Avant de demander un prêt DSCR, vous devez savoir exactement ce que recherchent les prêteurs. Contrairement aux prêts hypothécaires conventionnels où votre revenu personnel détermine l’approbation, les prêts DSCR évaluent une combinaison de la performance de la propriété, de la solvabilité de l’emprunteur et de la structure de l’opération.
Ce guide couvre toutes les exigences de prêt DSCR que vous rencontrerez au cours du processus de demande : scores de crédit, acomptes, seuils de ratio DSCR, éligibilité des propriétés, exigences de réserves, et plus encore. À la fin, vous saurez précisément où vous en êtes et ce que vous devez préparer avant de contacter un prêteur. Pour des instructions étape par étape sur la qualification pour les prêts hypothécaires DSCR basés sur le flux de trésorerie de la propriété, lisez notre guide complet.
Pour un aperçu plus large du fonctionnement des prêts DSCR, visitez notre guide complet des prêts DSCR.
Exigences de Ratio DSCR : La Métrique de Qualification Clé
Le ratio de couverture du service de la dette est le chiffre le plus important de votre demande. Il mesure si le revenu locatif de la propriété est suffisant pour couvrir le paiement hypothécaire.
Exécutez vos chiffres dans notre Calculateur de Prêt DSCR — Édition Canadienne pour voir si votre propriété est éligible.
DSCR = Loyer Mensuel Brut / PITIA (Principal + Intérêts + Taxes + Assurance + Cotisations d’Association)
Les prêteurs utilisent ce ratio pour classer leurs prix et déterminer l’approbation. Voici comment fonctionnent les seuils les plus courants :
DSCR de 1,25 ou Plus
C’est le point idéal. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus en plus que ce que le paiement hypothécaire exige. Ce niveau de couverture donne au prêteur une forte confiance dans la performance du prêt et permet d’accéder aux meilleurs taux et conditions disponibles.
Exemple : Si votre PITIA est de 2 000 $ par mois, vous avez besoin d’un loyer mensuel d’au moins 2 500 $ pour atteindre un DSCR de 1,25.
DSCR de 1,0 à 1,24
Un DSCR dans cette fourchette signifie que la propriété couvre le paiement, mais avec une marge plus faible. La plupart des prêteurs approuveront à ce niveau, mais vous devriez vous attendre à des taux légèrement plus élevés (généralement 0,125 % à 0,375 % au-dessus du meilleur niveau) et potentiellement à des exigences plus strictes sur d’autres facteurs comme le score de crédit et l’acompte.
DSCR de 1,0 (Point Mort)
À exactement 1,0, le loyer est égal au paiement hypothécaire. La propriété atteint le point mort avant de prendre en compte l’entretien, les vacances locatives et les dépenses d’investissement. De nombreux prêteurs approuveront à ce niveau, bien que les prix refléteront la marge plus serrée. Certains prêteurs considèrent 1,0 comme leur minimum absolu.
DSCR Inférieur à 1,0
Certains prêteurs proposent des programmes pour les propriétés avec un DSCR aussi bas que 0,75, ce qui signifie que le loyer ne couvre que 75 % du paiement hypothécaire. Ces programmes « sans ratio » ou « sous 1,0 » s’accompagnent de compromis importants : taux plus élevés (souvent 1 % à 2 % au-dessus des prix DSCR standards), acomptes plus importants (30 % ou plus) et exigences de score de crédit plus élevées.
