Alors que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter et que l’accessibilité financière devient de plus en plus difficile, les investisseurs et les propriétaires explorent des stratégies créatives pour maximiser la valeur des propriétés. La conversion de maisons individuelles en duplex, ou l’achat de duplex existants, représente une telle stratégie. Comprendre les différences entre ces types de propriétés aide les investisseurs à prendre des décisions alignées avec leurs objectifs.
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Comprendre les Types de Propriétés
La différence fondamentale est simple : les maisons individuelles abritent un seul ménage, tandis que les duplex offrent un espace pour deux ménages distincts au sein d’une même structure de bâtiment. Pour une comparaison plus large incluant des propriétés plus grandes, voir maison individuelle vs immeuble collectif : lequel acheter en premier.
Maisons Individuelles
Les propriétés individuelles sont conçues pour l’occupation par une seule famille. Elles offrent généralement plus d’intimité, un espace extérieur dédié et plaisent aux familles, aux professionnels et à d’autres personnes recherchant une expérience de vie traditionnelle.
En tant qu’investissements, les maisons individuelles locatives attirent des locataires à long terme qui considèrent souvent les propriétés comme des foyers plutôt que comme des logements temporaires. Cela se traduit généralement par un meilleur entretien de la propriété et un roulement de locataires plus faible, bien que cela signifie également qu’un seul loyer couvre tous les coûts de propriété.
Propriétés Duplex
Les duplex contiennent deux unités de vie distinctes dans un seul bâtiment. Les unités peuvent être disposées côte à côte, empilées verticalement ou positionnées dos à dos, selon l’agencement de la propriété. Chaque unité fonctionne indépendamment avec des entrées, des cuisines et des espaces de vie séparés.
Les duplex génèrent deux sources de revenus à partir d’une seule propriété, améliorant potentiellement le flux de trésorerie par rapport aux investissements dans des maisons individuelles. Cependant, ils impliquent également une complexité de gestion accrue et peuvent attirer différents profils de locataires.
Avantages de la Conversion en Duplex
Convertir des maisons individuelles en duplex offre plusieurs avantages potentiels.
Opportunités de “House Hacking”
Vivre dans une unité tout en louant l’autre, communément appelé “house hacking”, permet aux propriétaires de réduire considérablement leurs frais de logement. Si votre paiement hypothécaire est de 2 000 $ par mois et que vous louez la deuxième unité pour 1 200 $, votre coût de logement effectif tombe à 800 $.
Cette stratégie aide les investisseurs à constituer des portefeuilles en réduisant les dépenses de logement personnelles, libérant ainsi des capitaux pour des investissements supplémentaires. Elle offre également une expérience pratique en tant que propriétaire tout en vivant sur place.
Flux de Trésorerie Accru
Deux unités locatives peuvent générer plus de revenus totaux qu’une seule grande unité. Une maison individuelle louée pour 2 300 $ pourrait générer moins que deux unités louées pour 1 300 $ chacune, soit une augmentation de 300 $ par mois pour la même propriété.
Cette multiplication des revenus rend les duplex attractifs pour les investisseurs axés sur le flux de trésorerie plutôt que sur la seule appréciation. Apprendre à analyser correctement une propriété locative vous aide à comparer objectivement ces options.
Valeur Immobilière Améliorée
Les conversions légales de duplex augmentent souvent la valeur des propriétés au-delà de ce que commandent les propriétés individuelles. La capacité de générer des revenus supplémentaires se traduit par des valeurs plus élevées pour les acheteurs axés sur le revenu.
Cependant, les conversions doivent être correctement autorisées et légales. Les ajouts non autorisés ou les conversions illégales peuvent ne pas augmenter la valeur de la propriété, voire la réduire.
| Type de Propriété | Revenu Locatif | Complexité de Gestion | Rotation des Locataires |
|---|---|---|---|
| Individuelle | Un paiement | Plus faible | Généralement plus faible |
| Duplex | Deux paiements | Plus élevée | Généralement plus élevée |
Logement Abordable pour la Famille
Les duplex peuvent répondre aux besoins familiaux au-delà des rendements d’investissement. Les enfants adultes cherchant l’indépendance peuvent louer des unités adjacentes, offrant des premiers logements tout en restant proches. Les parents âgés peuvent occuper des unités accessibles où la famille peut facilement fournir un soutien.
Ces arrangements maintiennent les familles connectées tout en offrant une indépendance et une intimité appropriées.
Si le “house hacking” pouvait réduire votre coût de logement effectif à 800 $ par mois, imaginez ce que ce capital libéré pourrait faire pour votre portefeuille — réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à le planifier ensemble.
Considérations sur la Conversion
Convertir des propriétés individuelles en duplex implique des considérations importantes.
