Quelque chose de grand se produit dans l’investissement immobilier canadien. L’argent quitte le Canada à une vitesse record, et il se dirige vers le sud, aux États-Unis.
Parlons de pourquoi cela se produit et de ce que cela signifie pour vous en tant qu’investisseur.
Les chiffres ne mentent pas : le capital quitte le Canada
Des données récentes de Statistique Canada montrent une tendance claire. Les dollars d’investissement qui affluaient autrefois vers le Canada s’en vont maintenant. Cela a commencé vers 2015, a culminé pendant la COVID, et s’accélère à nouveau.
Les États-Unis sont la principale destination de cet argent. Même les grands fonds de pension canadiens investissent désormais des milliards dans des maisons unifamiliales américaines plutôt que dans des propriétés canadiennes.
Lorsque les grands investisseurs institutionnels déplacent leur argent, vous devriez probablement y prêter attention. Notre centre d’investissement transfrontalier aux États-Unis détaille tout le processus, du financement à la mise en place de l’entité.
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L’incertitude fiscale sur les gains en capital
Les règles fiscales sur les gains en capital du Canada ont été une montagne russe pour les investisseurs. Le gouvernement précédent avait proposé d’augmenter le taux d’inclusion de 50 % à 66,67 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ pour les particuliers et sur tous les gains pour les sociétés. Cette proposition a créé une incertitude massive et a poussé de nombreux investisseurs à accélérer leurs ventes ou à réorienter leur capital vers les États-Unis.
L’augmentation a finalement été annulée en mars 2025 sous le premier ministre Carney, le taux d’inclusion restant à 50 %. Mais l’épisode a révélé à quelle vitesse les règles peuvent changer. Les investisseurs qui avaient déjà réorienté leur stratégie vers le sud ne se précipitent pas pour revenir — et la menace de futurs changements fiscaux plane toujours sur l’immobilier canadien.
L’instabilité politique à elle seule est une raison pour laquelle de nombreux investisseurs Propriété locative : société ou nom personnel en pensant à la diversification transfrontalière.
Même avec l’annulation de l’augmentation des gains en capital, l’instabilité politique a poussé de nombreux investisseurs à se diversifier vers le sud — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour explorer vos options de financement aux États-Unis.
Le Canada ne veut pas d’investissements étrangers (mais les États-Unis le veulent)
L’interdiction des acheteurs étrangers au Canada reste en vigueur jusqu’au 1er janvier 2027. Le message est assez clair : nous ne voulons pas de votre argent étranger ici.
Les États-Unis adoptent l’approche opposée. Ils accueillent activement les investissements étrangers. Leurs politiques les encouragent. Leurs systèmes de prêt les facilitent.
Un pays déploie le tapis rouge. L’autre dresse des barrières.
Le cauchemar du tribunal des propriétaires et des locataires
Voici un exemple concret. Un investisseur a accepté un loyer 400 $ inférieur au prix du marché pour des locataires qui avaient promis d’entretenir la propriété comme si c’était la leur. Des années plus tard, le loyer est de 1 460 $ par mois. Le paiement de l’hypothèque est de 3 000 $.
L’investisseur décide de vendre et de redéployer le capital ailleurs. Les locataires refusent de partir.
Le processus du tribunal prend 6 à 8 mois. Si l’acheteur se retire parce qu’il ne peut pas prendre possession, vous recommencez à zéro avec un nouvel acheteur. Aucun acheteur n’attendra 9 mois.
Les locataires ont trouvé une faille pour rester indéfiniment pendant que la propriété perd de l’argent chaque mois.
Aux États-Unis ? Les processus d’expulsion varient considérablement selon l’État. Un délai de 2 à 4 semaines est réaliste dans certains États du Sud et du Midwest, mais New York, la Californie, l’Oregon, le New Jersey, Washington DC et plusieurs autres juridictions prennent couramment de 3 à 12 mois. Recherchez la loi spécifique de l’État sur les propriétaires et locataires avant d’investir — la différence entre les États est énorme.
