Dans le paysage immobilier canadien en constante évolution, les primo-accédants sont confrontés à un obstacle familier : l’accumulation d’un apport personnel. Mais que se passerait-il si vous pouviez contourner cet obstacle entièrement ? Dans le dernier épisode du podcast Close More Deals, l’animateur Scott Dillingham explore des stratégies innovantes pour qualifier des acheteurs sans économies traditionnelles. Fort de son expertise en prêt, Dillingham met en lumière des programmes garantis par le gouvernement comme FlexDown de la SCHL, les prêts REER et les remises hypothécaires avec remboursement de trésorerie, tous conçus pour ceux qui ont une solide cote de crédit de 700. Que vous prospectiez à Windsor ou que vous naviguiez dans les astuces d’achat immobilier en Ontario, ces conseils rendent le logement abordable accessible.
Ce billet de blog résume l’épisode de Dillingham, “Débloquer des opportunités pour les acheteurs sans apport”, tout en intégrant les mises à jour de 2026 sur les programmes d’apport flexible, l’emprunt de ratio d’endettement et le remboursement en espèces des hypothèques assurées. Si vous êtes un primo-accédant qui vise des hypothèques sans apport ou un professionnel de l’immobilier à la recherche de stratégies de prospection, lisez la suite pour obtenir des conseils concrets pour conclure des transactions plus rapidement. Plongeons dans la façon dont vous pouvez emprunter votre apport personnel et accéder à la propriété dès aujourd’hui.
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Qualifier les acheteurs sans apport
Prospecter sur le marché immobilier canadien demande de la résilience. Comme le souligne Dillingham dans l’introduction du podcast, “Se lancer, prospecter, faire tout cela, c’est beaucoup de travail.” Les acheteurs interrompent souvent les conversations en disant “Je n’ai pas d’apport”, mais les agents et les prêteurs avisés inversent la tendance en informant sur les voies possibles.
La clé ? Déplacer l’attention des obstacles vers les solutions. Pour les maisons de moins de 500 000 $, l’apport personnel minimum reste de 5 %, mais les programmes comme FlexDown de la SCHL permettent un sourcing flexible de ces fonds. Cela signifie emprunter sur des marges de crédit, auprès de la famille, ou même par carte de crédit, sans compromettre votre transaction. Dillingham souligne que les acheteurs solides (revenus stables et bonne cote de crédit) peuvent se qualifier immédiatement, transformant un “non” en “oui” en un seul appel.
Les stratégies de prospection immobilière pour les acheteurs sans apport en 2026 mettent l’accent sur l’empathie et l’éducation. Commencez par poser des questions sur leur cote de crédit tôt, c’est une question clé qui révèle des opportunités cachées. En Ontario, où les prix des logements avoisinent les 800 000 $ dans les grandes villes, ces tactiques sont précieuses pour les agents ciblant les milléniaux et la génération Z. En armant vos clients de connaissances, vous bâtissez la confiance et vous positionnez comme l’expert de référence.
Comprendre les cotes de crédit : Conseils hypothécaires pour une cote de 700+ au Canada
Le crédit n’est pas qu’un chiffre, c’est votre passeport pour un financement flexible. Dillingham lance la discussion sur le crédit à 0:14 : “Si [leur score] est de 700 ou plus, alors ils peuvent potentiellement accéder à l’un de ces deux programmes.”
Une cote de crédit de 700 ouvre des options premium, signalant un faible risque aux prêteurs. Voici comment en tirer parti :
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Améliorez rapidement si nécessaire : Obtenez des rapports gratuits d’Equifax et TransUnion pour corriger les erreurs. Réduisez l’utilisation du crédit sous 30 % en remboursant vos cartes ; les améliorations peuvent apparaître en 30 jours. Apprenez-en plus sur comment bâtir et améliorer votre cote de crédit rapidement.
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Astuces spécifiques à l’Ontario : Avec des remises sur les droits de mutation immobilière jusqu’à 4 000 $ pour les primo-accédants, combinez votre score avec une pré-approbation pour bloquer les taux pendant 120 jours.
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Impact du ratio d’endettement : Les prêteurs limitent la dette totale à 44 % du revenu (ratios PBS/PTF). L’emprunt pour l’apport prend en compte les paiements minimums, mais une cote élevée maintient les taux bas.
