« Devrais-je opter pour un taux fixe ou variable ? »
On me pose cette question plus que toute autre. Et honnêtement, j’avais l’habitude de donner la mauvaise réponse. J’essayais de prédire où les taux se dirigeraient. Parfois j’avais raison. Parfois non. Et les fois où j’avais tort coûtaient de l’argent réel aux gens.
Alors j’ai arrêté d’essayer de prédire les taux. À la place, j’ai construit un cadre. Un ensemble de règles de décision qui fonctionne peu importe où les taux vont ensuite. C’est ce que je partage avec vous aujourd’hui—non pas une prédiction, mais un système pour prendre des décisions de taux intelligentes dans tout votre portefeuille.
Parce que voici ce que la plupart des investisseurs oublient : la question taux fixe versus variable n’est pas une décision ponctuelle. C’est une stratégie au niveau du portefeuille. Et la réponse pour la propriété numéro un pourrait être complètement différente de la réponse pour la propriété numéro cinq.
La courbe de rendement : votre outil le plus utile (expliqué simplement)
Avant de vous donner le cadre, vous devez comprendre un concept : la courbe de rendement. Ne vous découragez pas—je vais rendre cela facile.
La courbe de rendement est simplement un graphique montrant les taux d’intérêt à différentes périodes. Prenez les rendements des obligations du gouvernement du Canada : 1 an, 2 ans, 3 ans, 5 ans, 10 ans. Tracez-les sur un graphique. Cette ligne est la courbe de rendement.
Normalement, la ligne pente vers le haut. Une obligation à 5 ans paie plus d’intérêts qu’une obligation à 1 an parce que vous bloquez votre argent plus longtemps. C’est ce qu’on appelle une courbe de rendement « normale ». Quand la courbe ressemble à cela, le marché obligataire vous dit : « Tout va bien. Les taux pourraient augmenter lentement, mais rien de dramatique. »
Parfois la ligne s’inverse—les rendements à court terme sont supérieurs aux rendements à long terme. C’est une courbe de rendement « inversée ». Cela signifie que le marché obligataire s’attend à une baisse des taux. Les traders acceptent des rendements à long terme inférieurs parce qu’ils croient que les taux à court terme vont baisser considérablement.
Et parfois la ligne est plate. Les rendements à court et long terme sont à peu près les mêmes. Cela se produit généralement lors de transitions—le marché est incertain quant à la direction.
Voici comment cela compte pour votre décision hypothécaire :
| Forme de la courbe de rendement | Ce qu’elle signale | Implication hypothécaire |
|---|---|---|
| Normale (pente vers le haut) | Taux stables ou augmentant graduellement | Variable peut coûter moins à court terme ; fixe pour la certitude |
| Inversée (pente vers le bas) | Le marché s’attend à une baisse des taux | Variable susceptible de gagner à mesure que les taux baissent |
| Plate | Incertitude, période de transition | Fixe et variable sont comparablement tarifés ; fixe donne la certitude à peu de frais supplémentaires |
| Abrupte (pente sharply vers le haut) | Le marché s’attend à des taux significativement plus élevés | Verrouillez fixe maintenant avant que les taux ne montent |
Au Canada, vous pouvez consulter la courbe de rendement sur le site web de la Banque du Canada à tout moment. Ils publient les données de rendement des obligations chaque jour. Comparez simplement le rendement à 1 an avec celui à 5 ans. Si le rendement à 5 ans est plus élevé, la courbe est normale. Si le rendement à 1 an est plus élevé, elle est inversée. Aussi simple que cela.
En 2023, la courbe de rendement du Canada était profondément inversée—le rendement des obligations à 1 an était autour de 5,3 % tandis que celui à 5 ans était à 4,1 %. Le marché criait que les taux chuteraient. Et ils ont chuté. Les investisseurs qui ont prêté attention à ce signal et ont choisi des taux variables ont bénéficié des réductions de taux subséquentes.
Alors comment appliquez-vous cela à votre décision hypothécaire ? Simple. Avant de signer quoi que ce soit, consultez la courbe. Si elle est inversée, le marché obligataire tarifie des réductions de taux. Les taux variables vont probablement baisser pendant votre terme. C’est un vent favorable. Si la courbe est normale ou se raidit, le marché s’attend à ce que les taux se maintiennent ou augmentent. Fixe verrouille votre coût avant que cela ne se produise.
