Imaginez ceci : vous avez passé 10 ans dans le même emploi gouvernemental. Salaire décent. Pension. Avantages sociaux. Sur le papier, tout va bien. Mais intérieurement, vous vous sentez piégé.
C’était la réalité de Scott Innocente. Après une décennie de travail au gouvernement, il se sentait coincé dans ce qu’il appelle les « menottes dorées » – un emploi confortable qui l’empêchait de construire une réelle richesse.
Aujourd’hui, il possède plusieurs propriétés d’investissement et travaille à temps plein comme spécialiste du financement hypothécaire pour le développement aidant d’autres investisseurs à échapper à leurs propres menottes dorées. Voici comment il a procédé.
L’appel au réveil de deux ans
Le parcours de Scott n’a pas commencé par un coup de foudre. Un collègue lui parlait sans cesse d’investissement immobilier. Pendant deux longues années, Scott a rejeté l’idée.
Puis quelque chose a fait tilt. Il a réalisé que l’immobilier n’était pas juste un autre travail d’appoint – c’était un véritable chemin vers la liberté financière. Une fois que cette ampoule s’est allumée, tout a changé.
Il est devenu obsédé. Il a obtenu sa licence immobilière tout en achetant ses premières propriétés. Le drôle ? Il n’a jamais voulu être agent. Il voulait simplement avoir accès aux listes de propriétés sans attendre l’agenda de quelqu’un d’autre.
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Pourquoi la peur vous rend fauché
Scott identifie la peur comme la principale chose qui empêche les gens d’investir. Mais voici le hic – la peur ne se présente généralement pas comme de la peur.
Au lieu de cela, elle se déguise en préoccupations raisonnables :
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« Le marché va s’effondrer »
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« Je ne trouverai pas de bons locataires »
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« Les taux d’intérêt sont trop élevés en ce moment »
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« Je dois attendre le moment idéal »
Le problème ? La peur se présente d’une manière qui vous donne l’impression d’être intelligent en ne faisant rien. Vous vous dites que vous êtes prudent et stratégique alors qu’en réalité, vous avez juste peur.
Voici ce que Scott a appris : la seule façon de surmonter la peur est l’action. Il était terrifié en achetant ses deux premières propriétés. Mais après la deuxième ou la troisième propriété, la peur a complètement disparu. Pourquoi ? Parce qu’il a découvert que les bons locataires existent, que les propriétés ne se mettent pas spontanément en feu, et que les chiffres fonctionnent réellement.
La peur de Scott a disparu après la deuxième ou la troisième propriété une fois qu’il a vu que les chiffres fonctionnaient réellement — si vous êtes coincé dans cette même hésitation, réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à voir ce qui est réaliste pour votre première transaction.
La paralysie de l’analyse vous volera des années de votre vie
Scott a perdu près de deux ans à consommer du contenu. Vidéos YouTube. Podcasts. Livres. Forums. Il a appris toutes les stratégies possibles.
Et il n’a acheté exactement zéro propriété pendant cette période.
Son appel au réveil est venu d’une vérité simple : Michael Jordan n’est pas devenu un grand joueur en lisant des livres de basketball. Il est devenu un grand joueur en jouant au basketball.
Vous n’avez besoin que de connaissances de base pour commencer. La vraie éducation vient de l’action. Arrêtez de chercher et commencez à acheter.
Pourquoi votre agent immobilier vous coûte de l’argent
Scott a partagé une anecdote sur un client qui a acheté un duplex avec un appartement illégal au sous-sol près d’une ruelle dans un quartier mal famé. L’ancien agent n’était pas incompétent – il ne se spécialisait tout simplement pas dans les propriétés d’investissement.
Le résultat ? Des maux de tête constants. Des locataires assistés sociaux. Des loyers impayés. Tellement de stress que le client a vendu la propriété juste pour échapper aux problèmes.
