Algo grande está sucediendo en la inversión inmobiliaria canadiense. El dinero está saliendo de Canadá a velocidades récord y se dirige al sur, a los Estados Unidos.
Hablemos de por qué está sucediendo esto y qué significa para usted como inversor.
Los números no mienten: el capital está saliendo de Canadá
Datos recientes de Statistics Canada muestran una tendencia clara. Los dólares de inversión que solían fluir hacia Canadá ahora fluyen hacia afuera. Esto comenzó alrededor de 2015, alcanzó su punto máximo durante el COVID y se está acelerando nuevamente.
Estados Unidos es el principal destino de este dinero. Incluso los principales fondos de pensiones canadienses ahora están invirtiendo miles de millones en viviendas unifamiliares estadounidenses en lugar de propiedades canadienses.
Cuando los grandes inversores institucionales mueven su dinero, probablemente deberías prestar atención. Nuestro centro de inversión transfronteriza de EE. UU. detalla todo el proceso, desde la financiación hasta la configuración de la entidad.
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La incertidumbre del impuesto sobre las ganancias de capital
Las reglas del impuesto sobre las ganancias de capital de Canadá han sido una montaña rusa para los inversores. El gobierno anterior propuso aumentar la tasa de inclusión del 50% al 66.67% sobre las ganancias superiores a $250,000 para individuos y sobre todas las ganancias para corporaciones. Esa propuesta creó una incertidumbre masiva y empujó a muchos inversores a acelerar las ventas o redirigir capital a EE. UU.
El aumento fue finalmente cancelado en marzo de 2025 bajo el Primer Ministro Carney, manteniendo la tasa de inclusión en 50%. Pero el episodio expuso cuán rápido pueden cambiar las reglas. Los inversores que ya habían cambiado su estrategia hacia el sur no se apresuran a regresar, y la amenaza de futuros cambios fiscales aún planea sobre el sector inmobiliario canadiense.
La inestabilidad de las políticas por sí sola es una razón por la que muchos inversores Propiedad de alquiler: corporación frente a nombre personal con la vista puesta en la diversificación transfronteriza.
Incluso con el aumento cancelado del impuesto a las ganancias de capital, la inestabilidad de las políticas ha llevado a muchos inversores a diversificarse hacia el sur: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity™ para explorar sus opciones de financiación en EE. UU.
Canadá no quiere inversión extranjera (pero EE. UU. sí)
La prohibición canadiense de compradores extranjeros sigue vigente hasta el 1 de enero de 2027. El mensaje es bastante claro: no queremos su dinero extranjero aquí.
Estados Unidos adopta el enfoque opuesto. Acogen activamente la inversión extranjera. Sus políticas la fomentan. Sus sistemas de préstamos lo facilitan.
Un país está extendiendo la alfombra de bienvenida. El otro está poniendo barreras.
La pesadilla del tribunal de arrendadores e inquilinos
Aquí hay un ejemplo real. Un inversor aceptó $400 por debajo del alquiler de mercado para inquilinos que prometieron mantener la propiedad como su propio hogar. Años después, el alquiler es de $1,460 por mes. El pago de la hipoteca es de $3,000.
El inversor decide vender y reinvertir el capital en un lugar mejor. Los inquilinos se niegan a irse.
El proceso del tribunal lleva de 6 a 8 meses. Si el comprador se retira porque no puede obtener la posesión, comienza de nuevo desde cero con un nuevo comprador. Ningún comprador esperará 9 meses.
Los inquilinos encontraron una laguna para quedarse indefinidamente mientras la propiedad pierde dinero cada mes.
¿En EE. UU.? Los procesos de desalojo varían dramáticamente según el estado. Un plazo de 2 a 4 semanas es realista en algunos estados del sur y del medio oeste, pero Nueva York, California, Oregón, Nueva Jersey, Washington DC y varias otras jurisdicciones rutinariamente toman de 3 a 12 meses. Investigue la ley específica de propietarios e inquilinos del estado antes de invertir — la diferencia entre estados es enorme.
