Pourquoi les ratios d’endettement sont plus importants que vous ne le pensez
Voilà le truc avec les ratios d’endettement. Ils semblent ennuyeux. Vraiment ennuyeux. Mais comprendre comment ils fonctionnent peut faire la différence entre acheter une propriété de 400 000 $ et une de 500 000 $.
La plupart des gens pensent que les ratios d’endettement sont les mêmes partout. Ils ne le sont pas. Et c’est là que les choses deviennent intéressantes.
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Qu’est-ce qu’un ratio d’endettement ?
Restons simples. Si vous gagnez 100 000 $ par an, une banque vous permettra généralement d’utiliser 44 % à 50 % de ce revenu pour les paiements de vos dettes. Cela comprend votre hypothèque, vos cartes de crédit, vos prêts automobiles, vos marges de crédit – tout.
Donc, pour un revenu de 100 000 $, vous pourriez utiliser 44 000 $ à 50 000 $ par an pour les paiements de dettes. Le reste est pour vos courses, votre essence et la vie.
Ça semble simple, non ? Voici où ça se complique.
Si vous gagnez 100 000 $ et qu’une banque vous limite en fonction de sa version du ratio de 44 %, le calcul d’un autre prêteur pourrait débloquer des dizaines de milliers de dollars de plus — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour voir ce que vous pourriez réellement obtenir.
Tous les ratios de 44 % ne sont pas égaux
Différents prêteurs calculent les ratios d’endettement différemment. Même chiffre, règles différentes.
Certaines banques examinent vos limites de carte de crédit – pas votre solde réel. Elles supposent que vous pourriez maximiser vos cartes et calculent les paiements en fonction de ce scénario catastrophe.
Disons que vous avez 50 000 $ en limites de cartes de crédit. Même si vous payez vos cartes chaque mois, ces banques compteront 1 500 $ contre vous (3 % de la limite). C’est 1 500 $ de “dette fantôme” qui grignotent votre montant d’approbation.
Il n’y a pas que les cartes de crédit
Chaque prêteur a ses propres particularités dans la façon dont il traite :
- Les prêts étudiants (surtout ceux différés)
- Les allocations familiales
- Les revenus de congé de maternité
- Les revenus locatifs de propriétés d’investissement
- Les revenus des travailleurs autonomes
Un prêteur pourrait compter 80 % de vos revenus locatifs. Un autre pourrait n’en compter que 50 %. Cette seule différence pourrait ajouter des dizaines de milliers de dollars à votre pouvoir d’achat pour plusieurs propriétés locatives. Demandez à votre courtier le programme de feuille de calcul de location pour maximiser la façon dont les revenus locatifs sont comptabilisés. Pour les propriétés américaines, le financement de prêts DSCR ignore complètement les ratios d’endettement personnels et se qualifie uniquement sur le flux de trésorerie de la propriété.
Utilisez notre calculateur de prêts DSCR gratuit pour voir si une propriété locative américaine se qualifie pour un financement basé uniquement sur son revenu locatif, sans tenir compte de vos ratios d’endettement personnels.
Que se passe-t-il avec les prêteurs de catégorie B ?
Les prêteurs de catégorie B (également appelés prêteurs alternatifs) suivent des règles différentes. Ils acceptent souvent jusqu’à 50 % ou même 60 % de ratios d’endettement.
Mais voici le véritable avantage – leur 50 % n’est pas la même chose que le 50 % d’une banque.
Les prêteurs de catégorie B sont plus flexibles
Les prêteurs alternatifs vont souvent :
- Utiliser vos paiements réels de carte de crédit au lieu de la règle des 3 %
- Compter davantage de vos revenus locatifs
- Accepter le revenu d’un garant (une personne qui vous aide à vous qualifier sans être sur l’hypothèque)
- Examiner les relevés bancaires pour les revenus des travailleurs autonomes plutôt que les simples déclarations de revenus
Pour les travailleurs autonomes, c’est énorme. Votre déclaration de revenus pourrait indiquer 60 000 $ en raison des déductions, mais vos relevés bancaires montrent 120 000 $ qui circulent. Un prêteur de catégorie B voit l’image réelle. Si vous occupez un nouvel emploi, lisez obtenir une hypothèque pendant la période d’essai pour plus d’options.
Si le programme de relevés bancaires d’un prêteur de catégorie B pouvait compter votre revenu réel de 120 000 $ au lieu des 60 000 $ sur votre déclaration de revenus, cela change tout – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous trouverons le bon prêteur pour votre situation.
Prêteurs privés : Quand rien d’autre ne fonctionne
Les prêteurs privés se soucient moins des ratios d’endettement et plus de la logique de l’affaire.
Vous achetez une propriété à rénover qui est en mauvais état ? Les banques ne s’en occupent pas. Les prêteurs privés le feront.
Vous déménagez de l’Alberta à l’Ontario sans emploi en vue ? Si vous avez un bon crédit et un plan solide, un prêteur privé peut le faire fonctionner. Vous pourriez également explorer le financement à 100 % pour les propriétés commerciales occupées par le propriétaire si votre situation le permet.
