Voici quelque chose que la plupart des propriétaires ne savent pas : vous pouvez refinancer votre résidence principale et retirer des fonds pour ajouter une unité locative. Et vous pouvez le faire jusqu’à 90 % de la valeur de votre maison grâce à un programme spécial de la SCHL.
Ce n’est plus seulement une option de niche. C’est l’avenir de l’investissement immobilier au Canada. Avec les pénuries de logements partout au pays et les nouvelles règles qui facilitent l’ajout d’unités à votre propriété, ce programme vaut la peine d’être compris.
Qu’est-ce que le programme de refinancement UNT de la SCHL?
Le gouvernement du Canada, par l’intermédiaire de la SCHL, vous permet de refinancer votre résidence principale pour financer la construction d’une unité d’habitation supplémentaire (UDS). Il pourrait s’agir d’un appartement en sous-sol, d’une maison de ruelle, d’une maison de jardin ou d’une unité de cour arrière.
Voici ce qui le rend spécial : la SCHL vous prêtera jusqu’à 90 % de la valeur achevée de votre maison. Pas ce qu’elle vaut aujourd’hui, mais ce qu’elle vaudra après que vous ayez ajouté l’unité. Cela signifie que vous pourriez ne pas avoir besoin de capitaux propres existants pour que cela fonctionne.
Les exigences de base
Le programme a quelques règles clés :
- La valeur de votre propriété doit être inférieure à 2 millions de dollars
- Vous devez utiliser les fonds spécifiquement pour ajouter une unité locative
- Le prêt est basé sur la valeur future achevée de votre maison
- Vous paierez des primes d’assurance de la SCHL sur le prêt
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Comprendre la prime de la SCHL
Tout comme lorsque vous avez acheté votre maison avec moins de 20 % d’acompte, il y a des frais de la SCHL. La bonne nouvelle? Vous ne payez une prime que sur le montant supplémentaire, pas sur tout votre solde hypothécaire.
Si votre maison a déjà une assurance de la SCHL, vous ne rembourserez pas cette prime initiale. Vous paierez uniquement pour le nouvel argent que vous empruntez. Les primes supplémentaires sont plus élevées que les nouvelles, mais c’est toujours moins cher que de payer une nouvelle prime sur tout le solde.
La prime est ajoutée au montant de votre prêt, vous n’avez donc pas à la payer de votre poche.
Étant donné que la SCHL ne facture la prime supplémentaire que sur le nouveau montant que vous empruntez plutôt que sur tout votre solde, les calculs peuvent être meilleurs que ce que vous attendez — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous ferons les calculs pour votre maison spécifique.
L’option à 80 % sans la SCHL
Vous ne voulez pas payer de primes de la SCHL? Certains prêteurs feront cette même transaction à 80 % de votre valeur achevée au lieu de 90 %. Vous évitez les frais d’assurance, mais vous avez moins d’argent à gérer.
Qu’est-ce qui compte comme une UNT?
Différentes villes les appellent différemment, mais ce sont toutes des unités d’habitation supplémentaires. Vous avez des options :
- Appartements en sous-sol (certaines personnes font même renforcer leurs fondations pour créer une hauteur de plafond adéquate)
- Cottages de jardin arrière ou maisons de jardin
- Maisons de ruelle
- Conversions de garage
- Deuxièmes ou troisièmes unités dans votre structure existante
Les règles varient considérablement selon l’endroit. L’Ontario permet généralement jusqu’à trois unités par propriété sans rezonage, bien que toutes les municipalités ne suivent pas cela. Edmonton pourrait vous permettre de construire jusqu’à huit unités selon la taille de votre terrain. Toronto appelle cette approche “le juste milieu”.
Que vous choisissiez la voie de la SCHL à 90 % ou l’option conventionnelle à 80 %, le choix du bon programme dépend de la valeur de votre propriété et du montant de revenu locatif dont vous avez besoin — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous comparerons les deux voies pour vous.
Obtenir vos devis et éviter de payer trop cher
Voici un avertissement : les prix de la construction d’UNT varient considérablement. Obtenez plusieurs devis avant de vous engager dans quoi que ce soit.
Certaines personnes paient beaucoup plus cher qu’elles ne le devraient parce qu’elles ne magasinent pas. Nous avons vu de tout, des minuscules unités préfabriquées aux constructions entièrement personnalisées, et les différences de prix sont choquantes même pour des produits similaires.
De plus, gonflez votre budget. La construction coûte toujours plus cher que ce que vous attendez. Les matériaux augmentent de prix. Vous commencez la démolition et vous trouvez des problèmes que vous ne saviez pas exister. Prévoyez une marge de manœuvre pour ne pas être en difficulté à mi-parcours du projet.
