Vous avez trouvé ce qui semble être la propriété d’investissement parfaite. Peinture fraîche, belles finitions, tout semble parfait. Mais qu’y a-t-il derrière ces murs ? Qu’y a-t-il sous terre ? Ce sont les questions qui peuvent faire ou défaire votre investissement.
Ryan Giles, propriétaire de RFG Plumbing dans le comté de Windsor-Essex, est issu de quatre générations de plombiers. Il a tout vu et il est là pour vous aider à éviter les erreurs coûteuses que font de nombreux investisseurs.
La plus grosse erreur des investisseurs
Voici un scénario que Ryan voit tout le temps : des investisseurs de Toronto ou d’autres villes achètent des propriétés à Windsor et font appel à “un gars” pour vérifier les choses. C’est peut-être la recommandation de leur agent immobilier, c’est peut-être un ami. Le problème ? Ce gars-là ne sait pas toujours de quoi il parle.
“Mettre du rouge à lèvres sur un cochon” est la façon dont Ryan décrit de nombreuses propriétés actuellement sur le marché. Elles sont magnifiques en surface, mais en dessous ? C’est là que se cachent les problèmes coûteux.
Le cauchemar se produit après l’achat de la propriété et la mise en place de locataires. C’est alors que vous découvrez des problèmes de plomberie majeurs qui nécessitent des réparations d’urgence coûteuses. Savoir comment éviter les investissements qui vous font perdre de l’argent commence par des inspections appropriées avant la clôture.
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Pourquoi les propriétés de Windsor nécessitent une attention particulière
Windsor est confrontée à des défis particuliers qui rendent l’inspection professionnelle encore plus critique :
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L’infrastructure de la ville vieillit
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De nombreuses maisons ont été construites il y a des décennies
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Les anciens propriétaires ont souvent effectué leur propre travail au fil des ans
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De nombreuses réparations ne sont que des solutions temporaires ou mal faites
Cela ne signifie pas que Windsor est un mauvais marché, cela signifie simplement que vous devez faire vos devoirs avant d’acheter. Comprendre les problèmes courants lors de l’achat de propriétés en difficulté vous aide à budgétiser plus précisément.
Une infrastructure vieillissante et des réparations temporaires peuvent transformer rapidement une bonne affaire en un gouffre financier — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity afin que votre financement tienne compte des coûts de réparation cachés dès le départ.
L’approche de l’investisseur avisé
Ryan propose un service spécialisé où il visite personnellement les propriétés pour effectuer des évaluations approfondies. Cela va bien au-delà de la simple vérification de la plomberie.
Il effectue une inspection visuelle complète, identifie les problèmes dans tous les corps de métier, prend des photos détaillées de chaque préoccupation et communique directement avec vous, où que vous soyez. Vous obtenez une évaluation honnête et professionnelle de ce que vous achetez réellement.
Réparez-le correctement dès la première fois
Voici la philosophie d’investissement de Ryan, qu’il applique à ses propres propriétés : réparer tout correctement dès le début, en particulier l’infrastructure souterraine. Si vous utilisez la méthode BRRRR, il est essentiel de bien faire la plomberie pendant la rénovation pour atteindre votre évaluation cible.
Pensez-y : dès que vous dépensez de l’argent pour des revêtements de sol ou d’autres finitions, vous avez investi. Choisir les finitions avant de régler l’infrastructure est l’une des erreurs de rénovation intelligentes que les investisseurs doivent éviter. Si des problèmes de plomberie majeurs apparaissent cinq ans plus tard, quel en sera le coût alors ? Bien plus que de le réparer maintenant.
Avec l’inflation qui fait constamment monter les coûts, les réparations dans cinq ans coûteront beaucoup plus cher que de les régler maintenant. Faites-le correctement dès le début, et vous devriez obtenir environ 50 ans d’exploitation sans problème.
Le programme de subvention de Windsor que chaque investisseur devrait connaître
Voici quelque chose qui pourrait vous faire économiser des milliers de dollars : la ville de Windsor offre une remise de 2 800 $ pour l’installation d’un clapet anti-refoulement et d’une pompe de puisard.
Ce programme aide à compenser les coûts de prévention des inondations de sous-sol, un véritable problème à Windsor. La subvention peut être appliquée à :
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Installation d’un clapet anti-refoulement
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Installation d’une pompe de puisard
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Déconnexion du collecteur où les systèmes d’eaux pluviales et d’eaux usées se rejoignent
Comment RFG rend cela facile
RFG utilise du matériel de caméra pour localiser précisément votre conduite d’égout et identifier les meilleurs emplacements pour l’équipement. Ils ne se contentent pas de placer les choses à l’endroit le plus pratique, ils pensent à l’avenir de votre propriété.
Pourriez-vous ajouter une autre salle de bain plus tard ? Si c’est le cas, consultez notre guide sur les rénovations de salle de bain qui ajoutent de la valeur aux locations pour des idées qui maximisent le retour sur investissement. Convertir le sous-sol en appartement ? Explorez les unités d’habitation supplémentaires comme stratégie d’investissement pour voir si cela est financièrement judicieux. Ils planifient tout cela.
Le meilleur dans tout ça ? RFG s’occupe de toute la paperasse. Ils prennent les photos, remplissent les formulaires de la ville et fournissent toute la documentation. Vous les payez simplement d’avance, puis soumettez la facture “payée intégralement” à l’Hôtel de Ville pour votre remise.
Quel est le coût réel ?
Pour une installation typique de clapet anti-refoulement intérieur et de pompe de puisard, RFG facture environ 4 500 $ plus taxes. Après la remise de 2 800 $, votre coût réel diminue considérablement.
