Vous avez entendu parler de PadSplit. Peut-être qu’un autre investisseur vous a dit qu’il gagnait le double du loyer sur une maison unifamiliale en louant des chambres individuellement plutôt qu’à un seul locataire. Peut-être avez-vous fait le calcul vous-même et pensé : “Il n’y a aucun moyen que ce soit vrai.”
C’est vrai. Mais le financement et l’investissement PadSplit fonctionnent différemment de l’investissement locatif traditionnel, surtout lorsque vous êtes un Canadien achetant au sud de la frontière. Le modèle économique est différent. La souscription est différente. La structure de l’entité est différente.
Ce guide détaille le modèle économique PadSplit, l’économie réelle derrière la location de chambres, et exactement comment financer ces propriétés en tant qu’investisseur transfrontalier. Pas de suppositions. Juste le plan dont vous avez besoin pour financer votre première transaction PadSplit.
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Qu’est-ce que PadSplit et comment ça marche ?
PadSplit est une plateforme basée aux États-Unis qui met en relation les propriétaires avec les locataires de chambres individuelles. Au lieu de louer une maison entière à un seul locataire ou à une famille, vous meublez la propriété et louez chaque chambre séparément via la plateforme PadSplit.
Considérez cela comme du coliving avec une gestion professionnelle intégrée. PadSplit s’occupe de :
- La vérification des locataires et les antécédents
- La collecte hebdomadaire des loyers (pas mensuelle – nous en reparlerons plus tard)
- Les communications avec les locataires et la résolution de conflits
- La conformité réglementaire locale
- Le marketing et le remplissage de vos chambres
Votre rôle ? Fournir une propriété meublée et conforme aux normes dans un marché approuvé. PadSplit remplit les chambres, gère les relations avec les locataires et dépose votre loyer.
La plateforme opère dans le sud-est, le Midwest et le Texas des États-Unis, et s’étend continuellement vers de nouvelles régions. Pour les Canadiens à la recherche de flux de trésorerie américains, c’est l’une des opportunités les plus intéressantes disponibles.
Revenus locatifs des chambres PadSplit vs Loyers traditionnels
Les chiffres attirent tous les investisseurs que j’ai vu découvrir ce modèle. Voici une comparaison côte à côte d’une maison unifamiliale typique de 4 chambres dans un marché PadSplit approuvé.
Location traditionnelle à un seul locataire
- Loyer mensuel : 1 500 $
- Revenu brut annuel : 18 000 $
- Après une vacance de 5 % : 17 100 $
Location PadSplit chambre par chambre
- 4 chambres louées individuellement (PadSplit prend des frais de plateforme – le net pour vous est généralement de 175 à 225 $ par chambre par semaine)
- Net moyen par chambre : 200 $/semaine
- 4 chambres × 200 $/semaine × 52 semaines = 41 600 $
- Après une vacance de 10 % (le taux de rotation des chambres est plus élevé) : 37 440 $
C’est 37 440 $ contre 17 100 $ pour la même propriété. Même après des coûts de rotation plus élevés, le mobilier et les frais de plateforme de PadSplit, l’écart de flux de trésorerie est énorme.
Pourquoi la collecte hebdomadaire des loyers change votre profil de risque
PadSplit collecte le loyer chaque semaine. Ce n’est pas seulement un détail de facturation – cela change fondamentalement la façon dont vous gérez le risque :
- Vous repérez les locataires qui ne paient pas en quelques jours, pas en semaines
- Votre exposition financière par paiement manqué est minime
- Le flux de trésorerie devient plus prévisible
- Les locataires qui établissent un budget hebdomadaire ont tendance à être des payeurs plus constants
Ce que le mobilier coûte réellement
Chaque chambre a besoin d’un lit, d’une commode et de meubles de base. Les espaces communs nécessitent des appareils de cuisine, des meubles de salon et des essentiels pour les salles de bain partagées. Prévoyez environ 1 500 $ à 2 500 $ par chambre pour l’installation initiale.
Oui, c’est un coût initial que les locations traditionnelles n’exigent pas. Mais avec 200 $/semaine par chambre de revenus supplémentaires, une seule chambre rembourse son coût de mobilier en environ deux mois.
Investir aux États-Unis depuis le Canada est une décision judicieuse, mais seulement si votre financement est correctement structuré – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour éviter les pièges courants.
