Choisir le bon prêteur DSCR peut faire la différence entre une clôture de dossier en 21 jours sans accroc et une épreuve frustrante de 60 jours qui vous fait perdre la transaction. Le secteur des prêts DSCR s’est développé rapidement au cours des dernières années, des dizaines de prêteurs proposant désormais des programmes de prêts basés sur le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) pour les investisseurs immobiliers. Plus d’options semble être une bonne nouvelle, mais cela signifie aussi une plus grande variation dans les taux, les conditions, les exigences et la qualité du service.
Tous les prêteurs DSCR ne se valent pas. Certains sont spécialisés dans les transactions à grand volume, standardisées. D’autres s’adressent aux investisseurs expérimentés avec des portefeuilles complexes. Certains acceptent les revenus locatifs à court terme ; d’autres non. Certains clôturent en trois semaines ; d’autres prennent deux mois.
Ce guide vous présente les différents types de prêteurs DSCR, ce qu’il faut évaluer lors de leur comparaison, les signaux d’alarme à surveiller et comment trouver le bon prêteur pour votre stratégie d’investissement spécifique. Si vous débutez dans le financement DSCR, commencez par notre aperçu complet des prêts DSCR avant de vous plonger dans la sélection d’un prêteur.
Types de prêteurs DSCR
Comprendre le paysage du prêt vous aide à savoir à qui vous avez affaire et à quoi vous attendre de chaque type d’institution.
Prêteurs directs
Les prêteurs directs originent des prêts DSCR en utilisant leur propre capital ou des lignes de crédit d’entrepôt. Ils contrôlent le processus de souscription, définissent leurs propres directives et financent le prêt directement. Les exemples incluent les grands prêteurs non-QM spécialisés dans les prêts aux investisseurs.
Avantages : Décisions potentiellement plus rapides, communication directe avec le décideur, capacité à faire des exceptions sur les dossiers limites.
Inconvénients : Limités à leur propre catalogue de produits. Si leur programme ne convient pas à votre transaction, vous êtes malchanceux.
Prêteurs correspondants
Les prêteurs correspondants originent des prêts en leur nom, mais les vendent à de plus grands investisseurs ou agrégateurs après la clôture. Ils suivent les directives de l’investisseur acheteur, mais gèrent eux-mêmes le processus d’origination.
Avantages : Peuvent offrir des prix compétitifs car ils proposent leurs prêts à plusieurs acheteurs. Généralement professionnels et expérimentés.
Inconvénients : Leurs directives sont fixées par l’investisseur final, ils peuvent donc avoir moins de flexibilité sur les exceptions ou les cas limites.
Courtiers hypothécaires
Les courtiers hypothécaires ne prêtent pas leur propre argent. Au lieu de cela, ils agissent comme intermédiaires entre vous et plusieurs prêteurs DSCR. Un bon courtier entretient des relations avec 10 à 30 prêteurs DSCR ou plus et peut faire correspondre votre transaction au meilleur programme disponible.
Avantages : Accès à plusieurs prêteurs via un point de contact unique. Le courtier fait le travail de comparaison pour vous. Meilleure chance de trouver la bonne adéquation pour les transactions inhabituelles ou complexes.
Inconvénients : Une couche supplémentaire entre vous et le prêteur. La qualité varie considérablement — un courtier inexpérimenté peut ralentir les choses plutôt que de les accélérer.
Prêteurs privés et prêteurs de financement sur actifs
Certains prêteurs privés et sociétés de financement sur actifs proposent des produits de type DSCR, généralement à des taux plus élevés et avec des conditions plus courtes. Ceux-ci peuvent être utiles pour le financement transitoire ou les transactions qui ne correspondent pas aux paramètres DSCR traditionnels.
Inconvénients : Taux nettement plus élevés (souvent 10% à 14%), conditions plus courtes (12 à 36 mois), et frais d’origination plus élevés (2 à 4 points).