La clé avec les prêteurs privés est d’avoir une stratégie de sortie claire. Ils veulent savoir comment vous allez les rembourser ou refinancer en une hypothèque traditionnelle.
Pourquoi “trop élevé” ne signifie pas toujours non
Si une banque vous dit que vos ratios d’endettement sont trop élevés, ce n’est pas la fin de l’histoire. Cela signifie simplement que votre situation ne rentre pas dans leur case spécifique.
Pensez-y comme Thomas Edison et l’ampoule. Il n’a pas échoué – il a simplement trouvé des façons qui ne fonctionnaient pas jusqu’à ce qu’il en trouve une qui fonctionne.
Les hypothèques fonctionnent de la même manière. Votre profil pourrait ne pas fonctionner à la Banque A en raison de la façon dont elle calcule les dettes de carte de crédit. Mais il pourrait parfaitement fonctionner à la Banque B ou avec un prêteur alternatif.
L’avantage du courtier hypothécaire
Les banques n’offrent que leurs propres produits avec leurs propres règles. Un courtier qui examine l’ensemble du marché voit toutes les options disponibles.
Un bon courtier sait quels prêteurs sont flexibles avec les dettes étudiantes. Lesquels utilisent les paiements réels au lieu des limites. Lesquels sont favorables aux emprunteurs travailleurs autonomes.
Ce n’est pas de la magie ni un accès spécial. Il s’agit simplement de connaître les règles auxquelles chaque prêteur joue et de vous mettre en relation avec le bon.
Ce que cela signifie pour votre prochaine propriété
Avant d’accepter un “non” ou un montant d’approbation inférieur, posez des questions. Découvrez exactement comment votre ratio d’endettement a été calculé. Renseignez-vous sur les limites de cartes de crédit, les calculs de revenus locatifs et toute source de revenus qui pourrait être sous-évaluée.
Quelques petits changements dans la façon dont votre demande est structurée – ou simplement en allant voir un autre prêteur – pourraient ajouter une puissance d’achat significative. Si l’épargne pour une mise de fonds est le problème, découvrez comment acheter une maison sans avoir d’argent économisé.
Ce chiffre ennuyeux de ratio d’endettement ? Il pourrait bien être la clé de votre prochaine hypothèque pour une propriété d’investissement canadienne.
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Foire aux questions
Quel est un bon ratio d'endettement hypothécaire au Canada ?
Comment les banques calculent-elles les ratios d'endettement ?
Les limites de carte de crédit affectent-elles l'approbation hypothécaire ?
Quelle est la différence entre les prêteurs de catégorie A et les prêteurs de catégorie B ?
Puis-je obtenir une hypothèque si une banque dit que mon ratio d'endettement est trop élevé ?
Comment le revenu des travailleurs autonomes est-il calculé pour les hypothèques ?
Les revenus locatifs peuvent-ils m'aider à obtenir une hypothèque plus importante ?
Quand devrais-je envisager un prêteur privé ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
19 janvier 2026
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
7 min de lecture
Prêteur de catégorie B
Prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des grandes banques, offrant des taux légèrement plus élevés avec des critères plus souples.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
IDP
Indice de Dette Brute - le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir les coûts de logement (hypothèque, taxes, chauffage). Maximum généralement 39%. Pour les investisseurs, le revenu locatif de la propriété peut compenser ces coûts grâce à des calculs de compensation locative.
TDS
Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Tarification
Le processus que les prêteurs utilisent pour évaluer le risque d'une demande de prêt hypothécaire, y compris l'examen du crédit, des revenus, des actifs et de la valeur de la propriété afin de déterminer l'approbation du prêt.
Déduction locative
Utilisation d'un pourcentage du revenu locatif (généralement de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier pour un prêt hypothécaire en compensant les frais de possession de la propriété.
Acompte
Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.
Hypothèque privée
Une hypothèque provenant d'un prêteur privé plutôt que d'une banque traditionnelle, généralement avec des taux plus élevés mais des exigences de qualification plus flexibles.
Propriété à rénover
Une propriété qui nécessite des réparations ou des rénovations, généralement vendue à un prix inférieur à la valeur du marché. Souvent ciblée par des investisseurs utilisant les stratégies BRRRR ou de rénovation-vente.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Ratio d'endettement (DTI)
Une métrique de prêt qui compare les paiements mensuels totaux de dettes d'un emprunteur à son revenu brut mensuel. Les prêteurs utilisent le DTI pour évaluer la capacité d'emprunt, la plupart exigeant des ratios inférieurs à 44 % pour l'approbation d'un prêt hypothécaire.
Financement à 100%
Une structure hypothécaire où aucun acompte n'est requis de la part des fonds personnels de l'emprunteur. Au Canada, cela est disponible pour les propriétés commerciales occupées par le propriétaire grâce aux programmes de la SCHL et pour les achats résidentiels utilisant des acomptes cadeaux, des acomptes empruntés (là où ils sont autorisés), ou des hypothèques à capitalisation différée (vendor take-back) combinées à une hypothèque de premier rang.
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