Si vous avez déjà essayé de financer une propriété d’investissement avec un prêt hypothécaire conventionnel, vous connaissez la procédure : deux ans de déclarations de revenus, de formulaires W-2, de bulletins de salaire, de relevés bancaires, de lettres de vérification d’emploi et un ratio d’endettement sur revenu qui doit rentrer dans une case très étroite. Pour de nombreux investisseurs immobiliers, ce processus n’est pas seulement fastidieux – c’est un mur qui les empêche de se développer.
Un prêt DSCR supprime entièrement ce mur. Au lieu de demander : « Quel est votre revenu de votre emploi principal ? », le prêteur pose une seule question plus pertinente : « Cette propriété génère-t-elle suffisamment de revenus pour couvrir son propre paiement hypothécaire ? ». Apprenez comment obtenir un prêt DSCR basé sur le revenu de la propriété plutôt que sur le revenu personnel.
Ce changement dans la philosophie de souscription a fait de Financement par Prêt DSCR l’un des produits de financement à la croissance la plus rapide aux États-Unis. Pour les investisseurs canadiens, les prêts DSCR sont particulièrement précieux lorsqu’il s’agit de Prêts DSCR pour les ressortissants étrangers : Guide de l’immobilier aux États-Unis, éliminant ainsi le besoin de déclarations de revenus américaines ou d’historique d’emploi. Que vous achetiez votre première propriété locative ou votre cinquantième, comprendre comment ces prêts fonctionnent vous ouvrira des options de financement que vous n’auriez peut-être pas connues.
Que signifie DSCR ?
DSCR signifie Debt Service Coverage Ratio (Ratio de couverture du service de la dette). Il s’agit d’une mesure financière qui évalue la capacité d’une propriété à générer suffisamment de revenus pour couvrir ses obligations de dette.
En termes simples, le DSCR indique à un prêteur si une propriété locative peut se payer elle-même.
Le concept n’est pas nouveau. Les prêteurs commerciaux utilisent les ratios de couverture du service de la dette depuis des décennies pour souscrire des immeubles d’appartements, des complexes de bureaux et des centres commerciaux. Ce qui a changé ces dernières années, c’est que cette même approche est maintenant disponible pour les propriétés d’investissement résidentielles – maisons individuelles, duplex, triplex, quadruplex, condos et maisons de ville.
Comment le DSCR est calculé
La formule est simple :
DSCR = Revenu d’exploitation net (NOI) / Service total de la dette
Décomposons cela :
- Revenu d’exploitation net (NOI) : Il s’agit du revenu locatif brut de la propriété moins les dépenses d’exploitation. Les dépenses d’exploitation comprennent les impôts fonciers, l’assurance, les frais de copropriété (le cas échéant) et les coûts de gestion immobilière. Elles n’incluent pas le paiement hypothécaire lui-même.
- Service total de la dette : Il s’agit du paiement hypothécaire complet, y compris le principal, les intérêts, les impôts fonciers, l’assurance et les éventuelles cotisations de copropriété – souvent abrégé en PITIA (Principal, Interest, Taxes, Insurance, Association dues).
En pratique, de nombreux prêteurs DSCR simplifient le calcul pour les propriétés résidentielles à :
DSCR = Loyer mensuel brut / PITIA
Cette version simplifiée est ce que la plupart des emprunteurs rencontrent lors du processus de demande.
Un exemple concret
Supposons que vous achetez une propriété locative unifamiliale. Voici les chiffres :
- Loyer mensuel : 2 200 $
- Paiement hypothécaire mensuel (principal et intérêts) : 1 350 $
- Impôts fonciers : 250 $/mois
- Assurance : 100 $/mois
- PITIA total : 1 700 $
DSCR = 2 200 $ / 1 700 $ = 1,29
Un DSCR de 1,29 signifie que la propriété génère 29 % de revenus en plus que ce que le service total de la dette exige. La plupart des prêteurs considèrent cela comme un ratio solide.