Esta es una de las muchas razones por las que los inversores canadienses consideran propiedades estadounidenses. Simplemente no asuma que “desalojo rápido” se aplica en todas partes — definitivamente no es así.
Si las reglas de propietarios e inquilinos lo atraen al sur, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le ayudaremos a configurar la financiación como extranjero.
Cómo el control de alquileres canadiense afecta las decisiones de inversión
El pago de su hipoteca aumenta porque las tasas subieron. ¿Puede aumentar el alquiler para cubrirlo? En la mayoría de las provincias canadienses, no — no más allá de la guía anual, y debe seguir procesos formales.
En gran parte de EE. UU., los aumentos de alquiler se dejan a las condiciones del contrato de arrendamiento entre propietario e inquilino. Dicho esto, muchos estados de EE. UU. no tienen control de alquileres a nivel estatal, pero California, Oregón, Nueva York, Nueva Jersey, Minnesota (St. Paul) y otros sí — al igual que muchas ciudades individuales, incluidas algunas en estados que de otro modo no están controlados. Confirme las reglas locales antes de comprar: el estado del control de alquileres es una cuestión a nivel de propiedad, no a nivel de país.
Para profundizar en este tema, consulta nuestra guía sobre Mortgage Financing for Canadians in the U.S.A..
Precios de propiedad: obtienes más por menos
Sí, el tipo de cambio duele. Pero incluso con eso, las propiedades estadounidenses cuestan menos.
Puede encontrar casas completas a precios que ya no existen en Canadá. Propiedades por menos de $100,000 están disponibles. Incluso a $150,000, puede encontrar casas en vecindarios bastante agradables.
No puedes hacer eso en Canadá. El punto de entrada es demasiado alto en la mayoría de los mercados.
La diferencia de préstamos: sentido común vs. burocracia
Esto es enorme. La financiación canadiense para propiedades de inversión es increíblemente restrictiva.
Los prestamistas A canadienses solo cuentan aproximadamente el 50% de sus ingresos de alquiler. Evalúan su pago hipotecario a tasas artificialmente altas. Limitan su deuda total al 44% de sus ingresos. Y ni siquiera están utilizando todos sus ingresos en el cálculo.
Los prestamistas de EE. UU. miran la propiedad. ¿Genera flujo de efectivo? ¿Sí? Sigamos adelante.
Calculan una relación de cobertura de servicio de la deuda (DSCR). Obtenga más información sobre préstamos basados en ingresos para extranjeros. Siempre que los ingresos de la propiedad cubran los gastos y el pago de la hipoteca, estará bien. No verifican su crédito canadiense. No necesita demostrar empleo. Ni siquiera necesita un trabajo.
La propiedad se califica por sí sola en función de los números. Eso es todo.
Programas de préstamos de EE. UU.
Esto es lo que está disponible:
- Programa estándar: 70% de valor sobre préstamo (30% de pago inicial). No se necesita verificación de ingresos. Basado puramente en el flujo de efectivo de la propiedad.
- Programa de ingresos confirmados: 75% de valor sobre préstamo (25% de pago inicial). Verifican sus ingresos canadienses, pero aceptan ratios de deuda mucho más altos que los prestamistas canadienses.
- Monto mínimo del préstamo: $75,000 para ambos programas
Tasas de interés y cómo bajarlas
Las tasas DSCR para nacionales extranjeros generalmente oscilan entre aproximadamente el 6.87% en el extremo inferior hasta el 7.75% o más (a partir de abril de 2026), con hipotecas fijas a 30 años para prestatarios domésticos de EE. UU. alrededor del 6.36%.
Pero aquí hay un truco: solicite créditos del vendedor.
Puede solicitar hasta el 5% del precio de compra como crédito del vendedor. Utilice ese dinero para reducir su tasa de interés.
Ejemplo: está comprando una propiedad de $100,000. Puede negociar el precio a $95,000 o comprarla por $100,000 con un crédito de vendedor de $5,000.