Qu’est-ce qui fait un bon prêteur DSCR
Au-delà du type d’institution, plusieurs caractéristiques distinguent les excellents prêteurs DSCR des prêteurs médiocres.
Grande expérience avec les prêts aux investisseurs
Les prêts DSCR sont un produit spécialisé. Un prêteur dont l’activité principale concerne les hypothèques conventionnelles pour propriétaires occupants et qui “fait aussi du DSCR” est susceptible de créer des maux de tête. Recherchez des prêteurs pour qui les prêts aux investisseurs sont un élément essentiel de leur activité, pas une réflexion après coup.
Demandez combien de prêts DSCR ils ont clôturés au cours des 12 derniers mois. Un prêteur DSCR solide devrait clôturer au minimum 20 à 50 prêts DSCR par mois. Un volume élevé signifie que leur équipe opérationnelle connaît le produit, que leurs souscripteurs comprennent les transactions d’investisseurs et que leur processus de clôture est optimisé pour ce type de prêt.
Communication transparente
Les meilleurs prêteurs DSCR communiquent clairement sur les taux, les frais, les délais et les problèmes potentiels. Ils fournissent une estimation détaillée du prêt tôt dans le processus, définissent des attentes réalistes quant aux délais de clôture et communiquent proactivement lorsque des problèmes surviennent.
Si un prêteur est vague sur les prix, évite de mettre les conditions par écrit, ou vous donne une cotation de taux qui semble trop belle pour être vraie, procédez avec prudence.
Exécution cohérente
La clôture à temps est extrêmement importante dans l’immobilier. Lorsque vous avez un contrat d’achat avec une date limite de clôture, un prêteur qui manque cette date limite peut vous faire perdre la transaction et votre dépôt de garantie.
Demandez des références d’emprunteurs récents. Consultez les avis en ligne. Recherchez des tendances — si plusieurs critiques mentionnent des dates de clôture manquées ou des surprises de dernière minute, trouvez un autre prêteur.
Réservez votre appel stratégie
Voici le fait : choisir entre un prêteur direct, un correspondant, un courtier ou une société de financement sur actifs semble simple jusqu’à ce que vous réalisiez que le mauvais choix peut vous coûter 60 jours et la transaction elle-même — réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous trouverons le bon type de prêteur pour votre transaction spécifique et vous donnerons un calendrier qui tient vraiment.
Critères d’évaluation clés pour les prêteurs DSCR
Lorsque vous comparez les prêteurs DSCR, évaluez chacun d’eux selon ces facteurs critiques :
Taux d’intérêt
Financement de prêts DSCR dépend du prêteur, de votre score de crédit, du ratio prêt/valeur, du DSCR de la propriété et des conditions du marché. Une différence de 0,25 % à 0,50 % entre les prêteurs est courante et peut se traduire par des milliers de dollars sur la durée du prêt.
Cependant, ne choisissez pas un prêteur uniquement sur la base du taux. Un prêteur qui propose le taux le plus bas mais offre un mauvais service, des clôtures lentes ou des changements de conditions de dernière minute vous coûtera bien plus cher qu’un taux légèrement plus élevé d’un prêteur fiable.
Pour un aperçu détaillé des facteurs de taux actuels, lisez notre guide des taux de prêt DSCR.
Ratio prêt/valeur (LTV) maximum
La plupart des prêteurs DSCR offrent un LTV de 75% à 80% pour les achats, ce qui signifie que vous avez besoin de 20% à 25% d’apport. Certains prêteurs vont jusqu’à 85% de LTV pour les emprunteurs ayant de bons scores de crédit (740+) et des ratios DSCR élevés (1,25+). Sur les refinancements avec retrait de fonds, le LTV maximum est généralement de 70% à 75%.
Un LTV plus élevé signifie moins de liquidités de votre poche par transaction, ce qui est significativement important si vous développez un portefeuille.
