Vous trouvez la transaction parfaite. Les chiffres sont bons. Le flux de trésorerie crie votre nom. Vous envoyez les documents à votre prêteur. Vous commencez à choisir les couleurs de peinture.
Puis, BOUM.
Le prêteur met fin à votre transaction.
J’ai vu des investisseurs perdre des opportunités massives à cause d’erreurs complètement évitables. Ils rencontrent un obstacle, paniquent et s’en vont. Ne faites pas ça. Quand vous savez exactement ce qui tue une transaction immobilière, vous savez exactement comment la sauver.
Détaillons les cinq plus grands tueurs de transactions dans le financement immobilier et comment vous les surmontez exactement.
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1. L’évaluation basse (et comment riposter)
Vous acceptez d’acheter une propriété pour 500 000 $. L’évaluateur se promène, coche quelques cases et dit à la banque qu’elle ne vaut que 450 000 $. La banque refuse de financer la différence.
La panique s’installe. Mais vous avez des options.
D’abord, ripostez. Obtenez des ventes comparables récentes (comps) de votre agent immobilier. Montrez à l’évaluateur exactement pourquoi son chiffre est faux. Si vos comps sont solides, les évaluateurs ajustent leur valorisation.
Si l’évaluateur refuse de bouger, commandez une deuxième évaluation.
C’est là qu’avoir un courtier hypothécaire vous sauve la mise. Certaines grandes banques refusent d’accepter une deuxième évaluation. Vous êtes coincé. Un courtier prend simplement votre dossier, s’éloigne de cette banque et le remet à un prêteur différent qui commandera une nouvelle évaluation.
Faites ceci : Construisez un dossier solide avec des comps avant de contester. Ne faites pas ceci : Acceptez une mauvaise évaluation comme parole d’évangile.
2. Dettes cachées (Arrêtez de mentir à votre courtier)
Écoutez-moi attentivement. Ne cachez pas vos dettes à votre courtier hypothécaire.
J’ai vu des investisseurs “oublier” un prêt de voiture ou un solde de carte de crédit massif. Ils pensent que le prêteur ne le découvrira pas. Le prêteur le découvre toujours. Nous consultons votre rapport Equifax. L’avocat effectue une recherche d’antécédents. La vérité éclate juste avant la clôture, et la transaction échoue.
Lorsque vous mettez 5 % d’acompte sur une propriété, vous utilisez une hypothèque assurée. Cela signifie que vous êtes soumis à une limite stricte de ratio d’endettement de 44 %. Les mathématiques sont les mathématiques.
Mais si vous déclarez vos dettes dès le premier jour, nous résolvons le problème. Différents prêteurs calculent les dettes différemment. Certaines banques prennent en compte un paiement minimum sur vos dettes. D’autres non. Certains prêteurs comptent votre Allocation canadienne pour enfants comme revenu. Nous élaborons une stratégie autour de vos chiffres exacts.
Soyez entièrement transparent. Dites tout à votre courtier dès le début afin qu’il vous place avec le bon prêteur dès le départ.
Si votre évaluation vient d’être basse, ne l’acceptez pas comme parole d’évangile — réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous rassemblerons les comps, construirons votre dossier et trouverons un prêteur qui commandera une nouvelle évaluation pour que votre transaction reste en vie.
3. Le changement d’emploi en milieu de transaction
Vous obtenez une pré-approbation. Vous vous sentez bien. Vous décidez que c’est le moment idéal pour quitter votre emploi et commencer une nouvelle carrière.
Arrêtez-vous là.
Ne changez pas d’emploi avant d’avoir pris possession de la propriété. Lorsque vous changez d’emploi, les prêteurs voient un risque. Ils voient des périodes de probation. Ils bloquent votre financement.
Il n’y a qu’une seule exception à cette règle. Si une entreprise vous approche, vous offre une augmentation massive — disons, 30 000 $ par an de plus — et écrit noir sur blanc que vous n’avez aucune période de probation, vous êtes en sécurité. Nous le montrons au prêteur et faisons avancer la transaction.
Sinon, restez à votre bureau jusqu’à ce que les clés soient dans votre main.
4. La surprise du certificat de statut de condo
Les condos comportent une mine cachée : le certificat de statut.
Ce document vous indique exactement combien d’argent se trouve dans le fonds de prévoyance de la société de copropriété. Les avocats vérifient cela juste avant la clôture. Si le fonds de prévoyance est vide, le prêteur s’enfuit. Ils savent que des cotisations spéciales massives arrivent.
Protégez-vous tôt. Incluez une condition dans votre offre d’achat. Demandez une preuve d’un certificat de statut satisfaisant avant de renoncer à votre condition de financement.
Achetez des condos plus récents si possible. Ils comportent moins de risques et nécessitent moins de réparations immédiates que les immeubles plus anciens, ce qui maintient le fonds de prévoyance sain et les prêteurs satisfaits.
Si votre transaction implique une propriété en difficulté ou un zonage étrange, la plupart des grandes banques diront non — planifiez une session stratégique gratuite avec nous et nous vous mettrons en relation avec un prêteur qui comprend réellement l’amélioration des achats ou les propriétés à usage mixte.
5. Maisons laides et zonage étrange
Les investisseurs aiment les propriétés en difficulté. Les prêteurs les détestent.
Vous trouvez une maison délabrée à bas prix. La SCHL envoie un évaluateur. L’évaluateur jette un coup d’œil à la cuisine manquante et dit au prêteur que la propriété n’est pas assurable.
Ne partez pas. Utilisez un programme d’amélioration des achats.
Expliquez au prêteur exactement comment vous prévoyez de réparer la propriété. Montrez-leur les devis. Nous prenons ces devis, les ajoutons au prix d’achat et montrons à la SCHL la valeur future de la maison. Ils approuvent la transaction car ils savent que la propriété répondra à leurs normes.
Le zonage cause des maux de tête similaires. Vous achetez une maison résidentielle à usage commercial, ou un immeuble à usage mixte. Les grandes banques rejettent instantanément ces biens. Mais les prêteurs spécialisés les aiment. Travaillez avec un courtier qui sait exactement quel prêteur accepte les propriétés à usage mixte ou le zonage existant.
Établissez une relation avec un courtier qui se bat pour vos transactions. Donnez-lui la vérité, laissez-le faire le gros du travail et regardez votre portefeuille croître.
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Foire aux questions
Que se passe-t-il si l'évaluation d'une propriété est inférieure au prix d'achat ?
Puis-je cacher un prêt privé ou une carte de crédit à mon courtier hypothécaire ?
Pourquoi un ratio d'endettement de 44 % est-il important au Canada ?
Puis-je changer d'emploi en achetant une maison ?
Qu'est-ce qu'un certificat de statut de condo ?
Une banque financera-t-elle une maison qui nécessite des réparations majeures ?
Puis-je obtenir une hypothèque résidentielle sur une propriété à zonage commercial ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
24 février 2026
Temps de lecture
6 min de lecture
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