De plus en plus d’investisseurs canadiens achètent des propriétés locatives en Floride du Sud. Et il n’est pas difficile de comprendre pourquoi.
Ryan Poole, un agent immobilier avec plus de 25 ans d’expérience dans la région de West Palm Beach, explique ce qui rend l’immobilier en Floride si attrayant par rapport aux marchés canadiens. Si vous explorez cette voie, notre hub d’investissement transfrontalier américain couvre tout, du financement à la mise en place d’entités.
Les chiffres qui comptent
Les propriétés locatives en Floride génèrent des rendements dont les investisseurs canadiens ne peuvent que rêver. Ryan a partagé trois exemples concrets :
Une propriété de quatre unités à Lake Worth Beach, achetée pour 830 000 $, génère 105 000 $ de loyer annuel. Cela représente un rendement de 11 % en espèces sur espèces.
Un condo dans le centre-ville de West Palm Beach, acheté pour 450 000 $, génère un rendement de 8 % en espèces sur espèces grâce à des locations de 30 jours. Ajoutez à cela une appréciation potentielle de 5 % par an, et vous obtenez un rendement total de 13 %.
Une maison unifamiliale à Northwood, achetée pour 395 000 $, produit un rendement de 11,67 % en espèces sur espèces en tant que location à court terme.
Recherchez dans les enregistrements hypothécaires américains pour examiner les détails du financement des propriétés et l’historique de propriété en Floride du Sud avant de faire une offre.
Ceux-ci sont basés sur des propriétés réelles disponibles au moment de la rédaction. Les résultats individuels peuvent varier.
Ce contenu est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, d’investissement ou juridique. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Consultez toujours des professionnels qualifiés avant de prendre des décisions d’investissement.
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Pas de contrôle des loyers, tout change
Voici la plus grande différence entre les locations canadiennes et celles de Floride : le contrôle des loyers.
Au Canada, vous êtes généralement bloqué avec des augmentations de loyer annuelles de 3 %. C’est tout. Même lorsque vos taxes foncières augmentent ou que votre assurance double, vous ne pouvez pas ajuster.
La Floride n’a pas de contrôle des loyers. Lorsqu’un bail expire, vous pouvez augmenter le loyer pour qu’il corresponde aux taux du marché actuels. Si le loyer du marché augmente de 10 %, vous pouvez augmenter votre loyer de 10 %. Cette flexibilité maintient votre investissement rentable même lorsque les dépenses augmentent.
Un rendement de 11 % en espèces sur espèces à Lake Worth Beach semble excellent, mais seulement si votre financement est structuré pour le supporter — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à calculer les vrais chiffres sur les propriétés en Floride.
Les expulsions prennent des semaines, pas des mois
Les propriétaires canadiens connaissent la douleur du processus d’expulsion. Cela prend huit à neuf mois via le système de tribunal.
En Floride, le temps maximum de début à fin est de deux mois. Le système est rapide et les lois protègent les propriétaires.
Mais voici la partie intéressante : les expulsions sont rares. Le marché locatif est tellement tendu que les locataires travaillent dur pour conserver leur logement. Personne ne veut se retrouver à chercher un endroit quand les taux d’inoccupation sont proches de zéro.
1 000 nouveaux résidents chaque jour
La population de la Floride explose. Environ 1 000 personnes déménagent dans l’État chaque jour.
Cela crée une demande constante de logements. Les locations à court terme ont des taux d’occupation d’environ 85 %. Les locations à long terme se remplissent immédiatement.
Ryan note que la Floride du Sud a l’un des taux d’occupation les plus élevés du pays. Vous n’aurez pas de mal à trouver des locataires.
Avec 1 000 personnes déménageant en Floride chaque jour et des taux d’inoccupation proches de zéro, le côté demande est couvert — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et assurons-nous que votre financement transfrontalier suive le rythme.
La météo n’est pas seulement agréable, elle est rentable
De novembre à mai, le sud de la Floride bénéficie de ce que Ryan appelle une météo “magique”. Des températures comprises entre 65 et 80 degrés sans humidité.
Il ne s’agit pas seulement de style de vie. Il s’agit de revenus locatifs. Les snowbirds venus du Canada et du nord des États-Unis affluent dans la région pendant les mois d’hiver, payant des tarifs premium pour les locations à court terme.
