Je parle chaque semaine à des investisseurs qui détiennent des centaines de milliers de dollars en équité dans leurs portefeuilles locatifs. Ils savent que cette équité existe, ils la sentent. Mais ils ne sont pas sûrs quand il est réellement judicieux de renégocier leur prêt, ni comment se préparer pour obtenir les meilleurs résultats possibles lorsqu’ils décident de passer à l’action.
Ce qu’il faut comprendre avec la renégociation de prêt : bien faite, c’est l’une des actions les plus puissantes que vous puissiez entreprendre en tant qu’investisseur. Mal faite ou au mauvais moment, elle vous coûte de l’argent et vous ralentit. Alors, décomposons tout cela pour déterminer quand cela est pertinent pour vous et comment vous préparer exactement.
Deux types de renégociation : Taux et durée vs Retrait d’équité
Avant d’aller plus loin, vous devez comprendre les deux principaux types de renégociation, car ils servent des objectifs complètement différents.
Une renégociation de taux et de durée signifie que vous remplacez votre hypothèque existante par une nouvelle qui offre de meilleures conditions. Peut-être que les taux ont baissé depuis que vous avez bloqué le vôtre, ou que votre terme arrive à échéance et que vous souhaitez trouver mieux. Le solde de l’hypothèque reste à peu près le même. Votre objectif est de réduire vos paiements, de raccourcir votre amortissement, ou les deux. Lorsque vous considérez la durée du terme, comprenez pourquoi choisir un terme hypothécaire plus court pourrait ne pas être la bonne décision.
Un refinancement avec retrait d’équité (cash-out refinance) signifie que vous contractez une nouvelle hypothèque plus importante et que vous retirez de l’équité sous forme de liquidités. Votre propriété vaut plus que ce que vous devez, et vous souhaitez accéder à cette différence. L’argent va dans votre poche pour financer des rénovations, acheter une autre propriété ou rembourser des dettes à intérêt plus élevé.
Voici une comparaison rapide :
| Caractéristique | Taux et durée | Retrait d’équité |
|---|---|---|
| Objectif | Taux plus bas ou meilleures conditions | Accéder à l’équité sous forme de liquidités |
| Nouveau montant hypothécaire | Identique ou inférieur | Supérieur |
| LTV maximum (la plupart des prêteurs) | 80% | 80% (locatif), parfois 65-75% |
| Cas d’utilisation typique | Baisse de taux ou renouvellement de terme | Financement du prochain achat ou rénovation |
| Impact sur le flux de trésorerie | Améliore le flux de trésorerie mensuel | Peut réduire le flux de trésorerie |
| Qualification | Plus facile | Plus stricte—le prêteur veut s’assurer que vous pouvez gérer un paiement plus élevé |
La plupart des investisseurs avec lesquels je travaille sont intéressés par le refinancement avec retrait d’équité car ils veulent réinjecter de l’équité dans de nouvelles transactions. C’est intelligent. Mais ne négligez pas non plus la renégociation de taux et de durée. Si vous aviez bloqué à 5,8 % et que les taux actuels sont à 4,5 %, la différence de paiement sur un portefeuille de cinq ou six propriétés représente une somme considérable chaque mois. Travailler avec Residential Mortgage Financing garantit que vous obtenez des taux de renégociation compétitifs pour l’ensemble de votre portefeuille.
Quand la renégociation de prêt est judicieuse
Tous les moments ne sont pas propices à la renégociation. Voici les situations où cela s’avère effectivement rentable.
Votre propriété a pris de la valeur de manière significative. Si vous avez acheté il y a trois ans et que le marché a augmenté de 20-30 %, vous détenez une équité que vous pouvez exploiter. Si vous avez effectué des rénovations qui ont forcé l’appréciation, c’est encore mieux. Plus l’écart entre ce que vous devez et ce que vaut la propriété est grand, plus vous pouvez retirer.
Les taux ont baissé de manière notable. Je dis généralement aux investisseurs qu’une baisse de taux de 0,50 % ou plus justifie une exploration de la renégociation, en fonction de votre solde. Sur une hypothèque de 400 000 $, passer de 5,5 % à 4,9 % vous fait économiser environ 150 $ par mois. Sur cinq propriétés, cela représente 750 $ par mois, soit 9 000 $ par an, qui retournent dans votre poche ou dans votre prochaine transaction.