Exigence minimale de DSCR
Le DSCR minimum varie selon le prêteur, de 0,75 à 1,25. Oui, certains prêteurs financent des propriétés avec un DSCR inférieur à 1,0 — ce qui signifie que le loyer ne couvre pas entièrement le paiement hypothécaire — moyennant une prime de prix. Cela peut être utile dans les marchés axés sur l’appréciation où les loyers augmentent mais n’ont pas encore rattrapé la valeur des propriétés.
D’autres prêteurs exigent un DSCR minimum de 1,25, ce qui limite vos options mais entraîne généralement de meilleurs taux et conditions.
Utilisez notre Calculateur de prêt DSCR — Édition canadienne pour vérifier si votre propriété répond aux minimums des prêteurs avant de commencer à demander des devis.
Score de crédit minimum
Les prêteurs DSCR exigent généralement un score de crédit minimum de 620 à 680. Les emprunteurs avec des scores supérieurs à 740 obtiennent les meilleurs prix, tandis que ceux dans la fourchette de 620 à 679 peuvent s’attendre à des primes de taux de 0,50 % à 1,50 %.
Quelques prêteurs ont récemment introduit des programmes avec des minimums de score de crédit aussi bas que 600, mais ceux-ci s’accompagnent de primes de taux importantes et de limites LTV plus basses.
Délai de clôture
La capacité de clôture rapide est essentielle pour les offres d’achat compétitives. Les meilleurs prêteurs DSCR peuvent clôturer en 14 à 21 jours. Les prêteurs moyens prennent 30 à 45 jours. Les prêteurs lents peuvent prendre 45 à 60 jours ou plus.
Demandez au prêteur son délai de clôture moyen spécifiquement pour les prêts DSCR, et non sa moyenne globale. Les prêts DSCR devraient clôturer plus rapidement que les prêts conventionnels car il n’y a pas de vérification de revenus ou de documentation d’emploi à traiter.
Structure de la pénalité de remboursement anticipé
Presque tous les prêts DSCR incluent des pénalités de remboursement anticipé, mais la structure varie considérablement :
- 5-4-3-2-1 : Pénalité dégressive sur cinq ans commençant à 5% du solde du prêt. C’est la structure la plus agressive.
- 3-2-1 : Pénalité dégressive sur trois ans commençant à 3%. C’est la structure la plus courante.
- Aucune pénalité de remboursement anticipé : Disponible auprès de certains prêteurs moyennant une prime de taux de 0,50 % à 1,00 %.
La pénalité de remboursement anticipé affecte votre stratégie de sortie. Si vous prévoyez de refinancer dans les deux à trois ans ou de vendre dans les cinq ans, choisissez un prêteur avec une structure de pénalité moins agressive.
Acceptation des locations à court terme
Si vous investissez dans Le guide de l’investisseur sur les propriétés locatives à court terme, vous avez besoin d’un prêteur qui accepte les revenus locatifs à court terme. Tous ne le font pas. Parmi ceux qui le font, les exigences de documentation des revenus varient — certains acceptent les projections AirDNA tandis que d’autres exigent 12 mois d’historique de réservation réel.
Clôture de LLC et d’entités
La plupart des prêteurs DSCR autorisent la clôture au nom d’une LLC, mais quelques-uns exigent que le prêt soit au nom d’un individu. Pour la protection des actifs et la gestion de portefeuille, la clôture au nom d’une LLC est fortement préférée. Confirmez cette possibilité avant de faire une demande.
Limites de taille de prêt
Les prêteurs DSCR ont des montants de prêt minimum et maximum. Les minimums vont généralement de 75 000 $ à 150 000 $. Les maximums vont de 1,5 million $ à 5 millions $ pour les propriétés uniques, certains prêteurs allant plus haut pour les emprunteurs bien qualifiés.
Si vous achetez une propriété de plus grande valeur, assurez-vous que le prêteur peut accepter le montant du prêt sans exiger de conditions supplémentaires ou de comités.