Pas d’impôt sur le revenu de l’État
La Floride n’a aucun impôt sur le revenu de l’État. Rien.
Cela signifie pas d’impôts d’État sur vos revenus locatifs. Pas d’impôts d’État sur vos plus-values lors de la vente. Les seuls impôts que vous payez sont fédéraux.
Pour les investisseurs canadiens, cela crée également un jeu de devises. Vous investissez en dollars américains tout en vous constituant un capital dans un actif en appréciation.
Qu’en est-il des inondations ?
C’est la première question que la plupart des gens posent sur l’immobilier en Floride.
West Palm Beach est situé sur une crête avec un lit rocheux corallien. Certaines parties de la région sont à 20, 30, voire 40 pieds au-dessus du niveau de la mer. Le drainage naturel est excellent.
La région n’a pas connu d’ouragan majeur depuis les années 1920. Il y a eu des tempêtes de catégorie 2 et de basse catégorie 3, mais rien n’a causé d’inondations majeures à West Palm Beach même.
Ryan vend des biens immobiliers dans la région depuis 20 ans. Il n’a jamais eu un client qui n’ait pas pu obtenir d’assurance inondation et vent. Les compagnies d’assurance ne couvriraient pas les propriétés si le risque était trop élevé.
La plateforme RealTrade
Ryan a développé une plateforme appelée RealTrade qui facilite la recherche de propriétés en Floride pour les investisseurs canadiens.
La plateforme puise directement dans le MLS, vous voyez donc les annonces les plus récentes. Vous pouvez filtrer par taille, type, prix et jours sur le marché.
Mais la vraie valeur réside dans le réseau intégré. Via RealTrade, vous vous connectez avec des prêteurs hypothécaires, des gestionnaires immobiliers, des entrepreneurs, des agents d’assurance et des inspecteurs. Tout ce dont vous avez besoin pour investir depuis le Canada est au même endroit.
La plateforme est gratuite pour les acheteurs et les vendeurs. Vous pouvez enregistrer des propriétés, suivre les annonces et discuter directement avec les agents via l’application.
Différents types de propriétés, différentes stratégies
Le sud de la Floride offre plusieurs stratégies d’investissement :
Propriétés multifamiliales (2-4 unités)
Ce sont les préférées de Ryan. L’exemple de quatre unités explique pourquoi. Fort flux de trésorerie, flux de revenus multiples et potentiel d’appréciation solide. La “règle du 1 %” fonctionne ici : le loyer mensuel équivaut à environ 1 % du prix d’achat.
Condos avec droits de location à court terme
La plupart des condos nécessitent des baux d’un an ou six mois. Mais certains permettent des locations d’un minimum de 30 jours. Ce juste milieu vous offre des revenus locatifs plus élevés sans la gestion intensive des locations à la nuitée sur Airbnb.
Les frais de syndic couvrent l’assurance et l’entretien, ce qui est parfait pour les investisseurs étrangers qui ne peuvent pas gérer les réparations eux-mêmes.
Maisons unifamiliales pour locations à la nuitée
Les propriétés situées près de zones de grande valeur comme Palm Beach Island peuvent fonctionner comme locations hebdomadaires ou à la nuitée. La gestion est plus intensive (frais de 15 % contre 10 %), mais les rendements en espèces atteignent 11-12 %.
Gestion simplifiée
Vous n’avez pas besoin de prendre l’avion pour la Floride à chaque fois que quelque chose se casse.
Pour les baux annuels, les frais de gestion immobilière sont faibles. Le roulement est minime, les gestionnaires se contentent de collecter les loyers et de coordonner les réparations occasionnelles.
Pour les locations de 30 jours, attendez-vous à payer environ 10 % pour la gestion. Pour les locations hebdomadaires ou à la nuitée, les frais s’élèvent à 15-18 %.
À 18 %, vous bénéficiez d’un service entièrement mains libres. Le gestionnaire s’occupe de tout, de la création des annonces à la communication avec les clients en passant par la coordination du nettoyage. Vous regardez simplement les dépôts arriver sur votre compte.
Démarrer
Ryan recommande aux investisseurs canadiens de commencer par créer un compte gratuit sur RealTrade.io. Parcourez les propriétés, enregistrez celles que vous aimez et filtrez les nouvelles annonces chaque semaine.