Ce que signifient les chiffres
| Valeur DSCR | Ce que cela signifie |
|---|---|
| 1,50 ou plus | Excellent — forte marge de flux de trésorerie |
| 1,25 – 1,49 | Bon — marge confortable |
| 1,00 – 1,24 | Acceptable — la propriété couvre ses frais ou est légèrement excédentaire |
| Inférieur à 1,00 | La propriété ne couvre pas son service de la dette |
La plupart des prêteurs DSCR exigent un ratio minimum de 1,00 à 1,25, selon le programme de prêt. Certains prêteurs proposent des programmes pour des ratios inférieurs à 1,00, mais ceux-ci s’accompagnent de taux plus élevés et d’exigences de mise de fonds plus importantes.
Essayez notre Calculateur de Prêt DSCR pour effectuer les calculs sur votre propriété cible et voir si elle répond aux seuils des prêteurs.
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Pourquoi les prêts DSCR existent
La souscription hypothécaire traditionnelle a été conçue pour les résidences principales. Elle suppose que l’emprunteur dispose d’un salaire stable et utilise son revenu personnel pour effectuer les paiements hypothécaires. Ce modèle fonctionne bien pour les propriétaires, mais il échoue pour les investisseurs.
Considérez ces scénarios :
- Un investisseur indépendant dont les déclarations de revenus montrent un revenu minimal en raison de déductions commerciales légitimes
- Un investisseur qui possède déjà 10 propriétés financées et a atteint la limite de Fannie Mae
- Un ressortissant étranger ou un expatrié qui gagne des revenus en dehors des États-Unis
- Un propriétaire d’entreprise qui réinvestit ses bénéfices et se verse un salaire modeste
- Un investisseur retraité vivant des revenus locatifs et des rendements d’investissement
Dans chaque cas, l’investisseur peut être très solvable et la propriété peut être un excellent investissement, mais la souscription conventionnelle rejetterait ou limiterait sévèrement le prêt.
Le financement par prêt DSCR. La logique est solide : si la propriété génère suffisamment de loyer pour couvrir son hypothèque, ses impôts et son assurance, le prêt est fondamentalement sûr, quelle que soit l’apparence de la déclaration de revenus personnelle de l’emprunteur.
Lors de la comparaison des options de financement, les investisseurs devraient également comprendre les différences entre les prêteurs de catégorie A et de catégorie B pour votre prochaine transaction d’investissement, car les prêts DSCR proviennent généralement de prêteurs alternatifs ayant des critères d’approbation différents de ceux des banques traditionnelles.
Comment les prêts DSCR diffèrent des prêts hypothécaires conventionnels
Comprendre les différences clés aide à clarifier quand chaque produit est pertinent.
Axe de souscription
- Conventionnel : Revenu personnel de l’emprunteur, historique d’emploi et ratio d’endettement sur revenu
- DSCR : Revenu locatif de la propriété par rapport à son service de la dette
Documentation requise
- Conventionnel : Déclarations de revenus (2 ans), formulaires W-2, bulletins de salaire, relevés bancaires, vérification d’emploi
- DSCR : Évaluation avec analyse locative, assurance de la propriété, relevés bancaires de 2 à 3 mois, rapport de crédit
Types de propriétés
- Conventionnel : Résidences principales, résidences secondaires, propriétés d’investissement (avec limites)
- DSCR : Propriétés d’investissement uniquement – la propriété ne peut pas être occupée par le propriétaire
Limites de prêt
- Conventionnel : Fannie Mae plafonne la plupart des emprunteurs à 10 propriétés financées
- DSCR : Aucune limite sur le nombre de propriétés financées dans la plupart des programmes
Entité emprunteuse
- Conventionnel : Emprunteurs individuels uniquement
- DSCR : Particuliers ou LLC (de nombreux investisseurs clôturent dans une LLC pour une protection contre la responsabilité)
Taux d’intérêt
- Conventionnel : Généralement des taux plus bas (basés sur la solvabilité personnelle)
- DSCR : Généralement 1 à 2 % plus élevés que les taux conventionnels pour des scores de crédit comparables
Pour une comparaison plus approfondie de ces deux types de prêts, consultez notre guide sur les prêts DSCR par rapport aux prêts hypothécaires conventionnels.
Qui utilise les prêts DSCR ?
Les prêts DSCR servent à un large éventail d’investisseurs, mais certains profils en bénéficient le plus :
Les investisseurs indépendants sont les emprunteurs DSCR les plus courants. Leurs déclarations de revenus sous-estiment souvent leur capacité de gain réelle en raison des déductions d’entreprise, ce qui rend la qualification conventionnelle difficile ou impossible.
