Voici quelque chose que la plupart des investisseurs ne réalisent pas : il existe un écart sur le marché immobilier résidentiel que les acheteurs avisés peuvent exploiter.
Les grands investisseurs institutionnels – fonds de pension, FPI, capital-investissement – veulent des complexes massifs. Ils signent des chèques de 50 millions de dollars, pas de 500 000 dollars. Les investisseurs individuels chassent généralement les propriétés unifamiliales parce que c’est ce qu’ils connaissent.
Cela laisse les immeubles résidentiels de taille moyenne – de 5 à 12 logements – dans une position concurrentielle idéale. Ces propriétés sont suffisamment grandes pour offrir une véritable économie multifamiliale, mais suffisamment petites pour que les institutions ne s’en occupent pas. Moins de concurrence signifie souvent de meilleures affaires.
Laissez-moi vous montrer pourquoi ce type de propriété mérite une attention particulière.
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Pourquoi la taille compte dans l’investissement immobilier
Le marché immobilier résidentiel est segmenté par la taille des propriétés, et chaque segment a des caractéristiques différentes :
| Taille de la propriété | Qui achète | Niveau de concurrence | Votre opportunité |
|---|---|---|---|
| 50+ logements | Investisseurs institutionnels | Féroce | Très limité |
| 20-49 logements | Grands investisseurs privés | Élevé | Modéré |
| 5-12 logements | Investisseurs individuels | Modéré | Fort |
| 1-4 logements | Investisseurs individuels | Élevé | Bon, mais économie différente |
Les grands complexes d’appartements attirent les capitaux institutionnels car ils justifient l’infrastructure de gestion que ces acheteurs maintiennent. Un fonds de pension ne veut pas penser à un immeuble de 6 logements – cela ne vaut pas la peine pour eux.
Les propriétés locatives unifamiliales attirent les particuliers car le point d’entrée est accessible et la courbe d’apprentissage est gérable. Mais l’agrandissement de l’immobilier unifamilial est difficile. Vous vous retrouvez avec des propriétés dispersées dans plusieurs endroits, chacune nécessitant une attention de gestion séparée.
La gamme de 5 à 12 logements vous offre les avantages du multifamilial sans la concurrence institutionnelle. Vous jouez dans un espace qui n’intéresse pas les grands acteurs.
L’économie des appartements de taille moyenne
Pourquoi les immeubles multifamiliaux sont-ils plus rentables par porte que les unifamiliaux ?
Opérations concentrées. Toutes vos unités sont au même endroit. Un seul déplacement permet de gérer plusieurs inspections, plusieurs vacances locatives, plusieurs problèmes de maintenance. Comparez cela à devoir traverser la ville pour chaque propriété unifamiliale.
Systèmes partagés. Un seul toit couvre plusieurs unités. Une seule chaudière chauffe plusieurs appartements. Le coût par unité des systèmes majeurs diminue à mesure que vous ajoutez des portes.
Impact réduit des vacances locatives. Si votre propriété unifamiliale reste vide, vous n’avez aucun revenu et une exposition à 100 % des dépenses. Dans un immeuble de 10 logements, une vacance vous coûte 10 % du revenu tandis que les autres unités continuent de payer.
Évaluation basée sur le revenu. C’est le point essentiel. Les petites propriétés résidentielles (1-4 logements) sont évaluées en fonction des ventes comparables – ce que des propriétés similaires ont été vendues. Les propriétés commerciales (5+ logements) sont évaluées en fonction du revenu. Le revenu d’exploitation net divisé par le taux de capitalisation égale la valeur.
Cette évaluation basée sur le revenu signifie que vous pouvez forcer l’appréciation des immeubles multifamiliaux. Augmentez le REVENU NET D’EXPLOITATION – par des augmentations de loyer, une réduction des dépenses ou l’ajout d’unités – et vous augmentez directement la valeur de la propriété. Vous n’attendez pas que le marché décide de la valeur de votre propriété.
Si l’évaluation basée sur le revenu et l’appréciation forcée vous font envisager votre premier immeuble de 5 à 12 logements, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons ce pour quoi vous êtes éligible dans le cadre des programmes de la SCHL ou commerciaux.
Trouver des propriétés de 5 à 12 logements
Ces propriétés n’apparaissent généralement pas dans les recherches résidentielles MLS. Vous devez chercher ailleurs.
Les courtiers commerciaux spécialisés dans le multifamilial connaissent ces propriétés avant qu’elles n’arrivent sur les listes publiques. Établissez des relations avec des courtiers sur votre marché cible.
Le contact direct avec les propriétaires d’immeubles peut révéler des opportunités. Parcourez les quartiers, identifiez les propriétés cibles et contactez directement les propriétaires. De nombreux immeubles de taille moyenne sont détenus par des investisseurs âgés qui pourraient vendre à l’acheteur idéal.
Les plateformes commerciales en ligne comme LoopNet, Crexi et d’autres répertorient les propriétés multifamiliales. Configurez des alertes pour votre fourchette de taille et vos marchés cibles.