Pour les acheteurs de Windsor, la pré-approbation LendCity est un atout majeur. Leur processus simplifié évalue les cotes de 700+ pour les programmes d’apport flexible, souvent en moins de 24 heures. Astuce pro : évitez les nouvelles demandes de renseignements avant la demande pour protéger votre score.
Si votre cote de crédit est de 700 ou plus, mais que vous n’avez pas d’économies traditionnelles, vous pourriez avoir plus d’options que vous ne le pensez — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour découvrir quels programmes correspondent à votre situation.
Exploration de FlexDown de la SCHL : Empruntez votre apport personnel sans effort
Voici le programme FlexDown de la SCHL, la star de l’épisode de Dillingham. À 0:11, il explique : “Le premier programme s’appelle FlexDown. Ce qu’il fait, c’est un apport flexible… Ils peuvent emprunter leur apport… et c’est bon.”
FlexDown permet aux acheteurs qualifiés de sourcer 5 à 9,99 % d’apport à partir de prêts non garantis, avec des valeurs immobilières jusqu’à 1,5 million de dollars éligibles (5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % par la suite). L’éligibilité exige un profil de crédit solide (700+), des revenus stables et aucune faillite récente. Les co-emprunteurs non résidents et membres de la famille sont acceptés s’il s’agit de proches parents.
Comment ça marche :
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Empruntez 5 % via une marge de crédit ou une carte.
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Intégrez les paiements minimums dans les ratios d’endettement (par exemple, 100 $/mois sur un prêt de 5 000 $).
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Obtenez une hypothèque assurée – la SCHL couvre les prêteurs jusqu’à 95 % de LTV.
FlexDown de Sagen est similaire, offrant des avantages comparables pour un LTV de 90,01 à 95 %, avec des primes aussi basses que 2,8 % ajoutées à votre hypothèque. Pour les primo-accédants, c’est un atout majeur : pas besoin de prouver des fonds offerts, juste de la transparence sur les sources.
Remises hypothécaires avec remboursement de trésorerie : Compenser votre apport emprunté
L’astuce de Dillingham ? Combiner FlexDown avec des offres de remboursement de trésorerie. “Nous faisions emprunter l’apport de 5 % au client, puis… nous lui donnions les 5 % de remboursement de trésorerie pour qu’il puisse rembourser le prêt.”
Les remises varient généralement de 1 à 5 %, bien qu’elles augmentent les taux de 20 points de base par 1 % (+1 % pour un remboursement complet de 5 %). Certains prêteurs offrent des remises de trésorerie sur les nouvelles hypothèques - vérifiez les promotions actuelles auprès de votre courtier. Le remboursement de trésorerie pour hypothèques assurées est idéal pour l’emprunt de ratio d’endettement, car les remises peuvent immédiatement rembourser le prêt d’apport.
Les astuces d’achat immobilier en Ontario amplifient cela : combinez avec la remise proposée sur la TPS/TVH (jusqu’à 130 000 $ d’économies sur les nouvelles constructions de moins de 1,5 million de dollars). Résultat ? Vous achetez maintenant, vous remboursez plus tard et vous profitez des avantages fiscaux.
Choisir entre FlexDown pour la rapidité ou un prêt REER pour l’avantage fiscal dépend de votre situation financière spécifique — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à choisir la bonne voie.
L’alternative du prêt REER : Avantages fiscaux avec une attente de 90 jours
Pour une voie à moindre risque, Dillingham met en avant les prêts REER à 1:36 : “Le client va dans une banque… dépose [dans] les REER… obtient un avantage fiscal… Après 90 jours, il retire pour l’apport.”
Cela se lie au Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet des retraits de REER libres d’impôt jusqu’à 60 000 $ (120 000 $ pour les couples) pour les primo-accédants, remboursables sur 15 ans. Les mises à jour de 2025 incluent une admissibilité prolongée pour les diplômés récents.
Avantages :
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Augmentation du remboursement d’impôt : Contribuez via un prêt, déduisez la contribution et utilisez le remboursement pour l’apport.
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Sécurisé et approbation plus facile : Les fonds restent à la banque, réduisant le risque pour le prêteur.
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Inconvénient : Attente de 90 jours contre l’immédiateté de FlexDown, plus 10 ans de remboursement en versements.