Votre terme hypothécaire arrive à échéance. C’est le moment le plus facile pour renégocier, car il n’y a pas de pénalité de rupture. Vous allez déjà renégocier avec quelqu’un—autant passer par un courtier qui peut magasiner pour vous auprès de tous les prêteurs du pays.
Vous avez besoin de capital pour votre prochaine acquisition. Si vous avez une transaction en vue et que vous avez besoin d’une mise de fonds, retirer de l’équité d’une propriété existante est souvent moins cher que toute autre source de financement. Le taux d’intérêt de votre hypothèque renégociée sera presque toujours meilleur que le coût des prêts privés ou d’une marge de crédit. C’est ainsi que de nombreux investisseurs Comment obtenir des fonds pour constituer votre portefeuille de propriétés locatives.
Votre produit hypothécaire actuel ne vous convient plus. Peut-être avez-vous commencé avec un taux variable et souhaitez-vous le bloquer. Peut-être êtes-vous chez un prêteur de catégorie B et votre situation s’est améliorée au point de pouvoir vous qualifier auprès d’un prêteur de catégorie A. Changer de produit peut vous faire économiser des milliers de dollars.
Si une baisse de 5,8 % à 4,5 % sur cinq propriétés vous semble une somme considérable, elle l’est—réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous calculerons vos économies exactes et votre délai de rentabilisation.
Quand la renégociation de prêt n’est PAS judicieuse
Tout aussi important—voici quand vous devriez attendre.
Vous êtes en plein milieu de votre terme actuel avec une grosse pénalité. Si vous êtes à deux ans d’une hypothèque à taux fixe de cinq ans, la pénalité de rupture pourrait être énorme. J’ai vu des pénalités de 15 000 à 30 000 $ sur une seule propriété. À moins que votre renégociation ne vous fasse économiser plus que cette pénalité sur une période raisonnable, attendez.
Les chiffres ne changent que très peu la donne. La renégociation entraîne des coûts—frais juridiques, frais d’évaluation, parfois frais de mainlevée. Si vous n’économisez que 40 $ par mois, il peut falloir des années pour récupérer ces coûts. Assurez-vous que les calculs sont réellement favorables.
Vous ne parvenez pas à vous qualifier pour un meilleur produit. Si votre situation de revenus a changé—peut-être avez-vous quitté un emploi salarié pour devenir travailleur autonome—vous pourriez ne pas pouvoir vous qualifier auprès d’un prêteur de catégorie A pour le moment. Dans ce cas, la renégociation pourrait en fait vous mettre dans une position pire avec un taux plus élevé.
Vous êtes sur le point de vendre. Si vous prévoyez de vendre la propriété dans l’année, la renégociation est généralement une perte de temps et d’argent.
Comprendre les pénalités de rupture
C’est la partie qui perturbe beaucoup d’investisseurs. Si vous rompez une hypothèque avant la fin du terme, vous devrez payer une pénalité. La manière dont cette pénalité est calculée dépend du type d’hypothèque que vous avez.
Les hypothèques à taux variable ont généralement une pénalité équivalente à trois mois d’intérêts. Sur un solde de 350 000 $ à 5 %, cela représente environ 4 375 $. C’est douloureux, mais gérable.
Les hypothèques à taux fixe utilisent le montant le plus élevé entre trois mois d’intérêts OU la Différence de Taux d’Intérêt (IRD). Et l’IRD, c’est là que ça devient délicat. L’IRD calcule combien le prêteur perd parce que vous remboursez plus tôt, en fonction de la différence entre votre taux et le taux actuel pour la durée restante. Si les taux ont considérablement baissé depuis que vous avez bloqué votre taux, l’IRD peut être énorme.
Voici un exemple simplifié. Vous avez un solde de 400 000 $ à 5,5 % avec trois ans restants sur votre terme. Le taux actuel du prêteur pour trois ans est de 4,0 %. L’IRD est calculé sur cette différence de 1,5 % sur trois ans.