Bien sûr, il a réalisé un petit profit (il est difficile de perdre de l’argent en immobilier), mais il a manqué l’objectif principal. La vraie richesse en immobilier vient de la détention des propriétés à long terme. Quand vous achetez mal, vous ne pouvez pas supporter de conserver, et vous perdez tous ces gains à long terme.
La leçon : travaillez avec des agents qui se concentrent exclusivement sur les propriétés d’investissement. Ils ont vu suffisamment de transactions pour savoir quoi éviter.
L’ordre dans lequel vous postulez auprès des prêteurs peut faire ou défaire le nombre de propriétés que vous financerez finalement — réservez un appel stratégie gratuit avec nous et nous vous aiderons à définir la bonne séquence de prêteurs afin de ne pas limiter votre croissance par inadvertance.
La stratégie hypothécaire dont personne ne vous parle
Voici quelque chose que la plupart des investisseurs ignorent : l’ordre dans lequel vous postulez auprès des prêteurs est important. Très important.
Une grande banque financera cinq propriétés au total, quel que soit l’endroit où ces propriétés sont hypothéquées. Une autre banque financera cinq propriétés en plus de ce que vous possédez déjà.
Un courtier hypothécaire général ne le saura pas. Il limitera accidentellement votre croissance avant même que vous n’ayez commencé. Apprenez-en davantage sur Comment acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada.
La règle des 50 % tue la croissance de votre portefeuille
La plupart des grandes banques ne comptent que 50 % de vos revenus locatifs lorsque vous êtes qualifié pour votre prochain prêt hypothécaire. Ainsi, si votre propriété se loue 2 000 $ par mois, elles n’utiliseront que 1 000 $ pour vous aider à vous qualifier.
Mais certains prêteurs comptent 80 à 100 % de ces revenus locatifs. Cette différence est énorme lorsque vous essayez de passer d’une propriété à cinq, ou de cinq à dix.
Cette stratégie fonctionne particulièrement bien dans les marchés abordables où le loyer est élevé par rapport au prix d’achat. Elle maintient vos ratios équilibrés et vous permet de continuer à croître.
Évitez les prêteurs de catégorie B coûteux
Lorsque les investisseurs atteignent leur limite auprès des banques traditionnelles, de nombreux courtiers les orientent immédiatement vers des prêteurs de catégorie B ou des prêteurs privés. Ceux-ci s’accompagnent de taux d’intérêt prohibitifs et de frais coûteux.
Il existe une meilleure façon : le financement commercial et en quoi il diffère du résidentiel. Explorez le financement hypothécaire résidentiel et les options commerciales côte à côte. Les taux sont similaires aux hypothèques résidentielles, mais vous évitez les coûts élevés des prêts de catégorie B. Vous pouvez continuer à développer votre portefeuille sans que vos coûts n’explosent.
Comment rénover des propriétés sans argent liquide
Voici une stratégie puissante pour les investisseurs disposant de capitaux limités : intégrez les coûts de rénovation directement dans votre prêt hypothécaire.
Au lieu d’avoir besoin de 30 000 $ à l’avance pour améliorer une propriété, vous pouvez utiliser les programmes d’achat avec améliorations. Vous terminez la salle de bain, le prêteur débloque ces fonds. Vous finissez la cuisine, ils débloquent plus de fonds. Étape par étape.
Cela vous permet d’acheter des propriétés qui ont besoin de travaux et de les améliorer en utilisant l’argent de la banque, pas le vôtre. Vous transformez les propriétés à flux de trésorerie négatif en propriétés rentables sans épuiser vos économies.
L’emplacement compte toujours plus que les chiffres
Scott ne laisse pas ses clients acheter dans de mauvais endroits, peu importe à quel point les chiffres sont bons sur papier. Il est direct à ce sujet : « Si vous voulez acheter ce genre de propriétés, allez travailler avec quelqu’un d’autre. »
Pourquoi ? Parce que lorsque vous achetez dans un mauvais endroit, vous créez tellement de maux de tête que vous ne voudrez pas conserver la propriété. Et si vous ne la conservez pas, vous manquez toute la richesse à long terme qui rend l’immobilier intéressant.