C’est l’une des nombreuses raisons pour lesquelles les investisseurs canadiens envisagent les propriétés américaines. Ne supposez pas simplement que « l’expulsion rapide » s’applique partout — ce n’est absolument pas le cas.
Si les règles propriétaires-locataires vous attirent vers le sud, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à mettre en place le financement en tant qu’étranger.
Comment le contrôle des loyers canadien affecte les décisions d’investissement
Votre paiement hypothécaire augmente parce que les taux ont monté. Pouvez-vous augmenter le loyer pour couvrir cela ? Dans la plupart des provinces canadiennes, non — pas au-delà de la ligne directrice annuelle, et vous devez suivre des procédures formelles.
Dans une grande partie des États-Unis, les augmentations de loyer sont laissées aux conditions du bail entre propriétaire et locataire. Cela étant dit, de nombreux États américains n’ont pas de contrôle des loyers à l’échelle de l’État, mais la Californie, l’Oregon, New York, le New Jersey, le Minnesota (St. Paul) et d’autres en ont — tout comme de nombreuses villes individuelles, y compris certaines dans des États par ailleurs non contrôlés. Vérifiez les règles locales avant d’acheter : le statut du contrôle des loyers est une question au niveau de la propriété, pas au niveau du pays.
Prix des propriétés : vous en avez plus pour moins cher
Oui, le taux de change est douloureux. Mais même avec cela, les propriétés américaines coûtent moins cher.
Vous pouvez trouver des maisons complètes à des prix qui n’existent plus au Canada. Des propriétés à moins de 100 000 $. Même à 150 000 $, vous pouvez trouver des maisons dans de jolis quartiers.
Vous ne pouvez pas faire cela au Canada. Le point d’entrée est tout simplement trop élevé sur la plupart des marchés.
La différence de prêt : bon sens contre bureaucratie
C’est énorme. Le financement canadien pour les propriétés de placement est incroyablement restrictif.
Les prêteurs canadiens de catégorie A ne comptent qu’environ 50 % de vos revenus locatifs. Ils testent votre hypothèque à des taux artificiellement élevés. Ils limitent votre dette totale à 44 % de vos revenus. Et ils n’utilisent même pas tous vos revenus dans le calcul.
Les prêteurs américains regardent la propriété. Est-ce qu’elle génère des flux de trésorerie ? Oui ? Allons-y.
Ils calculent un ratio d’endettement (DSCR). En savoir plus sur les prêts basés sur les revenus pour les étrangers. Tant que le revenu de la propriété couvre les dépenses et le paiement hypothécaire, c’est bon. Ils ne vérifient pas votre crédit canadien. Vous n’avez pas besoin de prouver votre emploi. Vous n’avez même pas besoin d’un emploi.
La propriété se qualifie elle-même en fonction des chiffres. C’est tout.
Programmes de prêt américains
Voici ce qui est disponible :
- Programme standard : 70 % de la valeur du prêt (30 % d’acompte). Aucune vérification de revenu nécessaire. Basé purement sur les flux de trésorerie de la propriété.
- Programme de revenu confirmé : 75 % de la valeur du prêt (25 % d’acompte). Ils vérifient vos revenus canadiens mais acceptent des ratios d’endettement beaucoup plus élevés que les prêteurs canadiens.
- Montant minimum du prêt : 75 000 $ pour les deux programmes
Taux d’intérêt et comment les réduire
Les taux DSCR pour les ressortissants étrangers varient généralement d’environ 6,87 % en bas de l’échelle jusqu’à 7,75 % ou plus (en date d’avril 2026), avec des prêts hypothécaires fixes de 30 ans pour les emprunteurs domestiques américains autour de 6,23 %.
Mais voici une astuce : demandez des crédits vendeurs.
Vous pouvez demander jusqu’à 5 % du prix d’achat en crédit vendeur. Utilisez cet argent pour réduire votre taux d’intérêt.
Exemple : Vous achetez une propriété de 100 000 $. Vous pouvez soit négocier le prix à 95 000 $, soit l’acheter à 100 000 $ avec un crédit vendeur de 5 000 $.