IRD approximatif : 400 000 $ x 1,5 % x 3 ans = 18 000 $
C’est un chiffre réel. Comparez cela à trois mois d’intérêts, soit environ 5 500 $. Le prêteur facture le montant le plus élevé—vous payez donc 18 000 $.
Avant de renégocier, contactez votre prêteur et obtenez la pénalité exacte par écrit. Ne devinez pas. N’estimez pas. Obtenez le chiffre réel et intégrez-le à votre analyse.
Astuce de pro : Certains prêteurs calculent l’IRD de manière plus avantageuse que d’autres. Lorsque vous contractez votre hypothèque initiale, cela a de l’importance. Demandez à votre courtier quels sont les prêteurs qui offrent des conditions de pénalité favorables, surtout si vous pensez pouvoir renégocier avant la fin du terme. Comprendre comment vos ratios d’endettement affectent l’approbation est également essentiel avant de commencer.
Réservez votre appel stratégique
Une pénalité IRD de 18 000 $ peut entièrement annuler les gains de votre renégociation—réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que nous puissions obtenir le montant exact de votre pénalité et vous dire si la démarche est financièrement judicieuse pour le moment.
Préparation à l’évaluation immobilière
Lorsque vous renégociez votre prêt, le prêteur ordonne une évaluation pour confirmer la valeur marchande actuelle de la propriété. Cette valeur estimée détermine la quantité d’équité que vous pouvez accéder. Obtenir l’évaluation la plus élevée et la plus défendable est donc crucial.
Voici comment je conseille à mes clients de se préparer.
Nettoyez la propriété. Je sais que cela semble basique, mais une propriété propre et bien entretenue s’évalue plus haut qu’une propriété en désordre. Si vous avez des locataires, donnez-leur un préavis et demandez-leur de ranger. Tondez la pelouse. Nettoyez les fenêtres. Les premières impressions comptent.
Faites une liste de toutes les améliorations que vous avez apportées. Avez-vous remplacé le toit ? Rénové la cuisine ? Ajouté une salle de bain ? Fini le sous-sol ? Notez tout avec les dates et les coûts approximatifs. Donnez cette liste à l’évaluateur lorsqu’il arrive. Il ne pourra pas tout ajuster, mais il doit en être informé.
Fournissez vos propres ventes comparables. Recherchez les ventes récentes de propriétés similaires dans le quartier. Trouvez les meilleures comparaisons—des propriétés similaires à la vôtre qui se sont vendues aux prix les plus élevés. Imprimez-les et remettez-les à l’évaluateur. Vous ne lui dites pas comment évaluer votre propriété, mais vous vous assurez qu’il voit les preuves les plus solides.
Réparez les problèmes évidents. Un robinet qui fuit, une fenêtre fissurée, de la peinture écaillée—ces petits détails signalent un entretien négligé et peuvent nuire à votre évaluation. Passez un week-end et dépensez quelques centaines de dollars pour réparer les petites choses avant que l’évaluateur ne se présente.
Si vous avez ajouté une suite secondaire légale, assurez-vous qu’elle est documentée. Un appartement ou une suite secondaire légale au sous-sol peut augmenter considérablement la valeur estimée de votre propriété car elle génère des revenus. Ayez les permis et les certificats prêts à présenter. Apprenez comment renégocier votre prêt immobilier pour ajouter une unité locative pour une extraction maximale d’équité.
La liste de contrôle des documents
Lorsque vous demandez une renégociation de prêt, votre prêteur ou courtier aura besoin de documents. Avoir tout prêt accélère le processus et évite les retards. Assurez-vous de comprendre Documents hypothécaires : ce dont votre courtier a vraiment besoin. Voici ce dont vous aurez généralement besoin :
Documents personnels :
- Pièce d’identité avec photo délivrée par le gouvernement
- Deux dernières années de déclarations T1 Général (toutes les pages)
- Avis de cotisation le plus récent de l’ARC
- Talons de paie récents ou preuve de revenus (si employé)
- T4 ou T4A des deux dernières années
- Si travailleur autonome : états financiers de deux ans, formulaires T2125 et statuts de société
Documents immobiliers :
- Dernier relevé hypothécaire indiquant le solde, le taux et la date d’échéance
- Facture de taxes foncières (la plus récente)
- Contrats de location actuels pour toutes les unités
- Preuve de revenus locatifs (relevés bancaires montrant les dépôts)
- Certificat ou police d’assurance
- Certificat de statut de condominium (si applicable)
Documents financiers :
- État des actifs et passifs (votre courtier vous aidera avec cela)
- Relevés bancaires montrant la mise de fonds ou les fonds de réserve
- Relevés de toute autre hypothèque ou dette
- Relevés de marge de crédit
Organisez tout cela avant de commencer la demande. Je ne peux pas vous dire combien de transactions sont retardées parce qu’un investisseur ne trouve pas son avis de cotisation ou n’a pas de bail en cours. Soyez l’investisseur qui se présente préparé.