Comment les prêteurs souscrivent aux propriétés PadSplit
C’est là que la plupart des investisseurs se trompent. Les prêteurs ne considèrent pas les propriétés PadSplit comme vous le faites.
Les prêts DSCR sont votre meilleur outil de financement
Les prêts DSCR – cela signifie Debt Service Coverage Ratio (Ratio de couverture du service de la dette) – sont le véhicule de financement de choix pour les propriétés PadSplit. Ces prêts qualifient la propriété en fonction de ses revenus locatifs par rapport au paiement hypothécaire. Le prêteur ne se soucie pas de vos revenus personnels.
Pour nous, Canadiens, c’est un énorme avantage. Les prêts DSCR n’exigent pas :
- D’historique de crédit américain
- D’emploi aux États-Unis
- De déclarations de revenus américaines
Voici à quoi ressemblent les conditions typiques d’un prêt DSCR sur une propriété PadSplit :
| Caractéristique | Conditions typiques |
|---|---|
| Acompte | 20–25 % |
| Base de qualification | Revenus locatifs de la propriété |
| Crédit américain requis | Non (pour les emprunteurs canadiens) |
| DSCR minimum | 1,0 ou plus |
| Taux d’intérêt | Milieu à haut de gamme des 7 % |
Le problème du calcul des revenus que vous devez connaître
Voici le hic : la plupart des prêteurs utilisent des comparables de loyer traditionnels pour calculer votre DSCR, pas les revenus des chambres PadSplit.
Ils regardent ce que la propriété rapporterait en tant que maison unifamiliale ordinaire sur le marché libre. C’est votre chiffre de qualification. Une poignée de prêteurs commencent à reconnaître les revenus PadSplit, mais l’industrie est encore en train de rattraper son retard.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous ? Votre propriété doit passer le test DSCR en utilisant le loyer traditionnel – disons 1 500 $/mois – même si vous gagnez réellement 3 100 $+ par mois grâce à PadSplit. Cet écart intégré devient votre coussin de flux de trésorerie.
Travaillez avec un courtier qui sait quels prêteurs sont favorables à PadSplit. Tous les prêteurs DSCR ne traitent pas ces transactions de la même manière.
Les expertises sont basées sur la valeur traditionnelle
Les prêteurs DSCR commandent des expertises basées sur des ventes comparables de maisons unifamiliales, pas sur les revenus locatifs des chambres. La valeur expertisée reflète ce que vaut la maison en tant que maison ordinaire.
Cela joue en votre faveur en tant qu’acheteur. Vous achetez aux prix du marché traditionnels mais générez des revenus au niveau de la chambre. La prime que vous gagnez est opérationnelle – elle n’est pas intégrée dans le prix d’achat.
Comment choisir la bonne propriété pour PadSplit
Toutes les maisons unifamiliales ne conviennent pas comme propriétés PadSplit. Voici ce qui distingue une excellente transaction PadSplit d’un casse-tête.
Confirmez d’abord l’approbation du marché
PadSplit opère dans des marchés spécifiques approuvés. Avant de dépenser un dollar pour une propriété, vérifiez qu’elle se trouve dans la zone de service active de PadSplit. La plateforme s’étend, mais ne présumez pas de sa couverture – confirmez-le.
Le nombre de chambres et l’agencement comptent
Plus de chambres signifient plus de sources de revenus. Votre propriété PadSplit idéale a :
- 4 à 6 chambres (ou un potentiel d’ajout de chambres par rénovation)
- Plusieurs salles de bain – au moins 2, idéalement une pour 2 à 3 chambres
- Des espaces communs ouverts avec une cuisine fonctionnelle et un salon
- Une bonne circulation pour plusieurs résidents (les entrées séparées sont un plus)
- Suffisamment de places de parking pour plusieurs locataires
Les propriétés de trois chambres peuvent fonctionner mais génèrent moins de revenus. Sept chambres ou plus peuvent se heurter aux limites de zonage local ou d’occupation.
Sécurité et conformité aux normes
PadSplit exige que les propriétés respectent des normes d’habitabilité spécifiques. Chaque chambre doit avoir :
- Une fenêtre répondant aux exigences d’évacuation
- Un détecteur de fumée fonctionnel
- Une serrure de porte
- Une superficie minimale (varie selon la municipalité)
- Un espace de rangement ou une penderie adéquat
Une propriété nécessitant 5 000 $ de mises à niveau de sécurité peut toujours être une bonne affaire si le revenu locatif des chambres justifie la dépense. Intégrez-le simplement dans vos chiffres dès le départ.