N’oubliez pas les règles de votre terrain et de zonage
Avant de vous enthousiasmer trop, vérifiez les règles locales. La plupart des régions limitent la superficie de votre terrain qui peut être recouverte par des bâtiments. Votre entrepreneur peut généralement dire en regardant la taille de votre terrain et l’emplacement de votre maison existante si une UNT rentrera.
Si vous voulez construire une unité à deux étages mais que votre maison est à un étage, vous pourriez devoir demander une dérogation (ou ce que votre ville appelle son processus d’exception). Ces demandes deviennent plus faciles à mesure que les gouvernements essaient d’encourager plus de logements, mais c’est toujours une étape supplémentaire.
Pourquoi cela a du sens en ce moment
Le Canada connaît une pénurie de logements. L’ajout d’unités locatives y contribue, mais cela aide aussi les finances de votre famille. Ce revenu locatif supplémentaire peut faire une réelle différence dans votre budget mensuel, et si vos loyers actuels sous-performent, apprenez comment corriger un flux de trésorerie négatif sur les loyers.
Les taux d’intérêt semblent baisser, ce qui rend l’emprunt plus attractif. De nouvelles politiques accélèrent les approbations et facilitent l’obtention des permis. Le moment est en fait assez bon pour ce type de projet.
Pouvez-vous faire cela sur des propriétés locatives?
Le programme de la SCHL à 90 % est spécifiquement pour votre résidence principale. Mais si vous possédez des propriétés locatives et que vous souhaitez y ajouter des unités, vous pouvez toujours le faire à 80 % (financement conventionnel avec 20 % de capitaux propres).
Les mêmes règles de zonage locales s’appliquent. Vous devez toujours suivre les directives de votre municipalité sur le nombre d’unités autorisées par propriété. Mais oui, vous pouvez absolument faire cette stratégie sur des propriétés d’investissement que vous possédez déjà.
Prochaines étapes
Ce programme nécessite de travailler avec quelqu’un qui comprend les tenants et aboutissants. La plupart des professionnels hypothécaires ne traitent pas ces demandes régulièrement car elles sont plus complexes que les refinancements standard.
Commencez par avoir une conversation avec un expert qui peut examiner votre propriété et votre situation spécifiques. Il n’y a aucun coût à explorer vos options. Vous apprendrez ce qui est possible, obtiendrez des chiffres réels et pourrez décider si cela a du sens pour vous.
La clé est d’avoir la bonne équipe autour de vous dès le départ. Cela inclut le bon financement, le bon entrepreneur et la bonne compréhension de vos règles locales. Faites cela, et l’ajout d’une unité locative à votre propriété peut changer la donne pour le financement de votre hypothèque résidentielle.
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Questions fréquemment posées
Qu'est-ce que le programme de refinancement UNT de la SCHL?
Ai-je besoin de capitaux propres existants dans ma maison pour me qualifier?
Quelle est la valeur maximale de la propriété pour ce programme?
Puis-je éviter de payer des primes de la SCHL?
Quels types d'unités sont considérés comme des UNT?
Puis-je utiliser ce programme sur des propriétés locatives que je possède déjà?
Quelle amortissement puis-je obtenir avec ce programme?
Combien coûte la construction d'une UNT?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
7 min de lecture
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Contractor
A licensed professional hired to perform construction, renovation, or repair work on investment properties. Using licensed and insured contractors is essential for permitted work, as unlicensed contractors can result in voided insurance, property liens, and liability for injuries.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Laneway House
A small detached dwelling built on an existing residential lot, typically facing a rear lane or alley. Also called garden suites or coach houses, laneway homes increase rental income and property value using existing land and infrastructure.
ADU
Accessory Dwelling Unit - a secondary residential unit on a single-family property, such as a basement suite, laneway house, garden suite, or in-law suite. ADUs increase rental income and property value while leveraging existing land and infrastructure.
Foundation
The structural base of a building that transfers loads to the ground. Foundation issues such as cracks, settling, or water intrusion are among the most expensive repairs in real estate and can significantly impact property value and financing eligibility.
Secondary Suite
A self-contained rental unit within or attached to a single-family home, such as a basement apartment, laneway house, or garden suite. Secondary suites help investors generate additional rental income from one property and can qualify for rental offset programs that improve mortgage qualification.
Construction Financing
A short-term loan that funds the building or major renovation of a property, disbursed in stages (draws) as construction milestones are completed. Once building is finished, the construction loan is typically replaced with a permanent mortgage through a process called takeout financing. Interest is charged only on the amount drawn.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
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