Il y a une différence entre identifier les quartiers en plein essor avec un potentiel de croissance et acheter dans des zones qui causeront constamment des problèmes. Connaissez la différence.
Arrêtez de planifier votre dixième propriété
L’une des plus grandes erreurs que Scott constate est que les investisseurs essaient de planifier l’intégralité de leur portefeuille avant d’acheter leur première propriété.
Ils s’inquiètent : « Si j’achète ce duplex, j’utiliserai tout mon argent et je ne pourrai pas acheter ma deuxième propriété. »
Sa réponse ? Ne vous inquiétez pas de cela. Achetez votre première.
De nombreux investisseurs débutants pensent qu’ils ne peuvent obtenir que cinq propriétés au total. C’est un mythe. En travaillant avec les bons professionnels, vous pouvez obtenir 10, 15, voire 20 propriétés.
Mais rien de tout cela n’a d’importance si vous n’achetez jamais la première.
Le pouvoir de brûler ses vaisseaux
Scott a quitté son emploi au gouvernement après seulement six mois dans l’immobilier. Son plan initial était de rester cinq ans de plus.
Pourquoi est-il parti si tôt ? Parce que n’avoir aucun plan de secours vous oblige à le faire fonctionner. Lorsque votre dos est contre le mur, vous trouvez des solutions. Vous travaillez plus dur. Vous faites preuve de créativité. Vous résolvez des problèmes.
Le désespoir génère des résultats d’une manière que la planification confortable ne fera jamais.
Vos prochaines étapes
Si vous êtes coincé dans un emploi en rêvant d’investissement immobilier, voici ce que vous devez faire :
Premièrement, arrêtez de consommer du contenu et commencez à agir. Vous avez déjà assez de connaissances.
Deuxièmement, travaillez avec des professionnels qui se spécialisent dans les propriétés d’investissement – agents et courtiers hypothécaires. Ils vous aideront à éviter des erreurs coûteuses et à évoluer plus rapidement.
Troisièmement, arrêtez d’essayer de planifier tout votre portefeuille. Achetez simplement votre première propriété. Puis achetez votre deuxième. Le chemin devient clair en le parcourant.
Scott a passé 10 ans à se sentir piégé. Deux ans à apprendre et à planifier. Et six mois d’action réelle pour transformer complètement sa vie. Son histoire fait écho au parcours d’un ingénieur qui a bâti sa richesse à grande échelle grâce à une détermination et une stratégie similaires.
La question est : combien d’années passerez-vous à planifier avant de commencer à agir ?
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Foire Aux Questions
Combien de propriétés puis-je acheter avec un financement bancaire traditionnel ?
Ai-je besoin de beaucoup d'argent économisé pour commencer à investir dans l'immobilier ?
Comment puis-je surmonter la peur d'acheter ma première propriété d'investissement ?
Dois-je travailler avec un agent immobilier ordinaire ou un spécialisé dans les propriétés d'investissement ?
Qu'est-ce qui est le plus important – les chiffres de flux de trésorerie ou l'emplacement ?
Quelle quantité de recherche dois-je faire avant d'acheter ma première propriété ?
Quelle est la différence entre les prêteurs de catégorie B et le financement commercial ?
Comment puis-je planifier l'achat de plusieurs propriétés ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Purchase Plus Improvements
A Canadian mortgage program that combines the purchase price with renovation costs into a single mortgage, based on the property's after-improvement value.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Draw Schedule
A plan specifying when and how much of a construction loan's funds will be released as building milestones are reached. An inspector verifies work completion before each draw is disbursed.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
Cash Reserve
Liquid funds set aside by a property investor to cover unexpected expenses such as repairs, vacancy periods, or mortgage payments during tenant turnover. Lenders may require proof of cash reserves as part of mortgage qualification.
Secondary Suite
A self-contained rental unit within or attached to a single-family home, such as a basement apartment, laneway house, or garden suite. Secondary suites help investors generate additional rental income from one property and can qualify for rental offset programs that improve mortgage qualification.
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