Les réseaux locaux d’investisseurs partagent souvent des transactions entre membres. Rejoignez des groupes d’investissement immobilier locaux et faites savoir ce que vous recherchez.
La chasse hors marché demande plus d’efforts, mais produit souvent de meilleurs prix. Les propriétés vendues sans être commercialisées font face à moins de concurrence.
Analyse des transactions immobilières résidentielles
L’analyse des immeubles résidentiels diffère de celle des unifamiliaux car vous pensez comme un propriétaire d’entreprise, pas comme un acheteur de maison. Commencez par apprendre Comment analyser une propriété locative : flux de trésorerie et diligence raisonnable.
Le revenu potentiel brut est ce que la propriété générerait si elle était entièrement occupée aux loyers du marché. C’est votre point de départ.
La vacance et la perte de loyer tiennent compte de la réalité que les unités restent parfois vides et que certains locataires ne paient pas. Prévoyez 5 à 10 % en fonction des conditions du marché.
Les dépenses d’exploitation dans les immeubles résidentiels représentent généralement 35 à 50 % du revenu brut. Cela comprend les taxes foncières, l’assurance, les services publics (payés par le propriétaire), la maintenance, les réparations, la gestion et les provisions pour les articles de capital.
Le revenu d’exploitation net (RENO) est ce qui reste après les dépenses d’exploitation. C’est le chiffre qui détermine la valeur.
Le Guide de calcul du taux de capitalisation pour les décisions d’investissement représente le rendement que la propriété génère indépendamment du financement. Si une propriété a un RENO de 100 000 $ et se vend 1 000 000 $, le taux de capitalisation est de 10 %. Recherchez les taux de capitalisation pour des propriétés similaires sur votre marché afin d’évaluer si les prix demandés sont raisonnables.
Le service de la dette (votre remboursement hypothécaire) est déduit du RENO pour déterminer le flux de trésorerie.
Les prêts commerciaux avec 20 à 35 % de mise de fonds et des exigences de ratio de couverture du service de la dette peuvent sembler décourageants au début – réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que nous puissions examiner les chiffres d’une transaction spécifique que vous envisagez.
Diligence raisonnable pour les immeubles résidentiels
Avant d’acheter, vous devez tout vérifier.
Vérification financière : Obtenez les rôles de loyer réels, pas les projections pro forma. Examinez les relevés bancaires montrant les dépôts. Examinez la documentation des dépenses – factures de services publics, factures de taxes, polices d’assurance, factures de maintenance. Comparez les tendances historiques aux déclarations actuelles.
Inspection physique : Les immeubles résidentiels nécessitent une inspection approfondie des systèmes de bâtiment (CVC, plomberie, électricité), des éléments structurels (toit, fondation, enveloppe du bâtiment), des aires communes et de l’état des unités individuelles. Engagez des professionnels qui inspectent les propriétés commerciales, pas seulement des inspecteurs en bâtiment résidentiels.
Analyse des locataires : Examinez tous les baux. Comprenez quand les baux expirent et à quels loyers. Évaluez l’historique de paiement. Identifiez les locataires payant en dessous du marché (opportunité) ou au-dessus du marché (risque de rétention).
Évaluation des besoins en capital : Quelles réparations ou remplacements majeurs sont à venir ? Les toits, les chaudières, les parkings, les appareils électroménagers – ces articles nécessitent un financement. La maintenance différée deviendra votre problème après la clôture.
Financement des immeubles résidentiels
Le monde du financement change à partir de 5 logements. Vous êtes maintenant dans le domaine commercial. Comprendre votre financement hypothécaire multifamilial est essentiel avant de commencer à chercher des immeubles.
Les prêts commerciaux ont des caractéristiques différentes des hypothèques résidentielles : termes plus courts (généralement 5 à 10 ans), paiements forfaitaires nécessitant un refinancement, taux basés sur la performance de la propriété et non seulement sur le crédit de l’emprunteur, et exigences de ratio de couverture du service de la dette.
Les exigences de mise de fonds représentent généralement 20 à 35 % pour les immeubles résidentiels. Les prêteurs veulent voir que vous avez investi et que vous disposez de réserves au-delà de la mise de fonds.
Le financement assuré par la SCHL peut être disponible pour les propriétés admissibles, offrant de meilleurs taux et conditions en échange du respect des exigences du programme. Apprenez-en davantage sur le financement de propriétés multifamiliales au Canada.
Utilisez notre Calculateur Prêt Maximum SCHL pour estimer votre montant de prêt maximal de la SCHL en fonction du revenu du bâtiment et de vos conditions cibles.
La relation avec les prêteurs est plus importante dans le secteur commercial. Établissez des relations avec les prêteurs avant d’en avoir besoin. Les banques locales et les coopératives de crédit desservent souvent bien ce segment du marché.
Gestion des appartements de taille moyenne
5 à 12 logements est une taille gérable pour les investisseurs pratiques, mais cela demande un travail réel.
Les relations avec les locataires deviennent plus complexes avec plusieurs ménages. Vous gérez une petite communauté, pas seulement une famille.
