Financement hypothécaire résidentiel. Pour un aperçu complet des approches stratégiques d’investissement immobilier, du flipping de maisons aux immeubles multifamiliaux, consultez notre guide complet. C’est aussi l’étape qui intimide la plupart des débutants : la paperasserie semble écrasante, les exigences semblent strictes et la peur du rejet est réelle.
La vérité est que le processus est simple lorsque vous comprenez à quoi vous attendre. Ce guide vous accompagne à chaque étape, de la préparation initiale jusqu’au jour de la clôture, afin que rien ne vous prenne par surprise.
Avant de postuler : Phase de préparation
Le travail que vous effectuez avant de soumettre une demande détermine votre succès plus que tout ce qui se passe après.
Vérifiez votre santé financière
Cote de crédit : Demandez votre rapport et votre cote de crédit. Les prêts hypothécaires pour propriétés d’investissement exigent généralement 680+ pour les prêteurs de catégorie A. Si votre cote est inférieure à ce seuil, prenez le temps de constituer et d’améliorer votre cote de crédit avant de postuler.
Épargne : Vous avez besoin d’une mise de fonds minimale de 20 % pour les propriétés d’investissement, plus les frais de clôture (généralement 1,5 à 4 % du prix d’achat), plus des réserves pour les vacances locatives et l’entretien. Pour une propriété de 400 000 $, cela signifie environ 80 000 $ de mise de fonds, 6 000 à 16 000 $ de frais de clôture et 10 000 à 15 000 $ de réserves.
Obligations de dette : Énumérez tous les paiements mensuels : prêts automobiles, prêts étudiants, cartes de crédit, marges de crédit, hypothèques existantes. Les prêteurs calculent votre ratio d’endettement total incluant toutes ces dettes. Comprendre les ratios d’endettement et comment obtenir plus d’approbation vous aide à optimiser avant de postuler.
Justificatifs de revenus : Rassemblez les bulletins de paie récents, les feuillets T4, l’avis de cotisation de l’ARC et la vérification d’emploi. Les demandeurs autonomes ont besoin de deux ans d’états financiers et de déclarations de revenus de leur entreprise.
Choisissez votre professionnel hypothécaire
Rendez-vous sur Courtiers hypothécaires ou banques : lequel est le meilleur ?. Les courtiers ont accès à des dizaines de prêteurs et peuvent trouver la meilleure solution pour le financement de propriétés d’investissement spécifiquement.
Recherchez des courtiers qui travaillent régulièrement avec des investisseurs. Demandez combien de prêts hypothécaires pour propriétés d’investissement ils ont organisés au cours de la dernière année. Le bon courtier comprend les défis spécifiques aux investisseurs et les préférences des prêteurs. Comprenez les documents hypothécaires dont votre courtier a besoin pour rendre la relation productive.
Obtenez une pré-approbation
La pré-approbation a lieu avant que vous ne commenciez à chercher une propriété. Votre courtier soumet votre profil financier aux prêteurs pour déterminer combien vous pouvez emprunter et à quel taux.
La pré-approbation vous donne un budget clair, renforce vos offres d’achat et identifie les problèmes alors qu’il est encore temps de les résoudre. Lisez sur les trois types de pré-approbations hypothécaires pour comprendre le niveau d’approbation que vous avez.
Trouver votre propriété
Avec votre pré-approbation en main, vous connaissez votre budget. Trouvez maintenant une propriété qui fonctionne comme un investissement.
Analysez les transactions comme un investisseur
N’achetez pas sur un coup de tête. Faites les calculs pour chaque propriété que vous envisagez. Tenez compte des paiements hypothécaires, des taxes foncières, de l’assurance, de l’entretien, de l’allocation pour les vacances locatives et des coûts de gestion. La propriété doit avoir un sens financier en tant que location, pas seulement “sembler être dans un bon quartier”.
Apprenez Comment analyser une propriété locative : flux de trésorerie et diligence raisonnable avant de faire des offres.
Faites votre offre
Lorsque vous trouvez la bonne propriété, votre agent immobilier vous aide à rédiger une offre d’achat. Incluez des conditions de financement, cela vous protège si l’hypothèque n’est pas approuvée. Votre lettre de pré-approbation accompagne l’offre, montrant au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux.
Avec 20 % de mise de fonds plus les frais de clôture et les réserves, une propriété de 400 000 $ pourrait nécessiter plus de 100 000 $ au départ : réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à planifier exactement combien vous avez besoin avant de commencer vos recherches.
La demande hypothécaire formelle
Une fois votre offre acceptée, le véritable processus hypothécaire commence. Votre courtier soumet la demande formelle au prêteur, et le compte à rebours avant la clôture commence.
Documents dont le prêteur a besoin
Votre courtier a la plupart de ces informations de la pré-approbation, mais les prêteurs peuvent demander des éléments mis à jour ou supplémentaires. Pour la Liste de contrôle des documents pour votre prêt hypothécaire de propriété d’investissement complète, consultez notre guide détaillé. Les exigences courantes comprennent :
- Accord d’achat et de vente accepté
- Bulletins de paie mis à jour et lettre d’emploi
- Relevés bancaires montrant les fonds de mise de fonds
- Détails de l’annonce de la propriété et informations MLS
- Toutes les conditions ou modifications à l’accord d’achat
L’évaluation
Le prêteur commande une évaluation pour confirmer que la propriété vaut le prix que vous payez. Un évaluateur indépendant visite la propriété, évalue son état et la compare aux ventes récentes de propriétés similaires.
Si l’évaluation est égale ou supérieure à votre prix d’achat, tout va bien. Si elle est inférieure, vous avez un problème : le prêteur ne financera que sur la base de la valeur estimée, ce qui signifie que vous aurez besoin d’une mise de fonds supplémentaire ou devrez renégocier le prix d’achat. Apprenez quoi faire lorsque vous faites face à des évaluations de propriété basses.
