Choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable est l’une des décisions les plus importantes que vous prendrez en tant que propriétaire ou investisseur immobilier. La bonne nouvelle ? Ce n’est pas aussi compliqué qu’il y paraît une fois que vous comprenez les différences clés.
Décortiquons exactement ce que vous devez savoir pour faire le bon choix pour votre situation.
Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à taux fixe
Un prêt hypothécaire à taux fixe bloque votre taux d’intérêt pour une période déterminée – généralement de un à dix ans, cinq ans étant le choix le plus populaire.
Le principal avantage est simple : vous savez exactement ce que vous payez. Votre taux reste le même, quoi qu’il arrive avec l’économie ou ce que la Banque du Canada décide. Votre paiement mensuel ne change jamais.
Pour les personnes qui ont besoin de savoir exactement quel sera leur budget chaque mois, cette certitude peut valoir beaucoup. Si vous êtes du genre à perdre le sommeil en vous inquiétant des augmentations de taux, un taux fixe vous apporte la tranquillité d’esprit.
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Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à taux variable
Les prêts hypothécaires à taux variable montent et descendent en fonction du taux préférentiel fixé par la Banque du Canada. Voici ce que la plupart des gens ne réalisent pas : historiquement, les taux variables ont presque toujours été moins chers que les taux fixes.
La Banque du Canada ne modifie pas les taux du jour au lendemain ni ne fait de bonds importants. Elle examine les taux plusieurs fois par an et procède généralement par petits pas de 0,25 % à la fois. Elle est prudente car de nombreux produits financiers – hypothèques, prêts automobiles, cartes de crédit, marges de crédit – sont liés à ce taux.
Oui, votre taux peut augmenter. Mais il peut aussi baisser. Et lorsque les taux baissent, ils le font généralement plus rapidement qu’ils n’augmentent.
Si vous penchez pour le taux variable mais vous vous inquiétez des sauts de taux, la plupart des prêteurs vous permettent de passer à un taux fixe à tout moment sans pénalité – réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous vous expliquerons comment fonctionne cette option de conversion.
La véritable différence de coût
Jetons un coup d’œil aux chiffres réels. Lorsque les taux sont bas, vous pourriez voir quelque chose comme :
- Taux variable : 4,75 %
- Taux fixe de cinq ans : 4,99 %
Cette différence peut sembler petite, mais elle s’accumule sur toute la durée d’une hypothèque. Et si les taux baissent davantage, les détenteurs de taux variables en bénéficient immédiatement tandis que les détenteurs de taux fixes restent bloqués.
Selon les données historiques, une étude portant sur 25 ans de taux hypothécaires a révélé que les taux variables étaient égaux ou inférieurs aux taux fixes pendant tous les mois, sauf sept, de cette période entière. Sur ces 25 ans, le taux fixe moyen était d’environ 5,75 % tandis que le taux variable moyen était d’environ 4,5 %.
Cette différence de 1,25 % s’accumule pour représenter une somme d’argent considérable sur la durée d’une hypothèque. Même Comment analyser une propriété locative : flux de trésorerie et diligence raisonnable.
Pénalités : Le facteur décisif
C’est là que les choses deviennent vraiment importantes, et où beaucoup de gens commettent des erreurs coûteuses.
Pénalités pour les taux fixes
Si vous devez résilier votre hypothèque à taux fixe de manière anticipée, vous paierez soit trois mois d’intérêts, soit ce qu’on appelle la différence de taux d’intérêt (IRD), le montant le plus élevé des deux. Dans la plupart des cas, il s’agit de l’IRD, et elle peut être énorme.
Le calcul de l’IRD varie selon le prêteur et peut facilement atteindre des dizaines de milliers de dollars en fonction de la taille de votre hypothèque et du temps restant sur votre terme.
Pénalités pour les taux variables
Les prêts hypothécaires à taux variable simplifient les choses : trois mois d’intérêts. C’est tout.
Cela fait une énorme différence si votre vie change et que vous avez besoin de vendre, de refinancer ou d’accéder à votre capital propre avant la fin de votre terme.
La pénalité IRD sur un taux fixe peut coûter des dizaines de milliers de dollars si vous devez rompre le contrat plus tôt, tandis que pour un taux variable, il ne s’agit que de trois mois d’intérêts – réservez un appel stratégie gratuit avec nous pour déterminer quelle structure vous offre la flexibilité dont vous avez besoin.
Pourquoi c’est plus important que vous ne le pensez
Voici un fait crucial : le Canadien moyen ne conserve son hypothèque que trois ans et demi avant qu’un changement de vie ne l’oblige à refinancer ou à faire des ajustements.
C’est moins que le terme typique de cinq ans que la plupart des gens choisissent. Les raisons courantes comprennent :
- Rénovations domiciliaires nécessitant des fonds supplémentaires
- Consolidation de dettes pour améliorer le flux de trésorerie
- Retrait de capitaux propres pour des acomptes sur des propriétés d’investissement grâce à un refinancement hypothécaire pour financer une unité locative
- Changements d’emploi ou déménagements
- Divorce ou changements familiaux
- Vente et amélioration plus tôt que prévu
Avantages supplémentaires des taux variables
Vous pouvez bloquer votre taux à tout moment
La plupart des prêts hypothécaires à taux variable vous permettent de passer à un taux fixe quand vous le souhaitez, sans pénalité. Si les taux commencent à grimper et que vous vous inquiétez, il suffit d’appeler votre prêteur et de bloquer votre taux.