Les investisseurs expérimentés en portefeuille qui possèdent déjà plusieurs propriétés et ont épuisé les limites de financement conventionnel utilisent les prêts DSCR pour continuer à se développer sans restriction.
Les professionnels à hauts revenus ayant des structures de rémunération complexes – tels que les propriétaires d’entreprise, les consultants et les travailleurs à commission – trouvent les prêts DSCR plus simples que de rassembler la documentation requise par les prêteurs conventionnels.
Les ressortissants étrangers et les expatriés qui ne peuvent pas fournir de documentation de revenus basée aux États-Unis utilisent les prêts DSCR pour investir dans l’immobilier américain.
Les investisseurs immobiliers à temps plein dont le revenu principal provient des propriétés locatives se qualifient souvent plus facilement par le biais du DSCR que par les canaux conventionnels, où les revenus locatifs sont actualisés et soumis à des calculs complexes.
Quels types de propriétés sont éligibles ?
Les prêts DSCR sont disponibles pour la plupart des types de propriétés d’investissement résidentielles :
- Maisons unifamiliales (le type de propriété DSCR le plus courant)
- Duplex, triplex et quadruplex (propriétés de 2 à 4 unités)
- Condos et maisons de ville (warrantables et certains non-warrantables)
- Locations à court terme (propriétés Airbnb/VRBO, avec certains prêteurs)
- Immeubles multifamiliaux de 5 unités ou plus (programmes DSCR sélectionnés)
La propriété doit être un investissement non occupé par le propriétaire. Vous ne pouvez pas utiliser un prêt DSCR pour votre résidence principale ou une résidence secondaire.
Pour la vérification du revenu locatif, les prêteurs utilisent généralement l’une des méthodes suivantes :
- Une évaluation avec un tableau des loyers (Formulaire 1007 ou 1025) pour les propriétés sans locataires actuels
- Contrats de location existants pour les propriétés avec des locataires en place
- Historique des revenus Airbnb ou VRBO pour les propriétés de location à court terme (selon le prêteur)
Exigences typiques des prêts DSCR
Bien que les exigences varient selon le prêteur, voici à quoi ressemblent la plupart des programmes DSCR. Pour une ventilation plus détaillée, lisez notre guide sur les exigences des prêts DSCR.
- DSCR minimum : 1,00 à 1,25 (certains programmes autorisent un score inférieur à 1,00)
- Score de crédit minimum : 620 à 680 (de meilleurs scores débloquent de meilleurs taux)
- Mise de fonds : 20 à 25 % du prix d’achat
- Réserves de trésorerie : 3 à 6 mois de paiements PITIA
- Type de propriété : Propriété d’investissement non occupée par le propriétaire
- Montants des prêts : 100 000 $ à 5 000 000 $+
- Durées de prêt : 30 ans à taux fixe, taux variable (5/1, 7/1), options à intérêt uniquement
Le processus de demande de prêt DSCR
Obtenir un prêt DSCR est remarquablement plus rapide et plus simple que le financement conventionnel. Voici un aperçu général du fonctionnement du processus :
Étape 1 : Identification de la propriété. Trouvez une propriété d’investissement avec un potentiel de revenu locatif élevé. Faites les calculs pour estimer le DSCR avant de faire une offre.
Étape 2 : Pré-qualification. Contactez un prêteur DSCR pour discuter de la propriété, de votre profil de crédit et de vos objectifs d’investissement. Le prêteur peut vous fournir des devis préliminaires de taux et de conditions.
Étape 3 : Demande et documentation. Soumettez une demande de prêt ainsi que l’adresse de la propriété, le contrat d’achat, la preuve des fonds pour la mise de fonds et les frais de clôture, et une identification personnelle de base.
Étape 4 : Évaluation et analyse locative. Le prêteur commande une évaluation complète qui comprend une analyse du loyer du marché. Cela détermine la valeur de la propriété et son revenu locatif prévu.
Étape 5 : Souscription. Le souscripteur examine l’évaluation, calcule le DSCR, vérifie votre crédit et vos actifs, et émet une approbation conditionnelle avec les conditions restantes.