Ces programmes existent pour les investisseurs dans des marchés à forte appréciation où le flux de trésorerie est secondaire à la croissance du capital, mais ils ne conviennent pas aux stratégies axées sur les revenus.
| Fourchette DSCR | Probabilité d’Approbation | Impact sur le Taux | Acompte Typique |
|---|---|---|---|
| 1,25+ | Excellent | Meilleurs taux disponibles | 20-25 % |
| 1,10 - 1,24 | Solide | +0,125 % à +0,25 % | 20-25 % |
| 1,0 - 1,09 | Bon | +0,25 % à +0,50 % | 25 % |
| 0,75 - 0,99 | Possible (prêteurs sélectionnés) | +0,75 % à +2,0 % | 25-30 % |
| Inférieur à 0,75 | Peu probable | N/A | N/A |
Exigences de Score de Crédit
Bien que les prêts DSCR ne vérifient pas vos revenus, ils examinent absolument votre crédit. Votre score de crédit est l’un des principaux facteurs qui déterminent votre taux d’intérêt, votre ratio prêt-valeur maximal et votre approbation globale.
Seuils de Score de Crédit Minimum
740 et plus : C’est le niveau supérieur. Vous vous qualifierez pour les meilleurs taux, les options de LTV les plus élevées et les conditions les plus flexibles. Si votre score est supérieur à 740, vous êtes dans une excellente position.
720 à 739 : Toujours très solide. La plupart des prêteurs offrent des prix quasi optimaux à ce niveau. Vous pourriez voir une légère augmentation de taux de 0,125 % par rapport au niveau 740+, mais les conditions restent favorables.
700 à 719 : Fourchette de qualification solide. Les taux seront légèrement plus élevés (0,25 % à 0,375 % au-dessus du niveau supérieur), et certains prêteurs peuvent limiter votre LTV à 75 % au lieu de 80 %.
680 à 699 : C’est là que les exigences commencent à se resserrer. Attendez-vous à des taux supérieurs de 0,50 % à 0,75 % aux meilleurs taux disponibles, et un LTV maximal de 70 % à 75 % avec de nombreux prêteurs. Vous aurez toujours de nombreuses options, mais le coût d’emprunt augmente sensiblement.
660 à 679 : La fourchette basse de qualification pour la plupart des prêteurs DSCR. Les taux seront considérablement plus élevés (1,0 % ou plus au-dessus du niveau supérieur), et des exigences d’acompte de 25 % à 30 % sont courantes. Moins de prêteurs travailleront avec cette catégorie de crédit.
Inférieur à 660 : Très peu de prêteurs DSCR approuveront à ce niveau. Ceux qui le feront factureront des taux premium et exigeront des acomptes substantiels (30 % à 35 %). Si votre score est inférieur à 660, il vaut la peine d’investir du temps dans l’amélioration de votre crédit avant de postuler.
Quel Score de Crédit Visez-vous ?
Si vous avez le temps avant de postuler, visez 720 ou plus. Les économies de taux entre un score de crédit de 680 et 740 peuvent être de 0,75 % à 1,25 %, ce qui, sur un prêt de 300 000 $, se traduit par 180 $ à 300 $ par mois. Sur une période de détention de cinq ans, cela représente 10 800 $ à 18 000 $ d’économies.
Pour des stratégies détaillées sur l’amélioration de votre taux, consultez notre guide des taux de prêt DSCR.
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Exigences d’Acompte
L’acompte (ou son équivalent, le ratio prêt-valeur) est le deuxième facteur majeur de qualification pour un prêt DSCR. Voici ce à quoi vous attendre :
Fourchettes d’Acompte Standard
20 % d’acompte (80 % LTV) : Disponible pour les emprunteurs ayant un bon crédit (720+), un DSCR de 1,25 ou plus, et un type de propriété avec lequel le prêteur est à l’aise (généralement une maison individuelle ou une copropriété standard). C’est l’acompte le plus bas que la plupart des prêteurs DSCR offriront.
25 % d’acompte (75 % LTV) : L’exigence la plus courante pour les emprunteurs dans la fourchette de crédit 680-720 ou pour les propriétés avec un DSCR entre 1,0 et 1,24. C’est l’attente de base pour la plupart des transactions DSCR.
