Lorsque vous êtes prêt à entreprendre des projets immobiliers plus ambitieux, vous aurez probablement besoin de l’argent d’autres personnes. Mais comment protéger ces investisseurs — et vous-même ? C’est là qu’interviennent les structures GP/LP.
Une structure de Partenaire Général/Partenaire Limité (GP/LP) est un cadre juridique qui vous permet de lever des fonds auprès d’investisseurs tout en les protégeant de la responsabilité. C’est plus complexe qu’une simple coentreprise, mais pour les bons projets, cela en vaut la peine.
Qu’est-ce qui différencie une GP/LP ?
Considérez ceci : vous souhaitez développer une propriété ou acheter un immeuble d’appartements. Vous avez les compétences et le temps, mais il vous faut de l’argent. Vos investisseurs ont de l’argent, mais ne veulent rien gérer ni risquer plus que leur investissement.
C’est le scénario GP/LP parfait.
Le Partenaire Général (GP)
C’est vous, la personne qui fait tout le travail. En tant que GP, vous :
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Prenez toutes les décisions
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Gérez les opérations quotidiennes
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Assumez toute la responsabilité
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Effectuez le travail réel
Vous avez le contrôle, mais vous supportez également toute la responsabilité. Si quelque chose tourne mal, c’est sur vous que ça retombe.
Le Partenaire Limité (LP)
Ce sont vos investisseurs. Ils :
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Investissent de l’argent
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Reçoivent des rendements sur leur investissement
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Ont une responsabilité limitée (ne risquent que ce qu’ils ont investi)
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Ne participent pas aux décisions de gestion
Ils sont protégés des poursuites judiciaires et des problèmes au-delà de la perte de leur investissement. Mais ils ne peuvent pas non plus vous dire comment gérer les choses.
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Quand devriez-vous mettre en place une GP/LP ?
La vérité est la suivante : la création de GP/LP n’est pas bon marché. Vous dépenserez plus en frais juridiques qu’avec une simple coentreprise ou une société. Alors, quand est-ce que cela a du sens ?
La taille du projet compte
Ne vous embêtez pas avec une GP/LP pour un petit duplex où vous levez 300 000 $. Les frais juridiques ne justifieront pas la structure.
Les GP/LP brillent lorsque vous entreprenez :
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Des projets de développement
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Des immeubles d’appartements importants
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Des propriétés commerciales comme des hôtels
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Tout projet où vous avez besoin de capitaux importants et souhaitez protéger vos investisseurs
Vous n’êtes pas seul
Le véritable déclencheur d’une GP/LP est lorsque vous faites appel à plusieurs investisseurs passifs qui ne sont pas impliqués dans la gestion de la propriété. S’il n’y a que vous et un autre partenaire qui travaillez sur l’accord, un accord de coentreprise a probablement plus de sens.
Si vous levez des capitaux auprès d’investisseurs passifs pour un immeuble d’appartements ou un projet de développement, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à déterminer si une structure GP/LP ou de coentreprise convient le mieux à votre transaction.
Le casse-tête du financement
C’est là que les choses se compliquent. De nombreux prêteurs résidentiels ne savent pas comment gérer une structure GP/LP. Ils la voient sur une demande et se bloquent.
Prêts hypothécaires résidentiels : excellents taux, options limitées
Les prêts hypothécaires résidentiels offrent les meilleurs taux d’intérêt — au moment de la rédaction, environ 4,89 %. Mais la plupart des prêteurs résidentiels veulent voir des personnes physiques sur le prêt hypothécaire, pas des sociétés ou des partenariats.
Prêts hypothécaires commerciaux : adaptés à la structure
Les prêteurs hypothécaires commerciaux accueillent les GP/LP à bras ouverts. Ils comprennent ces structures et n’ont aucun problème avec elles. Le compromis ? Des taux légèrement plus élevés — au moment de la rédaction, environ 5,29 %, soit environ 0,40 % de plus que les prêts résidentiels.
La grande différence dans le financement commercial : ils se soucient beaucoup plus de la propriété que de vous. Si la propriété génère suffisamment de revenus pour couvrir les paiements hypothécaires, vous serez probablement approuvé.
Un courtier hypothécaire a récemment obtenu l’approbation pour des emprunteurs sans emploi, uniquement parce que le revenu locatif de la propriété couvrait tout.
SCHL et les grands projets
Pour les projets plus importants qui sont éligibles à l’assurance de la SCHL, les nouvelles sont meilleures. Les prêteurs de la SCHL reconnaissent généralement la structure GP/LP sans exiger que chaque partenaire limité se qualifie individuellement. Le partenariat lui-même peut garantir le prêt hypothécaire.
Erreurs courantes qui font échouer les transactions
Utiliser le mauvais avocat
Tous les avocats ne comprennent pas l’investissement immobilier. Certains créeront des documents si compliqués et intimidants que les investisseurs potentiels s’enfuiront. Vous avez besoin de quelqu’un qui équilibre la protection juridique et la négociation pratique.
Les accords de société en commandite sont naturellement complexes — ils sont similaires aux testaments en termes de poids juridique. Mais les avocats spécialisés en immobilier savent comment les rendre conviviaux pour les investisseurs sans sacrifier la protection.
Ignorer la diligence raisonnable sur le GP
Si vous envisagez d’investir en tant que partenaire limité, approfondissez vos recherches sur le partenaire général. Vérifiez leur :
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Bilan avec des projets similaires
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Références d’anciens investisseurs
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Expérience réelle (pas seulement de l’enthousiasme)
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Capacité à mener à bien ce qu’ils commencent
Les partenaires limités ont très peu de contrôle. Vous faites entièrement confiance au GP, alors assurez-vous qu’il mérite cette confiance. Pour vous inspirer de ce qu’un GP dévoué peut accomplir, lisez comment un pompier a bâti un empire immobilier.
