Le refinancement d’une propriété commerciale au Canada est l’une des démarches les plus puissantes qu’un investisseur puisse entreprendre. C’est aussi l’une des moins comprises. Contrairement au refinancement résidentiel — où vous cherchez le taux le plus bas et signez les papiers — le refinancement commercial implique plus de variables, plus de types de prêteurs, et un potentiel de gain significativement plus élevé si vous le faites correctement.
Que vous souhaitiez retirer de l’équité d’un immeuble, obtenir un meilleur taux, restructurer votre dette ou passer d’un financement conventionnel à un programme assuré par la SCHL, ce guide couvre l’ensemble du processus. Quand refinancer, comment se préparer, combien cela coûte, et combien de temps cela prend.
Cinq raisons de refinancer une propriété commerciale
Toutes les raisons de refinancer ne se valent pas. Voici les cinq scénarios où cela a un sens financier réel.
1. Réduction de taux
Votre prêt hypothécaire initial a été contracté à un taux plus élevé. Les taux ont baissé. Un nouveau prêt hypothécaire à un taux plus bas vous permet d’économiser de l’argent réel chaque mois.
Sur un prêt hypothécaire commercial de 3 millions de dollars, passer de 6,5 % à 5,5 % permet d’économiser environ 30 000 $ par an. Sur une période de cinq ans, cela représente 150 000 $. Même après les frais de refinancement et les éventuelles pénalités, les économies nettes peuvent être significatives.
La question clé est toujours : les économies de taux dépassent-elles le coût total du refinancement ? Si oui, procédez. Sinon, attendez l’échéance de votre terme.
2. Retrait d’équité pour de nouvelles acquisitions
Votre propriété a pris de la valeur — que ce soit par des gains du marché, une appréciation forcée due à des rénovations, ou une augmentation du NOI (Revenu Net d’Exploitation) grâce à une meilleure gestion. Un refinancement avec retrait d’équité vous permet d’accéder à cette valeur nette sans vendre l’immeuble.
C’est la stratégie clé pour développer un portefeuille de prêts hypothécaires commerciaux canadiens. Vous achetez un immeuble, l’améliorez, augmentez ses revenus, et le NOI plus élevé entraîne une valeur d’évaluation supérieure grâce à l’appréciation forcée dans les immeubles multifamiliaux. Vous refinancez à la nouvelle valeur, retirez l’équité, et l’utilisez comme mise de fonds pour votre prochaine transaction.
Les mathématiques sont simples mais puissantes. Si votre immeuble valait 2 millions de dollars lors de votre achat et vaut maintenant 2,8 millions de dollars, un refinancement à 75 % de LTV (Ratio Prêt/Valeur) vous donne un prêt hypothécaire de 2,1 millions de dollars. Après avoir remboursé votre solde initial de 1,5 million de dollars, vous empochez 600 000 $ d’équité — libre d’impôt, car l’argent emprunté n’est pas un revenu.
3. Consolidation de dettes
Vous pourriez avoir une première hypothèque, un prêt vendeur, et une marge de crédit rattachés à la même propriété ou au même portefeuille. Des dettes multiples signifient des paiements multiples, des taux multiples et des dates d’échéance multiples à gérer.
Le refinancement peut regrouper le tout en un seul prêt hypothécaire avec un seul paiement, un seul taux et un seul terme. Plus simple à gérer et souvent moins cher au total.
4. Optimisation du terme
Votre terme actuel arrive à échéance et vous souhaitez obtenir une meilleure structure. Peut-être êtes-vous sur un terme de trois ans et souhaitez passer à un terme de sept ans pour réduire la fréquence des refinancements. Ou vous êtes sur un taux variable et souhaitez vous fixer avant que les taux n’augmentent.
L’échéance du terme est le moment le plus propice pour refinancer car il n’y a pas de pénalité de rupture. Profitez-en.
5. Transition du financement temporaire au financement permanent
Les prêts transitoires (bridge loans) sont des produits à court terme et à intérêt élevé utilisés pour conclure rapidement une transaction ou stabiliser une propriété avant que le financement permanent ne soit disponible. Une fois la propriété stabilisée — les unités sont louées, les rénovations terminées, les revenus vérifiés — vous refinancez le prêt transitoire pour obtenir un prêt hypothécaire commercial permanent à un taux beaucoup plus bas.
Cette transition est planifiée dès le premier jour. Le prêt transitoire vous permet d’entrer. Le refinancement est la stratégie de sortie.
Modéliser votre scénario de refinancement
Quand le refinancement est judicieux (l’analyse du seuil de rentabilité)
Avant de vous engager dans un refinancement commercial, effectuez le calcul du seuil de rentabilité. C’est non négociable.