Les installations extérieures coûtent plus cher car elles nécessitent des repérages pour identifier les services publics souterrains, des entrepreneurs en excavation et des travaux de terrassement plus importants. Mais la subvention s’applique toujours.
Une chose que Ryan a soulignée : RFG a maintenu ses prix constants même pendant la pandémie, alors que certaines entreprises augmentaient leurs prix. Leur point de vue ? “C’est nul que votre maison ait inondé. Vous n’avez pas demandé cela. Maintenant, vous devez y faire face.” Des prix justes, ça compte.
La remise de 2 800 $ pour les clapets anti-refoulement de Windsor peut compenser une grosse partie de vos coûts de plomberie — réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour intégrer des subventions comme celle-ci dans votre budget de rénovation.
Le principe des “trois pieds d’or”
Ryan a appris une leçon puissante de sa famille : quand tout le monde est prêt à abandonner, on est à quelques secondes du succès.
Il a partagé un exemple parfait juste avant notre entretien. Il débouchait un drain obstrué, et le travail devenait de plus en plus difficile. Il a été tenté de changer d’équipement. Mais il a insisté encore deux secondes, et c’est exactement à ce moment-là que le bouchon a cédé.
Cela fait écho à la célèbre histoire du livre “Trois pieds d’or”. Un mineur a vendu tout son équipement et son terrain après n’avoir rien trouvé de précieux. Les nouveaux propriétaires ont découvert l’une des plus grandes mines d’or à seulement trois pieds de l’endroit où le propriétaire précédent avait arrêté de creuser.
Cela est également pertinent dans l’investissement immobilier. Les propriétés difficiles, les transactions complexes, les problèmes qui semblent impossibles – c’est souvent là que se cachent les véritables opportunités. Il ne faut tout simplement pas abandonner à trois pieds de l’or.
Ce qui rend RFG différent
RFG Plumbing a été fondé en 2016 lorsque Ryan et son père ont eu une conversation sur la construction de quelque chose ensemble. Ils ont choisi ce nom pour honorer le grand-père de Ryan, Ralph Franklin Giles, et perpétuer une tradition s’étendant sur plusieurs générations.
Le slogan mémorable ? “Real F***ing Good Plumbers.” Ryan craignait initialement que cela puisse rebuter les gens. Au lieu de cela, c’est devenu leur plus grand atout marketing. Une fois que vous l’entendez, vous vous en souvenez.
Les gens poursuivent littéralement leurs camions dans la rue pour demander des pulls et des casquettes portant la marque. L’entreprise a même obtenu une place dans une publicité de Rogers pour Hockey Night in Canada, l’une des émissions les plus regardées à la télévision canadienne.
En 2018, ils se sont agrandis pour ajouter RFG Electrical. La raison ? Ils référéraient des clients à des électriciens, mais à mesure que ces entreprises grandissaient, les références de RFG devenaient une priorité moindre. Le service en a souffert. Ils ont donc décidé d’intégrer les services électriques en interne pour maintenir le contrôle de la qualité.
La prochaine expansion prévue ? Les services CVC, créant ainsi un véritable guichet unique pour les clients.
Ventilation de vos problèmes de propriété
Lorsque RFG évalue une propriété pour un investisseur, ils ne vous remettent pas simplement une liste effrayante de tout ce qui ne va pas. Ils la divisent en catégories :
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Réparations majeures qui doivent être effectuées immédiatement
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Réparations mineures qui peuvent potentiellement attendre
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Ce qui doit être fait maintenant par rapport à ce qui peut être programmé plus tard
Cela vous aide à prendre des décisions judicieuses quant à l’endroit où investir votre argent, tout en comprenant les implications à long terme du report de certaines réparations. Apprendre à analyser une propriété locative de la bonne manière signifie intégrer ces catégories de réparations dans vos projections de flux de trésorerie. Pour une vue d’ensemble, consultez ces réparations courantes que chaque propriétaire devrait connaître. Obtenez votre financement hypothécaire résidentiel avant de faire une offre.
La vraie conversation sur les affaires
Ryan a partagé quelque chose d’important pour quiconque envisage de créer sa propre entreprise : il n’y a pas d’école de commerce pour les vraies affaires.
C’est comme être parent – personne ne vous donne de manuel. Vous apprenez en cours de route. La propriété d’une entreprise exige beaucoup plus d’heures que ce que la plupart des gens s’attendent. Le succès n’est pas une ligne droite ascendante. Il se construit progressivement grâce à un travail acharné.
Lorsque vous commencez, vous portez toutes les casquettes. Vous êtes le responsable du marketing, le comptable, le représentant du service à la clientèle, le technicien et le concierge. Il n’y a pas de délégation dans les premières étapes.
Mais si vous persévérez – si vous n’abandonnez pas à trois pieds de l’or – vous pouvez construire quelque chose de réel.
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Foire aux questions
Quelle est la plus grosse erreur de plomberie que commettent les investisseurs immobiliers lors de l'achat de propriétés ?
Pourquoi les propriétés d'investissement de Windsor nécessitent-elles une attention particulière en matière d'inspection de plomberie ?
Dois-je réparer les problèmes de plomberie maintenant ou attendre qu'ils deviennent des urgences ?
Quel est le programme de subvention de clapet anti-refoulement de Windsor pour les propriétaires ?
Quel est le coût de l'installation d'un clapet anti-refoulement et d'une pompe de puisard après la remise de Windsor ?
Que devrait comprendre une évaluation professionnelle de propriété pour les investisseurs ?
Pourquoi réparer la plomberie à l'avance coûte-t-il moins cher que d'attendre l'apparition des problèmes ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Due Diligence
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