Examen de la souscription
Le souscripteur du prêteur examine tout : vos finances, la propriété, l’évaluation et la conformité à ses critères de prêt. Il peut demander des documents supplémentaires ou des éclaircissements.
Les demandes courantes du souscripteur comprennent des lettres d’explication pour les dépôts importants, une preuve supplémentaire de la source des fonds de mise de fonds, une confirmation des projections de revenus locatifs ou des informations de crédit mises à jour.
Approbation hypothécaire
Lorsque le souscripteur est satisfait, vous recevez une approbation hypothécaire formelle avec des conditions. Les conditions standard comprennent une recherche de titre satisfaisante, une confirmation d’assurance de propriété et la confirmation par l’avocat des détails de clôture.
Choisir vos conditions hypothécaires
Avant la clôture, finalisez vos choix de taux et de conditions. Votre courtier devrait expliquer les options, y compris taux fixes ou variables pour les investisseurs : cadre décisionnel, la durée du terme, la période d’amortissement et les privilèges de remboursement anticipé. Ces décisions affectent votre flux de trésorerie pendant des années.
Jour de clôture
Votre avocat spécialisé en immobilier gère le processus de clôture.
Ce que fait votre avocat
- Examine et explique les documents hypothécaires
- Effectue une recherche de titre confirmant la propriété claire
- Organise l’assurance titres
- Enregistre l’hypothèque au registre foncier
- Transfère les fonds entre les parties
- Vous remet les clés et les documents de clôture
Ce que vous devez apporter
- Carte d’identité avec photo délivrée par le gouvernement
- Chèque certifié ou traite bancaire pour votre mise de fonds et vos frais de clôture
- Preuve d’assurance de propriété
Frais de clôture à prévoir
- Taxe de transfert de propriété (varie selon la province)
- Frais juridiques (généralement 1 000 à 2 500 $)
- Assurance titres (200 à 500 $)
- Frais d’évaluation (si non couverts par le prêteur, 300 à 500 $)
- Inspection de domicile (si effectuée, 300 à 600 $)
- Ajustements de taxes foncières
Entre la taxe de transfert de propriété, les frais juridiques et l’assurance titres, les frais de clôture seuls peuvent s’élever de 6 000 à 16 000 $ : réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que rien ne vous prenne par surprise le jour de la clôture.
Après la clôture : Premiers pas en tant que propriétaire
Mettez en place correctement
Ouvrez un compte bancaire séparé pour la propriété locative. Tous les dépôts de revenus locatifs y vont ; toutes les dépenses de propriété en sortent. Cette séparation simplifie la comptabilité et la déclaration de revenus.
Souscrivez une assurance de propriété qui couvre l’usage locatif – votre prêteur l’exige de toute façon. L’assurance habitation standard ne couvre pas les propriétés locatives.
Trouvez des locataires
Si la propriété n’est pas déjà louée, commencez la commercialisation immédiatement. Chaque jour vacant coûte de l’argent. Examinez attentivement les locataires : vérifiez leurs revenus, consultez leur crédit, contactez les propriétaires précédents et confirmez leur emploi.
Suivez tout
Conservez des registres de tous les revenus et dépenses dès le premier jour. Vous en aurez besoin pour la déclaration de revenus et pour Comment qualifier pour plusieurs propriétés locatives.
Foire aux questions
Combien de temps prend l'ensemble du processus ?
Puis-je utiliser des fonds donnés pour ma mise de fonds ?
Que se passe-t-il si ma demande de prêt hypothécaire est refusée ?
Ai-je besoin d'une inspection de domicile pour une propriété d'investissement ?
Puis-je vivre dans la propriété d'abord et la convertir plus tard en location ?
Votre prochaine étape
Le processus hypothécaire comporte des étapes définies. Préparez-vous minutieusement, travaillez avec des professionnels expérimentés et suivez le processus. Première propriété d’investissement : pourquoi elle est la plus difficile à acheter, mais elle mène à votre deuxième, puis à votre troisième, et finalement à un portefeuille qui bâtit une richesse durable.
Commencez par votre bilan de santé financière. Ensuite, trouvez un professionnel de l’hypothèque qui comprend les investisseurs. Le reste suivra.
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
30 janvier 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Mortgage Term
The length of time your mortgage contract and interest rate are in effect. Typically ranges from 1 to 5 years in Canada, after which you renew or refinance.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
TDS
Total Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover all debt payments. Maximum typically 44%. Investors can use rental income (50-80% offset) to help qualify, making it possible to scale a portfolio despite existing debts.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Land Transfer Tax
A provincial tax paid when purchasing property, calculated as a percentage of the purchase price. Some cities like Toronto add additional municipal tax.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Title Insurance
Insurance that protects against losses from defects in title to a property, such as liens, encumbrances, or ownership disputes.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Prepayment Privileges
Terms in your mortgage that allow extra payments without penalty, typically 10-20% of the original balance annually. Helps pay off your mortgage faster.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Property Inspection
A professional examination of a property's physical condition, including structural elements, mechanical systems, roofing, and other components, typically conducted before purchase. Thorough inspections help investors identify problems, estimate repair costs, and negotiate purchase prices.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Debt Service Ratio
A broad term for ratios measuring a borrower's ability to service debt. In Canadian residential lending, the key ratios are GDS and TDS. In commercial lending, the DSCR serves a similar function but focuses on property income rather than personal income.
Notice of Assessment
A document issued by the CRA after processing a tax return, confirming income reported and taxes owed or refunded. Mortgage lenders require Notices of Assessment as proof of declared income, especially for self-employed borrowers.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
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