Le prix inférieur vous fait économiser environ 10 à 15 $ par mois sur votre hypothèque. Le crédit vendeur peut réduire votre taux de 1 à 1,5 %, vous faisant économiser 100 à 150 $ par mois.
Demandez toujours le crédit vendeur. C’est beaucoup plus précieux.
Meilleurs marchés pour les investisseurs canadiens
Différents marchés conviennent à différentes stratégies :
Ohio (Cleveland, Columbus)
Idéal pour les investisseurs axés sur le flux de trésorerie. Faibles prix d’achat. Forts rendements locatifs. Évitez Toledo cependant – la population est en déclin.
Floride
Parfait pour l’investissement Airbnb et style de vie. Beau temps. Tourisme fort. Vous pouvez utiliser la propriété vous-même lorsqu’elle est vacante entre les réservations.
Texas
Excellent pour le logement d’entreprise et les stratégies de division de chambres. Les grandes entreprises y ouvrent des opérations. Vous pouvez louer des chambres individuelles à des cadres pour des séjours de moyenne durée à des tarifs de location à court terme. Souvent, leurs employeurs paient directement le loyer. Pour cette stratégie, consultez notre guide de financement PadSplit pour les investisseurs en location de chambres et Investissement PadSplit : location de chambres pour flux de trésorerie.
Detroit
La ville s’est considérablement revitalisée. Le centre-ville est magnifique maintenant. L’immobilier est encore très bon marché – 150 000 $ vous donnent un joli quartier. La population augmente à nouveau.
Le grand bémol : la sélection de la zone est primordiale à Detroit. Il y a une énorme variation entre les quartiers. Faites vos devoirs sur les zones spécifiques.
Devriez-vous abandonner l’immobilier canadien ?
Non. Ce n’est pas le message ici.
L’immobilier canadien a toujours de la valeur. Mais la diversification a du sens. Ajouter des propriétés américaines à votre portefeuille réduit votre risque et ouvre des opportunités qui n’existent plus au Canada.
La situation fiscale ne s’améliore pas. Le système des tribunaux ne s’accélère pas. Le contrôle des loyers ne disparaît pas. L’interdiction des acheteurs étrangers vient d’être prolongée.
Pendant ce temps, les États-Unis accueillent votre investissement à bras ouverts et proposent des programmes de prêt conçus pour le faciliter.
Vous n’avez pas à choisir l’un ou l’autre. Vous pouvez investir dans les deux pays. Mais ignorer ce qui se passe avec la fuite des capitaux du Canada serait une erreur.
L’argent intelligent est déjà en mouvement. Les grandes institutions avec des armées d’analystes réorientent des milliards vers des propriétés américaines. Les investisseurs individuels créent des entités et des comptes bancaires américains.
La question n’est plus de savoir si l’immobilier américain a du sens pour les investisseurs canadiens. La question est de savoir si vous êtes prêt à explorer le financement hypothécaire américain pour les Canadiens.
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Foire aux questions
Les Canadiens peuvent-ils obtenir des hypothèques pour des propriétés de placement aux États-Unis ?
Qu'est-ce que le DSCR et pourquoi est-il important ?
Combien d'acompte faut-il pour une propriété de placement aux États-Unis ?
Que sont les crédits vendeurs et comment fonctionnent-ils ?
Quels marchés américains sont les meilleurs pour les investisseurs canadiens ?
Combien de temps prend une expulsion aux États-Unis par rapport au Canada ?
Dois-je me rendre aux États-Unis pour y acheter une propriété de placement ?
