Vous voulez acheter des propriétés locatives aux États-Unis ? Si vous êtes Canadien, vous avez probablement entendu dire que c’est compliqué. Bonne nouvelle : c’est en fait plus facile que vous ne le pensez.
La plupart des Canadiens se heurtent à un mur lorsqu’ils interrogent leur banque sur le financement aux États-Unis. C’est parce que les banques proposent des produits conçus pour les chalets et les maisons de vacances, pas pour les propriétés d’investissement. Si vous voulez une résidence secondaire en Floride, c’est parfait – parlez à votre banque. Mais si vous voulez constituer un portefeuille locatif ? Vous avez besoin d’options différentes.
Voici votre guide complet de financement DSCR — couvrant les taux, les exigences de qualification, les ratios de couverture de la dette, les acomptes et les stratégies de crédit vendeur. Pour des méthodes d’acquisition créatives au-delà du financement traditionnel, consultez notre guide sur Comment les Canadiens peuvent investir dans l’immobilier américain intelligemment. Avant d’acheter, comprenez le Guide fiscal canadien sur les propriétés locatives américaines : ce qu’il faut savoir pour éviter les pièges des LLC et la double imposition.
Pourquoi le prêt hypothécaire d’investissement aux États-Unis est différent
Voici ce qui rend le prêt axé sur l’investissement plus efficace pour les propriétés locatives :
Vous n’avez pas besoin de prouver vos revenus. Vous n’avez pas besoin d’un visa américain. Vous n’avez même pas besoin d’un partenaire américain (bien que cela puisse aider). La propriété se qualifie elle-même en fonction du loyer qu’elle génère. C’est ainsi que fonctionnent les prêts immobiliers basés sur les revenus.
C’est complètement différent de la façon dont les banques canadiennes abordent les choses. Elles veulent voir vos revenus, vérifier vos ratios d’endettement et généralement ne prêtent que si vous achetez en votre nom personnel. Le financement hypothécaire américain pour les Canadiens fonctionne selon un modèle entièrement différent.
Réservez votre appel stratégique
Cinq grands avantages que vous devez connaître
Décortiquons ce qui rend cela possible :
Aucun visa américain requis
Vous pouvez acheter des propriétés d’investissement aux États-Unis sans aucun visa spécial. Vous achetez de l’immobilier, vous n’y déménagez pas.
Aucun partenaire américain nécessaire
Travailler seul fonctionne très bien. Bien sûr, avoir un partenaire américain peut vous permettre d’obtenir des conditions légèrement meilleures, mais ce n’est pas obligatoire. Vous pouvez commencer sans partenaire et refinancer plus tard, une fois que vous aurez établi un historique.
Aucune vérification de revenus
Ils ne vérifient pas vos revenus canadiens. Ils ne vérifient pas vos revenus américains. Certains prêteurs peuvent offrir de meilleurs taux si vous pouvez prouver vos revenus, mais ce n’est pas obligatoire. En savoir plus sur pourquoi les prêts DSCR ne nécessitent pas de vérification de revenus.
Qualification basée sur la propriété
La propriété doit être logique financièrement. Si le loyer couvre l’hypothèque et les dépenses, vous êtes bon. C’est tout.
Propriétés illimitées
Il n’y a pas de limite au nombre de propriétés que vous pouvez acheter. Développez votre portefeuille aussi grand que vous le souhaitez.
Sans vérification de revenus et avec des taux aussi bas que 6,375 % après des baisses de taux, le financement d’investissement aux États-Unis fonctionne différemment de ce à quoi vous pourriez vous attendre — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour voir ce que vous pourriez obtenir.
Comment les chiffres fonctionnent réellement
Les prêteurs américains utilisent quelque chose appelé Ratio de Couverture de la Dette, ou DCR. Voici la version simple :
Prenez le loyer mensuel. Soustrayez le paiement hypothécaire. Soustrayez l’assurance. Soustrayez les frais de copropriété (HOA). Ce qu’il reste détermine si vous vous qualifiez.
Un DCR de 1,0 signifie que la propriété atteint son seuil de rentabilité – les revenus couvrent exactement les dépenses. Un DCR de 1,25 ou plus ? C’est là que vous obtenez les meilleurs taux. En dessous de 1,0, cela signifie un flux de trésorerie négatif, ce qui est possible mais pas judicieux.
La bonne nouvelle ? Les propriétés américaines génèrent de bons flux de trésorerie. Trouver des bonnes affaires avec des chiffres de DCR solides n’est pas difficile, surtout si vous explorez les opportunités immobilières du sud de la Floride ou envisagez d’acheter de l’immobilier à Detroit depuis Windsor.
Utilisez notre outil de recherche hypothécaire aux États-Unis pour consulter les registres immobiliers et les détails des hypothèques existantes sur n’importe quel marché que vous évaluez.
Ce que les taux et les conditions ressemblent
Les taux actuels se situent entre 7,5 % et 9 % sans aucune baisse de taux. Avec des baisses de taux (nous en parlerons plus loin), vous pouvez obtenir des taux aussi bas que 6,375 %.