30 % d’acompte (70 % LTV) : Requis pour les scores de crédit plus bas (660-679), les ratios DSCR inférieurs à 1,0, les copropriétés non garanties ou d’autres facteurs de risque. Également courant pour les refinancements avec sortie de trésorerie.
35 % ou plus d’acompte : Rare, mais peut être requis pour les propriétés avec des ratios DSCR très bas, des emplacements ruraux, ou des emprunteurs ayant des antécédents de crédit récents.
Comment Réduire Votre Acompte
Plusieurs stratégies peuvent vous aider à vous qualifier pour un acompte plus faible :
Améliorez votre score de crédit. Passer de 700 à 740 peut débloquer un LTV de 80 % au lieu de 75 % LTV, réduisant votre besoin de trésorerie de dizaines de milliers de dollars.
Choisissez des propriétés avec un revenu locatif solide. Un DSCR plus élevé donne au prêteur plus de confiance et peut vous qualifier pour un levier plus important.
Travaillez avec le bon prêteur. Les exigences d’acompte varient considérablement entre les prêteurs. Certains nouveaux entrants sur le marché et les prêteurs de portefeuille offrent des options LTV plus agressives pour gagner des affaires.
Pour un aperçu approfondi des stratégies d’acompte, lisez notre guide sur l’acompte des prêts DSCR.
Exigences de Réserves
Presque tous les prêteurs DSCR exigent que vous ayez des réserves (actifs liquides) après la clôture. Les réserves démontrent que vous pouvez faire face aux vacances locatives, aux réparations ou à d’autres dépenses imprévues sans faire défaut sur le prêt.
Montants Typiques de Réserves
3 à 6 mois de PITIA : C’est la fourchette standard. Si votre PITIA mensuel est de 2 500 $, vous avez besoin de 7 500 $ à 15 000 $ en réserves après la clôture.
6 à 12 mois de PITIA : Requis pour les scores de crédit plus bas, les ratios DSCR plus bas, ou si vous possédez un grand nombre de propriétés d’investissement. Certains prêteurs exigent également des réserves sur votre portefeuille existant, pas seulement sur la propriété concernée.
Qu’est-ce qui Compte comme Réserves ?
- Comptes chèques et d’épargne
- Comptes du marché monétaire
- Actions, obligations et fonds communs de placement (généralement valorisés à 60 % à 70 % de leur valeur marchande)
- Comptes de retraite comme 401(k) et IRA (généralement valorisés à 50 % à 60 %)
- Options d’achat d’actions acquises
- Valeur de rachat des polices d’assurance-vie
Les fonds offerts en cadeau, l’argent emprunté et les comptes d’entreprise que vous ne contrôlez pas ne sont généralement pas qualifiés comme réserves.
Éligibilité des Types de Propriétés
Les prêts DSCR couvrent une gamme plus large de types de propriétés que ce que de nombreux investisseurs ne le pensent, mais il y a des limites.
Types de Propriétés Éligibles
- Résidences unifamiliales (SFR) : Le type de propriété le plus simple et le plus largement accepté.
- Propriétés de 2 à 4 unités : Duplex, triplex et quadruplex sont éligibles avec la plupart des prêteurs.
- Copropriétés garanties : Unités de copropriété standard dans des immeubles approuvés par l’association des propriétaires.
- Copropriétés non garanties : Disponibles auprès de prêteurs sélectionnés, nécessitant souvent un acompte plus important.
- Maisons de ville : Généralement traitées de la même manière que les maisons individuelles.
- Propriétés de 5 à 8 unités : Certains prêteurs DSCR s’étendent dans cette fourchette, bien que les conditions puissent différer des prix pour les unités 1-4.
- Locations à court terme : De nombreux prêteurs acceptent les propriétés Airbnb et VRBO, utilisant les données AirDNA ou les données de réservation réelles pour calculer le DSCR. Pour en savoir plus sur Utilisation des Prêts DSCR pour Financer des Propriétés de Location à Court Terme Airbnb.
