L’approbation pour obtenir les meilleurs taux hypothécaires commence bien avant que vous ne trouviez la propriété de vos rêves. Que vous achetiez votre première maison, refinanciez une propriété existante ou développiez un portefeuille d’investissements immobiliers, avoir vos documents financiers organisés peut faire la différence entre des approbations fluides et des retards coûteux.
Dans un épisode récent de “Wisdom Lifestyle Money Show”, l’expert en hypothèques Scott Dillingham s’est associé à l’entraîneur en investissement immobilier Theresa Beneteau pour discuter pourquoi la préparation des documents et la déclaration de revenus sont non négociables pour les investisseurs qui souhaitent accéder à des options de financement premium.
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Le coût caché des finances désorganisées
De nombreux investisseurs sous-estiment le coût élevé d’une mauvaise organisation documentaire. Scott a partagé un exemple frappant de sa pratique impliquant un propriétaire commercial avec une installation de camionnage dans la région du Grand Toronto. Malgré de solides finances, le client a perdu sa relation avec une grande banque simplement parce que ses papiers n’étaient pas en ordre lors d’une révision annuelle.
Le résultat ? Une année entière à payer des taux de prêt privés sur un prêt de plusieurs millions de dollars tout en s’efforçant d’organiser les documents. Les frais, les coûts de courtage et les taux d’intérêt élevés ont créé un fardeau financier important qui aurait pu être évité avec une préparation adéquate.
Ce scénario n’est pas unique aux emprunteurs commerciaux. Même les propriétaires qui cherchent à accéder à leur valeur nette immobilière par un refinancement peuvent faire face à un rejet si leur situation financière n’est pas en ordre.
Pourquoi les prêteurs exigent des déclarations de revenus à jour
L’un des documents les plus cruciaux que les prêteurs exigent est votre Avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada. Mais pourquoi les prêteurs se soucient-ils autant de votre statut fiscal ?
La réponse réside dans la gestion des risques. L’ARC a la priorité sur pratiquement tous les autres créanciers, y compris les prêteurs hypothécaires. Si vous devez des impôts impayés, l’ARC peut enregistrer un jugement contre votre propriété qui supplante toute hypothèque existante. Dans les cas extrêmes, ils peuvent forcer une vente pour recouvrer ce qui est dû.
Ce statut de priorité signifie que les prêteurs ont besoin d’une assurance que vous êtes à jour dans vos obligations fiscales. Même des dettes fiscales relativement petites peuvent faire échouer une demande d’hypothèque. Scott a raconté avoir aidé un client qui devait une somme substantielle à l’ARC et qui souhaitait refinancer sa maison pour régler la dette. Malgré un excellent crédit et une capacité claire de payer, les principaux prêteurs n’approuveraient pas le refinancement tant que la situation fiscale ne serait pas résolue.
Un investisseur a perdu une année entière à payer des taux de prêt privés sur un prêt de plusieurs millions de dollars parce que ses documents n’étaient pas prêts — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous nous assurerons que votre paperasse soit prête pour les prêteurs avant que cela ne vous arrive.
Le processus de pré-approbation : pourquoi la préparation compte
Se lancer dans la recherche de propriété sans une pré-approbation hypothécaire adéquate est une recette pour la déception. Lorsque vous faites une offre sans savoir ce que les prêteurs approuveront réellement, vous risquez de :
Découvrir que le prix d’achat dépasse votre capacité d’emprunt Perdre votre dépôt si le financement échoue Passer à côté de propriétés pendant que vous rassemblez des documents Accepter des conditions défavorables en raison de la pression du temps
Une pré-approbation adéquate implique la collecte et l’organisation de documents clés tels que la preuve de revenu, la vérification d’emploi, les relevés bancaires montrant les fonds d’acompte et ces documents fiscaux cruciaux. Le processus vous donne une clarté sur votre pouvoir d’achat et montre aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux et qualifié.
Constituer votre dossier de documentation financière
Le concept de dossier de financement est promu dans les cercles d’investissement immobilier depuis des décennies. L’idée est simple : maintenir une collection organisée de tous les documents qu’un prêteur pourrait demander afin que vous puissiez agir rapidement lorsque les opportunités se présentent.
