L’un des plus grands avantages du financement par prêt DSCR est qu’il vous permet de conclure l’accord directement au nom de votre SARL. Pas de contournements, pas de transferts post-clôture, pas de déclenchement des clauses de vente anticipée (due-on-sale). L’entité est l’emprunteur dès le premier jour.
Pour les investisseurs qui prennent au sérieux la protection contre la responsabilité et l’organisation de leur portefeuille, c’est un changement majeur. Ce guide couvre tout ce que vous devez savoir sur le financement de biens locatifs par le biais de votre SARL en utilisant des prêts DSCR, de la mise en place de l’entité à la clôture et au-delà.
Pourquoi conclure au nom d’une SARL ?
Détenir des biens locatifs dans une société à responsabilité limitée (SARL) n’est pas qu’une question de paperasserie. Cela offre des avantages réels et pratiques qui protègent votre patrimoine et simplifient vos opérations.
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Protection contre la responsabilité
Une SARL crée une barrière juridique entre vos biens locatifs et vos actifs personnels. Si un locataire glisse sur un trottoir glacé et intente une action en justice, le procès vise la SARL qui possède la propriété – pas vous personnellement. Votre maison, vos comptes de retraite et autres actifs extérieurs à la SARL sont à l’abri des réclamations relatives à la propriété.
Sans SARL, un jugement contre vous en tant que propriétaire immobilier peut atteindre tous vos actifs. C’est la raison la plus convaincante d’utiliser une structure d’entreprise, et cela devient plus important à mesure que votre portefeuille s’agrandit.
Organisation du portefeuille
Une fois que vous possédez plusieurs propriétés, la structure de l’entité permet de garder les choses claires. Chaque SARL (ou groupe de SARL) a son propre compte bancaire, ses revenus, ses dépenses et sa déclaration fiscale. Vous pouvez clairement voir quelles propriétés performent bien et lesquelles traînent. Les prêteurs, les partenaires et les comptables bénéficient de cette séparation.
Flexibilité fiscale
Les SARL offrent une imposition transparente par défaut, ce qui signifie que les bénéfices sont transmis à votre déclaration personnelle sans impôt au niveau de l’entreprise. Mais vous pouvez également choisir d’être imposé comme une S-corp ou une C-corp si cela est avantageux pour votre situation. Un expert-comptable spécialisé en immobilier peut vous aider à déterminer la structure fiscale optimale à mesure que votre portefeuille se développe.
Structures de partenariat
Si vous investissez avec des partenaires, une SARL est pratiquement obligatoire. La convention d’exploitation définit les pourcentages de propriété, la distribution des bénéfices, les responsabilités de gestion et les procédures de sortie. Essayer de co-posséder des propriétés sous des noms personnels sans entité crée un chaos juridique et financier.
Planification successorale
Les SARL simplifient les transferts de succession. Les parts sociales peuvent être transférées aux héritiers, aux trusts ou aux membres de la famille sans modifier le titre de propriété. Cela évite la procédure de succession (probate) et simplifie la planification successorale de votre portefeuille immobilier.
Comment fonctionnent les prêts DSCR pour les SARL
La mécanique est simple, mais il existe des différences importantes par rapport au financement au nom de personnes physiques.
La SARL est l’emprunteur
Lorsque vous contractez un prêt DSCR au nom de votre SARL, le nom de l’entité figure sur les documents hypothécaires, l’acte de propriété et le titre de propriété. La SARL possède le bien et doit la dette. Votre nom personnel n’apparaît que sur la garantie personnelle (nous y reviendrons plus tard).
La qualification est toujours basée sur la propriété
Le prêteur évalue les revenus de la propriété de la même manière, que vous concluez au nom d’une personne physique ou d’une SARL. Le ratio DSCR – revenus locatifs divisés par les obligations hypothécaires – détermine la qualification. Une clôture au nom d’une SARL ne modifie pas les calculs de souscription.
La plupart des prêteurs exigent un DSCR minimum de 1,0 à 1,25. Une propriété générant 2 500 $ de loyer par mois avec 2 000 $ d’obligations hypothécaires mensuelles totales (principal, intérêts, taxes, assurance) a un DSCR de 1,25, ce qui satisfait la plupart des prêteurs.
Votre crédit personnel compte toujours
Même si la SARL est l’emprunteur, le prêteur consulte le crédit personnel du membre gérant ou du garant de la SARL. Votre score de crédit affecte le taux d’intérêt, et la plupart des prêteurs exigent un score minimum de 620 à 680. La SARL elle-même n’a pas de score de crédit qui compte à cette fin.
La garantie personnelle
C’est la partie que la plupart des investisseurs comprennent mal. La grande majorité des prêts DSCR pour les SARL exigent toujours une garantie personnelle du membre gérant. Cela signifie que si la SARL fait défaut sur le prêt, le prêteur peut vous poursuivre personnellement pour la dette.