Documentation inappropriée
Voici un piège : si le partenaire général possède également des unités en tant que partenaire limité, ces unités perdent leur protection contre la responsabilité. Le rôle de gestionnaire du GP retire le bouclier de responsabilité limitée de ses unités de LP.
Faites faire vos documents correctement dès le départ par quelqu’un qui est spécialisé dans les structures d’investissement immobilier. Apprenez-en davantage sur la façon dont un avocat spécialisé en immobilier protège les transactions des investisseurs.
Les taux résidentiels se situent autour de 4,89 % tandis que les taux commerciaux avoisinent 5,29 % — une fiducie nue pourrait vous permettre d’obtenir le taux inférieur même avec une GP/LP en place. Réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous montrerons comment.
Qu’en est-il des fiducies nues ?
Une fiducie nue est simplement un contrat qui sépare la propriété enregistrée de la propriété bénéficiaire. La personne figurant sur le titre n’est pas le véritable propriétaire — elle le détient pour quelqu’un d’autre.
Cela se retrouve partout dans l’investissement immobilier :
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Les coentreprises où une personne détient le titre pour le partenariat
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Quelqu’un qui détient une propriété personnellement qui appartient en fait à sa société
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Les GP/LP où une société mandataire détient l’actif pour la société en commandite
Du point de vue du financement, les fiducies nues sont incroyablement utiles. Vous pouvez finaliser des propriétés au nom de particuliers (ce que la plupart des prêteurs préfèrent) tandis que la propriété bénéficiaire circule vers la structure souhaitée. Cela ouvre beaucoup plus de prêteurs et une meilleure tarification.
Combien de temps prend la mise en place ?
Ne vous attendez pas à ce que cela se fasse du jour au lendemain. Un délai réaliste pour créer une structure GP/LP est de deux semaines et demie à trois semaines. Ajoutez ensuite un mois pour l’approbation du prêt hypothécaire.
L’accord de LP lui-même représente environ 80 % du travail. Mais vous avez aussi besoin de :
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Accords de souscription pour les investisseurs
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Formulaires individuels pour les investisseurs
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Création de la société GP
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Éventuellement une société mandataire/fiduciaire
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Accords d’actionnaires si plusieurs personnes possèdent le GP
Le plus gros retard ? Rassembler tous les partenaires. Même avec la signature électronique, la coordination de trois ou quatre personnes occupées prend du temps.
Une solution : faites signer une résolution par tous les partenaires au début, autorisant une personne (généralement le président) à signer tout. Ainsi, vous n’avez pas à courir après les gens pour obtenir des signatures à chaque étape.
Pouvez-vous gérer plusieurs projets via une seule GP/LP ?
Techniquement, oui. Vous pouvez rédiger des accords de LP avec des clauses permettant au GP d’ajouter des projets supplémentaires. Mais devriez-vous le faire ?
Cela devient vite compliqué. Vos investisseurs existants n’ont pas signé pour le profil de risque du nouveau projet. L’ajout d’une nouvelle propriété modifie ce dans quoi ils ont investi, dilue potentiellement leur propriété et pourrait les frustrer.
Meilleure approche : présentez-le à vos investisseurs existants. Donnez-leur des options pour investir dans le nouveau projet ou pour maintenir les choses séparées. Laissez-les décider.
De plus, vos prêteurs pour les deux propriétés devraient approuver l’arrangement. Cela ajoute une autre couche de complexité qui pourrait ne pas en valoir la peine.
En bref : une GP/LP est-elle faite pour vous ?
Si vous entreprenez un projet substantiel et levez des capitaux importants auprès d’investisseurs passifs, une structure GP/LP est probablement judicieuse. Elle protège vos investisseurs, vous donne le contrôle et montre que vous gérez une opération professionnelle.
Mais parlez à des professionnels spécialisés en investissement immobilier — à la fois un avocat et un spécialiste du financement de développement. La structure que vous choisissez affecte vos options de financement, ce qui peut faire ou défaire votre transaction.
Faites-le correctement dès le départ, et vous aurez une structure qui vous permettra de faire évoluer votre entreprise immobilière sans avoir à réinventer la roue constamment.
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Questions fréquemment posées
Quelle est la différence entre un partenaire général et un partenaire limité ?
Combien coûte la mise en place d'une structure GP/LP ?
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire résidentiel avec une structure GP/LP ?
Qu'est-ce qu'une fiducie nue et pourquoi en aurais-je besoin ?
Puis-je utiliser une GP/LP pour une maison unifamiliale ?
Combien de temps faut-il pour mettre en place une GP/LP ?
Qu'est-ce qui est le mieux pour mon projet : GP/LP, coentreprise ou société ?
Les prêteurs commerciaux peuvent-ils financer tous les types de propriétés, y compris les maisons unifamiliales ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Joint Venture
A partnership between two or more parties to invest in real estate, combining capital, expertise, or credit to complete a deal.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Syndication
Pooling capital from multiple investors to purchase larger properties, typically structured with general partners (operators) and limited partners (investors).
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Bare Trust
A legal arrangement where one party holds legal title to a property on behalf of another. In Canadian investing, bare trusts let investors buy property personally for easier mortgage approval while a corporation retains beneficial ownership.
GP/LP Structure
A General Partner / Limited Partner arrangement used in real estate syndications. The GP manages the project and assumes liability, while LPs invest capital passively with liability limited to their investment amount.
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