Comment refinancer votre immeuble d'appartements avec la SCHL au Canada

Le refinancement d’un immeuble d’appartements est l’une des stratégies de création de richesse les plus puissantes disponibles pour les investisseurs immobiliers canadiens. Cela vous permet d’extraire la valeur nette que vous avez accumulée grâce à l’appréciation et à la croissance des loyers, de redéployer ce capital dans de nouvelles transactions et de garder votre immeuble qui génère des flux de trésorerie.

Cependant, le refinancement des propriétés multifamiliales est plus complexe que le refinancement d’une maison unifamiliale. Il existe différents programmes, des critères de souscription stricts et des chiffres réels qui déterminent si votre refinancement fonctionne réellement.

Ce guide vous accompagne dans le processus complet de refinancement d’un immeuble d’appartements à l’aide des programmes de la SCHL, avec des chiffres réels et exactement ce que les prêteurs veulent voir.

Pourquoi refinancer votre immeuble d’appartements ?

Le refinancement a du sens lorsque vous avez des objectifs financiers spécifiques. Voici ce que le refinancement peut accomplir :

Accéder à la valeur nette pour de nouveaux investissements

Vous avez acheté un immeuble de 12 logements il y a cinq ans pour 2,5 millions de dollars. Le marché a apprécié et aujourd’hui, il vaut 2,8 millions de dollars. Vous avez aussi remboursé une partie du capital. Maintenant, votre propriété vaut 2,8 millions de dollars, mais le solde de votre hypothèque n’est que de 1,9 million de dollars.

Vous pouvez refinancer à 85 % LTV (2,38 millions de dollars), rembourser l’ancienne hypothèque de 1,9 million de dollars et empocher la différence, soit environ 480 000 dollars en valeur nette. Utilisez cela pour acheter un autre immeuble, financer des rénovations ou diversifier votre portefeuille.

Réduire votre taux d’intérêt

Les taux ont baissé. Votre hypothèque SCHL d’origine était à 5,25 %. Aujourd’hui, les hypothèques SCHL sont disponibles à 4,50 %. Si vous avez 2 millions de dollars en circulation sur un amortissement de 40 ans, une baisse de taux de 0,75 % vous économise environ 12 500 dollars par année en intérêts. Au cours de la durée restante, c’est substantiel.

Allonger votre amortissement

Votre hypothèque d’origine vous reste 18 ans sur un amortissement de 25 ans. Les paiements mensuels grugent votre flux de trésorerie. Refinancez avec un nouvel amortissement de 40 ans par l’intermédiaire de la SCHL, et votre paiement mensuel baisse. Meilleur flux de trésorerie maintenant.

Passer d’un prêteur privé au financement de la SCHL

Peut-être que vous avez acheté avec un prêteur-relais ou privé à 8 % d’intérêt pendant trois ans pendant que vous stabilisiez la propriété. Maintenant, l’immeuble a un flux de trésorerie solide et des états financiers clairs. Refinancez vers MLI Standard de la SCHL à 4,50 % avec un amortissement de 40 ans. Votre paiement baisse radicalement et vous êtes passé d’une dette coûteuse à court terme au financement institutionnel stable à long terme.

Programmes de refinancement de la SCHL : MLI Standard vs MLI Select

Les deux programmes multiunités de la SCHL sont disponibles pour le refinancement. Le programme que vous choisissez dépend de votre propriété et de vos objectifs.

Refinancement MLI Standard de la SCHL

MLI Standard est l’option de refinancement directe. Utilisez-la quand :

• Vous refinancez une propriété existante et stabilisée avec un revenu locatif constant et une bonne occupation
• Vous avez un flux de trésorerie adéquat (DSCR de 1,10+) pour soutenir la nouvelle hypothèque
• Vous n’avez pas besoin du maximum de levier, jusqu’à 85 % LTV est suffisant
• Vous voulez la simplicité et la rapidité, approbation en 4-8 semaines, pas de système de points

Conditions de refinancement MLI Standard :

• LTV maximum : 85 %
• Amortissement maximum : 40 ans
• DSCR minimum : 1,10-1,20x
• Prime d’assurance : 1,50-4,50 % (calculée sur le montant de la nouvelle hypothèque)
• Chronologie : 4-8 semaines pour l’approbation de la SCHL

Pour la plupart des refinancements d’immeubles d’appartements, MLI Standard est le bon choix.