La garantie personnelle n’élimine pas la protection contre la responsabilité de la SARL – elle traite spécifiquement du risque du prêteur. Votre SARL vous protège toujours contre les poursuites des locataires, les réclamations pour glissades et chutes, et autres responsabilités liées à la propriété. La garantie personnelle ne donne au prêteur un recours contre vous que si l’hypothèque n’est pas payée.
Pour comprendre tous les détails de qualification, consultez les exigences complètes du prêt DSCR.
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Options sans recours
Certains prêteurs DSCR proposent des prêts sans recours, ce qui signifie qu’il n’y a pas de garantie personnelle. Si la SARL fait défaut, le seul recours du prêteur est la saisie de la propriété – ils ne peuvent pas saisir vos biens personnels.
Les prêts DSCR sans recours existent, mais ils comportent des compromis :
- Taux d’intérêt plus élevés : Attendez-vous à 0,5 à 1,0 % de plus que les taux DSCR standard.
- Acomptes plus importants : Souvent 30 à 35 % par rapport à 20 à 25 % pour les prêts avec recours.
- Exigences de crédit plus élevées : Scores de crédit de 700+ généralement requis.
- Ratios LTV plus bas : Maximum 65-70 % de ratio prêt/valeur.
- Minimums DSCR plus stricts : DSCR de 1,25+ souvent requis.
Pour la plupart des investisseurs, la garantie personnelle sur un prêt DSCR standard est acceptable, car la SARL offre toujours une protection contre la responsabilité pour tout, sauf le défaut de paiement de l’hypothèque. Les prêts sans recours sont les plus judicieux pour les grands portefeuilles où un seul défaut pourrait avoir des répercussions en cascade, ou pour les investisseurs ayant des actifs personnels substantiels à protéger.
SARL à associé unique vs SARL pluripersonnelles
Votre structure de SARL affecte la manière dont les prêteurs évaluent votre demande.
SARL à associé unique
Une SARL à associé unique a un propriétaire. C’est la structure la plus simple et la plus courante pour les investisseurs individuels. Le prêteur évalue votre crédit personnel et votre profil financier en tant que membre unique. La documentation est minimale : statuts constitutifs, confirmation du numéro d’identification d’employeur (EIN), et convention d’exploitation.
SARL pluripersonnelle
Une SARL pluripersonnelle a deux propriétaires ou plus. Cela ajoute de la complexité au processus de prêt :
- Tous les membres peuvent devoir faire vérifier leur crédit. Certains prêteurs vérifient le crédit de chaque membre détenant plus de 20 % de propriété.
- La convention d’exploitation doit identifier clairement le membre gérant qui a l’autorité de signer les documents de prêt et d’engager la société.
- Les exigences en matière de garant varient. Certains prêteurs exigent que tous les membres se portent garants personnellement. D’autres acceptent une garantie du membre gérant uniquement, à condition qu’il détienne au moins 25 à 51 % de la SARL.
Si vous investissez avec des partenaires, discutez de la structure de la SARL et des attentes en matière de garant avec votre prêteur avant de déposer votre demande. Avoir cela réglé à l’avance évite les retards pendant la souscription.
Mise en place de votre SARL pour le financement DSCR
Si vous n’avez pas encore de SARL, voici ce que vous devez avoir en place avant de demander un prêt DSCR.
État de formation
Formez votre SARL dans l’État où vous achetez la propriété, ou dans un État favorable aux entreprises comme le Wyoming, le Delaware ou le Nevada, puis enregistrez-vous en tant que SARL étrangère dans l’État de la propriété. La plupart des investisseurs se forment dans l’État de la propriété pour simplifier les choses et éviter les frais d’enregistrement doubles.
Statuts constitutifs
Déposez les statuts constitutifs auprès du bureau du Secrétaire d’État de l’État. Cela crée légalement la SARL. Les frais de dépôt varient de 50 à 500 dollars selon l’État. Les statuts identifient le nom de la SARL, l’agent enregistré et le membre fondateur.
Convention d’exploitation
Même si votre État n’en exige pas, votre prêteur DSCR en aura besoin. La convention d’exploitation définit :
- Noms des membres et pourcentages de propriété
- Structure de gestion (gérée par les membres ou par un gérant)
- Autorité pour conclure des accords de prêt
- Exigences de contribution en capital
- Répartition des profits et des pertes
- Procédures pour ajouter ou retirer des membres
Les prêteurs DSCR examinent la convention d’exploitation pour confirmer que le membre signataire a l’autorité d’emprunter au nom de la SARL. Si ce n’est pas clairement indiqué, la souscription s’arrête jusqu’à ce que le problème soit résolu.
