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Calculateur MLI Select vs conventionnel

Three numbers in, term sheet out. Enter purchase price, unit count, and NOI — max loan, what binds (LTV or DCR), and cash flow for MLI Select, MLI Standard, and conventional.

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What does the MLI Select vs Conventional Calculator do for investors?Three numbers in, term sheet out: purchase price, unit count, and NOI size MLI Select (1.10 DCR), MLI Standard (1.30/1.20 by term), and conventional (1.25 DCR, 75% LTV). Loan is the lesser of LTV and DCR; Select 50-year amort is new construction only.

MLI Select
95% LTV
MLI Standard
85% LTV
Conventional
75% LTV
Rate edge
CMHC lower

MLI Select vs conventionnel

Trois chiffres — prix, logements, BNE — feuille de termes.

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Détails de la propriété

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Affichage seulement — pas utilisé dans le calcul du prêt

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Program compare LTV · amort

Select, Standard, conventional

Select 50-year amort is new construction (existing 40-year). Standard 40-year. Conventional 25-year, 1.25 DCR.

Select 100 pts 95% LTC

Up to 50 years

Select 50 pts 85% LTV

Up to 40 years

MLI Standard 85% LTV

Up to 40 years

Conventional 75% LTV

Up to 25 years

Understanding Your Options

How to Compare Financing Options

Three numbers in, term sheet out. Enter purchase price, unit count, and NOI, then read max loan, the binding constraint, and cash flow for MLI Select, MLI Standard, and conventional.

  • № 01 01

    Enter three numbers

    Purchase price, unit count, and annual NOI. Unit count is display-only; loan math uses price, NOI, rate, and amortization.

  • № 02 02

    Set building type and rates

    Toggle existing vs new construction (Select 40- vs 50-year amort). Adjust CMHC and conventional rates.

  • № 03 03

    Read the term sheet

    Each column sizes loan as the lesser of LTV and DCR, shows what binds, then payments, cash flow, and DSCR. Export a PDF and book a strategy call.

Comprendre vos options

MLI Select, MLI Standard et financement conventionnel expliqués

Découvrez comment chaque option de financement fonctionne et laquelle convient le mieux à votre stratégie d'investissement multi-résidentiel.

Pour financer un immeuble multi-résidentiel au Canada, vous avez trois options principales : SCHL MLI Select (assuré par le gouvernement, basé sur les points), SCHL MLI Standard (assuré par le gouvernement, sans points) et le financement conventionnel (non assuré). Chaque option présente des avantages et des compromis distincts qui ont un impact important sur votre mise de fonds, vos paiements mensuels, votre flux de trésorerie et vos rendements à long terme.

Comprendre ces différences est essentiel, car le choix du financement peut faire la différence entre un investissement hautement rentable et un autre qui peine à générer un flux de trésorerie suffisant. La bonne option dépend de votre capital disponible, des caractéristiques de la propriété, du profil de flux de trésorerie recherché et de votre horizon d'investissement.

Les trois options de financement en un coup d'œil
  • № 01

    MLI Select (SCHL)

    95 % RPV | amortissement sur 50 ans | assurance hypothécaire requise (prime ~2,4 à 4 %) | engagements d'abordabilité, d'énergie ou d'accessibilité requis

  • № 02

    MLI Standard (SCHL)

    85 % RPV | amortissement sur 40 ans | assurance hypothécaire requise | aucun engagement requis

  • № 03

    Conventionnel

    75 % RPV | amortissement sur 25 ans | aucune assurance | taux plus élevés, exigences DSCR plus strictes

MLI Select : effet de levier maximal avec récompenses par points

MLI Select est le programme bonifié de la SCHL pour les immeubles multi-résidentiels qui s'engagent à respecter des résultats sociaux ou environnementaux. C'est l'option de financement la plus agressive, permettant un ratio prêt-valeur de 95 % et un amortissement allant jusqu'à 50 ans pour les propriétés obtenant suffisamment de points en abordabilité, efficacité énergétique ou accessibilité.

Le principal avantage : minimiser la mise de fonds. Sur un achat de 2,5 M$, MLI Select ne requiert que 125 000 $ (5 %), contre 375 000 $ (15 %) pour MLI Standard ou 625 000 $ (25 %) pour le conventionnel. Cela préserve le capital pour les frais de clôture, les réserves ou d'autres investissements. L'amortissement prolongé de 50 ans (au maximum de points) réduit davantage les paiements mensuels, améliorant considérablement les rendements sur le capital investi.

Le compromis : les primes d'assurance hypothécaire (2,4 à 4 % du prêt), ajoutées au montant financé, augmentent le coût total des intérêts au fil du temps. De plus, MLI Select exige la documentation de vos engagements (unités à loyer restreint, certification énergétique, conception accessible), ce qui ajoute une certaine complexité administrative.