Puis-je augmenter librement les loyers sur les propriétés de placement américaines ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
10 min de lecture
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Acompte
Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
LLC
Limited Liability Company (société à responsabilité limitée américaine) — une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens de placement aux États-Unis. Mise en garde importante pour les résidents canadiens : l'ARC traite généralement une LLC américaine comme une société par actions aux fins de l'impôt canadien, ce qui peut entraîner un traitement asymétrique avec l'IRS et une double imposition; de nombreux conseillers transfrontaliers recommandent plutôt une LP américaine (avec une LLC comme associé commandité) ou une détention directe. Le choix de l'entité est une décision juridique et fiscale — consultez un avocat transfrontalier et un CPA expérimenté en fiscalité Canada–États-Unis avant d'en constituer une.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Maison unifamiliale
Une maison détachée conçue pour un seul ménage, le type de propriété le plus courant pour les investisseurs immobiliers débutants.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - une loi fiscale américaine qui oblige les acheteurs à retenir des impôts lors de l'achat de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers. Important pour les Canadiens vendant des propriétés américaines.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
TIR
Taux de Rendement Interne - une mesure de rentabilité calculée en divisant le bénéfice net par l'investissement total. Utilisé pour comparer l'efficacité de différents investissements.
Test de stress hypothécaire
Une exigence fédérale pour se qualifier au taux le plus élevé entre votre taux contractuel +2 % ou le taux de référence (environ 5,25 %). Pour les investisseurs, les revenus locatifs peuvent être utilisés pour compenser ce calcul, bien que les prêteurs ne comptent généralement que 50 à 80 % du loyer attendu.
Ratio de couverture
Une mesure de la capacité d'une propriété à couvrir ses paiements de dette, faisant généralement référence au DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Les prêteurs commerciaux exigent souvent un minimum de 1,2, ce qui signifie que le revenu d'exploitation net de la propriété dépasse les paiements de la dette d'au moins 20 %.
Expulsion
Le processus légal visant à retirer un locataire d'une propriété locative pour des raisons telles que le non-paiement du loyer, des violations du bail ou des dommages matériels. Les lois sur l'expulsion varient selon la province et exigent généralement que les propriétaires respectent des délais de préavis et des procédures de tribunal spécifiques.
Loyer du marché
Le taux de location qu'un bien immobilier pourrait raisonnablement exiger sur le marché actuel, en fonction des propriétés comparables, de l'emplacement et de l'état. Comprendre le loyer du marché est essentiel pour maximiser les revenus tout en maintenant une position concurrentielle et en minimisant la vacance.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Impôt sur les gains en capital
Impôt dû sur le profit de la vente d'un bien de placement, calculé comme la différence entre le prix de vente et la base de coût ajustée. Au Canada, 50 % des gains en capital sont actuellement inclus dans le revenu imposable. Une proposition du budget fédéral de 2024 visant à porter le taux d'inclusion à 66,67 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ a été reportée et n'a pas été adoptée; le taux de 50 % demeure en vigueur. Les résultats fiscaux dépendent de votre situation particulière — consultez un comptable professionnel agréé (CPA).
Location de courte durée
Une propriété meublée louée pour des périodes inférieures à 30 jours par le biais de plateformes comme Airbnb ou VRBO. Les locations de courte durée génèrent des revenus bruts plus élevés mais entraînent des coûts d'exploitation plus élevés et des réglementations municipales plus strictes.
Airbnb
Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.
Contrôle des loyers
Réglementations provinciales qui limitent l'augmentation annuelle des loyers qu'un propriétaire peut imposer aux locataires existants. Les règles varient selon la province - l'Ontario plafonne les augmentations à un pourcentage fixé par le gouvernement, tandis que l'Alberta n'a pas de contrôle des loyers. Le contrôle des loyers a un impact direct sur les projections de flux de trésorerie d'investissement.
Loyer inférieur au marché
Taux de location inférieurs à ceux des propriétés comparables dans la même zone. Les loyers inférieurs au marché représentent une opportunité de valeur ajoutée où un investisseur peut augmenter la valeur de la propriété en augmentant les loyers aux niveaux du marché.
LTS
Location de courte durée - une propriété meublée louée pour des périodes inférieures à 30 jours, généralement par le biais de plateformes comme Airbnb ou VRBO. Les LTS peuvent générer 2 à 3 fois plus de revenus que les locations à long terme, mais nécessitent une gestion plus active, des coûts d'exploitation plus élevés et le respect des réglementations locales en matière de locations de courte durée.
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