Refinancement MLI Select de la SCHL

MLI Select est disponible pour le refinancement, bien qu’il soit moins courant que MLI Standard dans les scénarios de refi. Utilisez MLI Select quand :

• Vous refinancez pour financer les améliorations à la propriété qui ajoutent des points (rétrofits écoénergétiques, améliorations d’accessibilité)
• Vous avez besoin du maximum de levier (jusqu’à 95 % LTV) pour extraire plus de valeur nette
• Vous êtes disposé à accepter une chronologie d’approbation plus longue (10-16 semaines) pour de meilleures conditions
• Votre immeuble poursuit les engagements en efficacité énergétique ou en accessibilité qui génèrent des points à valeur ajoutée

Pour un refinancement simple au taux et à terme ou un refinancement avec retrait de valeur nette d’un immeuble existant sans mises à niveau, MLI Standard est plus simple et plus rapide.

Exigences de refinancement d’immeuble d’appartements

Avant de communiquer avec un prêteur, comprenez ce que la SCHL veut voir. Elle ne va pas refinancer tous les immeubles à 85 % LTV. Le flux de trésorerie réel de votre propriété détermine combien vous pouvez emprunter.

Exigences concernant la propriété

Votre immeuble doit être :

• 5+ logements autonomes — pas d’hôtels, de motels, de résidences pour étudiants avec cuisine commune ou d’immeubles à usage mixte avec espace commercial prédominant
• Stabilisé et performant — pas en mode redressement. Occupé à 90%+ avec revenu locatif documenté et durable
• En bon état physique — pas de maintenance différée ou de besoins en capital majeurs nécessitant un investissement immédiat. Si vous envisagez des rénovations, le financement de la construction peut être approprié
• Antécédent environnemental propre — Évaluation environnementale de phase I (Phase II si la Phase I montre des préoccupations)

Exigences concernant l’emprunteur

Vous devez démontrer :

• Expérience en propriété immobilière — preuve que vous avez possédé et géré des propriétés multiunités
• Valeur nette adéquate — minimum 25 % du montant du nouveau prêt ou 100 000 dollars, selon le plus élevé
• Liquidités — généralement 10 % du coût du projet en fonds facilement disponibles
• Crédit propre et conformité fiscale — pas de faillites récentes, de privilèges ou d’arriérés fiscaux
• Documentation complète — déclarations fiscales personnelles (2-3 ans), déclarations d’entreprise le cas échéant, autorisation de rapport de crédit

Rendement de la propriété : la règle du DSCR

C’est la partie critique. La SCHL évalue le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) de votre propriété. C’est le NOI annuel de votre propriété divisé par les paiements hypothécaires annuels.

Formule : DSCR = NOI annuel ÷ Service de la dette annuelle

La SCHL exige généralement un DSCR minimum de 1,10-1,20x. Cela signifie que votre revenu net d’exploitation doit être d’au moins 10-20 % plus élevé que votre paiement hypothécaire annuel. Une propriété qui arrive tout juste à l’équilibre ne se qualifiera pas à un LTV élevé — vous devrez mettre plus de valeur nette vers le bas.

Exemple : Une propriété avec 300 000 dollars de NOI annuel peut soutenir environ 272 000 dollars en paiements de service de la dette annuelle (à 1,10x DSCR). Si votre paiement hypothécaire dépasse cela, la SCHL n’approuvera pas le refinancement à ce LTV — vous devrez mettre plus de fonds propres vers le bas.