Ciblez des quartiers avec une forte demande locative
PadSplit fonctionne mieux dans les quartiers de la classe ouvrière à proximité des centres d’emploi. Les locataires de chambres sont généralement des professionnels qui ont besoin d’un logement abordable près de là où ils gagnent leur vie.
Recherchez des propriétés à proximité d’hôpitaux, de centres de distribution, d’universités, de voies de transport en commun et de grands employeurs. Évitez les quartiers suburbains haut de gamme où le modèle de coliving pourrait entrer en conflit avec les voisins ou les règlements locaux.
Le taux de change, les structures de société et les exigences DSCR affectent tous votre transaction – planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous vous aiderons à naviguer dans tout cela.
Mise en place de votre structure d’entité transfrontalière
En tant que Canadien investissant dans l’immobilier américain via PadSplit, vous avez besoin de quelques éléments en place avant de pouvoir conclure quoi que ce soit.
Formation d’une entité : Ne sautez pas cette étape
Vous avez besoin d’une entité américaine pour détenir la propriété. Pour la plupart des Canadiens, la structure recommandée est :
- Un Limited Partnership (LP) américain en tant qu’entité détenant la propriété
- Un LLC américain en tant qu’associé commandité de ce LP
- Cette structure est généralement traitée comme une entité transparente par l’ARC et l’IRS, ce qui vous aide à éviter la double imposition.
N’achetez pas en votre nom personnel. Avec plusieurs locataires partageant un espace de vie, la protection contre la responsabilité n’est pas une option – elle est essentielle.
Obtenez votre EIN et votre compte bancaire américain rapidement
Votre entité américaine a besoin d’un numéro d’identification d’employeur (EIN). Le prêteur l’exige. Le compagnie de titre l’exige. PadSplit l’exige. Le traitement standard de l’IRS pour les ressortissants étrangers prend jusqu’à 8 semaines, alors commencez cela dès que vous décidez d’aller de l’avant.
Vous avez également besoin d’un compte bancaire américain pour votre entité. C’est là que :
- Les paiements hypothécaires sont débités
- PadSplit dépose vos revenus locatifs
- Les dépenses de propriété sont payées
- Vos fonds d’acompte doivent être déposés (certains prêteurs exigent un délai de 60 jours)
Obligations fiscales transfrontalières que vous ne pouvez ignorer
Les revenus locatifs des chambres d’une propriété PadSplit sont des revenus locatifs de source américaine. Vous êtes tenu de :
- Déclarer les impôts américains pour votre entité
- Déclarer les revenus sur votre déclaration de revenus canadienne
- Réclamer des crédits d’impôt étrangers pour éviter la double imposition
- Vous conformer aux exigences de retenue FIRPTA si vous vendez
Engagez un comptable transfrontalier qui comprend les deux côtés. La structure de votre entité a d’énormes implications pour l’efficacité fiscale – ce n’est pas une situation que vous pouvez gérer vous-même.
Le processus de financement PadSplit : Étape par étape
Voici exactement comment passer de “Je suis intéressé” à “Je possède une propriété PadSplit générant des flux de trésorerie”.
Étape 1 : Obtenez une pré-qualification pour le financement DSCR. Sachez combien vous pouvez emprunter avant de chercher. Un courtier expérimenté dans les transactions PadSplit peut vous indiquer votre prix d’achat maximum en fonction des comparables de loyer traditionnels sur votre marché cible.
Étape 2 : Formez votre entité américaine. Mettez en place votre structure LP/LLC, obtenez votre EIN et ouvrez un compte bancaire américain. Cela prend 4 à 8 semaines. Faites-le avant de trouver une propriété, pas après.
Étape 3 : Recherchez et analysez des propriétés. Recherchez des maisons de 4 à 6 chambres dans des marchés approuvés par PadSplit. Faites les calculs de deux manières – comparables de loyer traditionnels (pour la qualification DSCR) et revenus locatifs des chambres PadSplit (pour votre projection de flux de trésorerie réel).
Étape 4 : Faites une offre et obtenez un accord. Avec votre entité formée et votre pré-qualification en main, vous pouvez agir rapidement lorsque la bonne affaire se présente.
Étape 5 : Soumettez votre demande de prêt DSCR. Votre courtier soumet la demande auprès d’un prêteur favorable à PadSplit. Le prêteur commande une expertise et vérifie le potentiel de revenus locatifs. Attendez environ 30 jours entre la demande et la clôture.