Cela devrait être un service gratuit. Si votre prêteur essaie de vous facturer pour cette fonctionnalité de base, c’est un signal d’alarme.
Mais rappelez-vous : cela ne fonctionne que dans un sens. Une fois que vous avez bloqué un taux fixe, vous ne pouvez pas revenir à un taux variable sans refinancer et payer la pénalité.
Meilleures options de remboursement anticipé
Les prêts hypothécaires à taux variable vous permettent généralement de rembourser 15 à 20 % du montant initial de votre hypothèque chaque année, contre 10 à 15 % pour les taux fixes.
Si vous recevez des primes, des héritages ou si vous avez des revenus irréguliers et que vous souhaitez rembourser votre hypothèque plus rapidement, ces 5 % supplémentaires de marge de remboursement anticipé peuvent faire une réelle différence.
Quand les taux fixes sont judicieux
Les taux variables ne conviennent pas à tout le monde. Envisagez un taux fixe si vous :
- Perdez réellement le sommeil en vous inquiétant des changements de paiement
- N’avez aucune flexibilité budgétaire et avez besoin de connaître votre paiement exact
- Êtes absolument certain de ne pas vouloir déménager, refinancer ou accéder à vos capitaux propres
- Valorisez la prévisibilité par rapport aux économies potentielles
Il n’y a aucune honte à choisir la tranquillité d’esprit. Si l’anxiété liée aux changements de taux affectait votre qualité de vie, la prime que vous payez pour un taux fixe pourrait en valoir la peine.
Quand les taux variables sont judicieux
Les taux variables sont le meilleur choix si vous :
- Voulez le paiement le plus bas possible
- Êtes un investisseur immobilier qui a besoin de flexibilité
- N’êtes pas sûr de la durée pendant laquelle vous conserverez la propriété
- Avez une certaine marge budgétaire pour gérer des changements de paiement modestes
- Voulez rembourser votre hypothèque agressivement
- Appréciez un accès facile au refinancement sans pénalités importantes
Pour les investisseurs explorant le financement hypothécaire pour le développement en particulier, les taux variables sont généralement le choix intelligent. Vous avez besoin de la flexibilité de vendre, de refinancer ou de profiter de nouvelles opportunités sans être accablé par les pénalités.
Une stratégie hybride intelligente
Si vous souhaitez un taux fixe mais aussi de la flexibilité, envisagez cette approche :
Configurez votre hypothèque principale à taux fixe, mais structurez tout capital supplémentaire comme une marge de crédit hypothécaire. Cela vous donne la stabilité de paiements fixes sur votre hypothèque, mais un accès à de l’argent lorsque vous en avez besoin sans déclencher de pénalités.
Cela fonctionne bien si vous avez plus de 20 % d’acompte et que vous souhaitez garder des fonds disponibles pour les urgences ou les opportunités.
En conclusion
Les taux variables ont historiquement été moins chers et offrent beaucoup plus de flexibilité avec des pénalités plus basses. Pour la plupart des gens – en particulier les investisseurs – ils constituent le meilleur choix financier.
Mais si vous êtes une personne qui s’inquiéterait et stresserait vraiment des changements de taux, la tranquillité d’esprit d’un taux fixe pourrait valoir le coût supplémentaire.
L’essentiel est d’être honnête avec vous-même sur votre situation, votre calendrier et votre tempérament. Il n’y a pas de réponse universellement juste, mais comprendre les différences réelles entre ces options vous donne le contrôle pour prendre la meilleure décision pour vos circonstances. Pour une approche structurée, consultez notre cadre de décision pour les investisseurs sur le choix entre taux fixe et variable et notre guide sur le choix du bon produit hypothécaire pour votre propriété d’investissement. Parlez à un spécialiste hypothécaire canadien pour trouver ce qui convient le mieux à votre situation.
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Foire aux questions
Quelle est la principale différence entre les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable ?
Combien coûte la résiliation anticipée d'un prêt hypothécaire à taux fixe ?
Quelle est la pénalité pour résilier un prêt hypothécaire à taux variable ?
Puis-je passer d'un taux variable à un taux fixe pendant mon terme ?
Quel type d'hypothèque est le meilleur pour les investisseurs immobiliers ?
Combien de temps la personne moyenne conserve-t-elle son hypothèque ?
Les taux variables augmentent-ils toujours ?
Quand un prêt hypothécaire à taux fixe est-il judicieux ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
HELOC
Home Equity Line of Credit - a revolving credit line secured against your home's equity, allowing you to borrow as needed up to a set limit.
IRD
Interest Rate Differential - a mortgage penalty calculation based on the difference between your rate and current rates for the remaining term.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Prime Rate
The benchmark interest rate set by banks, which influences variable mortgage rates. It typically follows the Bank of Canada's overnight rate.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
Mortgage Term
The length of time your mortgage contract and interest rate are in effect. Typically ranges from 1 to 5 years in Canada, after which you renew or refinance.
Bank of Canada
Canada's central bank that sets the overnight lending rate, which influences prime rates and mortgage costs across the country. Rate decisions directly impact variable mortgage rates and overall borrowing costs for real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Debt Consolidation
Combining multiple debts into a single loan, often through refinancing your mortgage. Can lower overall interest costs and simplify monthly payments.
Prepayment Privileges
Terms in your mortgage that allow extra payments without penalty, typically 10-20% of the original balance annually. Helps pay off your mortgage faster.
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