Synchronisation de votre renégociation avec les cycles de taux
Le timing est important, et je ne parle pas d’essayer de prédire exactement quand les taux atteindront leur plus bas niveau. Personne ne peut faire cela de manière constante. Mais vous pouvez être intelligent à ce sujet.
Surveillez les annonces de la Banque du Canada. La BDC fixe le taux ciblesur les fonds fédéraux huit fois par an. Les taux fixes sont davantage influencés par les rendements obligataires, mais les taux variables évoluent directement avec le taux cible. Si la BDC a procédé à des baisses et signale d’autres baisses à venir, les taux variables continueront de baisser.
Comprenez le marché obligataire. Les taux fixes de cinq ans sont liés au rendement des obligations gouvernementales canadiennes de cinq ans. Lorsque les rendements obligataires baissent, les taux fixes suivent—généralement avec un léger décalage. Vous pouvez suivre vous-même les rendements obligataires. Lorsque vous constatez une tendance baissière soutenue, c’est une bonne fenêtre pour bloquer une renégociation à taux fixe.
N’attendez pas le creux parfait. Voici mon conseil honnête : si les chiffres fonctionnent aujourd’hui, faites-le aujourd’hui. J’ai vu des investisseurs attendre des mois pour que les taux baissent encore de 0,25 % et finir par payer plus parce que les taux ont évolué dans l’autre sens. Si la renégociation vous fait économiser de l’argent ou libère du capital pour une transaction qui a du sens, passez à l’action.
Le moment du renouvellement est votre meilleur allié. Si votre terme expire dans les 120 prochains jours, la plupart des prêteurs vous permettront de bloquer un taux à l’avance sans pénalité. C’est une option gratuite. Profitez-en.
Élaborer une stratégie de renégociation pour l’ensemble de votre portefeuille
Si vous possédez plusieurs propriétés, considérez la renégociation comme une stratégie globale pour votre portefeuille, et non comme une décision portant sur une seule propriété. Ceci est particulièrement important lorsque vous cherchez à acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada.
Échelonnez vos termes hypothécaires afin qu’ils ne soient pas tous renouvelés en même temps. Si vos cinq propriétés sont renouvelées la même année et que les taux sont élevés, vous êtes coincé. Mais si elles sont renouvelées au cours d’années différentes, vous avez toujours des occasions de profiter des conditions favorables.
Considérez quelles propriétés ont le plus d’équité et le meilleur flux de trésorerie. Renégociez celles-ci en premier. Le flux de trésorerie doit soutenir le paiement plus élevé après une renégociation avec retrait d’équité, alors commencez par vos plus performants.
Gardez des réserves. Après avoir retiré de l’argent, n’investissez pas chaque dollar dans votre prochaine transaction. Gardez un coussin pour les vacances locatives, les réparations et les changements de taux. La pire situation est d’être pleinement investi sans aucune liquidité.
Les calculs qui comptent
Avant de renégocier, effectuez ces calculs :
-
Analyse du seuil de rentabilité. Coût total de la renégociation (pénalité + frais juridiques + évaluation + tous les autres frais) divisé par les économies mensuelles = nombre de mois pour atteindre le seuil de rentabilité. Si vous prévoyez de conserver la propriété plus longtemps que cela, la renégociation est judicieuse.
-
Analyse du rendement du retrait d’équité. Si vous retirez 100 000 $ et que cela vous coûte 400 $/mois supplémentaires sur la propriété renégociée, cet argent doit rapporter plus de 4 800 $/an pour justifier la démarche. Si vous l’investissez dans une propriété qui génère 12 000 $/an de flux de trésorerie, c’est un gain net.
