Pour financer un immeuble multi-résidentiel au Canada, vous avez trois options principales : SCHL MLI Select (assuré par le gouvernement, basé sur les points), SCHL MLI Standard (assuré par le gouvernement, sans points) et le financement conventionnel (non assuré). Chaque option présente des avantages et des compromis distincts qui ont un impact important sur votre mise de fonds, vos paiements mensuels, votre flux de trésorerie et vos rendements à long terme.

Comprendre ces différences est essentiel, car le choix du financement peut faire la différence entre un investissement hautement rentable et un autre qui peine à générer un flux de trésorerie suffisant. La bonne option dépend de votre capital disponible, des caractéristiques de la propriété, du profil de flux de trésorerie recherché et de votre horizon d'investissement.

MLI Select : effet de levier maximal avec récompenses par points

MLI Select est le programme bonifié de la SCHL pour les immeubles multi-résidentiels qui s'engagent à respecter des résultats sociaux ou environnementaux. C'est l'option de financement la plus agressive, permettant un ratio prêt-valeur de 95 % et un amortissement allant jusqu'à 50 ans pour les propriétés obtenant suffisamment de points en abordabilité, efficacité énergétique ou accessibilité.

Le principal avantage : minimiser la mise de fonds. Sur un achat de 2,5 M$, MLI Select ne requiert que 125 000 $ (5 %), contre 375 000 $ (15 %) pour MLI Standard ou 625 000 $ (25 %) pour le conventionnel. Cela préserve le capital pour les frais de clôture, les réserves ou d'autres investissements. L'amortissement prolongé de 50 ans (au maximum de points) réduit davantage les paiements mensuels, améliorant considérablement les rendements sur le capital investi.

Le compromis : les primes d'assurance hypothécaire (2,4 à 4 % du prêt), ajoutées au montant financé, augmentent le coût total des intérêts au fil du temps. De plus, MLI Select exige la documentation de vos engagements (unités à loyer restreint, certification énergétique, conception accessible), ce qui ajoute une certaine complexité administrative.

MLI Standard : la voie intermédiaire

MLI Standard est le programme de base de la SCHL pour le multi-résidentiel. Il permet un RPV de 85 % et un amortissement sur 40 ans sans exiger le système de points ou les engagements de MLI Select. La plupart des propriétés qui ne se qualifient pas ou ne souhaitent pas viser les points MLI Select utilisent MLI Standard.

MLI Standard exige toujours une assurance hypothécaire (prime généralement de 1,8 à 3 %) et bénéficie de l'exigence minimale de DSCR de 1,10x de la SCHL. Pour une propriété qui n'atteint pas les seuils MLI Select ou lorsque l'engagement d'abordabilité, d'énergie ou d'accessibilité n'est pas attrayant, MLI Standard offre les meilleures conditions SCHL sans conditions supplémentaires.

Financement conventionnel : aucune assurance, exigences plus élevées

Le financement conventionnel signifie que le prêteur (généralement une banque ou une société hypothécaire) assume tout le risque de crédit, sans soutien d'assurance gouvernementale. Cela nécessite une mise de fonds plus importante (25 % minimum pour le multi-résidentiel), un amortissement plus court (typiquement 25 ans) et des taux d'intérêt plus élevés (généralement 50 à 100 points de base au-dessus de la SCHL).

Les prêteurs conventionnels exigent généralement un DSCR de 1,20 à 1,30x, contre le minimum de 1,10x de la SCHL. Cela signifie que le revenu net d'exploitation de votre propriété doit couvrir 1,20 à 1,30 fois le paiement hypothécaire, une norme de qualification plus stricte.

L'avantage : aucun coût d'assurance hypothécaire. L'inconvénient : des paiements mensuels nettement plus élevés en raison de la mise de fonds plus importante, de l'amortissement plus court et des taux plus élevés. Sur une propriété de 2,5 M$ générant 300 000 $ de revenus annuels, les paiements mensuels peuvent être supérieurs de 500 $ à 1 000 $+ en conventionnel par rapport à MLI Select.

Impact financier : les chiffres comptent

Considérez une propriété multi-résidentielle de 2,5 M$ avec des revenus bruts annuels de 300 000 $ et 100 000 $ de dépenses d'exploitation annuelles (NOI = 200 000 $) :

À noter : MLI Select préserve 500 000 $ de capital par rapport au conventionnel tout en améliorant le flux de trésorerie mensuel de 2 300 $. Sur 5 ans, cela représente 138 000 $ de flux de trésorerie supplémentaire, plus du capital préservé pour d'autres investissements.

Quelle option vous convient?

Choisissez MLI Select si : votre propriété se qualifie (engagements d'abordabilité, d'énergie ou d'accessibilité), vous souhaitez une mise de fonds minimale, vous priorisez le flux de trésorerie ou vous bâtissez un portefeuille avec un capital limité. Les locations construites à cet effet et les rénovations énergétiques à valeur ajoutée en profitent souvent le plus.

Choisissez MLI Standard si : votre propriété ne se qualifie pas pour les points MLI Select, vous voulez les conditions SCHL sans engagements supplémentaires, ou les exigences de points ne correspondent pas à votre stratégie. C'est l'option SCHL la plus courante.

Choisissez le conventionnel si : vous disposez d'un capital important pour la mise de fonds (25 %+), vous voulez éviter les coûts d'assurance hypothécaire, votre propriété ne répond pas aux critères de prêt de la SCHL (trop petite, non standard) ou vous préférez un processus de souscription plus simple sans la paperasse d'assurance SCHL.

Prendre votre décision

Utilisez ce calculateur pour modéliser votre propriété précise. Entrez le prix d'achat, les revenus, les dépenses et les taux d'intérêt actuels. Comparez la mise de fonds requise, le paiement mensuel, le flux de trésorerie et le DSCR pour les trois options. Les résultats mis en évidence montrent quelle option optimise chaque mesure, vous aidant à prendre une décision éclairée.

Réservez ensuite un appel stratégique avec nos spécialistes en financement. Nous pouvons examiner les détails de votre propriété, discuter de la faisabilité des points MLI Select, modéliser divers scénarios de taux d'intérêt et vous guider vers l'option qui maximise les rendements tout en respectant vos objectifs de capital et de flux de trésorerie.