Voici un problème auquel tout investisseur actif finit par être confronté : vous trouvez une excellente opportunité, mais votre capital est immobilisé dans une propriété qui est vendue mais dont la clôture n’a pas encore eu lieu.
Allez-vous laisser passer l’opportunité ? Ou trouverez-vous un moyen de combler le fossé?
C’est exactement ce que font les prêts-relais : ils fournissent un capital temporaire pour vous permettre de saisir des opportunités, même lorsque votre argent est temporairement bloqué ailleurs.
Ce que sont réellement les prêts-relais
Un prêt-relais est un financement à court terme qui couvre le délai entre le moment où vous avez besoin d’argent et le moment où il devient disponible.
Le plus souvent, cela se produit lorsque vous achetez une nouvelle propriété avant que la vente de votre propriété actuelle ne soit clôturée. Vous avez l’acheteur, vous avez la date de clôture, mais vous n’avez pas encore l’argent en main. Un prêt-relais fournit le capital nécessaire pour aller de l’avant.
Conditions typiques :
- Durée : 90-120 jours
- Exigence : Généralement un accord de vente ferme sur votre propriété existante
- Taux : Souvent autour de 2 % (sur une base de taux journalier) des grandes banques
- Coût total : 1 000 $ à 2 000 $ pour des périodes de relais typiques
| Aspect du prêt-relais | Ce à quoi s’attendre |
|---|---|
| Durée | 90-120 jours |
| Qualification | Un accord de vente ferme est généralement requis |
| Normes de crédit | Plus élevées que les hypothèques conventionnelles |
| Taux d’intérêt | Variables, souvent favorables auprès des banques |
| Coûts totaux | 1 000 $ - 2 000 $ typiques |
Quand les prêts-relais sont pertinents
Désynchronisations de calendrier. Votre propriété se clôture le 15 juin ; la nouvelle propriété se clôture le 30 mai. Vous avez besoin d’argent pendant deux semaines que vous aurez bientôt, mais que vous n’avez pas maintenant.
Positionnement concurrentiel. Sur les marchés en plein essor, les offres conditionnelles à la vente de votre propriété actuelle perdent face aux offres non conditionnelles. Un prêt-relais vous permet de faire des offres claires que les vendeurs préfèrent.
Opportunités sensibles au temps. Une excellente affaire apparaît, mais elle n’attendra pas la clôture de votre propriété. Un financement-relais vous permet d’agir maintenant et de régler le financement permanent plus tard.
Financement de rénovation. Les fonds d’un prêt-relais peuvent parfois financer des améliorations pendant la période de relais, vous permettant d’emménager dans une propriété rénovée plutôt que de vivre pendant la construction.
Quand ils ne sont pas pertinents
Situations spéculatives. Si vous n’avez pas d’accord de vente ferme, la plupart des prêteurs institutionnels ne fourniront pas de financement-relais. Et ils ont raison de ne pas le faire : les prêts-relais sans voies de remboursement claires créent de sérieux problèmes.
Besoins de capitaux à long terme. Les prêts-relais sont temporaires. Si vous avez besoin de capital pour plus de quelques mois, le financement conventionnel est l’outil approprié.
Marges serrées. Les coûts de relais, bien que modestes, existent toujours. Si votre transaction ne fonctionne déjà qu’à peine, l’ajout de 1 000 $ à 2 000 $ de coûts de relais pourrait la rendre non rentable.
Trouver un financement-relais
Les grandes banques proposent des prêts-relais avec les conditions les plus favorables : taux plus bas, frais moins élevés, processus établis. Si vous êtes éligible à un financement-relais institutionnel, saisissez-le.
Les prêteurs privés offrent des alternatives lorsque le financement bancaire n’est pas disponible. Attendez-vous à des taux considérablement plus élevés, parfois le double ou plus de ce que les banques facturent. N’utilisez le financement-relais privé que lorsque les options institutionnelles sont véritablement indisponibles et que l’économie de la transaction justifie clairement la prime. Pour un aperçu de comment fonctionne le prêt privé pour les projets de développement, y compris les structures de transaction et les stratégies de sortie, consultez notre guide complet pour investisseurs.
Les courtiers hypothécaires aident à naviguer dans les options. Toutes les succursales ou tous les agents de prêt ne connaissent pas les produits de relais. Travailler avec des professionnels qui organisent régulièrement des financements-relais permet de gagner du temps et d’éviter la confusion.
Les risques que vous devez comprendre
Que se passe-t-il si votre vente échoue ?
C’est le scénario cauchemardesque. Vous avez utilisé de l’argent de relais pour acheter une nouvelle propriété, et maintenant la vente qui était censée le rembourser s’effondre. Vous vous retrouvez avec deux propriétés et un prêt-relais exigeant un remboursement.
C’est pourquoi les prêteurs exigent des accords de vente fermes. Mais même les accords fermes échouent parfois. Si vous n’avez pas de plans de secours pour ce scénario, vous ne devriez pas utiliser de financement-relais.
Accumulation des coûts. Les intérêts et les frais du prêt-relais s’accumulent pendant toute la durée du relais. Les retards dans l’une ou l’autre transaction prolongent les coûts. Ce qui semblait être un financement modeste peut devenir coûteux si les délais glissent.