La formule
Coût total du refinancement divisé par économies mensuelles égale mois pour atteindre le seuil de rentabilité.
Le coût total du refinancement comprend :
- Pénalité hypothécaire (si rupture avant l’échéance du terme)
- Frais juridiques (3 000 $ à 8 000 $ pour le commercial)
- Frais d’évaluation (3 000 $ à 10 000 $ selon la taille de la propriété)
- Frais de radiation auprès du prêteur actuel (500 $ à 1 500 $)
- Frais de nouveau prêteur ou frais d’engagement (variable)
- Assurance titre ou mises à jour d’arpentage
Exemple : Refinancement pour réduction de taux
- Prêt hypothécaire actuel : 2,5 millions de dollars à 6,25 %, 3 ans restants
- Nouveau prêt hypothécaire : 2,5 millions de dollars à 5,25 %
- Économies mensuelles : environ 2 100 $
- Pénalité hypothécaire (estimation IRD) : 45 000 $
- Frais juridiques + évaluation + autres frais : 12 000 $
- Coût total : 57 000 $
- Seuil de rentabilité : 57 000 $ / 2 100 $ = 27 mois
Si vous prévoyez de détenir la propriété pendant plus de 27 mois après la clôture, le refinancement se rentabilise. Si vous pourriez vendre dans les deux ans, attendez.
Exemple : Refinancement avec retrait d’équité à l’échéance du terme
- Prêt hypothécaire actuel : 1,8 million de dollars (arrivant à échéance, sans pénalité)
- Nouveau prêt hypothécaire : 2,4 millions de dollars à 75 % de LTV (la propriété vaut maintenant 3,2 millions de dollars)
- Argent extrait : 600 000 $
- Frais juridiques + évaluation + autres frais : 10 000 $
- Coût total : 10 000 $
Pas de pénalité car vous êtes à l’échéance. Vous obtenez 600 000 $ d’équité pour 10 000 $ de frais. Si ces 600 000 $ sont investis dans une nouvelle propriété générant plus de 60 000 $ par an de flux de trésorerie, le rendement est énorme.
C’est pourquoi il est si précieux de synchroniser votre refinancement avec l’échéance de votre terme. Vous pouvez en apprendre davantage sur quand le refinancement est judicieux pour votre portefeuille locatif.
Passage du financement conventionnel à un financement assuré par la SCHL
C’est l’une des stratégies les moins utilisées dans le refinancement commercial, et elle mérite sa propre section.
De nombreux investisseurs achètent des immeubles multifamiliaux avec un financement conventionnel — 75 % de LTV, amortissement de 25 ans, taux plus élevés — parce qu’ils ignoraient l’existence des programmes de la SCHL ou que l’immeuble n’était pas admissible au moment de l’achat.
Après avoir stabilisé la propriété et amélioré ses indicateurs d’efficacité énergétique ou d’accessibilité, vous pourriez maintenant être admissible au programme SCHL menawarkan MLI Select. Les avantages sont considérables :
- Jusqu’à 95 % de LTV (contre 75 % conventionnel)
- Jusqu’à 50 ans d’amortissement (contre 25)
- Taux d’intérêt plus bas car la garantie de la SCHL réduit le risque du prêteur
- Une exigence de DSCR (Ratio Service de la Dette) de seulement 1,1 — la propriété doit seulement générer 10 % de plus que ses paiements de dette
Passer du financement conventionnel à la SCHL n’est pas seulement un refinancement — c’est une restructuration complète qui peut libérer des centaines de milliers de dollars d’équité et améliorer considérablement votre flux de trésorerie.
Lors d’un refinancement, la prime d’assurance SCHL est généralement de 2,75 % à 4,50 % du montant du prêt hypothécaire. Pour un refinancement de 2 millions de dollars, cela représente 55 000 $ à 90 000 $ ajoutés au prêt hypothécaire. Mais le taux plus bas et l’amortissement plus long peuvent plus que compenser ce coût de prime.
Exécutez les deux scénarios — assuré par la SCHL versus conventionnel — en utilisant le calculateur SCHL MLI prêt maximum et comparez le coût total sur votre période de détention prévue.
Le processus de refinancement étape par étape
Le refinancement commercial prend plus de temps que le résidentiel. Attendez-vous à 45 à 90 jours du début à la clôture, en fonction de la complexité de la propriété et de la rapidité du prêteur. Voici ce qui se passe à chaque étape.
Étape 1 : Évaluer votre situation actuelle (Semaine 1)
Avant de parler aux prêteurs, clarifiez vos chiffres.