Étape 6 : Clôture. Une fois toutes les conditions remplies, le prêt est clôturé. L’ensemble du processus prend généralement de 21 à 30 jours, de la demande à la clôture – plus rapidement que la plupart des prêts de propriétés d’investissement conventionnels. Pour les investisseurs canadiens achetant une propriété américaine, consultez notre Guide étape par étape de la demande de prêt DSCR pour les Canadiens pour la création de LLC et les exigences de documentation transfrontalières.
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Quand un prêt DSCR est pertinent
Les prêts DSCR ne conviennent pas à toutes les situations. Voici quand ils excellent et quand vous devriez envisager des alternatives.
Les prêts DSCR sont idéaux lorsque :
- Vous êtes indépendant et vos déclarations de revenus ne reflètent pas votre pleine capacité de gain
- Vous possédez plusieurs propriétés et avez atteint les limites de prêt conventionnel
- Vous souhaitez clôturer dans une LLC pour une protection contre la responsabilité
- Vous avez besoin d’un processus simplifié avec un minimum de paperasserie
- La propriété a un revenu locatif solide qui couvre facilement l’hypothèque
- Vous êtes un ressortissant étranger investissant dans l’immobilier américain
Envisagez un financement conventionnel lorsque :
- Vous achetez votre première ou deuxième propriété d’investissement et vous êtes éligible de manière conventionnelle
- Vous souhaitez le taux d’intérêt et les frais de clôture les plus bas possibles
- Votre revenu personnel est solide et bien documenté sur les déclarations de revenus
- Vous achetez une propriété occupée par le propriétaire (les prêts DSCR ne s’appliquent pas)
Envisagez d’autres options lorsque :
- La propriété ne génère pas suffisamment de revenus locatifs pour atteindre les seuils DSCR (les prêts de type “fix-and-flip” ou les prêts relais peuvent être plus appropriés)
- Vous achetez un terrain ou une propriété non génératrice de revenus (le DSCR nécessite des revenus locatifs)
- Votre score de crédit est inférieur à 620 (vous devrez peut-être d’abord améliorer votre crédit)
Le coût d’un prêt DSCR
La transparence sur les coûts est importante. Les prêts DSCR sont plus chers que les prêts hypothécaires conventionnels, mais la prime est souvent justifiée par les avantages.
Les taux d’intérêt des prêts DSCR se situent généralement entre 7,0 % et 9,5 % sur le marché actuel, en fonction de votre score de crédit, de votre ratio DSCR, de votre mise de fonds et du montant du prêt. Les emprunteurs ayant un score de crédit de 740+, une mise de fonds de 25 % et des ratios DSCR supérieurs à 1,25 bénéficient des meilleurs prix.
Les frais d’origination varient de 0,5 % à 2,0 % du montant du prêt.
Les frais de clôture sont similaires à ceux des prêts conventionnels : évaluation, titre de propriété, mise en séquestre, enregistrement et articles prépayés. Attendez-vous à payer 2 à 4 % du montant du prêt en frais de clôture totaux.
Les pénalités de remboursement anticipé sont courantes dans les prêts DSCR. Une structure typique est une réduction progressive sur 3 ans : 3 % la première année, 2 % la deuxième année, 1 % la troisième année, et aucune pénalité après cela. Certains programmes offrent des options sans pénalité de remboursement anticipé à des taux légèrement plus élevés.
Lors de l’évaluation du coût, n’oubliez pas le compromis : les prêts DSCR donnent accès à un financement qui peut ne pas être disponible par d’autres canaux. Pour de nombreux investisseurs, payer un taux plus élevé est préférable à ne pas pouvoir acheter du tout.
Idées fausses courantes sur les prêts DSCR
“Les prêts DSCR sont uniquement pour les investisseurs expérimentés.” Faux. Les investisseurs novices avec un bon crédit et un capital suffisant sont éligibles aux prêts DSCR. Il n’y a pas de nombre minimum de propriétés requis.
“Ce sont des prêts subprimes ou risqués.” Les prêts DSCR sont des produits non conformes aux normes (non-QM), mais cela ne les rend pas subprimes. Ils exigent des mises de fonds importantes, des scores de crédit solides et des propriétés qui génèrent des revenus vérifiables. Ils sont structurés pour être conservateurs du point de vue du prêteur.