Votre dossier de documentation devrait inclure (voir notre Liste de contrôle des documents pour l’hypothèque de votre propriété d’investissement détaillée) :
Justificatifs de revenus
Bulletins de salaire récents couvrant les 30 derniers jours T4 des années fiscales précédentes T1 Générale pour les travailleurs autonomes Lettre d’emploi confirmant le poste et le salaire
Documentation des actifs
Relevés bancaires des 90 derniers jours Relevés de compte de placement Soldes REER et CELI Preuve de la source de l’acompte
Conformité fiscale
Avis de cotisation pour au moins deux ans Tout arrangement de paiement avec l’ARC Déclarations fiscales des entreprises pour les personnes morales
Informations sur la propriété
Relevés hypothécaires actuels Reçus de taxes foncières Documentation d’assurance Contrats de location pour les propriétés locatives
Travailler avec un professionnel de l’hypothèque canadien peut aider à garantir que vos documents sont formatés et organisés comme les prêteurs préfèrent les voir. Ce conditionnement peut considérablement accélérer les temps d’approbation et réduire les demandes d’aller-retour.
Que vous ayez besoin de votre Avis de cotisation trié ou que vous souhaitiez savoir exactement quels documents les prêteurs veulent voir, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous guiderons à travers une liste de contrôle personnalisée.
Le lien avec la cote de crédit
Votre cote de crédit joue un rôle crucial non seulement dans l’approbation, mais aussi dans les taux et les conditions auxquels vous serez admissible. Au Canada, la plupart des prêteurs traditionnels recherchent un score minimum de 680 pour accéder aux meilleurs taux et produits.
Scott a expliqué qu’un client souhaitait récemment un taux fixe inférieur à 4 %, mais sa cote de crédit de 613 la disqualifiait des meilleurs produits disponibles. Bien qu’elle ait toujours obtenu un financement à un taux compétitif de 4,19 %, le score inférieur signifiait devoir choisir un prêteur différent avec des conditions moins favorables.
Au-delà du score lui-même, les prêteurs examinent la profondeur de votre profil de crédit. Avoir un score élevé sans comptes de crédit actifs est presque aussi problématique qu’avoir un score bas. Apprenez comment créer et améliorer votre score de crédit rapidement. Les prêteurs veulent voir plusieurs lignes de crédit actives démontrant votre capacité à gérer le crédit de manière responsable.
Deux principaux bureaux de crédit opèrent au Canada : Equifax et TransUnion. Bien que la plupart des prêteurs utilisent principalement Equifax, certains éléments peuvent être signalés à un bureau mais pas à l’autre. La vérification des deux rapports vous aide à identifier et à résoudre tout problème avant qu’ils ne fassent échouer votre demande.
Considérations relatives aux hypothèques commerciales
Pour les investisseurs qui achètent des propriétés multifamiliales de six unités ou plus, le paysage des prêts diffère considérablement des hypothèques résidentielles. Les prêteurs commerciaux se concentrent davantage sur le potentiel de revenus de la propriété et votre capacité à fournir une documentation financière complète.
Contrairement aux hypothèques résidentielles où vous renouvelez simplement sans nouvelle qualification, les prêts commerciaux impliquent généralement des révisions annuelles. Les prêteurs vérifient que la propriété continue de performer comme prévu et que votre situation financière globale reste stable.
Ce contrôle continu signifie que les investisseurs commerciaux doivent maintenir des registres financiers organisés toute l’année, pas seulement au moment de l’achat. Garder à portée de main les rôles de loyer, les états d’exploitation et les états financiers actuels assure des révisions annuelles fluides et vous positionne bien pour les renouvellements.
Normes de documentation des partenaires de coentreprise
Pour les investisseurs qui lèvent des capitaux par le biais de partenariats de coentreprise, l’organisation financière prend une importance supplémentaire. Les partenaires potentiels demandent souvent des rapports de crédit et de la documentation financière dans le cadre de leur processus de diligence raisonnable.