-
Ratios de service de la dette. Assurez-vous que vos ratios GDS et TDS sont toujours valides après la renégociation. Votre courtier calculera cela, mais vous devriez les comprendre. Si vos ratios sont serrés, une renégociation avec retrait d’équité pourrait vous disqualifier pour de futurs achats.
Renégocier votre portefeuille locatif ne consiste pas à rechercher le taux le plus bas ou à retirer chaque dollar d’équité. Il s’agit de prendre des décisions stratégiques au bon moment pour croître plus rapidement tout en maintenant des finances solides.
Si vous avez de l’équité et que vous vous demandez si c’est le bon moment, explorez les options de renégociation avec quelqu’un qui fait cela tous les jours. Nous examinerons votre portefeuille, effectuerons les calculs et vous dirons exactement ce qui est judicieux pour votre situation—même si la réponse est “attendez”.
Foire aux questions
Quelle quantité d'équité dois-je avoir pour renégocier une propriété locative au Canada ?
Puis-je renégocier une propriété locative détenue par une société ?
Combien de temps prend le processus de renégociation ?
Dois-je payer des impôts sur l'argent que je retire d'une renégociation ?
Quelle est la différence entre renégocier et obtenir une marge de crédit sur mon bien locatif ?
Puis-je renégocier plusieurs propriétés en même temps ?
Est-ce que renégocier affectera ma capacité à obtenir de nouvelles hypothèques à l'avenir ?
Vaut-il la peine de renégocier si les taux n'ont baissé que de 0,25 % ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
30 janvier 2026
Temps de lecture
15 min de lecture
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Cash-Out Refinance
Refinancing for more than you owe to pull out equity as cash, often used to fund down payments on additional investment properties.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
IRD
Interest Rate Differential - a mortgage penalty calculation based on the difference between your rate and current rates for the remaining term.
Debt Service Ratio
A broad term for ratios measuring a borrower's ability to service debt. In Canadian residential lending, the key ratios are GDS and TDS. In commercial lending, the DSCR serves a similar function but focuses on property income rather than personal income.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Mortgage Term
The length of time your mortgage contract and interest rate are in effect. Typically ranges from 1 to 5 years in Canada, after which you renew or refinance.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
Bank of Canada
Canada's central bank that sets the overnight lending rate, which influences prime rates and mortgage costs across the country. Rate decisions directly impact variable mortgage rates and overall borrowing costs for real estate investors.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
GDS
Gross Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover housing costs (mortgage, taxes, heating). Maximum typically 39%. For investors, rental income from the property can offset these costs through rental offset calculations.
TDS
Total Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover all debt payments. Maximum typically 44%. Investors can use rental income (50-80% offset) to help qualify, making it possible to scale a portfolio despite existing debts.
HELOC
Home Equity Line of Credit - a revolving credit line secured against your home's equity, allowing you to borrow as needed up to a set limit.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Mortgage Penalty
A fee charged for breaking your mortgage early, calculated as either 3 months' interest or the Interest Rate Differential (IRD), whichever is greater.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Deferred Maintenance
Necessary repairs and maintenance that have been postponed or neglected, creating a backlog of work that will eventually require attention. Properties with significant deferred maintenance can be value-add opportunities for investors willing to address accumulated issues.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Notice of Assessment
A document issued by the CRA after processing a tax return, confirming income reported and taxes owed or refunded. Mortgage lenders require Notices of Assessment as proof of declared income, especially for self-employed borrowers.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
ADU
Accessory Dwelling Unit - a secondary residential unit on a single-family property, such as a basement suite, laneway house, garden suite, or in-law suite. ADUs increase rental income and property value while leveraging existing land and infrastructure.
Status Certificate
A legal document issued by a condominium corporation disclosing the building's financial health, reserve fund status, pending assessments, litigation, and rental restrictions. Lenders require this before approving condo financing.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
Secondary Suite
A self-contained rental unit within or attached to a single-family home, such as a basement apartment, laneway house, or garden suite. Secondary suites help investors generate additional rental income from one property and can qualify for rental offset programs that improve mortgage qualification.
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