MLI Standard : la voie intermédiaire

MLI Standard est le programme de base de la SCHL pour le multi-résidentiel. Il permet un RPV de 85 % et un amortissement sur 40 ans sans exiger le système de points ou les engagements de MLI Select. La plupart des propriétés qui ne se qualifient pas ou ne souhaitent pas viser les points MLI Select utilisent MLI Standard.

MLI Standard exige toujours une assurance hypothécaire (prime généralement de 1,8 à 3 %) et bénéficie de l'exigence minimale de DSCR de 1,10x de la SCHL. Pour une propriété qui n'atteint pas les seuils MLI Select ou lorsque l'engagement d'abordabilité, d'énergie ou d'accessibilité n'est pas attrayant, MLI Standard offre les meilleures conditions SCHL sans conditions supplémentaires.

Financement conventionnel : aucune assurance, exigences plus élevées

Le financement conventionnel signifie que le prêteur (généralement une banque ou une société hypothécaire) assume tout le risque de crédit, sans soutien d'assurance gouvernementale. Cela nécessite une mise de fonds plus importante (25 % minimum pour le multi-résidentiel), un amortissement plus court (typiquement 25 ans) et des taux d'intérêt plus élevés (généralement 50 à 100 points de base au-dessus de la SCHL).

Les prêteurs conventionnels exigent généralement un DSCR de 1,20 à 1,30x, contre le minimum de 1,10x de la SCHL. Cela signifie que le revenu net d'exploitation de votre propriété doit couvrir 1,20 à 1,30 fois le paiement hypothécaire, une norme de qualification plus stricte.

L'avantage : aucun coût d'assurance hypothécaire. L'inconvénient : des paiements mensuels nettement plus élevés en raison de la mise de fonds plus importante, de l'amortissement plus court et des taux plus élevés. Sur une propriété de 2,5 M$ générant 300 000 $ de revenus annuels, les paiements mensuels peuvent être supérieurs de 500 $ à 1 000 $+ en conventionnel par rapport à MLI Select.

Impact financier : les chiffres comptent

Impact financier : les chiffres comptent

Considérez une propriété multi-résidentielle de 2,5 M$ avec des revenus bruts annuels de 300 000 $ et 100 000 $ de dépenses d'exploitation annuelles (NOI = 200 000 $) :

MLI Select $125,000

~$10,500/mo · 1.90x DSCR

MLI Standard $375,000

~$11,200/mo · 1.78x DSCR

Conventional $625,000

~$12,800/mo · 1.30x DSCR

À noter : MLI Select préserve 500 000 $ de capital par rapport au conventionnel tout en améliorant le flux de trésorerie mensuel de 2 300 $. Sur 5 ans, cela représente 138 000 $ de flux de trésorerie supplémentaire, plus du capital préservé pour d'autres investissements.

Quelle option vous convient?

Quelle option vous convient?

  • № 01

    Choisissez MLI Select si

    votre propriété se qualifie (engagements d'abordabilité, d'énergie ou d'accessibilité), vous souhaitez une mise de fonds minimale, vous priorisez le flux de trésorerie ou vous bâtissez un portefeuille avec un capital limité. Les locations construites à cet effet et les rénovations énergétiques à valeur ajoutée en profitent souvent le plus.

  • № 02

    Choisissez MLI Standard si

    votre propriété ne se qualifie pas pour les points MLI Select, vous voulez les conditions SCHL sans engagements supplémentaires, ou les exigences de points ne correspondent pas à votre stratégie. C'est l'option SCHL la plus courante.

  • № 03

    Choisissez le conventionnel si

    vous disposez d'un capital important pour la mise de fonds (25 %+), vous voulez éviter les coûts d'assurance hypothécaire, votre propriété ne répond pas aux critères de prêt de la SCHL (trop petite, non standard) ou vous préférez un processus de souscription plus simple sans la paperasse d'assurance SCHL.

Prendre votre décision

Prendre votre décision

Utilisez ce calculateur pour modéliser votre propriété précise. Entrez le prix d'achat, les revenus, les dépenses et les taux d'intérêt actuels. Comparez la mise de fonds requise, le paiement mensuel, le flux de trésorerie et le DSCR pour les trois options. Les résultats mis en évidence montrent quelle option optimise chaque mesure, vous aidant à prendre une décision éclairée.

Réservez ensuite un appel stratégique avec nos spécialistes en financement. Nous pouvons examiner les détails de votre propriété, discuter de la faisabilité des points MLI Select, modéliser divers scénarios de taux d'intérêt et vous guider vers l'option qui maximise les rendements tout en respectant vos objectifs de capital et de flux de trésorerie.

Related A–Z

Making Your Decision

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FAQ Q & A

FAQ : MLI vs financement conventionnel

Questions courantes pour comparer les options de financement multi-résidentiel MLI Select, MLI Standard et conventionnel.