Idéal pour les acheteurs ayant des emplois stables mais pas d’économies, parfait pour les jeunes diplômés mentionnés par Dillingham.
Comparaison des options de prêt : FlexDown contre REER pour les acheteurs de 2025
| Caractéristique | FlexDown SCHL | Prêt REER (RAP) |
|---|---|---|
| Délai | Immédiat | 90 jours |
| Source de l’apport | Emprunté (non garanti) | Retrait de REER (libre d’impôt) |
| Exigence de crédit | 700+ | 700+ |
| Impact sur le taux | Potentiel +1 % pour le remboursement de trésorerie | Meilleurs taux, pas de remboursement de trésorerie nécessaire |
| Remboursement | Via paiements minimums | 15 ans, en versements |
| Idéal pour | Achats urgents | Planificateurs fiscalement avisés |
Stratégies de prospection immobilière : Cibler les prospects sans apport au Canada
Le podcast de Dillingham est de l’or pour la prospection. Avec la baisse des prix et des taux, concentrez-vous sur :
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Scripts de preuve sociale : “Même sans économies, une cote de 700 vous qualifie pour FlexDown – vérifions la vôtre.”
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Angles locaux : À Windsor, faites la promotion du Zero Flex de LendCity (sans apport, faible FICO).
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Prospects numériques : Utilisez LinkedIn pour les jeunes diplômés ; des courriels de suivi sur les avantages fiscaux du RAP.
Ces méthodes permettent de conclure plus de transactions en responsabilisant les acheteurs.
Astuces d’achat immobilier en Ontario 2026 : De la pré-approbation à la clôture
La scène actuelle de l’Ontario favorise les “hackers” :
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Remise TPS/TVH : Jusqu’à 100 % sur les maisons neuves de moins de 1,5 million de dollars pour les primo-accédants.
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House Hacking : Achetez un immeuble multi-logements, louez une partie – couvre l’hypothèque via les locataires.
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Puissance de la pré-approbation : Bloque les budgets, montre le sérieux de l’acheteur au vendeur.
Pré-approbation LendCity : Avantage de l’apport flexible
Pour les résidents du Canada, LendCity simplifie les pré-approbations hypothécaires résidentielles avec des programmes Flex sans limite de revenu, acceptant des scores plus bas pour les scénarios sans apport. Si vous souhaitez explorer les programmes hypothécaires résidentiels au-delà de FlexDown et des prêts REER, travailler avec un courtier connaissant toutes les options peut ouvrir des voies supplémentaires vers la propriété. Combinez avec Sagen pour un remboursement de trésorerie assuré.
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Admissibilité FlexDown Sagen : Hypothèques assurées simplifiées
La version de Sagen exige un apport de 5 % (emprunté OK) pour les maisons de 500 000 $ et moins, avec des primes calculées selon le LTV. Cote de crédit solide ? Les ratios d’endettement restent gérables.
Points clés pour les primo-accédants en 2026
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Évaluez votre crédit tôt – 700+ ouvre des portes.
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FlexDown pour l’immédiateté ; REER pour l’épargne.
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Cumulez les remboursements de trésorerie et les remises pour neutraliser les coûts.
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Prospectez avec éducation : transformez les obstacles en victoires.
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Les avantages de l’Ontario comme les remises sur la TPS/TVH permettent d’économiser des milliers.
Au Canada, la propriété n’est pas un rêve, c’est une stratégie. Consultez les ressources ci-dessous, obtenez une pré-approbation et débloquez votre avenir. Quelle est votre première étape ? Partagez dans les commentaires !
Foire aux questions
Puis-je acheter une maison au Canada sans apport en 2026 ?
Quelle cote de crédit faut-il avoir pour être admissible à FlexDown de la SCHL ?
Comment fonctionne la stratégie de prêt REER pour les primo-accédants ?
Quelle est la différence entre FlexDown et les prêts REER pour les apports ?
Puis-je obtenir un remboursement de trésorerie sur mon hypothèque pour rembourser mon apport emprunté ?
Quels ratios d'endettement les prêteurs autorisent-ils lors de l'emprunt d'un apport ?
Existe-t-il des avantages spécifiques à l'Ontario pour les primo-accédants ?
Combien de temps faut-il pour obtenir une pré-approbation en utilisant un programme d'apport flexible ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
18 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
TDS
Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.
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