Les modèles de location traditionnels louent les propriétés comme des unités complètes : un locataire ou une famille par propriété. PadSplit et les plateformes de co-location similaires remettent en question ce modèle en louant des chambres individuelles au sein d’une propriété, augmentant ainsi considérablement le potentiel de revenus par propriété.
Pour les investisseurs cherchant à augmenter leurs flux de trésorerie sans acheter plus de propriétés, les stratégies de location de chambres méritent une analyse. Le modèle ne convient pas à tout le monde ni à tous les marchés, mais lorsqu’il fonctionne, les chiffres peuvent être significativement meilleurs que ceux des locations traditionnelles.
Réservez votre appel stratégique
Qu’est-ce que PadSplit ?
PadSplit est une plateforme technologique qui met en relation les propriétaires et les locataires de chambres individuelles, ciblant principalement les adultes actifs qui ont besoin d’un logement abordable. La plateforme gère la mise en relation des locataires, la collecte des loyers et fournit un cadre pour les arrangements de vie partagés.
Au lieu de louer une maison de trois chambres à une famille pour 1 500 $/mois, vous pourriez louer trois chambres individuelles à 700 à 900 $ chacune, générant ainsi 2 100 à 2 700 $/mois à partir de la même propriété.
Cette différence de revenus est le principal attrait.
Comment fonctionnent les aspects économiques
| Métrique | Location traditionnelle | PadSplit/Location de chambres |
|---|---|---|
| Revenu par propriété | Inférieur | Nettement supérieur |
| Risque de vacance | Tout ou rien | Réparti entre les chambres |
| Turnover des locataires | Inférieur | Supérieur |
| Intensité de gestion | Inférieure | Supérieure |
| Coûts des services publics | Payés par le locataire (généralement) | Payés par le propriétaire (généralement) |
| Mobilier requis | Non | Oui |
Avantage de revenus
La prime de revenus est l’attrait principal. Dans de nombreux marchés, les revenus de la location de chambres dépassent les revenus locatifs traditionnels de 40 à 80 %. Pour les propriétés avec quatre chambres ou plus louables, la prime peut dépasser 100 %.
Cette prime existe parce que les locataires de chambres individuelles paient plus cher par unité d’espace que les familles locataires. Les locataires apprécient le coût absolu plus bas (une chambre est moins chère qu’un appartement entier) même si le coût par mètre carré est plus élevé.
Différences de dépenses
Des revenus plus élevés s’accompagnent de dépenses plus élevées. Les propriétés louées par chambres exigent généralement que le propriétaire couvre les services publics (électricité, eau, internet), fournisse le mobilier, gère un turnover plus fréquent et s’occupe de l’entretien des espaces communs.
Après avoir pris en compte ces dépenses supplémentaires, le revenu net dépasse généralement encore le revenu net de la location traditionnelle, mais la prime est plus faible que ce que suggère la comparaison des revenus bruts.
Répartition de la vacance
Les locations traditionnelles ont une vacance binaire : le logement est soit occupé, soit vide. Avec la location de chambres, perdre un locataire sur quatre signifie perdre 25 % des revenus, et non 100 %. Cette répartition de la vacance offre une plus grande stabilité des revenus, bien que les chambres individuelles puissent se renouveler plus fréquemment.
Si vous vous demandez si votre propriété de quatre chambres pourrait générer 40 à 80 % de revenus supplémentaires grâce à la location de chambres, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à faire les calculs.
Stratégie d’investissement
Sélection des propriétés
Toutes les propriétés ne conviennent pas à la location de chambres. Les propriétés idéales ont plusieurs chambres (quatre ou plus), plusieurs salles de bain (au moins deux), un espace de vie commun suffisant, des entrées séparées ou un accès privé à la chambre, et sont conformes aux réglementations locales en matière de zonage et d’occupation.
Les maisons unifamiliales de quatre à six chambres près des centres d’emploi, des transports en commun ou des universités ont tendance à être les plus performantes. L’emplacement est important : les locataires de chambres ont besoin d’un accès aux emplois et aux services.
Sélection du marché
Les modèles de location de chambres fonctionnent mieux dans les marchés où les prix de l’immobilier sont abordables, où l’offre de logements abordables est limitée, où l’emploi est fort à proximité des propriétés disponibles et où les environnements réglementaires autorisent la location de chambres.
Les marchés où les locations traditionnelles génèrent déjà des flux de trésorerie solides n’ont peut-être pas besoin de la prime de la location de chambres. Le modèle ajoute le plus de valeur dans les marchés où les flux de trésorerie traditionnels sont difficiles.
Mobilier et installation
Les propriétés louées par chambres doivent généralement être meublées au minimum avec des lits, des commodes et des bureaux. Les espaces communs nécessitent des meubles et des appareils électroménagers de base. Prévoyez 1 500 à 3 000 $ par chambre pour l’ameublement initial.