Connectez-vous avec des prêteurs hypothécaires qui travaillent avec des acheteurs canadiens. LendCity Financement hypothécaire pour les Canadiens aux États-Unis.
Concentrez-vous sur West Palm Beach et les environs comme Lake Worth Beach et Northwood. Ces quartiers offrent la meilleure combinaison de flux de trésorerie et d’appréciation.
Les vols directs de Toronto à l’aéroport international de Palm Beach facilitent la visite des propriétés avant l’achat.
Le résultat final
L’immobilier en Floride du Sud offre quelque chose que les marchés canadiens ne peuvent pas : un flux de trésorerie solide combiné à une appréciation solide.
L’absence de contrôle des loyers garantit la rentabilité de votre investissement. Des procédures d’expulsion rapides protègent vos droits. L’absence d’impôt sur le revenu de l’État maximise vos rendements.
La croissance démographique ne ralentit pas. La demande de location ne faiblit pas. Et avec les récentes restrictions imposées aux acheteurs chinois, les investisseurs canadiens ont moins de concurrence pour les propriétés de premier choix.
Ryan a vu le marché de la Floride exploser au cours de sa carrière de 25 ans, exactement comme son mentor l’avait prédit. Pour les investisseurs canadiens cherchant à financer des biens immobiliers d’investissement américains, le sud de la Floride coche toutes les cases.
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Questions fréquemment posées
Les Canadiens peuvent-ils obtenir des hypothèques pour des propriétés d'investissement en Floride ?
Quels rendements puis-je attendre d'une propriété locative en Floride ?
Les inondations représentent-elles un risque majeur à West Palm Beach ?
Combien coûte la gestion immobilière en Floride ?
La Floride a-t-elle un contrôle des loyers comme le Canada ?
À quoi ressemble la procédure d'expulsion en Floride ?
Devrais-je acheter un condo ou une maison unifamiliale en Floride ?
Qu'est-ce que la plateforme RealTrade ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Cash-on-Cash Return
A metric that measures the annual pre-tax cash flow relative to the total cash invested in a property. Calculated as annual cash flow divided by total cash invested, expressed as a percentage. A 10% cash-on-cash return means you earn $10,000 annually on a $100,000 investment.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Eviction
The legal process of removing a tenant from a rental property for reasons such as non-payment of rent, lease violations, or property damage. Eviction laws vary by province and typically require landlords to follow specific notice periods and tribunal processes.
Turnover
The process and cost of preparing a rental unit for a new tenant after the previous tenant moves out, including cleaning, repairs, marketing, and vacancy time. High turnover rates significantly reduce profitability through lost rent and preparation expenses.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Condo Fees
Monthly fees paid by condo owners to cover building maintenance, insurance, common area utilities, reserve fund contributions, and amenities. Also known as strata fees or maintenance fees, these directly reduce cash flow and are a critical consideration when analyzing condo investment opportunities.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Days on Market
The number of days a property has been listed for sale or rent without being leased or sold, used as an indicator of market demand and pricing appropriateness. Properties with high days on market typically signal pricing issues or property deficiencies.
Short-Term Rental
A furnished property rented for periods shorter than 30 days through platforms like Airbnb or VRBO. Short-term rentals generate higher gross revenue but carry higher operating costs and stricter municipal regulations.
Airbnb
An online marketplace connecting property owners with short-term guests. In real estate investing, Airbnb is commonly used as shorthand for the short-term rental business model, which involves higher operational demands but potentially higher returns than long-term rentals.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Rent Control
Provincial regulations that limit how much a landlord can increase rent annually for existing tenants. Rules vary by province - Ontario caps increases at a government-set guideline, while Alberta has no rent control. Rent control directly impacts investment cash flow projections.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
1% Rule
A quick screening formula where the monthly rent should equal at least 1% of the purchase price. A $200,000 property should rent for $2,000/month to pass the test. It's a rough filter for cash flow potential — not a substitute for full analysis, but useful for quickly eliminating poor deals.
STR
Short-Term Rental - a furnished property rented for periods of less than 30 days, typically through platforms like Airbnb or VRBO. STRs can generate 2-3x the income of long-term rentals but require more active management, higher operating costs, and compliance with local short-term rental regulations.
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