Propriétés Qui Ne Sont Généralement Pas Éligibles
- Terrains vagues
- Propriétés dans un état non louable (problèmes structurels majeurs)
- Maisons mobiles ou préfabriquées (quelques exceptions existent)
- Propriétés commerciales (détaillant, bureau, industriel)
- Propriétés de plus de 8 unités (celles-ci relèvent du financement commercial)
- Propriétés agricoles
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Exigences de la LLC et de l’Entité
L’une des caractéristiques les plus attrayantes des prêts DSCR est la possibilité de clôturer au nom d’une LLC. Voici ce que les prêteurs exigent généralement :
Structure de l’Entité
La plupart des prêteurs acceptent les LLC à membre unique, les LLC à membres multiples et les sociétés. L’entité doit être enregistrée dans l’État où se trouve la propriété ou avoir une autorisation d’entité étrangère pour exercer des activités dans cet État.
Garantie Personnelle
Malgré la clôture au nom d’une LLC, la plupart des prêteurs DSCR exigent une garantie personnelle de l’emprunteur (ou du membre gérant de la LLC). Cela signifie que vous êtes personnellement responsable de la dette si la LLC fait défaut. La garantie est la raison pour laquelle le prêteur vérifie votre score de crédit personnel même si le prêt est au nom de l’entité.
Convention d’Exploitation
Les prêteurs demanderont généralement une copie de la convention d’exploitation de la LLC pour vérifier la structure de propriété et l’autorité de gestion. Si vous créez une nouvelle LLC spécifiquement pour l’achat, faites préparer la convention d’exploitation avant de postuler.
Exigence d’EIN
Votre LLC aura besoin d’un numéro d’identification d’employeur (EIN) de l’IRS. C’est gratuit et peut être obtenu en ligne en quelques minutes. L’EIN est utilisé pour la clôture du prêt et toute déclaration fiscale.
Exigences d’Évaluation et d’État de la Propriété
Chaque prêt DSCR nécessite une évaluation complète. L’évaluation sert deux objectifs : elle établit la valeur marchande de la propriété (qui détermine votre LTV) et elle confirme que la propriété est en état de location.
Normes d’Évaluation
Les prêteurs DSCR utilisent des évaluations résidentielles standard (formulaire 1004 ou équivalent) pour les propriétés de 1 à 4 unités. L’évaluation comprend une analyse des ventes comparables, une enquête sur les loyers ou une analyse des loyers du marché, et une évaluation de l’état.
Vérification du Loyer
L’évaluateur inclura une analyse des loyers, mais les prêteurs peuvent également utiliser un calendrier de loyers séparé ou des données de location tierces (telles que Rentometer ou des données de location MLS locales) pour déterminer le loyer du marché utilisé dans le calcul du DSCR. Si la propriété est déjà occupée, le loyer du bail réel est généralement utilisé.
État de la Propriété
La propriété doit être prête à emménager ou à louer. La plupart des prêteurs DSCR ne financeront pas les propriétés qui nécessitent des rénovations importantes. Les problèmes d’état courants qui peuvent causer des problèmes comprennent :
- Peinture écaillée ou extérieurs endommagés
- Toiture en fin de vie
- Systèmes CVC, de plomberie ou électriques non fonctionnels
- Problèmes de fondation
- Risques pour la santé et la sécurité
Si la propriété a besoin de travaux, vous devrez peut-être l’acquérir avec un prêt relais ou un prêt de spéculation (hard money loan), effectuer les rénovations, puis refinancer dans un prêt DSCR une fois la propriété stabilisée.