EIN (numéro d’identification d’employeur)
Demandez un EIN à l’IRS – c’est gratuit et cela prend quelques minutes en ligne. L’EIN est le numéro d’identification fiscale de votre SARL. Vous en avez besoin pour ouvrir des comptes bancaires, déposer des déclarations fiscales et conclure des prêts. Le prêteur demandera votre lettre de confirmation d’EIN (formulaire IRS SS-4 ou CP 575).
Compte bancaire de la SARL
Ouvrez un compte bancaire dédié au nom de la SARL en utilisant l’EIN. Ce compte est là où les revenus locatifs sont déposés et où les paiements hypothécaires, les taxes foncières et les dépenses d’entretien sont effectués. Les prêteurs veulent voir que l’entité fonctionne comme une entreprise légitime, et un compte bancaire dédié en fait partie.
Certains prêteurs exigent que le compte bancaire de la SARL contienne des fonds de réserve (généralement 6 à 12 mois de paiements hypothécaires) à la clôture. Financez le compte bien avant de faire votre demande.
Bonne situation
Votre SARL doit être en bonne situation auprès de l’État. Cela signifie que les rapports annuels sont déposés, que les taxes de franchise sont payées et qu’il n’y a pas d’actions administratives en cours. Les prêteurs vérifient la bonne situation lors de la souscription, et une SARL caduque annulera l’affaire.
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Considérations relatives à l’assurance
L’assurance des propriétés détenues par une SARL a des exigences spécifiques.
Assuré nommé
La police d’assurance doit mentionner la SARL comme assurée nommée, et non vous personnellement. Si la propriété est détenue par “ABC Investments LLC”, c’est le nom qui figure sur la police. Le prêteur est désigné comme créancier hypothécaire (payee en cas de perte) pour protéger son intérêt.
Couverture Umbrella (parapluie)
Envisagez une police d’assurance umbrella pour votre SARL qui couvre au-delà des polices de propriétés individuelles. Les polices umbrella fournissent généralement 1 à 5 millions de dollars de couverture supplémentaire pour 200 à 500 dollars par an – une protection peu coûteuse pour l’ampleur du risque encouru.
Assurance accident du travail
Si votre SARL a des employés (comme un gestionnaire immobilier ou du personnel de maintenance), l’assurance accident du travail est probablement exigée par la loi de l’État. Même si vous gérez vous-même, vérifiez les exigences de votre État.
Titre de propriété et possession
Lorsque le prêt DSCR est clos, la propriété est titrée au nom de la SARL. L’acte de propriété indique quelque chose comme : “Acquéreur : ABC Investments LLC, une société à responsabilité limitée du [État]”. L’hypothèque (ou acte de fiducie, selon l’État) est également au nom de la SARL.
Si vous achetez une propriété qui est actuellement au nom d’une personne physique, la compagnie de titre s’occupe du transfert à votre SARL lors de la clôture – c’est transparent et standard.
Si vous possédez déjà une propriété personnellement et souhaitez la transférer à une SARL, soyez prudent. Le transfert d’une propriété avec une hypothèque conventionnelle existante à une SARL déclenche techniquement la clause de vente anticipée (due-on-sale). C’est une raison clé pour laquelle acheter directement au nom de la SARL avec un prêt DSCR dès le départ est l’approche la plus claire.
SARL en série : une stratégie avancée
Certains États (Texas, Delaware, Illinois, Nevada et autres) autorisent les SARL en série. Une SARL en série est une SARL principale unique qui peut créer des “séries” ou des “cellules” illimitées, chacune fonctionnant comme une entité distincte protégée contre la responsabilité.
Comment cela fonctionne pour l’immobilier
Au lieu de créer une nouvelle SARL pour chaque propriété, vous créez une série au sein de votre SARL principale. Chaque série possède une propriété, a ses propres actifs et son propre bouclier de responsabilité. Un litige contre une série ne peut pas atteindre les actifs d’une autre série.
Avantages
- Coûts réduits : Un seul frais de dépôt d’État pour la SARL principale au lieu de frais distincts pour chaque entité.
- Administration simplifiée : Un rapport annuel, un agent enregistré, moins de déclarations fiscales.
- Même protection : Chaque série est juridiquement distincte aux fins de la responsabilité.
Considérations pour le financement DSCR
Tous les prêteurs DSCR n’acceptent pas les SARL en série. La structure juridique est plus récente et certaines compagnies de titres de prêteurs ne sont pas à l’aise pour assurer des propriétés appartenant à une série. Avant de former une SARL en série, assurez-vous que votre prêteur prévu financera par son biais.
Si votre prêteur n’accepte pas les SARL en série, les SARL standard fonctionnent tout aussi bien – vous aurez simplement plus d’entités à gérer.