La qualité compte : les chambres meublées commandent des loyers plus élevés et attirent de meilleurs locataires. Mais un sur-meublage gaspille du capital. Adaptez la qualité du mobilier à votre marché et à votre gamme de prix.
Considérations de financement
Le financement hypothécaire PadSplit peut être plus complexe que pour les locations traditionnelles.
Les prêteurs conventionnels peuvent ne pas reconnaître les revenus de location de chambres de la même manière qu’ils créditent les revenus de location traditionnels. Certains prêteurs souscrivent sur la base des loyers traditionnels comparables plutôt que sur les revenus réels de location de chambres, ce qui peut limiter votre capacité d’emprunt.
Les prêteurs DSCR (Debt Service Coverage Ratio) évaluent les revenus de la propriété par rapport à ses obligations de dette, valorisant potentiellement des revenus de location de chambres plus élevés de manière plus favorable. Ces prêteurs sont plus courants sur le marché américain. Explorez les prêts DSCR pour les étrangers : guide immobilier aux États-Unis si vous investissez au sud de la frontière.
Les prêteurs de portefeuille peuvent être plus flexibles dans l’évaluation des flux de revenus non traditionnels. Établir des relations avec des prêteurs qui comprennent le modèle de location de chambres améliore l’accès au financement.
Les achats comptants ou l’accès à des capitaux propres provenant de propriétés existantes par le biais de refinancements peuvent financer les premiers investissements de location de chambres pendant que vous établissez vos antécédents. Comprendre comment obtenir de l’argent pour développer votre portefeuille de propriétés locatives fournit des stratégies de financement supplémentaires.
Tous les prêteurs ne reconnaissent pas les revenus de location de chambres de la même manière : réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous mettrons en contact avec des prêteurs qui comprennent les flux de trésorerie de la co-location et la souscription DSCR.
Réalités de la gestion
La gestion des locations de chambres est plus intensive que la gestion immobilière traditionnelle.
Dynamique des locataires. Plusieurs adultes non apparentés partageant une maison créent des dynamiques interpersonnelles qui n’existent pas dans les locations traditionnelles. Des règles de maison claires, une résolution efficace des conflits et un dépistage minutieux des locataires sont extrêmement importants.
Turnover plus élevé. Les locataires de chambres ont tendance à rester moins longtemps que les familles locataires. Les séjours moyens peuvent être de 6 à 12 mois contre plusieurs années pour les locataires traditionnels. Plus de turnover signifie plus de marketing, de dépistage et de procédures d’entrée/sortie.
Fréquence d’entretien. Les espaces communs subissent plus d’usure. Le nettoyage des espaces communs, l’entretien des appareils électroménagers partagés et la gestion des demandes de maintenance de plusieurs locataires par propriété augmentent la charge de gestion.
Support de la plateforme. PadSplit fournit une certaine infrastructure de gestion : dépistage des locataires, collecte des loyers et système de notation des locataires. Ce soutien aide, mais ne remplace pas la gestion pratique de la propriété physique.
Sensibilisation réglementaire
La réglementation sur la location de chambres varie considérablement selon les municipalités. Certaines régions limitent le nombre d’adultes non apparentés vivant ensemble. D’autres ont des réglementations spécifiques sur les maisons de chambres ou les pensions. Le zonage peut interdire la location de chambres dans certaines zones résidentielles.
Recherchez minutieusement les réglementations locales avant d’investir. Le non-respect peut entraîner des amendes, des expulsions forcées de locataires et une responsabilité légale. Consultez des avocats spécialisés en immobilier locaux qui connaissent la réglementation sur la location de chambres ou la co-location.
Réservez votre appel stratégique
Questions fréquemment posées
PadSplit est-il disponible au Canada ?
Comment les revenus de location de chambres se comparent-ils aux revenus de location à court terme ?
Quelle est la structure des frais de PadSplit ?
Quels sont les plus grands risques de l'investissement en location de chambres ?
Puis-je convertir une location existante au modèle de location de chambres ?
La location de chambres est-elle faite pour vous ?
Les stratégies de location de chambres via PadSplit ou indépendamment offrent un potentiel de flux de trésorerie véritablement plus élevé à partir de propriétés individuelles. Le compromis est une intensité de gestion plus élevée, des dynamiques de locataires plus complexes et une incertitude réglementaire.
Les investisseurs qui privilégient le flux de trésorerie maximal par propriété, qui sont à l’aise avec une gestion active et qui opèrent sur des marchés dotés d’une réglementation favorable peuvent trouver la location de chambres attrayante. Ceux qui préfèrent la propriété passive ou qui opèrent dans des environnements réglementaires restrictifs peuvent trouver que les locations traditionnelles conviennent mieux à leurs objectifs.
Le modèle fonctionne. Mais il fonctionne mieux pour les investisseurs qui l’abordent avec des attentes claires quant à ce qu’il exige.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
30 janvier 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.