Quand NE PAS refinancer votre immeuble d’appartements

Le refinancement n’est pas toujours la bonne décision. Voici les scénarios où vous devriez attendre :

Votre hypothèque a une pénalité de remboursement important

De nombreuses hypothèques privées facturent des pénalités de remboursement de 3-5 % si vous remboursez tôt. Si le solde de votre hypothèque actuelle est de 1,9 million de dollars et que vous devriez une pénalité de 4 %, c’est 76 000 dollars. Le refinancement de la SCHL doit justifier ce coût en économies. Si votre baisse de taux vous économise 10 000 dollars par année, il faut 7,6 ans pour récupérer la pénalité. Assurez-vous que les mathématiques fonctionnent.

Votre immeuble n’a pas apprécié

Vous avez payé 2,5 millions de dollars pour votre immeuble. Aujourd’hui, il est évalué à 2,45 millions de dollars (les valeurs peuvent décliner). Votre hypothèque actuelle est de 1,8 million de dollars. À 85 % LTV, vous pouvez seulement refinancer à 2,08 millions de dollars. Vous ne pouvez pas accéder à beaucoup de valeur nette supplémentaire. Un refinancement n’a du sens que si vous baissez simplement votre taux.

Votre DSCR est faible

Vous avez un flux de trésorerie nul ou légèrement positif. Le NOI annuel de votre propriété est de 150 000 dollars et vous payez actuellement 145 000 dollars de service de la dette annuelle (1,03 DSCR). Si vous refinancez et retirez de la valeur nette, votre nouveau paiement hypothécaire peut sauter à 165 000 dollars annuels. Votre DSCR tombe à 0,91. Vous ne vous qualifiez pas. La SCHL ne l’approuvera pas.

Vous êtes mieux de vendre

Parfois, la meilleure décision est de vendre. Si votre immeuble vieillit, que les loyers stagnent et que les dépenses augmentent, le refinancement prolonge simplement votre problème. Vendez l’immeuble, prenez vos gains de valeur nette et déployez le capital dans un meilleur actif.

Le processus de refinancement d’immeuble : étape par étape

Étape 1 : Évaluez votre situation actuelle

Avant de communiquer avec un prêteur, connaissez vos chiffres :

• Valeur actuelle de la propriété (approximative, vous obtiendrez une évaluation formelle plus tard)
• Solde hypothécaire actuel et taux
• NOI annuel de la propriété (revenu locatif brut moins dépenses d’exploitation)
• Toute pénalité de remboursement sur votre hypothèque actuelle
• Votre valeur nette personnelle et vos actifs liquides
• Quand votre hypothèque actuelle arrive à échéance ou se renouvelle

Rassemblez 2-3 ans de relevés d’exploitation. La SCHL veut voir les véritables listes de loyers, les conditions de bail, les registres de dépenses et les preuves de revenus durables.

Étape 2 : Pré-qualification avec un prêteur approuvé par la SCHL

Communiquez avec un courtier hypothécaire ou un prêteur expérimenté dans les refinancements multifamiliaux. Fournissez vos chiffres préliminaires. Un bon prêteur vous dira :

• Quel LTV approximatif et quel montant de prêt vous pourriez vous qualifier
• Fourchette de taux d’intérêt estimée
• Chronologie approximative
• Tout drapeau rouge évident

La pré-qualification prend 1-2 semaines et ne coûte rien. Elle filtre les transactions qui ne fonctionneront pas avant que vous dépensez de l’argent pour une évaluation.