MLI vs conventionnel : vue d'ensemble

Le MLI Select (assuré par le gouvernement via la SCHL) permet jusqu'à 95 % de RPV avec un amortissement de 50 ans, exige une assurance et offre généralement des taux plus bas. Le financement conventionnel offre un RPV maximal de 75 %, un amortissement de 25 ans, sans assurance, mais exige des taux plus élevés et un meilleur DSCR. Le MLI Select convient mieux aux acheteurs avec peu de capital; le conventionnel fonctionne lorsque vous disposez d'une mise de fonds plus importante et souhaitez éviter les coûts d'assurance.
Choisissez le MLI Select si : vous souhaitez une mise de fonds minimale (5 % contre 25 %), préférez des paiements mensuels plus bas et un meilleur flux de trésorerie, ou si votre propriété se qualifie pour des engagements d'abordabilité, d'énergie ou d'accessibilité. Le 95 % de RPV et l'amortissement prolongé réduisent considérablement le service de la dette mensuel. Le conventionnel est préférable si vous disposez de capital et voulez éviter les primes d'assurance.
Le MLI Standard est le programme multi-résidentiel de base de la SCHL : 85 % de RPV, amortissement de 40 ans, assurance hypothécaire exigée, sans système de points. Il se situe entre le MLI Select (95 % de RPV avec points) et le conventionnel (75 % de RPV, sans assurance). La plupart des propriétés s'adaptent au MLI Standard lorsqu'elles ne se qualifient pas aux points du MLI Select.
Oui, les primes d'assurance sont ajoutées au montant du prêt à la clôture, et non facturées annuellement. Par exemple, un prêt de 2 M$ à 95 % de RPV avec une prime de 4 % ajoute 80 000 $ au montant financé. Cela réduit les liquidités requises à l'avance, mais augmente le total des intérêts sur la durée du prêt.

Conditions et coûts de financement

Le MLI de la SCHL (Select et Standard) exige un DSCR minimal de 1,10x. Les prêteurs conventionnels exigent généralement un DSCR de 1,20 à 1,30x. L'exigence plus faible de la SCHL signifie que votre propriété a besoin de moins de revenus par rapport au paiement hypothécaire, ce qui facilite la qualification. Ce calculateur affiche votre DSCR pour vérifier si vous respectez les minimums des prêteurs.
La SCHL assure le risque du prêteur, qui peut donc offrir des taux plus bas. Avec le financement conventionnel, le prêteur assume tout le risque et facture des taux plus élevés en compensation. Cette différence de taux peut représenter des milliers de dollars d'économies sur 5 à 10 ans avec les programmes de la SCHL.
Les économies dépendent de votre situation. Sur un achat de 2,5 M$, le MLI Select par rapport au conventionnel peut faire économiser 150 à 300 $ ou plus par mois en service de la dette. Sur 5 ans, cela peut représenter 9 000 à 18 000 $ ou plus. Utilisez ce calculateur avec les détails réels de votre propriété pour voir les économies précises pour votre transaction.
Oui, vous pouvez refinancer du conventionnel vers le MLI de la SCHL si les taux baissent ou si votre propriété s'améliore (surtout si elle se qualifie désormais au MLI Select). Le refinancement entraîne des frais de clôture, il faut donc une réduction de taux ou un avantage de durée significatif pour le justifier.

Flux de trésorerie et rendement de l'investissement

Le rendement en espèces sur espèces correspond à votre flux de trésorerie annuel divisé par votre mise de fonds réelle. Il indique le pourcentage de rendement sur le capital investi. Par exemple, si vous déposez 150 000 $ et recevez 12 000 $ de flux annuel, votre rendement est de 8 %. Des rendements plus élevés (6 à 10 % et plus) indiquent une solide performance d'investissement.
Des paiements mensuels plus bas augmentent directement le flux de trésorerie annuel. Le 95 % de RPV et l'amortissement prolongé du MLI Select peuvent réduire le service de la dette mensuel de 200 à 500 $ ou plus par rapport au conventionnel. Sur une propriété de 2,5 M$, cela représente 24 000 à 60 000 $ ou plus de flux additionnel annuel, améliorant considérablement les rendements.
Le BNE correspond au revenu locatif brut moins les dépenses d'exploitation (taxes foncières, assurance, entretien, etc.). Les prêteurs utilisent le BNE pour calculer votre DSCR. Un BNE plus élevé améliore votre DSCR et la solidité de votre qualification. Ce calculateur utilise le BNE que vous entrez pour montrer la performance de chaque option de financement.
Les intérêts totaux ont un impact direct sur la rentabilité à long terme. Un amortissement de 50 ans étale les paiements sur une période plus longue, réduisant les coûts mensuels mais augmentant les intérêts totaux payés. Sur 25 à 30 ans (période de détention typique), comprendre le coût des intérêts vous aide à évaluer la création de richesse à long terme et les opportunités de refinancement.