“Il faut une mise de fonds énorme.” Bien que les prêts DSCR exigent une mise de fonds de 20 à 25 %, c’est la même fourchette qui est requise pour les prêts hypothécaires conventionnels sur les propriétés d’investissement. La mise de fonds n’est pas exceptionnellement élevée pour la catégorie des propriétés d’investissement.
“Les taux sont déraisonnablement élevés.” Les taux DSCR sont plus élevés que les taux pour les résidences principales, mais ils sont compétitifs sur le marché des prêts pour propriétés d’investissement. L’écart s’est considérablement réduit à mesure que de plus en plus de prêteurs sont entrés sur le marché du DSCR.
Démarrer avec un prêt DSCR
Si un prêt DSCR semble correspondre à votre stratégie d’investissement, voici comment procéder :
- Faites les calculs. Avant toute chose, estimez le DSCR de votre propriété cible. Si le ratio est de 1,0 ou plus, vous êtes dans la conversation.
- Vérifiez votre crédit. Récupérez vos rapports et scores de crédit. Un score de 680 ou plus vous donne accès aux meilleurs programmes et taux.
- Confirmez votre capital. Assurez-vous d’avoir suffisamment pour la mise de fonds (20-25 %), les frais de clôture (2-4 %) et les réserves de trésorerie (3-6 mois de paiements).
- Parlez à un spécialiste. Travaillez avec un prêteur ou un courtier hypothécaire spécialisé dans le financement par prêt DSCR. Tous les prêteurs n’offrent pas ces produits, et l’expérience compte.
Le bon financement peut faire la différence entre regarder depuis la touche et construire un portefeuille. Les prêts DSCR ont égalisé les chances pour les investisseurs qui ne correspondent pas au modèle conventionnel – et cela inclut plus de personnes que vous ne le pensez.
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Questions Fréquentes
Quel est un bon ratio DSCR pour une propriété locative ?
Puis-je obtenir un prêt DSCR sans documentation de revenus ?
Comment le revenu locatif est-il vérifié pour un prêt DSCR ?
Puis-je utiliser un prêt DSCR pour acheter une propriété dans une LLC ?
Quel score de crédit faut-il pour un prêt DSCR ?
Les prêts DSCR sont-ils disponibles pour les propriétés de location à court terme ?
Combien de temps faut-il pour clôturer un prêt DSCR ?
Puis-je refinancer une propriété existante avec un prêt DSCR ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
15 février 2026
Temps de lecture
15 min de lecture
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
TDS
Total Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover all debt payments. Maximum typically 44%. Investors can use rental income (50-80% offset) to help qualify, making it possible to scale a portfolio despite existing debts.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Conventional Mortgage
A mortgage with 20% or more down payment, not requiring default insurance. This is the standard financing type for investment properties in Canada, as high-ratio (insured) mortgages aren't available for pure rentals.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Cash-Out Refinance
Refinancing for more than you owe to pull out equity as cash, often used to fund down payments on additional investment properties.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Principal
The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Subject-To
A creative acquisition strategy where you take ownership of a property while the seller's existing mortgage stays in place. You make the payments, but the loan remains in the seller's name.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Condo Fees
Monthly fees paid by condo owners to cover building maintenance, insurance, common area utilities, reserve fund contributions, and amenities. Also known as strata fees or maintenance fees, these directly reduce cash flow and are a critical consideration when analyzing condo investment opportunities.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Short-Term Rental
A furnished property rented for periods shorter than 30 days through platforms like Airbnb or VRBO. Short-term rentals generate higher gross revenue but carry higher operating costs and stricter municipal regulations.
Airbnb
An online marketplace connecting property owners with short-term guests. In real estate investing, Airbnb is commonly used as shorthand for the short-term rental business model, which involves higher operational demands but potentially higher returns than long-term rentals.
Debt-to-Income Ratio
A lending metric that compares a borrower's total monthly debt payments to their gross monthly income. Lenders use DTI to assess borrowing capacity, with most requiring ratios below 44% for mortgage approval.
Cash Reserve
Liquid funds set aside by a property investor to cover unexpected expenses such as repairs, vacancy periods, or mortgage payments during tenant turnover. Lenders may require proof of cash reserves as part of mortgage qualification.
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