Tableau Récapitulatif Complet des Exigences
| Exigence | Standard | Notes |
|---|---|---|
| Score de crédit minimum | 660-680 | Meilleurs taux à 740+ |
| Acompte (achat) | 20-25 % | 30%+ pour crédit inférieur ou DSCR bas |
| Acompte (refi avec sortie de trésorerie) | 25-30 % | Certains prêteurs autorisent 75% LTV |
| DSCR minimum | 1,0 (la plupart des prêteurs) | Inférieur à 1,0 disponible auprès de prêteurs sélectionnés |
| Réserves | 3-6 mois de PITIA | Jusqu’à 12 mois pour les portefeuilles plus importants |
| Types de propriétés | SFR, 2-4 unités, condo, maison de ville | 5-8 unités avec prêteurs sélectionnés |
| Montants des prêts | 100 000 $ - 3 000 000 $+ | Les minimums et maximums varient selon le prêteur |
| Conditions de prêt | 30 ans fixe, options ARM | Intérêts seuls disponibles |
| Clôture par entité | LLC, Corp acceptées | Garantie personnelle généralement requise |
| Assaisonnement (refinancement) | 3-6 mois | Certains prêteurs exigent 6-12 mois |
| Documentation des revenus | Non requis | Relevés bancaires non nécessaires |
| État de la propriété | Prête à louer | Pas d’entretien différé majeur |
Comment Se Préparer Avant de Postuler
Maintenant que vous connaissez les exigences, voici une liste de préparation pratique :
Étape 1 : Vérifiez votre score de crédit. Obtenez votre rapport des trois bureaux et contestez toute erreur. Si votre score est inférieur à 720, envisagez d’attendre et de l’améliorer avant de postuler.
Étape 2 : Calculez le DSCR. Avant de faire une offre sur une propriété, estimez le DSCR en utilisant les loyers du marché et le PITIA projeté. Si le ratio est inférieur à 1,0, ajustez votre prix d’offre ou passez à une meilleure affaire.
Étape 3 : Préparez vos réserves. Assurez-vous d’avoir suffisamment d’actifs liquides pour couvrir à la fois l’acompte et les réserves requises. Transférez les fonds vers des comptes facilement documentables au moins 60 jours avant de postuler.
Étape 4 : Mettez en place votre LLC (si applicable). Enregistrez l’entité, obtenez un EIN et rédigez la convention d’exploitation. Avoir cela fait avant de postuler accélère considérablement le processus.
Étape 5 : Rassemblez les documents de la propriété. Si la propriété a des baux existants, collectez les copies. Si elle est vacante, recherchez les loyers comparables pour appuyer votre calcul DSCR.
Étape 6 : Comparez les prêteurs. Les conditions des prêts DSCR varient considérablement. Obtenez des devis d’au moins trois prêteurs et comparez les taux, les frais, les pénalités de remboursement anticipé et les exigences de réserves. Notre guide pour comprendre les taux des prêts DSCR peut vous aider à évaluer les offres.
Pour en savoir plus sur l’ensemble du paysage des prêts DSCR, y compris comment ils se comparent aux autres types de prêts, visitez notre guide qu’est-ce qu’un prêt DSCR.
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Foire Aux Questions
Quel est le score de crédit minimum pour un prêt DSCR ?
Combien faut-il pour un acompte sur un prêt DSCR ?
Puis-je obtenir un prêt DSCR avec un ratio inférieur à 1,0 ?
Dois-je fournir des relevés bancaires pour un prêt DSCR ?
Puis-je utiliser un prêt DSCR pour une propriété de location à court terme ?
Combien de temps faut-il pour clôturer un prêt DSCR ?
Quelles réserves ai-je besoin après la clôture d'un prêt DSCR ?
Ai-je besoin d'une LLC pour obtenir un prêt DSCR ?
Prochaines Étapes
Comprendre les exigences est la première étape. La prochaine étape consiste à trouver le bon prêteur, à structurer votre transaction et à obtenir une pré-qualification. Que vous achetiez votre première propriété locative ou que vous agrandissiez un portefeuille existant, savoir exactement ce qu’attendent les prêteurs vous place devant la concurrence.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
Airbnb
Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.
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