Theresa a partagé son approche pour vérifier les partenaires de coentreprise potentiels : demander des rapports de crédit et même des autorisations de police avant de conclure des partenariats. Lorsqu’elle a proposé de partager sa propre documentation en retour, le refus d’un partenaire potentiel de réciproquer lui a tout dit sur sa qualité de partenaire commercial.
Le principe s’étend à la manière dont les partenaires se présenteront tout au long de l’investissement. Si quelqu’un ne peut pas organiser des documents financiers de base avant une transaction, il est peu probable qu’il gère ses responsabilités professionnellement le moment venu pour les décisions de refinancement ou de gestion immobilière.
Agir avant la nouvelle année
Pour les investisseurs qui cherchent à se positionner pour les opportunités dans les mois à venir, c’est le moment idéal pour mettre de l’ordre dans leurs documents financiers. Voici un calendrier pratique :
Actions immédiates
Déposez toutes les déclarations de revenus en suspens Demandez des copies de votre Avis de cotisation à l’ARC Vérifiez vos rapports de crédit Equifax et TransUnion Contester toute erreur trouvée sur les rapports de crédit
Dans les 30 jours
Rassemblez et organisez tous les justificatifs de revenus Compilez les relevés d’actifs des 90 derniers jours Calculez votre valeur nette actuelle Examinez vos dettes et vos historiques de paiement
Entretien continu
Définissez des rappels d’échéance de déclaration de revenus Créez un système pour organiser les documents financiers Surveillez les rapports de crédit trimestriellement Conservez des copies numériques de tous les documents importants
La perspective de l’évaluation
Au-delà de la documentation, les investisseurs qui réussissent comprennent comment les prêteurs évaluent les propriétés commerciales. Vous familiariser avec des concepts tels que le Revenu Net d’Exploitation et le Ratio de Couverture du Service de la Dette vous aide à identifier les transactions qui seront effectivement financées.
Comprendre ces métriques avant de faire des offres évite la frustration de trouver des propriétés qui semblent excellentes sur papier mais qui ne répondent pas aux exigences des prêteurs. De nombreux investisseurs bénéficient de l’utilisation des mêmes outils d’évaluation que les prêteurs pour présélectionner les acquisitions potentielles.
Informations sur les intervenants
Theresa Beneteau est une coach en investissement immobilier et auteure de “Insta Wholesaler”. Elle dirige la communauté Trailblazing Tribe et propose des programmes de coaching couvrant le wholesaling, le fix and flip et les stratégies de détention.
Pour contacter Theresa et en savoir plus sur ses programmes de formation pour investisseurs, visitez son site web ou contactez-la via ses plateformes communautaires.
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Foire aux questions
Quel score de crédit me faut-il pour obtenir les meilleurs taux hypothécaires au Canada ?
Combien de temps prend une pré-approbation hypothécaire au Canada ?
Que se passe-t-il si je dois de l'argent à l'ARC et que je veux refinancer ?
Pourquoi les prêteurs commerciaux exigent-ils des révisions annuelles ?
Puis-je obtenir une hypothèque sans déclarer mes impôts ?
Comment un partenaire de coentreprise affecte-t-il la qualification hypothécaire ?
Quels documents me faut-il pour une demande d'hypothèque de propriété locative ?
Combien de temps les prêteurs examinent-ils l'historique de crédit ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
5 janvier 2026
Temps de lecture
9 min de lecture
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Joint Venture
A partnership between two or more parties to invest in real estate, combining capital, expertise, or credit to complete a deal.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Rent Roll
A document listing all rental units in a property, including tenant names, lease terms, and rent amounts. Essential for verifying income during due diligence.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Wholesaling
A real estate investment strategy where an investor contracts to buy a property and then assigns that contract to another buyer for a fee, without ever taking ownership. Wholesaling requires minimal capital but significant marketing and negotiation skills.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Second Mortgage
A subordinate loan taken against a property that already has a first mortgage. Second mortgages have higher interest rates due to increased lender risk and can be used to access equity without refinancing the first mortgage.
Notice of Assessment
A document issued by the CRA after processing a tax return, confirming income reported and taxes owed or refunded. Mortgage lenders require Notices of Assessment as proof of declared income, especially for self-employed borrowers.
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