La coordination de la maintenance nécessite des systèmes – suivi des demandes, planification des fournisseurs, suivi de l’achèvement.
La gestion des rotations de locataires se produit plus fréquemment. Avec 10 logements, vous pourriez avoir 2 à 3 rotations par an, même avec une rétention raisonnable.
La collecte des loyers et la comptabilité nécessitent des processus formels. Vous dirigez une entreprise.
La gestion professionnelle devient viable à cette échelle. Les frais de gestion (généralement 8 à 12 % du loyer perçu) sont moins pénalisants lorsqu’ils sont répartis sur plusieurs unités. Le bon logiciel de gestion immobilière pour les investisseurs canadiens peut rationaliser la collecte des loyers, le suivi de la maintenance et la communication avec les locataires sur toutes vos unités.
Que vous gériez vous-même ou que vous déléguiez, cela dépend de votre temps, de vos compétences et de votre proximité avec la propriété. De nombreux investisseurs commencent par l’autogestion pour apprendre, puis passent à la gestion professionnelle à mesure que leurs portefeuilles se développent. Pour obtenir des conseils sur la mise à l’échelle, consultez BRRRR à 80 millions de dollars : étude de cas immobilière.
Constituez votre équipe immobilière
Le succès nécessite un soutien professionnel :
Un agent immobilier commercial qui comprend l’évaluation des immeubles multifamiliaux et les processus de transaction. Une expertise différente de celle des agents résidentiels.
Un courtier hypothécaire commercial ayant accès à des prêteurs desservant ce type de propriété. Ils savent quels prêteurs sont compétitifs pour différentes tailles de transactions. Consultez notre guide sur comment financer votre premier immeuble multifamilial pour connaître les options de financement détaillées.
Un avocat spécialisé en immobilier expérimenté en transactions commerciales. Les contrats sont différents.
Un gestionnaire immobilier commercial si vous ne vous gérez pas vous-même. Interrogez plusieurs options et vérifiez les références d’autres propriétaires d’immeubles.
Un évaluateur commercial qui comprend l’évaluation basée sur le revenu.
Erreurs courantes à éviter
Sous-estimer la charge de gestion. Gérer 10 portes n’est pas seulement deux fois plus difficile que 5. La complexité augmente de manière non linéaire.
Le traiter comme une grande maison. Les immeubles résidentiels sont des entreprises. Ils exigent une réflexion d’entreprise sur les revenus, les dépenses, les systèmes et les opérations.
Payer trop cher en fonction du potentiel. Achetez en fonction des performances actuelles, pas des projections de ce qui pourrait se passer après que vous ayez « mis en œuvre votre plan ».
Réserves insuffisantes. Les dépenses d’investissement dans les immeubles résidentiels peuvent être considérables. Un toit sur un immeuble de 10 logements coûte beaucoup plus cher qu’un toit unifamilial.
Ignorer la qualité des locataires. Les locataires hérités ne sont peut-être pas les locataires que vous choisiriez. Intégrez les coûts de rotation dans votre analyse.
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Questions fréquemment posées
Qu'est-ce qui fait des 5 à 12 logements la « plage idéale » pour investir ?
Combien de capital faut-il pour investir dans des immeubles résidentiels ?
Dois-je gérer moi-même ou engager un gestionnaire immobilier ?
Quel taux de capitalisation devrais-je cibler ?
Comment trouver des propriétés résidentielles de cette taille ?
En quoi le financement commercial diffère-t-il des hypothèques résidentielles ?
Quel ratio de dépenses d'exploitation dois-je prévoir pour un petit immeuble résidentiel ?
La conclusion
Les immeubles résidentiels de taille moyenne – de 5 à 12 logements – offrent une opportunité attrayante pour les investisseurs individuels disposés à apprendre les fondamentaux de l’immobilier commercial. Moins de concurrence de la part des acheteurs institutionnels, l’économie multifamiliale et l’évaluation basée sur le revenu se combinent pour créer des avantages que l’investissement unifamilial ne peut égaler.
La courbe d’apprentissage est plus abrupte. Les exigences en matière de capital sont plus élevées. Les exigences de gestion sont réelles. Mais pour les investisseurs prêts à passer de l’unifamilial, ce type de propriété représente une prochaine étape logique pour construire une échelle de portefeuille significative.
Ne rivalisez pas là où les institutions jouent. Trouvez les espaces qu’ils ignorent. Les immeubles résidentiels de taille moyenne en font partie.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
30 janvier 2026
Temps de lecture
10 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
Pro forma
Un état financier prévisionnel pour un bien immobilier d'investissement, montrant les revenus, les dépenses et les rendements attendus. Les pro formas sont utilisées pour évaluer les acquisitions potentielles et sont exigées par de nombreux prêteurs commerciaux pendant la souscription.
MLS
Multiple Listing Service - une base de données utilisée par les agents immobiliers agréés pour répertorier les propriétés à vendre, fournissant des informations standardisées sur la propriété, des photos et des prix. Les investisseurs utilisent également des stratégies hors marché pour trouver des transactions non répertoriées sur la MLS.
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