- Demandez votre relevé hypothécaire actuel : solde, taux, terme, date d’échéance
- Calculez votre pénalité estimée (contactez votre prêteur pour le chiffre exact)
- Rassemblez vos chiffres de NOI (Revenu Net d’Exploitation) les plus récents : état des loyers actuel, dépenses d’exploitation, taux d’inoccupation
- Connaissez la valeur marchande approximative actuelle de votre propriété
Étape 2 : Faire appel à un courtier en prêts hypothécaires commerciaux (Semaine 1-2)
Un courtier spécialisé dans le financement commercial soumettra votre dossier à plusieurs prêteurs. Ce n’est pas une option — c’est essentiel. Les taux et les conditions commerciaux varient beaucoup plus entre les prêteurs que pour le résidentiel.
Votre courtier va :
- Analyser les finances de votre propriété et son DSCR
- Identifier les prêteurs qui offrent les meilleures conditions pour votre situation
- Structurer votre demande pour maximiser les chances d’approbation
- Négocier les taux, l’amortissement et les clauses restrictives
Étape 3 : Évaluation de la propriété (Semaine 2-4)
Le prêteur commande une évaluation commerciale. Ce n’est pas la même chose qu’une visite rapide résidentielle. Un évaluateur commercial va :
- Inspecter la propriété à l’intérieur et à l’extérieur
- Examiner votre état des loyers et vos baux
- Analyser les ventes comparables ET les indicateurs de revenus
- Préparer un rapport détaillé avec une conclusion de valeur formelle
Les évaluations commerciales coûtent de 3 000 $ à 10 000 $+ selon la taille et la complexité de la propriété. Un immeuble d’appartements de 100 unités coûte plus cher à évaluer qu’un immeuble de six unités.
Étape 4 : Souscription et approbation (Semaine 3-6)
L’équipe de souscription du prêteur examine tout : votre évaluation, vos finances, les revenus de la propriété, votre expérience, les rapports environnementaux et le profil de risque global.
Pendant cette phase, attendez-vous à des questions et à des demandes de documentation supplémentaire. Répondez rapidement. Les retards ici sont la principale raison pour laquelle les refinancements commerciaux prennent plus de temps que prévu.
Étape 5 : Lettre d’engagement (Semaine 5-7)
Une fois approuvé, le prêteur émet une lettre d’engagement décrivant toutes les conditions : taux, LTV, amortissement, terme, clauses restrictives et conditions. Examinez-la attentivement avec votre courtier.
Portez une attention particulière à :
- La période de fixation du taux (combien de temps le taux proposé est garanti)
- Les dispositions de remboursement anticipé (quelle flexibilité vous avez pendant le nouveau terme)
- Les clauses restrictives financières (exigences continues de DSCR ou d’occupation)
- Les conditions préalables à la clôture (ce qui doit encore se produire)
Étape 6 : Juridique et clôture (Semaine 6-10)
Votre avocat gère la clôture juridique : examen des documents hypothécaires, coordination avec l’avocat du prêteur, enregistrement du nouveau prêt hypothécaire et radiation de l’ancien.
Les clôtures commerciales impliquent plus de documentation que les résidentielles. Budgetez des frais juridiques plus élevés en conséquence.
Lancez votre chronologie de refinancement
Documentation requise
Ayez tout cela prêt avant de commencer le processus. La documentation manquante est la cause la plus fréquente de retards.
Documents de la propriété :
- Relevé hypothécaire actuel
- Facture de taxes foncières (la plus récente)
- État des loyers actuel avec ventilation par unité
- Tous les baux
- Deux à trois ans d’états d’exploitation (revenus et dépenses)
- Certificat d’assurance
- Rapport environnemental Phase I (s’il n’est pas déjà dans les dossiers)
- Rapports récents des dépenses en immobilisations
Documents de l’emprunteur :
- État de la valeur nette personnelle
- Deux à trois ans de déclarations de revenus personnelles
- États financiers de la société (si la propriété est détenue par une société)
- Déclarations de revenus de la société
- Relevés bancaires montrant les réserves
- Liste de toutes les propriétés détenues avec les détails hypothécaires
Pour les refinancements SCHL, inclure également :
- Documentation sur l’efficacité énergétique
- Documentation sur les caractéristiques d’accessibilité
- Données sur l’abordabilité (pourcentage d’unités au loyer médian ou en dessous)
- Feuille de calcul de notation MLI Select
Coûts et pénalités : ce que vous paierez réellement
Voici une ventilation réaliste des coûts pour un refinancement commercial au Canada.