Signaux d’alarme à surveiller
Le secteur des prêts DSCR, comme tout marché en croissance rapide, a attiré quelques acteurs moins que réputés. Surveillez ces avertissements :
- Prix d’appâtage et de changement (bait-and-switch) : Le prêteur propose un taux attractif au départ, mais ajoute des frais ou ajuste le taux après que vous êtes engagé dans le processus. Obtenez toujours les devis de taux par écrit avec une liste claire de tous les ajustements.
- Frais initiaux excessifs : Les prêteurs DSCR légitimes facturent des frais d’évaluation (500 $ à 750 $) et éventuellement des frais de traitement (500 $ à 1 000 $) à l’avance. Si un prêteur demande des milliers de dollars avant que vous n’ayez une lettre d’engagement, partez.
- Absence de point de contact clair : Si vous ne pouvez pas joindre votre agent de prêt ou votre gestionnaire de dossier, votre transaction sera bloquée. La réactivité pendant le processus de vente est généralement le meilleur indicateur de la réactivité pendant la souscription.
- Promesses irréalistes : Tout prêteur garantissant l’approbation, promettant un taux spécifique sans examiner votre transaction, ou prétendant pouvoir clôturer en sept jours doit être traité avec scepticisme.
- Absence de suivi : Recherchez l’entreprise en ligne. Consultez les avis sur Google, Trustpilot et le Better Business Bureau. Un prêteur sans avis ou avec un schéma d’avis négatifs représente un risque.
Réservez votre appel stratégie
Une différence de taux de 0,25% semble minime jusqu’à ce que vous calculiez sur 30 ans — cela représente des milliers de dollars — mais voici ce que la plupart des investisseurs manquent : le taux le plus bas d’un prêteur lent avec des frais cachés vous coûtera bien plus cher qu’un prix juste d’un prêteur fiable — planifiez une session stratégique gratuite avec nous et nous comparerons votre transaction auprès de plusieurs prêteurs afin que vous obteniez à la fois le meilleur taux ET l’exécution pour clôturer à temps.
Pourquoi travailler avec un courtier vous donne un avantage
Pour la plupart des investisseurs, en particulier ceux qui construisent ou développent un portefeuille, travailler avec un courtier hypothécaire spécialisé dans les prêts DSCR est l’approche la plus efficace. Voici pourquoi :
Accès à plusieurs prêteurs
Un bon courtier DSCR entretient des relations avec 15 à 30 prêteurs. Cela signifie qu’il peut comparer votre transaction auprès de plusieurs programmes en une seule journée, trouvant la meilleure combinaison de taux, de conditions et de rapidité pour votre situation spécifique. En tant qu’emprunteur individuel, il vous faudrait des semaines pour contacter et comparer autant de prêteurs vous-même.
Correspondance spécifique à la transaction
Différentes transactions nécessitent différents prêteurs. Une propriété avec un DSCR de 0,90 nécessite un prêteur qui accepte les ratios inférieurs à 1,0. Une location à court terme en Floride nécessite un prêteur à l’aise avec les revenus des locations à court terme. Un emprunteur avec un score de crédit de 660 a besoin d’un prêteur avec des minimums flexibles. Un courtier sait quel prêteur convient à quelle transaction et vous évite le processus d’essais et erreurs.
Pouvoir de négociation
Les courtiers qui apportent un volume constant aux prêteurs ont le pouvoir de négocier de meilleurs prix et un traitement plus rapide. Un prêteur est plus susceptible d’offrir une concession de taux ou d’accélérer un dossier à un courtier qui lui envoie 10 transactions par mois qu’à un emprunteur unique.
Relation continue
Au fur et à mesure que vous construisez votre portefeuille, vos besoins en financement évoluent. Un courtier qui comprend votre stratégie, connaît votre profil financier et a clôturé plusieurs transactions avec vous peut rationaliser chaque transaction ultérieure. Il sait quels prêteurs ont bien fonctionné dans le passé et lesquels éviter pour votre situation.
Questions à poser avant de choisir un prêteur DSCR
Avant de vous engager auprès d’un prêteur DSCR, posez ces questions :
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Quel est votre taux actuel pour un prêt DSCR avec mon score de crédit et le LTV cible ? Obtenez des prix spécifiques, pas des fourchettes.