Le processus de demande pour les prêts DSCR de SARL
Demander un prêt DSCR par le biais de votre SARL suit le même processus général qu’un prêt DSCR personnel, avec des documents d’entité supplémentaires. Voici ce à quoi vous attendre.
Liste de contrôle des documents
Documents d’entité :
- Statuts constitutifs ou certificat de formation
- Convention d’exploitation (entièrement exécutée)
- Lettre de confirmation EIN (Formulaire IRS SS-4 ou CP 575)
- Certificat de bonne situation (daté de moins de 30 à 60 jours)
- Relevés bancaires de la SARL (2-3 mois)
Documents personnels (pour le garant) :
- Pièce d’identité avec photo délivrée par le gouvernement
- Numéro de sécurité sociale pour la vérification de crédit
- Relevés bancaires indiquant les réserves (si non détenues dans le compte de la SARL)
Documents de propriété :
- Accord d’achat ou détails du refinancement
- Bail(s) actuel(s) ou analyse du loyer du marché
- Devis d’assurance de propriété nommant la SARL comme assurée
Calendrier de souscription
Les prêts DSCR de SARL se concluent généralement en 2 à 4 semaines – légèrement plus longtemps que les prêts DSCR personnels en raison de la vérification supplémentaire de l’entité. Les principaux retards proviennent des problèmes liés à la convention d’exploitation, à la vérification de la bonne situation ou à des problèmes de dénomination de l’assurance. Avoir tous les documents d’entité prêts avant de faire votre demande élimine la plupart des retards.
Pour une présentation étape par étape de la demande complète, consultez notre guide sur comment demander un prêt DSCR.
Erreurs courantes à éviter
Créer la SARL après avoir fait une offre
Formez votre SARL et complétez toutes les étapes de mise en place avant de commencer à chercher une propriété. Les prêteurs ont besoin que l’entité existe, soit en bonne situation et ait la documentation appropriée avant de pouvoir souscrire. Hâter la création de la SARL en milieu de transaction crée des retards et des erreurs.
Lacunes dans la convention d’exploitation
Votre convention d’exploitation doit autoriser explicitement le membre gérant à signer des documents de prêt, à exécuter des actes de propriété et à grever des biens au nom de la SARL. Si ce langage est absent, l’équipe juridique du prêteur le signalera et la souscription s’arrêtera jusqu’à ce qu’un amendement soit exécuté par tous les membres.
Confusion des fonds
Gardez les fonds de la SARL séparés des fonds personnels. La confusion des fonds (mélange d’argent personnel et professionnel dans les mêmes comptes) sape la protection contre la responsabilité que fournit la SARL. Les tribunaux peuvent “percer le voile corporatif” et vous tenir personnellement responsable si vous traitez l’argent de la SARL comme le vôtre. Utilisez le compte bancaire de la SARL pour toutes les transactions liées à la propriété.
Ignorer les exigences de l’État
Chaque État a des règles différentes pour les SARL – rapports annuels, taxes de franchise, exigences de publication (on pense à vous, New York), et obligations d’agent enregistré. Le non-respect de ces exigences met votre SARL en mauvaise situation, ce qui vous empêche de conclure de nouveaux prêts.
Sauter le conseil juridique
Une SARL est une entité juridique avec des conséquences réelles si elle est mal structurée. Dépensez 500 à 1 500 $ auprès d’un avocat spécialisé en immobilier pour examiner votre convention d’exploitation, vous conseiller sur la structure de l’entité et assurer la conformité avec la loi de l’État. Cet investissement se rentabilise maintes et maintes fois.
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Foire aux questions
Une nouvelle SARL peut-elle obtenir un prêt DSCR ?
Ai-je besoin d'une SARL distincte pour chaque propriété ?
Puis-je transférer une propriété existante de mon nom personnel à une SARL et refinancer avec un prêt DSCR ?
La clôture au nom d'une SARL augmentera-t-elle mon taux d'intérêt ?
Quel type de SARL est le meilleur pour l'investissement immobilier ?
Ma SARL peut-elle posséder des propriétés dans plusieurs États ?
La SARL a-t-elle besoin de son propre historique de crédit pour être qualifiée ?
Un étranger peut-il former une SARL américaine et obtenir un prêt DSCR ?
Votre prochaine étape
La conclusion de prêts DSCR au nom d’une SARL est l’approche standard pour les investisseurs immobiliers sérieux. La structure de l’entité protège vos actifs personnels, organise votre portefeuille et évolue avec vous à mesure que vous ajoutez des propriétés. Le produit de prêt DSCR est spécialement conçu pour fonctionner avec les SARL, rendant la combinaison transparente.
Mettez en place correctement votre SARL, rassemblez vos documents d’entité et identifiez un prêteur spécialisé dans le financement DSCR basé sur les SARL. La bonne structure dès le départ vous évite des restructurations coûteuses plus tard.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
15 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
ITIN
Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
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