Exemple : Vous dites que vous refinancez une propriété de 2,8 millions de dollars avec 300 000 dollars de NOI annuel et votre hypothèque actuelle est de 1,9 million de dollars. Un prêteur peut répondre : « À 85 % LTV, vous pourriez emprunter environ 2,38 millions de dollars. Votre DSCR serait approximativement 1,15x aux taux actuels de 4,50 %. Nous pensons que cela se qualifiera. Procédons avec une demande formelle. »

Étape 3 : Commandez l’évaluation

Une fois pré-qualifié, votre prêteur commande une évaluation formelle (1 500-3 000 dollars). La SCHL utilise cette valeur évaluée pour déterminer votre LTV maximum et votre montant de prêt. L’évaluation comprend :

• Condition actuelle de la propriété et améliorations en capital récentes
• Ventes comparables dans votre région
• Mélange d’unités, âge, taux de loyer et conditions de bail
• Analyse des dépenses d’exploitation et des flux de trésorerie

L’évaluation est la base de tout ce qui suit. Si elle arrive inférieure aux attentes, vos chiffres de refinancement changent.

Étape 4 : Soumettez la demande formelle

Une fois que vous avez une évaluation, soumettez votre demande SCHL formelle. Vous fournirez :

• Formulaires de demande SCHL complétés et calendriers de propriété
• Rapport d’évaluation
• Évaluation environnementale de Phase I
• Liste de loyer actuelle avec copies de bail
• 2-3 ans de relevés d’exploitation et déclarations fiscales
• État financier personnel et déclarations fiscales
• Autorisation de rapport de crédit personnel
• Plan d’affaires si vous apportez des améliorations à la propriété

Votre prêteur assemble ce paquet et le soumet à la SCHL.

Étape 5 : Souscription et examen de la SCHL

La SCHL examine votre demande au cours de 4-8 semaines. Elle évalue :

• Validité de l’évaluation — l’valeur évaluée soutient-elle le prêt ?
• Durabilité du revenu — les loyers sont-ils réalistes ? Le marché est-il fort ?
• Analyse des dépenses — les dépenses d’exploitation sont-elles raisonnables ou sous-estimées ?
• Suffisance du DSCR — la propriété peut-elle soutenir le paiement hypothécaire proposé ?
• Force de l’emprunteur — votre valeur nette et expérience sont-elles adéquates ?

La SCHL peut demander de la documentation supplémentaire, des inspections de propriété ou des clarifications sur le relevé d’exploitation. Attendez-vous à des allers-retours au cours de cette phase.

Étape 6 : Lettre d’engagement et fermeture

Si approuvé, la SCHL émet une lettre d’engagement spécifiant le montant de prêt approuvé, le taux, l’amortissement, la prime d’assurance et toute condition. Vous avez 90-120 jours pour clôturer.

À la fermeture, vous :

• Payez vos frais de clôture (légaux, évaluation, honoraires du courtier)
• Payez ou financez la prime d’assurance SCHL
• Signez les documents hypothécaires
• Recevez les fonds pour rembourser l’ancienne hypothèque et gardez la différence comme retrait de valeur nette

Chronologie totale : 4-8 semaines de l’application formelle à l’engagement SCHL, puis 2-4 semaines jusqu’à la fermeture. Prévoyez 6-12 semaines au total.

Exemple réel : Refinancer un immeuble d’appartements de 15 logements

Marchons à travers un scénario réaliste avec des chiffres réels.

Détails de la propriété

• Propriété : Immeuble d’appartements de 15 logements à Calgary
• Achat original : Il y a 5 ans pour 2,0 millions de dollars
• Valeur actuelle évaluée : 2,8 millions de dollars (appréciation annuelle de 8 %)
• Hypothèque actuelle : 1,6 million de dollars à 5,10 %, 20 ans restants sur amortissement de 25 ans
• Paiement mensuel actuel : 9 200 dollars
• Revenu locatif annuel brut : 225 000 dollars (moyenne de 15 000 dollars par logement par année)
• Dépenses d’exploitation : 72 000 dollars par année (32 % du revenu brut, raisonnable)
• NOI annuel : 153 000 dollars

Analyse de refinancement

Refinancement MLI Standard de la SCHL à 85 % LTV :