Voici ce qui affecte votre taux :
- Montant de l’acompte (minimum 25 %, 30 % recommandé)
- Montant du prêt (les prêts plus importants obtiennent de meilleurs taux)
- Ratio de couverture de la dette (au-dessus de 1,25 est le mieux)
- Emplacement (New York coûte plus cher que le Texas)
- Score de crédit américain (si vous en avez un)
Pour les acomptes, la plupart des prêteurs exigent 30 %. Vous pouvez parfois vous en sortir avec 25 %, mais 30 % ouvre toutes vos options et vous permet d’obtenir le meilleur prix.
Si vous vous demandez si un terme de 30 ou 40 ans est plus approprié pour vos objectifs de flux de trésorerie, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous analyserons les chiffres côte à côte.
Les conditions sont différentes du Canada
Au Canada, vous choisissez un terme de 5 ans qui se renouvelle plusieurs fois sur votre amortissement. Aux États-Unis, le terme EST l’amortissement.
La plupart des investisseurs choisissent un terme de 30 ans. Certains optent pour 40 ans car les paiements plus bas créent un meilleur flux de trésorerie. Les deux options fonctionnent.
Voici une autre différence : vous choisissez quand votre hypothèque devient ouverte (sans pénalité pour la rembourser). Le standard est de 5 ans, ce qui vous donne les meilleurs taux. Mais vous pouvez choisir 4 ans, 3 ans, 2 ans, 1 an, ou même une hypothèque ouverte dès le premier jour.
Si vous prévoyez de rénover et de refinancer rapidement, payer un peu plus pour une hypothèque ouverte a du sens. Sinon, restez-en à l’option de 5 ans pour le taux le plus bas.
Types de propriétés et minimums
Vous pouvez financer des propriétés de une à quatre unités avec la plupart des prêteurs. Certains prêteurs vont jusqu’à huit unités. Un a récemment commencé à financer des propriétés de neuf unités.
Le montant minimum du prêt est techniquement de 75 000 $, mais vous devriez viser au moins 100 000 $. Pourquoi ? À 100 000 $, tous les prêteurs se font concurrence pour votre entreprise. À 75 000 $, seulement trois prêteurs participent. Plus de concurrence signifie de meilleurs taux.
Les propriétés doivent être en bon état. Ces prêteurs axés sur la détention à long terme ne veulent pas s’occuper de rénovations majeures. Si vous achetez une propriété à rénover, utilisez d’abord un prêteur spécialisé dans le “fix-and-flip”, terminez les travaux, puis refinancez en hypothèque à long terme.
Frais et coûts
Les frais totaux représentent 2 % à 3 % du montant du prêt. Cela comprend la commission du courtier et les frais de clôture. C’est standard pour ce type de financement.
Certains prêteurs vous permettent d’ajouter les frais au prêt au lieu de les payer d’avance. D’autres proposent des options sans frais avec des taux plus élevés.
Évitez les prêts sans frais. Les calculs ne fonctionnent jamais. Vous paierez 1 % à 2 % de taux plus élevés pour éviter des frais de 2 % à 3 %. Vous atteignez le seuil de rentabilité en environ un an, puis vous payez trop cher chaque mois pendant les 29 années suivantes. Mauvaise affaire.
Au lieu de cela, utilisez la stratégie de crédit vendeur ci-dessous pour couvrir vos frais.
La stratégie de crédit vendeur qui change tout
C’est la partie qui peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars. Soyez attentif.
Au Canada, si un vendeur vous accorde un crédit, cela réduit le prix d’achat. Si vous achetez une propriété de 300 000 $ et négociez un crédit de 20 000 $, vous avez maintenant un achat de 280 000 $. Votre prêteur finance le montant inférieur. Vous économisez peut-être 20 à 30 $ par mois sur votre paiement hypothécaire.
Aux États-Unis, cela fonctionne complètement différemment.
Vous pouvez augmenter le prix d’achat pour tenir compte du crédit vendeur. Le vendeur vous donne de l’argent liquide à la clôture. Vous financez toujours le prix d’achat total. Ensuite, vous utilisez cet argent pour une baisse de taux.
Voici un exemple concret : Prenez cette même propriété de 300 000 $ avec un crédit de 20 000 $. Maintenez le prix d’achat à 300 000 $. Recevez 20 000 $ en espèces du vendeur à la clôture. Utilisez-les pour baisser votre taux de 1 % à 1,5 %. Vous économisez maintenant 100 $ à 150 $ par mois, plus des milliers d’intérêts sur la durée du prêt.
Même 20 000 $ du vendeur. Résultat massivement différent.
Vous pouvez également utiliser les crédits vendeurs pour couvrir les frais de votre courtier et les frais de clôture. Ou répartir le crédit entre une baisse de taux et la couverture des frais.