Voici la règle :
Courbe inversée : Privilégiez variable. Des réductions de taux arrivent.
Courbe normale ou abrupte : Privilégiez fixe. Verrouillez avant que les taux ne bougent.
Courbe plate : Le marché est indécis. Laissez les facteurs 1, 2 et 4 prendre la décision pour vous.
Stratégies de maintien des taux : assurance gratuite
Avant d’entrer dans le cadre principal, permettez-moi de couvrir une tactique que tout investisseur devrait utiliser : le maintien du taux.
Quand vous obtenez une préapprobation hypothécaire, la plupart des prêteurs garantiront votre taux pendant 90-120 jours. C’est gratuit. Vous ne payez rien pour cette protection. Si les taux augmentent pendant cette période, vous gardez le taux inférieur. Si les taux baissent, le prêteur vous donne plutôt le taux inférieur.
C’est un pari unilatéral en votre faveur. Il n’y a absolument aucune raison de ne pas avoir un maintien de taux en place chaque fois que vous recherchez activement des propriétés.
Voici comment utiliser les maintiens de taux stratégiquement :
Empilez les maintiens de taux. Obtenez une préapprobation auprès de deux ou trois prêteurs différents. Chacun vous donne un maintien de taux séparé. Vous avez maintenant le meilleur taux de plusieurs prêteurs verrouillé, plus la protection contre les inconvénients de garder le taux inférieur si les marchés se retournent contre vous.
Rafraîchissez les maintiens de taux. Si votre maintien de 120 jours est sur le point d’expirer et que vous n’avez pas encore acheté, demandez-en un nouveau. Les taux ont peut-être changé—parfois en votre faveur. Un nouveau maintien capture le taux actuel et vous donne 120 jours supplémentaires.
Utilisez les maintiens de taux au renouvellement. Lorsque votre hypothèque existante est prête pour le renouvellement, votre prêteur offrira généralement les conditions 120 jours à l’avance. Obtenez cette offre par écrit, puis magasinez immédiatement d’autres prêteurs. Vous avez maintenant l’offre de votre prêteur existant comme plancher tout en négociant de meilleurs termes ailleurs. Si les taux du marché baissent avant votre date de renouvellement, demandez un nouveau devis.
Maintiens de taux sur les propriétés d’investissement. Certains prêteurs sont plus avares avec les maintiens de taux des propriétés d’investissement, en offrant seulement 90 jours au lieu de 120. Sachez quels prêteurs offrent les maintiens les plus longs et planifiez votre calendrier d’achat en conséquence.
Si cette approche vous intéresse, notre guide de financement hypothécaire multi-logements explique comment LendCity structure ces opérations.
Le cadre : quatre facteurs de décision
OK, voici le cadre. Quand vous décidez entre fixe et variable (ou choisissez votre durée de terme), passez en revue ces quatre facteurs. Chacun vous pousse vers fixe ou variable.
Facteur 1 : Marge de trésorerie
Quel espace de respiration votre propriété a-t-elle ? Prenez votre flux de trésorerie mensuel après toutes les dépenses (hypothèque, taxes, assurance, entretien, gestion, allocation pour vacance) et demandez-vous : que se passe-t-il si mon taux augmente de 1,5-2,0 % ?
Si une augmentation de taux de 1,5 % vous mettrait en flux de trésorerie négatif, vous avez besoin de certitude. Optez pour fixe. Vous ne pouvez pas vous permettre de vous tromper.
Si votre propriété génère un flux de trésorerie de 500 $/mois ou plus et qu’une augmentation de taux vous laisserait toujours positif, vous pouvez vous permettre le risque du variable. Votre cousin de flux de trésorerie absorbe la volatilité des taux.
Seuil de taux fixe : Marge de flux de trésorerie sous 200 $/mois par propriété. Vous avez besoin de prévisibilité.
Seuil de taux variable : Marge de flux de trésorerie supérieure à 400 $/mois par propriété. Vous pouvez gérer les fluctuations.
Zone grise : 200-400 $/mois. Envisagez un terme fixe plus court (2-3 ans) comme compromis.
Facteur 2 : L’écart de taux
Quelle est la différence entre le meilleur taux fixe et le meilleur taux variable disponible pour vous maintenant ?
Pour approfondir ce sujet, consultez notre guide sur Terme fixe 5 ans vs court terme : analyse investisseur.