Étape 6 : Clôturez, meublez et listez. Après la clôture, meublez la propriété selon les normes PadSplit, effectuez les améliorations requises et listez vos chambres sur la plateforme.
Étape 7 : Commencez à collecter les loyers hebdomadaires. PadSplit s’occupe du marketing et de la sélection des locataires. La plupart des propriétés sur des marchés solides sont louées dans les 2 à 4 semaines. Les dépôts hebdomadaires commencent dès que les locataires emménagent.
Comment faire évoluer un portefeuille PadSplit
Une propriété PadSplit est intéressante. Cinq ou dix, c’est une véritable entreprise.
Voici ce qui rend l’expansion possible : le financement DSCR qualifie chaque propriété indépendamment. Vos ratios d’endettement personnels ne créent pas de plafond. Tant que chaque nouvelle propriété répond aux exigences DSCR, vous pouvez continuer à acheter.
J’ai vu trois stratégies d’expansion bien fonctionner pour les investisseurs dans ce domaine :
- Acheter et meubler. Achetez des maisons prêtes à emménager, meublez-les selon les normes PadSplit et listez-les immédiatement. C’est le chemin le plus rapide vers le flux de trésorerie.
- Acheter, rénover et convertir. Achetez des maisons avec moins de chambres, ajoutez des chambres par rénovation, et maximisez le nombre de chambres avant de les lister. Plus de travail au départ, mais un potentiel de rendement plus élevé à long terme.
- Refinancement de portefeuille. Au fur et à mesure que vos propriétés prennent de la valeur, refinancez pour retirer des capitaux propres afin d’effectuer des achats supplémentaires. Votre flux de trésorerie PadSplit facilite les coûts de possession pendant que vous attendez que l’appréciation se construise.
Risques réels et comment les gérer
PadSplit n’est pas sans risque. Voici les risques qui importent réellement – et comment y faire face pour chacun d’eux.
Taux de rotation des locataires plus élevé. Les locataires de chambres restent moins longtemps que les locataires traditionnels – les séjours moyens durent plusieurs mois. Cela signifie une rotation plus fréquente, plus de nettoyage et plus d’usure de votre propriété. Intégrez 10 % de vacance et des coûts de maintenance plus élevés dans toutes vos projections.
Dépendance à la plateforme. Votre modèle de revenus repose sur PadSplit en tant que plateforme. S’ils modifient leurs frais, quittent votre marché ou rencontrent des problèmes réglementaires, vos revenus diminuent. La solution : N’achetez que des propriétés qui fonctionnent également comme des locations traditionnelles au montant de loyer de qualification DSCR. Les revenus PadSplit sont votre avantage, pas votre filet de sécurité.
Risque de réglementation locale. Certaines municipalités resserrent les règles sur la location de chambres, les limites d’occupation et les arrangements de coliving. Recherchez les réglementations locales avant d’acheter et restez informé des changements. PadSplit travaille proactivement avec les gouvernements locaux, mais les règles peuvent changer.
Coûts de mobilier et de maintenance. Les chambres meublées nécessitent plus d’entretien que les unités non meublées. Les meubles se cassent. Les appareils électroménagers s’usent. Le nettoyage lors des changements de locataires s’accumule. Prévoyez 300 à 500 $ par chambre par an pour le remplacement et la maintenance continus.
Risque de change. En tant que Canadien gagnant des dollars américains, vous bénéficiez lorsque le dollar canadien s’affaiblit, mais vous subissez une perte lorsqu’il se renforce. Le taux de change CAD/USD ajoute une variable à chaque calcul de rendement. Cela s’applique à tout investissement américain que vous détenez – ce n’est pas unique à PadSplit, mais vous devez en tenir compte.
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Foire aux questions
Les Canadiens peuvent-ils financer des propriétés PadSplit aux États-Unis ?
Les prêteurs utilisent-ils les revenus PadSplit ou les loyers traditionnels pour le DSCR ?
Quelle structure d'entité américaine un investisseur PadSplit canadien devrait-il utiliser ?
Combien coûte l'ameublement d'une propriété PadSplit ?
Combien de temps faut-il pour louer les chambres PadSplit ?
Que se passe-t-il si PadSplit ferme ou quitte mon marché ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
19 février 2026
Temps de lecture
13 min de lecture
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