Comment négocier les crédits vendeurs
Si le vendeur ne veut pas baisser son prix, offrez un peu plus avec un crédit vendeur. Il obtient son prix, vous obtenez de l’argent pour une baisse de taux. Tout le monde est gagnant.
Dans un marché concurrentiel avec plusieurs offres, offrez au-dessus du prix demandé avec un crédit vendeur. Votre offre semble plus solide pour le vendeur, mais vous bénéficiez toujours de la baisse de taux.
Dans les marchés plus calmes, demandez simplement un crédit vendeur au lieu d’une réduction de prix. La plupart des vendeurs ne comprennent pas la différence et diront oui.
Le calendrier des acomptes est important
Vous devez prouver que votre acompte a été déposé sur votre compte pendant 60 jours. C’est mieux que l’exigence canadienne de 90 jours.
Voici le point crucial : votre acompte doit rester sur un compte bancaire américain pendant 30 jours avant la clôture. Pas 29 jours. Pas le jour de la clôture. Trente jours minimum.
Cela peut poser problème. Planifiez à l’avance. Ouvrez un compte bancaire américain tôt et transférez votre argent suffisamment à l’avance. L’utilisation d’une stratégie de change intelligente peut vous faire économiser des milliers sur le transfert.
Constitution de votre score de crédit américain
Vous n’avez pas besoin d’un crédit américain pour acquérir votre première propriété. Vous pouvez également obtenir votre ITIN rapidement pour accélérer le processus. Les prêteurs traitent les acheteurs étrangers comme s’ils avaient un score de crédit de 680.
Mais si vous construisez un crédit américain au fil du temps, vous obtiendrez de meilleurs taux sur votre prochain achat et lors des refinancements. Cela en vaut la peine une fois que vous avez votre première propriété.
Exemples concrets
Une propriété de huit unités (deux quadruplex côte à côte) a commencé avec un devis de taux de 8,2 %. Après avoir comparé plusieurs prêteurs, le taux a baissé à 6,375 %. C’est une différence énorme sur une propriété multifamiliale.
Un condo en Floride destiné à être utilisé sur Airbnb a coûté 8,25 %, acheté à 7,25 % pour 9 000 $. Ces 9 000 $ sont rentabilisés en environ un an grâce à des paiements mensuels plus bas.
Même les transactions commerciales fonctionnent pour les acheteurs étrangers. Un immeuble de bureaux de 4,65 millions de dollars dans l’Ohio a obtenu un financement de 2,25 millions de dollars à 7 % sur 25 ans sans partenaire américain requis.
En résumé
Le financement de propriétés d’investissement américaines est plus simple que la plupart des Canadiens ne le pensent. Vous n’avez pas besoin de visa, de partenaire américain ni de vérification de revenus. Les propriétés se qualifient en fonction du loyer, pas de vos finances personnelles.
Concentrez-vous sur la recherche de bonnes affaires avec un flux de trésorerie solide. Visez un acompte de 30 %. Négociez les crédits vendeurs et utilisez-les pour des baisses de taux. Faites déposer votre argent sur un compte bancaire américain 30 jours avant la clôture.
Faites ces choses correctement et vous constituerez un portefeuille locatif américain qui génère des flux de trésorerie dès le premier jour.
Réservez votre appel stratégique
Foire aux questions
Ai-je besoin d'un visa américain pour acheter une propriété d'investissement en Amérique ?
Quel acompte dois-je prévoir pour une propriété locative aux États-Unis ?
Dois-je prouver mes revenus canadiens pour obtenir un financement hypothécaire pour une propriété d'investissement aux États-Unis ?
Qu'est-ce qu'un crédit vendeur et comment fonctionne-t-il aux États-Unis ?
Quels taux d'intérêt puis-je attendre pour les prêts hypothécaires sur des propriétés d'investissement aux États-Unis ?
Comment fonctionne la qualification de la propriété avec le ratio de couverture de la dette ?
Quel est le montant minimum du prêt pour les propriétés d'investissement aux États-Unis ?
Quelle est la durée des prêts hypothécaires aux États-Unis par rapport au Canada ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
11 min de lecture
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
ITIN
Individual Taxpayer Identification Number - a US tax ID for foreign nationals, required for Canadians to invest in US real estate and file US taxes.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Condo Fees
Monthly fees paid by condo owners to cover building maintenance, insurance, common area utilities, reserve fund contributions, and amenities. Also known as strata fees or maintenance fees, these directly reduce cash flow and are a critical consideration when analyzing condo investment opportunities.
Airbnb
An online marketplace connecting property owners with short-term guests. In real estate investing, Airbnb is commonly used as shorthand for the short-term rental business model, which involves higher operational demands but potentially higher returns than long-term rentals.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Collateral Mortgage
A mortgage registered for more than the actual loan amount — often up to 125% of the property value. This allows borrowers to access additional funds later without paying for a new registration. Most major Canadian banks use collateral mortgages by default. The trade-off is that switching lenders at renewal typically requires a full discharge and new registration, which adds cost.
Survolez les termes pour voir les définitions, ou visitez notre glossaire pour la liste complète.