• Valeur évaluée : 2,8 millions de dollars
• Hypothèque maximale (85 % LTV) : 2,38 millions de dollars
• Remboursement d’hypothèque actuelle : 1,6 million de dollars
• Valeur nette accessible (retrait) : 2,38 M - 1,6 M = 780 000 dollars
• Prime d’assurance SCHL (approximativement 3,75 % pour 80-85 % LTV) : 89 250 dollars

Total de la nouvelle hypothèque (si la prime est financée) : 2,38M + 89 250 = 2,469 millions de dollars

Service de la dette et flux de trésorerie

Hypothèque actuelle :

• Paiement annuel : 110 400 dollars
• DSCR : 153 000 dollars ÷ 110 400 dollars = 1,39x ✓ Fort

Hypothèque refinancée aux conditions de la SCHL :

• Taux : 4,50 % (taux du marché, négociable)
• Amortissement : 40 ans (nouveau terme SCHL)
• Hypothèque totale : 2,469 millions de dollars
• Paiement mensuel : 12 523 dollars
• Paiement annuel : 150 276 dollars
• Nouveau DSCR : 153 000 dollars ÷ 150 276 dollars = 1,02x ⚠ Marginal

Hmm. Le refinancement retire 780 000 dollars en valeur nette, mais le paiement hypothécaire augmenté fait tomber le DSCR à 1,02x. La SCHL exige un minimum de 1,10x. Cette structure de refinancement ne fonctionne pas comme proposé.

Solution : Réduisez le montant du retrait

Au lieu de retirer le maximum de valeur nette, retirez seulement ce que le DSCR soutient :

• Service de la dette annuelle requis à 1,10x DSCR : 153 000 dollars ÷ 1,10 = 139 091 dollars
• À 4,50 %, amortissement de 40 ans : hypothèque maximale = 2,05 millions de dollars
• Valeur nette accessible : 2,05M - 1,6M = 450 000 dollars
• Prime d’assurance sur 2,05M (3,75 %) : 76 875 dollars
• Nouvelle hypothèque totale (avec prime financée) : 2,127 millions de dollars

Détails de la nouvelle hypothèque :

• Paiement mensuel : 10 774 dollars
• Paiement annuel : 129 288 dollars
• Nouveau DSCR : 153 000 dollars ÷ 129 288 dollars = 1,18x ✓ Approuvé

Le résultat

Vous refinancez et accédez à 450 000 dollars en valeur nette tout en maintenant un DSCR sain de 1,18x. Votre paiement mensuel augmente légèrement, passant de 9 200 à 10 774 dollars (+1 574 dollars par mois) parce que votre nouvelle hypothèque est plus importante. Mais vous avez maintenant 450 000 dollars pour :

• Acheter une autre propriété locative
• Financer les rénovations majeures (toit, CVC, fenêtres)
• Rembourser la dette personnelle
• Constituer une réserve de trésorerie

Le refinancement fonctionne parce que vous avez dimensionné le retrait de valeur nette en fonction de la capacité de flux de trésorerie réelle de la propriété.

Refinancement avec retrait de valeur nette vs refinancement taux et terme

Il y a deux types de refinancements d’immeuble d’appartements :

Refinancement avec retrait de valeur nette

Vous refinancez et retirez la valeur nette (comme l’exemple ci-dessus). Vous empruntez plus que le solde de votre hypothèque actuelle et empochéz la différence. Le nouveau service de la dette doit toujours respecter les exigences DSCR de la SCHL.

Avantages :

• Accédez à la valeur nette pour d’autres investissements
• Améliorez le flux de trésorerie en allongeant l’amortissement
• Consolidez la dette à taux élevé

Inconvénients :

• Le paiement hypothécaire augmenté réduit le flux de trésorerie
• Doit maintenir un DSCR adéquat (limite la valeur nette que vous pouvez retirer)
• Vous empruntez plus, augmentant le total des intérêts payés

Refinancement taux et terme

Vous refinancez sans retirer de valeur nette. Vous empruntez le même montant que le solde de votre hypothèque actuelle (ou légèrement moins si vous voulez rembourser le capital). L’objectif est simplement de réduire votre taux ou d’allonger votre amortissement.

