a ejecutivos en estancias a medio plazo a tarifas de alquiler a corto plazo. A menudo, sus empleadores pagan el alquiler directamente. Para esta estrategia, consulte nuestra guía de financiación de PadSplit para inversores de alquiler de habitaciones y Inversión PadSplit: Alquiler de habitaciones para flujo de efectivo.
Detroit
La ciudad se ha revitalizado significativamente. El centro de la ciudad luce impresionante ahora. Los bienes raíces todavía son muy baratos: $150,000 obtienen un vecindario agradable. La población está creciendo de nuevo.
La gran advertencia: la selección del área importa mucho en Detroit. Hay una gran variación entre vecindarios. Investigue sobre áreas específicas.
¿Debería abandonar el sector inmobiliario canadiense?
No. Ese no es el mensaje aquí.
Los bienes raíces canadienses todavía tienen valor. Pero la diversificación tiene sentido. Agregar propiedades en EE. UU. a su cartera reduce su riesgo y abre oportunidades que ya no existen en Canadá.
La situación fiscal no mejora. El sistema de tribunales no se acelera. El control de alquileres no va a desaparecer. La prohibición de compradores extranjeros acaba de ser extendida.
Mientras tanto, EE. UU. da la bienvenida a su inversión con los brazos abiertos y programas de préstamos diseñados para facilitarla.
No tiene que elegir uno u otro. Puede invertir en ambos países. Pero ignorar lo que está sucediendo con la fuga de capitales de Canadá sería un error.
El dinero inteligente ya se está moviendo. Las principales instituciones con ejércitos de analistas están redirigiendo miles de millones a propiedades estadounidenses. Los inversores individuales están configurando entidades y cuentas bancarias en EE. UU.
La pregunta ya no es si los bienes raíces de EE. UU. tienen sentido para los inversores canadienses. La pregunta es si está listo para explorar financiación hipotecaria en EE. UU. para canadienses.
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Preguntas frecuentes
¿Pueden los canadienses obtener hipotecas para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Qué es el DSCR y por qué es importante?
¿Cuánto pago inicial necesito para una propiedad de inversión en EE. UU.?
¿Qué son los créditos del vendedor y cómo funcionan?
¿Qué mercados de EE. UU. son los mejores para los inversores inmobiliarios canadienses?
¿Cuánto tiempo tarda un desalojo en EE. UU. en comparación con Canadá?
¿Necesito visitar EE. UU. para comprar una propiedad de inversión allí?
¿Puedo aumentar el alquiler libremente en propiedades de inversión en EE. UU.?
Aviso legal: LendCity Mortgages es una correduría hipotecaria autorizada. El contenido de esta página es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de inversión, en valores ni de planificación financiera. Las tasas, primas, términos del programa y regulaciones mencionados están vigentes a la fecha de la última actualización de la página y están sujetos a cambios. Cualquier rendimiento de inversión, ingreso por alquiler, ahorro fiscal o cifras de estudios de caso mostradas son solo ilustrativas — no están garantizadas, no son representativas y los resultados individuales variarán. Consulte a un abogado, a un contador profesional colegiado (CPA) o a un distribuidor registrado antes de actuar con base en cualquier información de esta página.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
· Updated 26 de abril de 2026Tiempo de lectura
9 min de lectura
Flujo de Caja
El dinero restante después de recaudar el alquiler y pagar todos los gastos, incluyendo hipoteca, impuestos, seguro, mantenimiento y administración de la propiedad.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
Pago Inicial
El pago inicial en efectivo al comprar una propiedad. Para propiedades de inversión de 1 a 4 unidades, se requiere un pago inicial mínimo del 20%. Las multifamiliares de 5 o más unidades pueden usar CMHC MLI Select con pagos iniciales más bajos, y los 'house hackers' pueden pagar tan solo el 5% en plexes ocupados por el propietario de 2 a 4 unidades.
Tasa de interés
El costo de pedir dinero prestado, expresado como un porcentaje. Determina cuánto paga además del capital prestado.
LLC
Limited Liability Company (Sociedad de Responsabilidad Limitada) — una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión en EE. UU. Advertencia importante para residentes canadienses: la CRA generalmente trata a una LLC estadounidense como una corporación a efectos fiscales canadienses, lo que puede generar un tratamiento desajustado con el IRS y una doble tributación; muchos asesores transfronterizos recomiendan en su lugar una LP estadounidense (con una LLC como socio general) o la propiedad directa. La elección de la entidad es una decisión legal y fiscal — consulte a un abogado transfronterizo y a un CPA con experiencia en tributación Canadá-EE. UU. antes de constituir una.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
Unifamiliar
Una vivienda independiente diseñada para un solo hogar, el tipo de propiedad más común para inversores inmobiliarios principiantes.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - una ley fiscal de EE. UU. que exige a los compradores retener impuestos al comprar bienes raíces de vendedores extranjeros. Importante para los canadienses que venden propiedades en EE. UU.