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Quelle est votre exigence minimale de DSCR ? Connaissez le seuil que votre propriété doit atteindre.
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Quelle structure de pénalité de remboursement anticipé proposez-vous ? Comprenez les options et comment elles affectent votre taux.
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Quel est votre délai de clôture moyen sur les prêts DSCR ? Demandez des données spécifiques aux DSCR, pas les moyennes générales de l’entreprise.
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Acceptez-vous les revenus locatifs à court terme ? Si cela s’applique à votre stratégie, confirmez-le à l’avance.
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Puis-je clôturer au nom de ma LLC ? Confirmez que la clôture d’entité est disponible sans démarches supplémentaires.
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Quels sont les frais de clôture totaux ? Demandez une estimation détaillée comprenant les frais d’origination, les frais de tiers et les postes prépayés.
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Quels documents avez-vous besoin de ma part ? Une liste de documents rationalisée est un signe de processus efficace.
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Qui sera mon point de contact pendant le processus ? Sachez qui appeler lorsque vous avez des questions ou des problèmes.
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Que se passe-t-il si l’évaluation est basse ? Comprenez le processus du prêteur pour traiter les défis d’évaluation.
Pour le processus étape par étape complet de demande, consultez notre guide sur comment demander un prêt DSCR.
Comment LendCity connecte les investisseurs avec le bon programme DSCR
LendCity travaille avec un réseau organisé de prêteurs DSCR, donnant aux investisseurs accès à plusieurs programmes via un seul processus de candidature. Au lieu de passer des semaines à contacter des prêteurs individuels et à comparer les feuilles de conditions, vous travaillez avec une équipe dédiée qui fait correspondre votre transaction au meilleur programme disponible.
Voici à quoi cela ressemble en pratique :
- Candidature unique : Soumettez les détails de votre transaction une seule fois. L’équipe LendCity analyse votre propriété, votre profil de crédit et votre stratégie d’investissement pour identifier les prêteurs les mieux adaptés.
- Options multiples : Recevez des feuilles de conditions de plusieurs prêteurs afin que vous puissiez comparer les taux, le LTV, les pénalités de remboursement anticipé et les délais de clôture côte à côte.
- Conseils d’experts : L’équipe LendCity a clôturé des centaines de transactions DSCR et comprend les nuances qui piègent les originators moins expérimentés — structuration d’entités, documentation des revenus STR, portefeuilles multi-propriétés, et plus encore.
- Rapidité : Parce que LendCity a déjà des relations établies et des processus de soumission avec chaque prêteur, votre transaction est plus rapidement soumise à la souscription et avance plus efficacement.
- Stratégie de portefeuille : À mesure que vous développez votre activité, LendCity vous aide à construire une stratégie de financement qui optimise l’ensemble de votre portefeuille, et pas seulement une transaction à la fois.
Que vous acquériez votre première propriété d’investissement ou que vous ajoutiez votre vingtième, avoir une équipe qui comprend les prêts DSCR sur le bout des doigts vous fait gagner du temps, de l’argent et évite les maux de tête.
Réservez votre appel stratégie
Foire aux questions
Quelle est la différence entre un prêteur DSCR et un prêteur hypothécaire traditionnel ?
Combien de prêteurs DSCR devrais-je comparer avant d'en choisir un ?
Les prêteurs DSCR vérifient-ils mon score de crédit ?
Puis-je utiliser un prêteur DSCR pour une propriété qui ne génère pas de flux de trésorerie pour le moment ?
Quels frais dois-je attendre d'un prêteur DSCR ?
Dans quel délai les meilleurs prêteurs DSCR peuvent-ils clôturer ?
Devrais-je choisir un prêteur direct ou un courtier pour mon prêt DSCR ?
Puis-je changer de prêteur DSCR en cours de processus si mon prêteur actuel ne performe pas ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
14 février 2026
Temps de lecture
16 min de lecture
Airbnb
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