El precio más bajo le ahorra quizás $10-15 al mes en su hipoteca. El crédito del vendedor puede reducir su tasa en 1-1.5%, ahorrándole $100-150 al mes.
Siempre solicite el crédito del vendedor. Es mucho más valioso.
Mejores mercados para inversores canadienses
Diferentes mercados funcionan para diferentes estrategias:
Ohio (Cleveland, Columbus)
Ideal para inversores de flujo de efectivo. Bajos precios de compra. Fuertes rendimientos de alquiler. Evite Toledo, sin embargo, la población está disminuyendo.
Florida
Perfecto para Airbnb e inversión de estilo de vida. Hermoso clima. Fuerte turismo. Puede usar la propiedad usted mismo cuando esté vacía entre reservas.
Texas
Excelente para vivienda corporativa y estrategias de división de locales. Grandes empresas están abriendo operaciones allí. Puede alquilar habitaciones individuales a ejecutivos en estancias a medio plazo a tarifas de alquiler a corto plazo. A menudo, sus empleadores pagan el alquiler directamente. Para esta estrategia, consulte nuestra guía de financiación de PadSplit para inversores de alquiler de habitaciones y Inversión PadSplit: Alquiler de habitaciones para flujo de efectivo.
Detroit
La ciudad se ha revitalizado significativamente. El centro de la ciudad luce impresionante ahora. Los bienes raíces todavía son muy baratos: $150,000 obtienen un vecindario agradable. La población está creciendo de nuevo.
La gran advertencia: la selección del área importa mucho en Detroit. Hay una gran variación entre vecindarios. Investigue sobre áreas específicas.
¿Debería abandonar el sector inmobiliario canadiense?
No. Ese no es el mensaje aquí.
Los bienes raíces canadienses todavía tienen valor. Pero la diversificación tiene sentido. Agregar propiedades en EE. UU. a su cartera reduce su riesgo y abre oportunidades que ya no existen en Canadá.
La situación fiscal no mejora. El sistema de tribunales no se acelera. El control de alquileres no va a desaparecer. La prohibición de compradores extranjeros acaba de ser extendida.
Mientras tanto, EE. UU. da la bienvenida a su inversión con los brazos abiertos y programas de préstamos diseñados para facilitarla.
No tiene que elegir uno u otro. Puede invertir en ambos países. Pero ignorar lo que está sucediendo con la fuga de capitales de Canadá sería un error.
El dinero inteligente ya se está moviendo. Las principales instituciones con ejércitos de analistas están redirigiendo miles de millones a propiedades estadounidenses. Los inversores individuales están configurando entidades y cuentas bancarias en EE. UU.
La pregunta ya no es si los bienes raíces de EE. UU. tienen sentido para los inversores canadienses. La pregunta es si está listo para explorar financiación hipotecaria en EE. UU. para canadienses.
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Preguntas frecuentes
¿Pueden los canadienses obtener hipotecas para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Qué es el DSCR y por qué es importante?
¿Cuánto pago inicial necesito para una propiedad de inversión en EE. UU.?
¿Qué son los créditos del vendedor y cómo funcionan?
¿Qué mercados de EE. UU. son los mejores para los inversores inmobiliarios canadienses?
¿Cuánto tiempo tarda un desalojo en EE. UU. en comparación con Canadá?
¿Necesito visitar EE. UU. para comprar una propiedad de inversión allí?
¿Puedo aumentar el alquiler libremente en propiedades de inversión en EE. UU.?
Aviso legal: LendCity™ Mortgages es una correduría hipotecaria autorizada. El contenido de esta página es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de inversión, en valores ni de planificación financiera. Las tasas, primas, términos del programa y regulaciones mencionados están vigentes a la fecha de la última actualización de la página y están sujetos a cambios. Cualquier rendimiento de inversión, ingreso por alquiler, ahorro fiscal o cifras de estudios de caso mostradas son solo ilustrativas — no están garantizadas, no son representativas y los resultados individuales variarán. Consulte a un abogado, a un contador profesional colegiado (CPA) o a un distribuidor registrado antes de actuar con base en cualquier información de esta página. Editorial standards.