Dans un marché normal, les taux variables sont 0,50-1,00 % inférieurs aux taux fixes à 5 ans. Cet écart vous compense pour avoir pris le risque de taux. Si l’écart est plus large—disons 1,25 % ou plus—le variable devient très attrayant parce que vous obtenez des économies initiales importantes. Si l’écart se rétrécit à moins de 0,25 %, les économies du variable sont minimes, et vous pourriez aussi bien prendre la certitude du fixe.
Voici un aperçu rapide de la façon dont l’écart s’est déplacé :
| Période | Meilleur fixe 5 ans | Meilleur variable | Écart |
|---|---|---|---|
| Début 2020 | 2,69 % | 2,05 % | 0,64 % |
| Fin 2022 | 5,14 % | 5,50 % | -0,36 % (variable plus cher !) |
| Mi-2023 | 5,59 % | 6,30 % | -0,71 % |
| Début 2025 | 4,34 % | 4,20 % | 0,14 % |
| Début 2026 | 4,14 % | 3,80 % | 0,34 % |
Vous remarquez quelque chose d’intéressant ? En fin 2022 et 2023, les taux variables étaient en fait plus élevés que les taux fixes. C’est inusuel et s’est produit parce que le taux directeur a dépassé les rendements obligataires. Dans cet environnement, fixe était le choix évident—taux inférieur ET certitude. Ce sont des moments rares, et les investisseurs qui ont verrouillé fixe pendant ces périodes ont très bien réussi.
Optez pour variable quand : L’écart est de 0,75 % ou plus en votre faveur. Les économies sont importantes.
Optez pour fixe quand : L’écart est sous 0,25 %, ou variable est plus cher. La certitude ne vous coûte presque rien.
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Facteur 3 : Direction de la courbe de rendement
J’ai expliqué la courbe de rendement plus tôt. Maintenant voici comment l’utiliser dans votre décision.
Si la courbe de rendement est inversée ou s’aplatit, le marché obligataire s’attend à une baisse des taux. Cela favorise le variable parce que vous bénéficierez probablement des réductions de taux futures. Vous obtenez le taux inférieur aujourd’hui et il descend probablement encore plus demain.
Si la courbe de rendement est normale et se raidit, le marché s’attend à ce que les taux restent stables ou augmentent. Cela favorise le fixe parce que vous verrouillez avant que les taux ne montent.
Consultez la courbe de rendement avant chaque décision hypothécaire. Cela prend deux minutes. Allez sur le site web de la Banque du Canada, trouvez les rendements obligataires quotidiens, comparez le rendement à 1 an avec celui à 5 ans. Cette simple comparaison vous dit ce que l’argent le plus intelligent dans la salle pense qui arrive.
Courbe inversée : Favorise variable. Le marché s’attend à des réductions de taux.
Courbe normale/abrupte : Favorise fixe. Le marché s’attend à la stabilité ou à des augmentations de taux.
Courbe plate : Neutre. Décidez en fonction d’autres facteurs.
Facteur 4 : Contexte de votre portefeuille
C’est le facteur que la plupart des investisseurs ignorent complètement, et c’est probablement le plus important.
C’est le facteur que la plupart des investisseurs ignorent complètement, et c’est probablement le plus important.
Si c’est votre seule propriété, la décision est plus simple—choisissez en fonction des facteurs 1-3. Mais si vous avez trois, cinq ou dix propriétés, vous devez penser à votre exposition aux taux globale.
Tous vos hypothèques sont-elles variables ? Alors vous êtes exposé à 100 % aux augmentations de taux. Une propriété devrait passer au fixe pour réduire le risque de concentration.
Tous vos hypothèques sont-elles fixes avec la même date de renouvellement ? Alors vous êtes exposé au risque de renouvellement—et si les taux augmentaient juste au moment où tous vos hypothèques se renouvellent ? Échelonnez vos termes pour que les renouvellements soient répartis sur différentes années.
Le portefeuille idéal a un mélange. Voici un cadre :
| Taille du portefeuille | Mélange fixe/variable suggéré | Pourquoi |
|---|---|---|
| 1-2 propriétés | 100 % en fonction des facteurs 1-3 | Pas assez de diversification pour mélanger |
| 3-5 propriétés | 50-60 % fixe, 40-50 % variable | Commencez à construire un mélange équilibré |
| 6-10 propriétés | 40-50 % fixe, 50-60 % variable | Plus de propriétés = plus de capacité à absorber les fluctuations de taux variable |
| 10+ propriétés | 30-40 % fixe, 60-70 % variable | Le flux de trésorerie de nombreuses propriétés lisse les changements de taux |
À mesure que votre portefeuille se développe, vous pouvez gérer plus d’exposition au taux variable parce que la loi des grands nombres joue en votre faveur. Un taux variable d’une seule propriété qui augmente est un problème. Dix propriétés qui font la moyenne des changements de taux sur différentes dates de renouvellement et types de taux est gérable.