Avantages :

• Le paiement réduit améliore le flux de trésorerie immédiatement
• Souscription plus simple — moins d’examen du DSCR
• Approbation plus rapide

Inconvénients :

• Vous n’accédez à aucune valeur nette
• Limité à réduire les taux ou allonger l’amortissement

Pour les refis taux et terme, la SCHL est plus flexible sur le DSCR. Ils s’en soucient moins parce que vous n’augmentez pas le levier. Pour les refis avec retrait, ils sont plus stricts parce que vous retirez plus de valeur nette et la propriété doit soutenir un service de la dette plus élevé.

FAQ : Refinancement d’immeuble d’appartements avec la SCHL

Prochaines étapes : Réservez votre appel de stratégie de refinancement

Le refinancement d’un immeuble d’appartements nécessite des conseils d’experts. La différence entre un bon refinancement et un mauvais peut être de centaines de milliers de dollars. Chaque propriété est unique, avec des dynamiques de flux de trésorerie différentes, une appréciation du marché et des opportunités d’accès au capital.

Si vous évaluez une opportunité de refinancement et que vous voulez comprendre exactement ce que vous pouvez accéder, ce que cela coûtera et si cela a du sens pour votre situation spécifique, réservez un appel de stratégie gratuit avec LendCity. Nous :

• Examinerons votre hypothèque actuelle et les détails de la propriété
• Exécuterons les chiffres réels de votre scénario de refinancement
• Comparerons MLI Standard vs. MLI Select pour votre propriété
• Identifierons le montant optimal du retrait de valeur nette
• Passerons en revue la chronologie et les coûts

Aucun coût, aucune obligation et aucune pression. Juste des conseils d’experts pour savoir si le refinancement est la bonne décision pour votre portefeuille.

Réservez votre appel stratégique

Principaux apprentissages

• Le refinancement peut libérer une valeur nette importante pour des investissements supplémentaires ou la consolidation de dettes, mais les mathématiques doivent fonctionner sur le flux de trésorerie réel de votre propriété
• MLI Standard de la SCHL est le programme de base pour les refinancements d’immeubles d’appartements — 85 % LTV, amortissement de 40 ans, chronologie d’approbation de 4-8 semaines
• Le DSCR est le facteur limitant — le revenu net d’exploitation de votre propriété doit soutenir le nouveau paiement hypothécaire. Le flux de trésorerie faible limite l’accès à la valeur nette
• Les refis avec retrait de valeur nette retirent plus de valeur nette que les refis taux et terme, mais exigent un DSCR plus fort et une souscription plus prudente
• Le processus de refinancement prend 6-12 semaines de l’application au financement. Planifiez à l’avance et rassemblez la documentation tôt
• Votre pénalité de remboursement actuelle doit être justifiée par les économies de votre nouvelle hypothèque. Faites d’abord l’analyse de récupération

Utilisez notre calculatrice MLI de la SCHL pour modéliser différents scénarios de refinancement. Ou examinez nos guides complets sur les programmes MLI Standard de la SCHL et MLI Select pour des détails techniques plus approfondir.

Le bon refinancement au bon moment peut accélérer la croissance de votre portefeuille multifamilial. Obtenez les chiffres correctement et procédez avec confiance.

Rédigé par

LendCity

Publié

26 février 2026

Temps de lecture

17 min de lecture

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Termes clés

Refinancer Assurance Hypothécaire SCHL LTV

LTV

Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.

DSCR

DSCR

Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.

NOI Valeur Nette Flux De Trésorerie

Flux de trésorerie

L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.

Multifamilial

Multifamilial

Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.

Amortissement

Amortissement

La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.

Prime D'assurance Hypothécaire Évaluation

Évaluation

Une évaluation professionnelle de la valeur marchande d'une propriété, exigée par les prêteurs pour s'assurer que la propriété vaut le montant du prêt.

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