Exigences Légales
Les lois de zonage et les codes du bâtiment déterminent si une conversion est autorisée. Certaines régions encouragent les unités secondaires par le biais de programmes spécifiques. D’autres les restreignent ou les interdisent. Recherchez les réglementations locales avant de planifier des conversions.
Les conversions légales nécessitent des permis, des inspections et la conformité aux codes du bâtiment. Les raccourcis créent une exposition à la responsabilité et peuvent entraîner des ordres de réverser les travaux non autorisés.
Coûts de Conversion
Les coûts de conversion physique varient considérablement en fonction des structures existantes. Certaines propriétés nécessitent des changements minimes pour créer des unités séparées. D’autres nécessitent des rénovations importantes, y compris de nouvelles cuisines, salles de bain, entrées et séparations de services publics.
Analysez si les coûts de conversion génèrent des revenus supplémentaires suffisants pour justifier l’investissement. Toutes les propriétés n’ont pas de sens économique en tant que duplex, quelle que soit leur faisabilité physique.
Implications de Financement
Les prêteurs peuvent considérer les duplex différemment des propriétés individuelles. Les conditions de financement, les approches d’évaluation et les exigences de qualification peuvent différer. Discutez des plans de conversion avec les prêteurs avant de vous engager pour comprendre les implications de financement. Explorez les options de prêt hypothécaire pour immeubles de placement qui s’adaptent aux deux types de propriétés.
Si vous refinancez pour financer des conversions, assurez-vous que les conditions de prêt résultantes correspondent toujours à vos objectifs d’investissement. Comprendre comment refinancer votre maison pour ajouter une unité locative peut aider à maximiser la valeur de votre conversion.
Avantages des Maisons Individuelles
Malgré les avantages des duplex, les propriétés individuelles conservent des avantages pour certains investisseurs.
Gestion Plus Simple
Un seul locataire signifie une gestion plus simple. Pas de coordination multi-locataires, moins de demandes de maintenance au total et une administration de bail simple. Pour les investisseurs dont le temps est limité, cette simplicité a de la valeur.
Qualité des Locataires
Les locations de maisons individuelles attirent souvent des locataires stables et à long terme qui traitent les propriétés comme des maisons. Les familles avec enfants, les professionnels recherchant des quartiers calmes et les ménages établis préfèrent souvent les propriétés individuelles.
Ce profil de locataire se traduit généralement par un meilleur entretien de la propriété, des baux plus longs et moins de problèmes, bien qu’au détriment de flux de revenus diversifiés.
Marché de Revente Plus Large
Lors de la vente, les maisons individuelles attirent à la fois les investisseurs et les occupants-propriétaires, créant ainsi des bassins d’acheteurs plus importants. Les duplex attirent principalement les investisseurs, ce qui peut limiter les options de revente.
Des marchés plus larges signifient souvent des ventes plus rapides et des prix plus solides, bien que les conditions du marché varient selon l’emplacement.
Que vous compariez la simplicité d’une maison individuelle au flux de trésorerie d’un duplex, la structure de financement change tout — réservez un appel stratégie gratuit avec nous pour voir quel chemin correspond à vos objectifs.
Prendre la Décision
Aucun type de propriété n’est universellement supérieur. Le bon choix dépend de votre situation.
Considérez Vos Objectifs
Les investisseurs axés sur le flux de trésorerie préfèrent souvent les flux de revenus multiples des duplex. Les investisseurs axés sur l’appréciation peuvent préférer les maisons individuelles dans les zones où elles s’apprécient plus fortement. Les “house hackers” cherchant à réduire leurs coûts de vie trouvent les duplex idéaux.
Évaluez Votre Capacité
Les duplex nécessitent plus d’attention en matière de gestion. Si vous êtes déjà débordé par vos responsabilités existantes, ajouter de la complexité de gestion peut ne pas être judicieux. La simplicité des maisons individuelles pourrait mieux convenir à votre capacité.
Évaluez les Marchés Locaux
Certains marchés favorisent fortement les duplex. D’autres montrent peu de demande pour les propriétés multifamiliales. Recherchez la demande locative locale pour différents types de propriétés avant d’investir.
Faites les Calculs
L’analyse financière détermine finalement quels types de propriétés répondent à vos exigences de rendement. Calculez les rendements potentiels pour les options de maisons individuelles et de duplex en utilisant des hypothèses réalistes. Laissez les chiffres guider vos décisions plutôt que des suppositions sur ce qui est “mieux”.
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Différences entre l’Investissement en Maison Individuelle et en Duplex : Canada vs États-Unis
Bien que les types de propriétés fonctionnent de manière similaire de part et d’autre des frontières, le financement, le zonage et le traitement fiscal diffèrent entre les marchés canadien et américain.