Pas pour les débutants. Les conséquences des problèmes de prêts-relais, potentiellement la perte de propriétés, dépassent les risques de financement typiques. Si vous n’avez pas la marge de manœuvre financière pour survivre aux problèmes, tenez-vous-en aux structures de financement conventionnelles.
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Faire fonctionner les prêts-relais
Ayez d’abord des accords de vente fermes. Ne demandez pas de financement-relais sur la base d’hypothèses optimistes concernant la vente de votre propriété. Attendez d’avoir des contrats réels.
Minimisez la durée du relais. Alignez les dates de transaction aussi étroitement que possible. Chaque jour de financement-relais coûte de l’argent.
Comprenez les coûts totaux. Calculez les intérêts et les frais exacts pour votre période de relais prévue. Incluez-les dans l’analyse de votre transaction.
Ayez des plans de secours. Que se passe-t-il si votre vente échoue ? Que se passe-t-il si le nouvel achat est retardé ? Connaissez vos options avant d’en avoir besoin.
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Prêts-relais au Canada et aux États-Unis
Le financement-relais fonctionne différemment de part et d’autre de la frontière, notamment en ce qui concerne les taux, les structures de durée et les exigences des prêteurs.
Disponibilité et types de prêteurs :
- Canada : Les grandes banques (RBC, TD, Scotiabank, BMO, CIBC) proposent régulièrement des prêts-relais comme produits standard. Les coopératives de crédit et les prêteurs alternatifs fournissent également un financement-relais avec des conditions variables.
- États-Unis : Les prêts-relais sont plus fragmentés. Les prêteurs de capital privé (« hard money lenders ») et les prêteurs privés dominent le marché. Les banques traditionnelles proposent moins fréquemment des financements-relais, généralement uniquement à des clients établis ayant des relations solides.
Taux d’intérêt et coûts :
- Canada : Les prêts-relais des grandes banques facturent généralement environ 2 % (sur une base de taux journalier), ce qui se traduit par un coût total d’environ 1 000 à 2 000 $ pour des périodes de 90 à 120 jours sur des transactions résidentielles typiques.
- États-Unis : Les prêts-relais de prêteurs de capital privé facturent des taux considérablement plus élevés, généralement de 8 à 12 % par an, plus 2 à 3 points initiaux. Les coûts totaux peuvent atteindre 3 à 5 % du montant du relais, même pour des périodes courtes.
Conditions de qualification :
- Canada : Les prêteurs exigent généralement un accord de vente ferme et inconditionnel de votre propriété existante avant d’approuver le financement-relais. Les scores de crédit et les exigences de service de la dette s’appliquent toujours.
- États-Unis : Les exigences varient selon le type de prêteur. Les prêteurs de capital privé se concentrent davantage sur la valeur nette et la stratégie de sortie que sur les scores de crédit. Certains exigent uniquement une preuve de vente en cours plutôt que des contrats fermes.
Durées maximales :
- Canada : Les prêts-relais durent généralement 90 à 120 jours maximum. Des extensions sont possibles mais rares.
- États-Unis : Les durées varient plus couramment de 6 à 12 mois, certains prêteurs offrant des périodes de relais de 18 à 24 mois pour des transitions ou des scénarios de développement plus complexes.
Garantie et ratio prêt/valeur (LTV) :
- Canada : Les prêteurs-relais peuvent enregistrer une garantie sur la propriété vendue et le nouvel achat. Le LTV combiné sur les deux propriétés ne peut généralement pas dépasser 80 %.
- États-Unis : Les limites de LTV varient considérablement ; les prêteurs de capital privé peuvent aller jusqu’à 65-70 % de la valeur des propriétés. Certains exigent des marges de sécurité sur les deux propriétés.
Foire aux questions
Comment trouver un prêteur de prêts-relais ?
Puis-je obtenir un prêt-relais sans vente confirmée ?
Combien de temps prend l'approbation d'un prêt-relais ?
Les investisseurs devraient-ils compter sur les prêts-relais régulièrement ?
Que se passe-t-il si la vente de ma propriété échoue pendant un prêt-relais ?
En quoi les prêteurs de prêts-relais privés diffèrent-ils des prêts-relais bancaires ?
Quels sont les coûts typiques d'un prêt-relais au Canada ?
La conclusion
Les prêts-relais résolvent un problème spécifique : les écarts de calendrier temporaires entre le moment où vous avez besoin de capital et le moment où il devient disponible.
Lorsqu’ils sont utilisés de manière appropriée — avec des accords de vente fermes, des délais réalistes et des voies de remboursement claires — ce sont des outils utiles qui permettent des transactions qui seraient autrement empêchées par le timing.
Lorsqu’ils sont utilisés de manière inappropriée — sans sorties fermes, à des fins spéculatives, ou par des investisseurs qui ne peuvent pas absorber les problèmes — ils créent des risques qui dépassent leurs avantages.
Connaissez la différence. Utilisez l’outil quand il convient. Ignorez-le quand ce n’est pas le cas.
C’est ainsi que les investisseurs intelligents abordent le financement-relais.
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Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
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