Quand le variable gagne réellement : la preuve historique
Voici quelque chose que les données montrent clairement : au cours de la durée complète de la plupart des termes hypothécaires, les taux variables ont surpassé les taux fixes la majorité du temps.
Une étude marquante de Moshe Milevsky à l’Université York a révélé que de 1950 à 2007, les emprunteurs canadiens avec des hypothèques à taux variable ont payé moins d’intérêts que les emprunteurs à taux fixe environ 77 % du temps. C’est une statistique puissante.
Mais—et c’est un grand « mais »—les 23 % du temps que le fixe a gagné, les économies étaient souvent énormes. Les périodes où le fixe surpassait avaient tendance à être lors de pics de taux soudains, et le coût de se tromper sur le variable pendant ces périodes était sévère.
Les données plus récentes racontent une histoire similaire. Les investisseurs qui ont opté pour le variable en 2020 à des taux autour de 1,50 % étaient initialement heureux, mais ont alors regardé leurs taux grimper à 6,50 % ou plus en 2023. C’est une oscillation dévastatrice si votre flux de trésorerie ne pouvait pas l’absorber. En contraste, les investisseurs qui ont verrouillé fixe à 5 ans à 2,69 % au début 2020 ont navigué sans problème tout le cycle de hausse sans perdre un dollar de flux de trésorerie.
La leçon n’est pas que le variable gagne toujours. La leçon est que le variable gagne plus souvent, mais le fixe vous protège quand cela compte le plus. C’est pourquoi l’approche du cadre surpasse l’un ou l’autre.
Indicateurs prospectifs à surveiller
Au-delà de la courbe de rendement, voici les indicateurs spécifiques que je vérifie avant de prendre ou de recommander une décision de taux :
Orientation prospective de la Banque du Canada. Après chaque annonce de taux, la Banque publie une déclaration et le Gouverneur tient une conférence de presse. Écoutez le langage. Des mots comme « d’autres ajustements peuvent être nécessaires » signalent plus de changements. « Maintenir le cap pour évaluer » signale une pause. La Banque ne fait pas toujours ce qu’elle dit, mais son langage vous donne un biais directionnel.
Tendances de l’IPC canadien. L’inflation est le principal objectif de la Banque du Canada. Si l’IPC tend vers 2 %, des réductions de taux sont probables. Si l’inflation reste tenace au-dessus de la cible, les taux restent élevés ou augmentent. Regardez la moyenne mobile sur 3 mois de l’IPC, non seulement la dernière lecture.
Décisions de la Réserve fédérale américaine. La Banque du Canada ne suit pas automatiquement la Fed, mais il y a une limite pratique à la distance que les taux canadiens peuvent diverger des taux américains sans causer de problèmes pour le dollar canadien. Si la Fed maintient les taux élevés tandis que le Canada réduit agressivement, le huard s’affaiblit, ce qui importe l’inflation. Surveillez la Fed pour le contexte.
Données du marché immobilier. La Banque surveille le marché immobilier parce que c’est une énorme partie de l’économie canadienne. Si le marché immobilier surchauffe, la Banque est plus susceptible de maintenir les taux élevés pour le refroidir. Si le marché immobilier est faible, elle a plus de place pour réduire. Suivez les volumes de ventes mensuels et les prix moyens de l’ACVA.
Données sur l’emploi. Une augmentation du chômage donne à la Banque de la couverture pour réduire les taux. Une forte croissance de l’emploi la rend prudente. Statistique Canada publie les données mensuelles de l’Enquête sur la population active le premier vendredi de chaque mois. Marquez-le dans votre calendrier.
Construire votre stratégie de mix de taux : un exemple réel
Permettez-moi de vous montrer comment cela fonctionne avec un scénario de portefeuille réel.