Structures de Financement :
- Canada : Les maisons individuelles et les duplex peuvent être éligibles à des prêts hypothécaires résidentiels (sous l’AGIFC si occupés par le propriétaire avec moins de 20% de mise de fonds, ou conventionnels avec 20%+ de mise de fonds). Le test de résistance hypothécaire s’applique aux deux. Les duplex ne font pas face à des obstacles de qualification significativement différents de ceux des maisons individuelles.
- États-Unis : Les maisons individuelles et les propriétés de 2 à 4 unités sont éligibles au financement résidentiel à des conditions favorables. Les prêts FHA permettent une mise de fonds de 3,5 % sur les duplex si occupés par le propriétaire (house hacking). Mises de fonds plus importantes (15-25 %) pour les investissements purs. Pas de test de résistance. Des prêts DSCR sont disponibles pour les deux types de propriétés en fonction du revenu locatif.
Réglementations de Zonage et de Conversion :
- Canada : La conversion de maisons individuelles en duplex nécessite l’approbation municipale et souvent des dérogations de zonage. Les provinces varient — les villes de l’Ontario autorisent de plus en plus les suites secondaires et les suites de jardin. La Colombie-Britannique encourage activement les conversions de duplex dans les zones unifamiliales. Le Québec a des réglementations de conversion plus strictes dans certaines municipalités.
- États-Unis : Le zonage varie considérablement selon l’État et la municipalité. Certaines villes (Portland, Minneapolis) ont éliminé le zonage unifamilial uniquement, facilitant les conversions de duplex. D’autres maintiennent un zonage unifamilial strict. Les réglementations sur les ADU sont plus permissives dans de nombreuses juridictions américaines.
Lois sur les Propriétaires et les Locataires :
- Canada : Les lois provinciales sur la location résidentielle régissent les locations de maisons individuelles et de duplex. Le Tribunal de l’Ontario (Landlord and Tenant Board) offre des processus favorables aux locataires. Les délais d’expulsion peuvent s’étendre de 4 à 8 mois. Le contrôle des loyers s’applique dans certaines provinces.
- États-Unis : Les lois des États et locales varient considérablement. Certains États (Texas, Floride) sont favorables aux propriétaires avec des processus d’expulsion plus rapides. D’autres (Californie, New York) ont des protections solides pour les locataires. Il n’y a pas de contrôle fédéral des loyers, mais certaines villes imposent des restrictions.
Traitement Fiscal :
- Canada : Le revenu locatif est imposé comme un revenu. Les dépenses sont entièrement déductibles. Les gains en capital sur la vente bénéficient d’un taux d’inclusion de 50 %. L’exonération de la résidence principale peut s’appliquer à une unité d’un duplex occupé par le propriétaire avec des calculs spécifiques.
- États-Unis : Traitement similaire avec déductions de revenus locatifs et de dépenses. Les échanges 1031 permettent des échanges de propriétés à imposition différée. La recapture de la dépréciation s’applique à la vente. Les investisseurs canadiens sont soumis à une retenue d’impôt sur les revenus locatifs américains, sauf exceptions prévues par les conventions fiscales.
Foire Aux Questions
La conversion en duplex est-elle toujours rentable ?
Puis-je convertir n'importe quelle maison individuelle en duplex ?
Comment savoir si une conversion est autorisée dans ma région ?
Devrais-je acheter des duplex existants ou convertir des maisons individuelles ?
Comment les prêts hypothécaires pour duplex diffèrent-ils des prêts hypothécaires pour maisons individuelles ?
Conclusion
Les maisons individuelles et les duplex offrent chacun des caractéristiques d’investissement distinctes. Les propriétés individuelles offrent une gestion plus simple et un attrait plus large pour la revente. Les duplex génèrent plusieurs flux de revenus et permettent des stratégies de “house hacking”.
Le choix idéal dépend de vos objectifs d’investissement, de votre capacité de gestion, des conditions du marché local et des caractéristiques spécifiques de la propriété. Certains investisseurs préfèrent un type exclusivement. D’autres maintiennent des portefeuilles mixtes capturant les avantages des deux.
Quelle que soit la direction que vous choisissez, une analyse approfondie des opportunités individuelles détermine le succès plus que le type de propriété seul. Un mauvais investissement en duplex n’est pas sauvé par le fait d’être un duplex. Un excellent investissement dans une maison individuelle n’est pas diminué par le fait d’être une seule unité. Concentrez-vous sur la recherche d’investissements de qualité qui correspondent à vos objectifs.
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
30 janvier 2026
Temps de lecture
10 min de lecture
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
House Hacking
Living in one unit of a multi-unit property while renting out the others to offset your mortgage payments and living expenses.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Turnover
The process and cost of preparing a rental unit for a new tenant after the previous tenant moves out, including cleaning, repairs, marketing, and vacancy time. High turnover rates significantly reduce profitability through lost rent and preparation expenses.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
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