| Poste de dépense | Fourchette typique |
|---|---|
| Pénalité hypothécaire (si rupture de terme) | 0 $ - 100 000 $+ |
| Évaluation | 3 000 $ - 10 000 $ |
| Frais juridiques | 3 000 $ - 8 000 $ |
| Frais de radiation | 500 $ - 1 500 $ |
| Frais d’engagement du prêteur | 0 - 1 % du montant du prêt |
| Assurance titre | 1 000 $ - 3 000 $ |
| Mise à jour du rapport environnemental | 2 000 $ - 5 000 $ |
La variable est la pénalité hypothécaire. Si vous refinancez à l’échéance du terme, la pénalité est nulle. Si vous rompez un prêt hypothécaire commercial à taux fixe plus tôt, la pénalité dépend de votre contrat. Certains prêts hypothécaires commerciaux sont entièrement fermés sans possibilité de remboursement anticipé. D’autres permettent le remboursement anticipé avec une pénalité de maintien du rendement ou de différentiel de taux d’intérêt.
Obtenez toujours le montant exact de la pénalité par écrit de votre prêteur actuel avant de procéder à un refinancement. N’estimez pas. La différence entre votre estimation et la réalité peut se chiffrer en dizaines de milliers de dollars.
Comprendre les types de pénalités de remboursement anticipé
Différents prêts hypothécaires commerciaux utilisent différents calculs de pénalité. Voici ce que signifie chacun d’eux.
Différentiel de taux d’intérêt (IRD). Le type de pénalité le plus courant. Le prêteur calcule la différence entre votre taux contractuel et le taux du marché actuel, multipliée par votre solde restant et le temps restant à votre terme. Lorsque les taux ont considérablement baissé, les pénalités IRD peuvent être substantielles.
Trois mois d’intérêts. Certains prêteurs proposent cela comme formule de pénalité. C’est généralement l’option la moins chère et la plus prévisible. Sur un solde de 2 millions de dollars à 5,5 %, trois mois d’intérêts représentent environ 27 500 $.
Maintien du rendement. Courant avec les prêts hypothécaires assurés par la SCHL. Cette formule garantit que le prêteur reçoit le même rendement qu’il aurait reçu si vous aviez conservé le prêt jusqu’à échéance. Cela peut être coûteux, surtout au début du terme.
Défonctionnalisation. L’emprunteur achète des obligations d’État qui reproduisent les paiements hypothécaires restants. Complexe et coûteux, mais parfois la seule option sur certains prêts commerciaux titrisés.
Utilisez le calculateur de ratio de service de la dette pour les prêts hypothécaires commerciaux canadiens pour modéliser comment le ratio de couverture de la dette de votre propriété change dans différents scénarios de refinancement avant de vous engager à payer une pénalité.
Chiffres réels : Refinancement avec retrait d’équité vers la SCHL
Permettez-moi de vous présenter un scénario qui montre comment le passage du financement conventionnel à la SCHL crée une valeur énorme.
La propriété : Un immeuble d’appartements de 16 unités en Ontario.
- Prix d’achat initial (il y a 3 ans) : 2 200 000 $
- Prêt hypothécaire initial : 1 650 000 $ (75 % LTV conventionnel, amortissement de 25 ans, taux de 6,0 %)
- Solde actuel du prêt hypothécaire : 1 540 000 $
- Améliorations apportées : 180 000 $ (fenêtres écoénergétiques, améliorations des espaces communs, nouvelles cuisines dans 6 unités)
- Augmentations de loyer depuis l’achat : 550 $/mois pour toutes les unités
- Augmentation annuelle du NOI : 66 000 $
- Valeur actuelle estimée (approche par le revenu à un taux de capitalisation de 5,25 %) : 3 100 000 $
Le refinancement SCHL :
- Nouveau prêt hypothécaire SCHL offre MLI Select à 85 % de LTV : 2 635 000 $
- Prime d’assurance SCHL : environ 4 % (105 400 $, ajoutée au prêt hypothécaire)
- Nouveau prêt hypothécaire total : 2 740 400 $
- Moins le remboursement du prêt hypothécaire actuel : 1 540 000 $
- Argent extrait : environ 1 095 000 $
- Nouveau taux : 4,25 % (assuré par la SCHL)
- Nouvel amortissement : 40 ans
Comparaison des paiements mensuels :
- Ancien prêt hypothécaire : environ 10 500 $/mois (amortissement de 25 ans, 6,0 %)
- Nouveau prêt hypothécaire : environ 11 800 $/mois (amortissement de 40 ans, 4,25 %, solde plus élevé)
Le paiement mensuel a augmenté de 1 300 $, mais l’investisseur a extrait plus d’un million de dollars de capital libre d’impôt. Ce capital déployé dans un autre immeuble multifamilial générant plus de 80 000 $ par an de NOI rend l’ensemble de la transaction extraordinairement rentable.