Gestión de propiedades
La operación, control y supervisión de bienes inmuebles por parte de un tercero. Los administradores de propiedades se encargan de la selección de inquilinos, el cobro de alquileres, el mantenimiento y las operaciones diarias.
ROI
Retorno de la Inversión - una medida de rentabilidad calculada dividiendo el beneficio neto por la inversión total. Se utiliza para comparar la eficiencia de diferentes inversiones.
Prueba de Estrés Hipotecario
Un requisito federal para calificar a la tasa más alta entre su tasa contractual +2% o la tasa de referencia (alrededor del 5,25%). Para los inversores, los ingresos por alquiler pueden usarse para compensar este cálculo, aunque los prestamistas generalmente solo cuentan entre el 50% y el 80% del alquiler esperado.
Ratio de Cobertura
Una medida de la capacidad de una propiedad para cubrir sus pagos de deuda, que generalmente se refiere al DSCR. Los prestamistas comerciales a menudo exigen un mínimo de 1.2, lo que significa que el ingreso operativo neto de la propiedad excede los pagos de deuda en al menos un 20%.
Desalojo
El proceso legal para remover a un inquilino de una propiedad de alquiler por razones como el impago del alquiler, violaciones del contrato de arrendamiento o daños a la propiedad. Las leyes de desalojo varían según la provincia y normalmente requieren que los propietarios sigan períodos de notificación específicos y procesos de tribunal.
Renta de Mercado
La tasa de alquiler que una propiedad podría comandar razonablemente en el mercado actual basándose en propiedades comparables, ubicación y condición. Comprender la renta de mercado es esencial para maximizar los ingresos mientras se mantiene una posición competitiva y se minimiza la vacancia.
Ingresos por alquiler
Ingresos generados por inquilinos que pagan alquiler por una propiedad de inversión. El ingreso bruto por alquiler es el total recaudado antes de gastos, mientras que el ingreso neto por alquiler resta los costos operativos para mostrar la rentabilidad real.
Impuesto sobre las ganancias de capital
Impuesto que se adeuda sobre la ganancia obtenida de la venta de una propiedad de inversión, calculado como la diferencia entre el precio de venta y la base de costo ajustada. En Canadá, actualmente el 50% de las ganancias de capital se incluye en el ingreso imponible. Una propuesta del presupuesto federal de 2024 para elevar la tasa de inclusión al 66,67% sobre las ganancias superiores a $250,000 fue aplazada y no se ha promulgado; la tasa del 50% sigue vigente. Los resultados fiscales dependen de su situación particular — consulte con un contador profesional colegiado (CPA).
Alquiler a Corto Plazo
Una propiedad amueblada alquilada por períodos inferiores a 30 días a través de plataformas como Airbnb o VRBO. Los alquileres a corto plazo generan mayores ingresos brutos pero conllevan mayores costos operativos y regulaciones municipales más estrictas.
Airbnb
Un mercado en línea que conecta a los propietarios con huéspedes a corto plazo. En la inversión inmobiliaria, Airbnb se utiliza comúnmente como abreviatura del modelo de negocio de alquiler a corto plazo, que implica mayores demandas operativas pero potencialmente mayores rendimientos que los alquileres a largo plazo.
Control de Alquiler
Regulaciones provinciales que limitan cuánto un propietario puede aumentar el alquiler anualmente para los inquilinos existentes. Las reglas varían según la provincia: Ontario limita los aumentos a una directriz establecida por el gobierno, mientras que Alberta no tiene control de alquiler. El control de alquiler impacta directamente las proyecciones de flujo de efectivo de la inversión.
Renta por debajo del mercado
Tarifas de alquiler inferiores a las de propiedades comparables en la misma zona. Las rentas por debajo del mercado representan una oportunidad de valor añadido en la que un inversor puede aumentar el valor de la propiedad al elevar las rentas a niveles de mercado.
Alquiler de corto plazo
Alquiler de corto plazo - una propiedad amueblada alquilada por períodos inferiores a 30 días, típicamente a través de plataformas como Airbnb o VRBO. Los alquileres de corto plazo pueden generar 2-3 veces los ingresos de los alquileres a largo plazo, pero requieren una gestión más activa, mayores costos operativos y el cumplimiento de las regulaciones locales de alquileres de corto plazo.
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