Processus de qualification et de demande

Les deux exigent : une évaluation de la propriété, des états financiers récents, les T1 Générales ou les déclarations fiscales d'entreprise, le registre des loyers et les baux, les relevés de taxes foncières et d'assurance, ainsi qu'une preuve de réserves liquides. Le MLI Select peut exiger une documentation supplémentaire pour les engagements d'abordabilité, d'énergie ou d'accessibilité.
Le délai typique est de 10 à 15 jours ouvrables entre une demande complète et l'approbation. Le MLI Select peut prendre légèrement plus de temps en raison de la vérification des points et de la documentation des engagements, mais pas de façon importante. Avoir tous les documents organisés dès le départ accélère le processus.
Les dépenses déductibles standards comprennent : taxes foncières, assurance, services publics (si payés par le propriétaire), entretien et réparations, gestion immobilière (généralement 4 à 8 % du loyer), aménagement paysager, lutte antiparasitaire et réserves de capital (3 à 5 %). N'incluez pas le service de la dette, le remboursement du capital ou les rénovations majeures dans le calcul du BNE.
Oui. Les lettres de pré-approbation sont disponibles pour le financement SCHL et conventionnel. Avec la SCHL, vous pouvez obtenir une pré-approbation conditionnelle sans propriété spécifique. Les prêteurs conventionnels peuvent exiger les détails de la propriété. La pré-approbation renforce votre offre auprès des vendeurs et démontre que votre financement est solide.

Scénarios précis

Absolument. Les PBR comportant un volet d'abordabilité obtiennent souvent un bon pointage MLI Select, débloquant 95 % de RPV et potentiellement un amortissement de 50 ans. Cela améliore considérablement le flux de trésorerie. Utilisez ce calculateur avec les détails de votre propriété et comparez avec le conventionnel pour voir l'avantage.
Pas nécessairement. Même avec 40 % de mise de fonds, vous pourriez utiliser la SCHL à 60 % de RPV (40 % de mise de fonds) et éviter complètement l'assurance. Comparez les deux : la SCHL offre de meilleures conditions (amortissement plus long, taux plus bas), tandis que le conventionnel vous donne plus de flexibilité dans la structure. Utilisez ce calculateur pour comparer les deux scénarios.
Le MLI de la SCHL est votre meilleure option avec un DSCR minimal de 1,10x. Les prêteurs conventionnels exigeraient 1,20 à 1,30x, vous ne vous qualifieriez probablement pas ou feriez face à des taux bien plus élevés. Le MLI Select ou MLI Standard vous donne la certitude d'un financement avec seulement 1,15x de DSCR.
Oui. Si vous avez initialement utilisé un financement conventionnel et que votre propriété se qualifie désormais au MLI Select (ou si vous souhaitez simplement accéder aux taux et conditions de la SCHL), vous pouvez refinancer vers le MLI ou le MLI Standard. Des frais de clôture s'appliquent, mais les économies mensuelles peuvent le justifier.

Sujets avancés

Le MLI Select (95 % de RPV) exige moins de mise de fonds, préservant le capital pour d'autres investissements tout en maintenant un bon flux de trésorerie. Sur 10 ans, un service de la dette plus faible combiné au capital préservé crée un avantage de richesse considérable. Le conventionnel (75 % de RPV) immobilise plus de capital dès le départ mais évite l'assurance. Le « meilleur » dépend de votre stratégie d'investissement et du capital disponible.
Les taux de la SCHL et conventionnels évoluent parfois différemment. La SCHL peut avoir une tarification plus stable liée aux taux gouvernementaux, tandis que le conventionnel peut être plus volatil. En période de hausse des taux, la SCHL peut devenir plus attrayante. Ce calculateur utilise vos hypothèses actuelles, mais vous pouvez tester la sensibilité en ajustant les taux pour observer l'impact.
Ce calculateur utilise un revenu et des dépenses statiques selon l'économie actuelle. En réalité, les loyers augmentent de 2 à 3 % par année et les dépenses suivent une inflation similaire. Une analyse prudente utilise les chiffres actuels (comme ici), mais vous pouvez modéliser la croissance séparément pour projeter les rendements sur 5 à 10 ans et la création de richesse à long terme.
Les engagements MLI Select sont contraignants (généralement 5 à 7 ans pour l'abordabilité, l'énergie ou l'accessibilité). Cela pourrait affecter la flexibilité des futurs acheteurs, mais les PBR et les propriétés à valeur ajoutée comportant ces caractéristiques se négocient souvent à prime. Planifiez une détention à long terme ou assurez-vous que les acheteurs potentiels s'alignent sur votre type d'engagement.
4,8/5 · 136 avis Google La confiance des investisseurs

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