Disons que vous possédez quatre propriétés locatives et que vous êtes sur le point d’en acheter une cinquième. Voici votre situation actuelle :
| Propriété | Taux actuel | Type | Date de renouvellement |
|---|---|---|---|
| Propriété 1 | 4,79 % | Fixe 5 ans | Mars 2028 |
| Propriété 2 | 3,95 % | Variable | S.O. (ouvert) |
| Propriété 3 | 4,49 % | Fixe 3 ans | Juin 2027 |
| Propriété 4 | 4,10 % | Variable | S.O. (ouvert) |
Vous êtes 50/50 fixe et variable. Deux renouvellements sont échelonnés (2027 et 2028). C’est une bonne configuration. Maintenant vous achetez la propriété cinq.
La courbe de rendement est légèrement inversée. Les taux variables sont d’environ 0,40 % en dessous des taux fixes. Votre flux de trésorerie sur la nouvelle propriété semble solide à 450 $/mois positif.
En utilisant le cadre :
- Marge de flux de trésorerie : 450 $/mois. Au-dessus du seuil de 400 $. Feu vert pour le variable.
- Écart de taux : 0,40 % en faveur du variable. Modéré mais important.
- Courbe de rendement : Légèrement inversée. Favorise le variable.
- Contexte du portefeuille : Vous êtes déjà 50/50. Ajouter un autre variable vous mettrait à 60/40 variable. Pour un portefeuille de cinq propriétés, c’est raisonnable.
Décision : optez pour le variable sur la propriété cinq. Trois facteurs pointent vers le variable, et le contexte du portefeuille le soutient.
Mais et si votre flux de trésorerie n’était que de 150 $/mois ? Le facteur 1 s’inverserait vers le fixe indépendamment de ce que disent les autres facteurs. La protection du flux de trésorerie l’emporte sur tout le reste.
Et si les propriétés 2, 3 et 4 étaient toutes variables et toutes prêtes pour le renouvellement la même année ? Le facteur 4 vous pousserait vers le fixe pour réduire le risque de concentration du portefeuille.
Voyez comment cela fonctionne ? Ce n’est pas une question de prédire les taux. C’est une question de prendre la bonne décision pour votre situation spécifique en utilisant des critères objectifs.
Le plan de jeu du renouvellement
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Votre stratégie de taux ne s’arrête pas à l’achat. Les renouvellements sont tout aussi importants, et c’est une opportunité que la plupart des investisseurs gaspillent.
Commencez à magasiner 120 jours avant le renouvellement. Cela vous donne le temps d’obtenir des offres compétitives et de maintenir des taux d’autres prêteurs comme sauvegarde.
Ne signez jamais simplement la lettre de renouvellement de votre prêteur. La première offre n’est presque jamais la meilleure. Les prêteurs comptent sur la paresse des emprunteurs. Mettez-les au défi. Dites-leur que vous avez de meilleures offres. Parce que vous en aurez, si vous magasinez autour.
Réexécutez le cadre à chaque renouvellement. Les conditions du marché changent. Votre portefeuille a évolué. La bonne réponse d’il y a cinq ans peut être mauvaise aujourd’hui.
Envisagez les changements de durée de terme. Vous ne devez pas renouveler dans la même durée de terme. Si vous aviez un fixe à 5 ans et que la courbe de rendement favorise maintenant les termes plus courts, passez à un fixe de 2 ou 3 ans. Si les taux sont à des niveaux historiquement bas, verrouillez le terme le plus long disponible.
Utilisez les renouvellements pour rééquilibrer votre mix de portefeuille. Si vous vous êtes retrouvé avec trop d’exposition variable, changez une ou deux propriétés en fixe au renouvellement. Si vous êtes trop fortement fixe et que la courbe favorise le variable, changez-en. Les renouvellements sont votre opportunité de rééquilibrage.
Foire aux questions
Qu'est-ce qu'un maintien de taux et combien de temps dure-t-il ?
Puis-je passer du variable au fixe en milieu de terme ?
Quelle est la pénalité pour rompre une hypothèque à taux fixe ?
Devrais-je prendre un terme fixe plus court ou plus long ?
Comment vérifie-t-on la courbe de rendement ?
Mon prêteur doit-il me donner le meilleur taux au renouvellement ?
Quel pourcentage de mon portefeuille devrait être à taux variable ?
Comment les taux hypothécaires des propriétés d'investissement se comparent-ils aux taux des résidences principales ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
Scott Dillingham
Publié
23 juin 2026
· Updated 29 juin 2026Temps de lecture
18 min de lecture
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