C’est la stratégie que les investisseurs qui passent de 5 à 20 propriétés utilisent pour développer leurs portefeuilles sans attendre des années pour économiser pour chaque mise de fonds.
Erreurs qui font échouer les refinancements commerciaux
Je vois les mêmes erreurs encore et encore. Évitez-les.
Ne pas connaître sa pénalité avant de commencer. Les investisseurs passent des semaines à suivre le processus pour découvrir que la pénalité rend l’ensemble non rentable. Obtenez le chiffre en premier.
Documentation incomplète. Chaque document manquant ajoute une semaine à votre chronologie. Rassemblez tout avant de commencer.
Surestimation de la valeur de la propriété. Si vous pensez que votre immeuble vaut 4 millions de dollars mais que l’évaluation arrive à 3,5 millions de dollars, le montant de votre retrait d’équité diminue considérablement. Soyez réaliste quant aux revenus de votre propriété et aux taux de capitalisation de votre marché.
Ignorer les clauses restrictives continues. Les prêts hypothécaires commerciaux incluent souvent des clauses restrictives financières — DSCR minimum, taux d’inoccupation maximum, niveaux d’assurance requis. Assurez-vous de pouvoir les respecter pendant toute la durée du nouveau terme, pas seulement le jour de la clôture.
Ne pas comparer plusieurs prêteurs. Les taux et les conditions commerciaux varient davantage entre les prêteurs que pour le résidentiel. Savoir quels prêteurs hypothécaires commerciaux correspondent à votre transaction est important. Un courtier qui accède à cinq ou six prêteurs pourrait vous faire économiser plus de 50 000 $ sur la durée du prêt hypothécaire par rapport à une démarche directe auprès de votre banque.
Mauvais timing. Refinancer trois ans avant la fin d’un terme de cinq ans avec une pénalité énorme a rarement du sens. Attendez l’échéance, refinancez sans pénalité, et économisez entièrement le coût de la pénalité.
Intégrer le refinancement dans votre stratégie de portefeuille
Les meilleurs investisseurs commerciaux ne considèrent pas le refinancement comme un événement ponctuel. C’est une partie intégrante de leur stratégie d’acquisition et de croissance.
Lorsque vous achetez une propriété commerciale, vous devriez déjà avoir un plan de refinancement. Quand allez-vous refinancer ? Quel travail à valeur ajoutée allez-vous faire pour augmenter le NOI ? Quel LTV pouvez-vous attendre au moment du refinancement ? Combien d’équité allez-vous retirer, et où ira-t-elle ?
Cette planification prospective transforme chaque propriété en un tremplin vers la suivante. Vous achetez, améliorez, refinancez, et déployez le capital extrait dans votre prochaine acquisition. C’est la version commerciale de la Méthode BRRRR : Construire rapidement un portefeuille locatif — acheter, rénover, louer, refinancer, répéter — adaptée aux immeubles d’appartements et aux actifs commerciaux.
Échelonnez vos termes hypothécaires afin d’avoir toujours des opportunités de refinancement à venir. Ne mettez pas toutes vos propriétés sur le même terme. Si tout arrive à échéance la même année et que les taux sont défavorables, vous perdez des options.
Et gardez toujours des réserves. Un retrait d’équité qui draine chaque dollar d’équité vous rend vulnérable aux vacances locatives, aux réparations ou aux augmentations de taux. Gardez une marge de sécurité.
Élaborez votre plan de refinancement pour la croissance
Foire aux questions
Quelle quantité d'équité puis-je retirer en refinançant une propriété commerciale ?
Quelle est la pénalité pour rompre un prêt hypothécaire commercial prématurément ?
Combien de temps prend un refinancement de propriété commerciale au Canada ?
L'argent d'un refinancement commercial est-il considéré comme un revenu imposable ?
Puis-je refinancer une propriété commerciale détenue par une société ?
Combien de temps après l'achat d'une propriété commerciale puis-je refinancer ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
8 février 2026
Temps de lecture
16 min de lecture
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Cash-Out Refinance
Refinancing for more than you owe to pull out equity as cash, often used to fund down payments on additional investment properties.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Bridge Financing
Short-term financing (90 days to 1 year) that covers the gap between purchasing a new property and selling or refinancing another. Investors use bridge loans to act quickly on deals or fund renovations before long-term financing is in place.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
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