La plupart des gens pensent que la deuxième propriété d’investissement est la plus difficile à acheter. Mais après avoir parlé avec quelqu’un qui a aidé des clients à prendre leur retraite plus tôt grâce à l’immobilier, j’ai appris que la vérité est différente.
La première propriété est en fait la plus difficile. Et une fois que vous comprenez pourquoi, vous pouvez surmonter les barrières mentales qui vous freinent.
Pourquoi les investisseurs novices luttent le plus
Si vous avez été employé toute votre vie, prendre des risques calculés avec votre argent vous terrifie. Votre cerveau vous combat à chaque étape.
Le côté mental est la plus grande bataille. Vous apprenez à vous faire confiance pour prendre des décisions importantes. Vous vous inquiétez de chaque petite chose qui pourrait mal tourner. Même lorsque vous trouvez une bonne propriété, vous n’arrivez pas à bouger assez vite car vous posez encore des questions et luttez contre la peur.
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Quand vous obtiendrez votre première vraie affaire
Les nouveaux investisseurs veulent toujours savoir quand ils obtiendront leur première “aubaine” – cette propriété qui est bien en dessous du prix et qui permet de bâtir rapidement un patrimoine.
La réponse ? Généralement lors de votre troisième ou quatrième propriété.
Pourquoi pas la première ? Trois raisons :
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Vous ne savez pas encore à quoi ressemble une bonne affaire
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Même si vous en repérez une, vous ne pouvez pas bouger assez vite
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Les investisseurs expérimentés vous devanceront à chaque fois
Les investisseurs chevronnés peuvent rédiger une offre en quelques minutes, conditionnelle pour une seule journée afin de confirmer le financement. Ils connaissent leurs chiffres sur le bout des doigts. Ils sont prêts à partir.
Dès votre troisième propriété, vous êtes prêt aussi. Vous savez quoi chercher. Vous comprenez les chiffres. Vous avez des relations avec votre spécialiste hypothécaire résidentiel et votre agent. Vous pouvez bouger rapidement et avec confiance. Pour prendre une longueur d’avance, lisez notre guide Prêt hypothécaire pour une première propriété locative : guide de demande pour savoir exactement à quoi vous attendre.
La plupart des investisseurs trouvent leur première vraie affaire lors de la troisième ou quatrième propriété, mais obtenir votre financement dès maintenant vous place devant – réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous vous pré-approuverons et vous préparerons à agir rapidement.
La manière intelligente de commencer : évitez le duplex
De nombreux investisseurs novices achètent un duplex avec 5% de mise de fonds, vivant dans une unité tout en louant l’autre. Cela semble parfait.
Mais voici le problème : après la deuxième ou troisième propriété, ces programmes de 5% de mise de fonds disparaissent. Vous devez apporter plus d’argent à chaque transaction. Votre élan ralentit.
Il existe une meilleure façon : achetez une ADC : doublez vos revenus locatifs sans acheter à nouveau.
Quatre façons d’ajouter une deuxième unité
Voici vos options, classées de la moins chère à la plus chère :
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Suite de sous-sol avec sortie latérale ou arrière (la moins chère)
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Ajout à l’arrière de la maison
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Conversion d’un garage détaché
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Construction d’une unité détachée dans la cour arrière (la plus chère)
La plupart des gens veulent parler de l’unité sophistiquée dans la cour arrière. Mais la suite de sous-sol offre le meilleur rendement sur votre investissement.
La méthode BRRRR expliquée simplement
Cette La méthode BRRRR : construisez rapidement un portefeuille locatif :
Buy (Acheter) une maison convenant à une suite de sous-sol
Renove (Rénover) pour ajouter la deuxième unité
Rent (Louer) les deux unités (vous pouvez obtenir plus de 1 000 $ par mois en flux de trésorerie)
Refinance (Refinancer) en fonction de la nouvelle valeur plus élevée
Repeat (Répéter) avec l’argent que vous retirez
La rénovation augmente la valeur de la propriété. Lorsque vous refinancez, vous pouvez récupérer la quasi-totalité de votre argent. Ensuite, vous utilisez cet argent pour votre prochaine propriété.
Comment fonctionne le prêt hypothécaire plus améliorations
Vous n’avez pas besoin de tout l’argent de rénovation d’avance. Votre prêteur peut fournir de l’argent pour l’achat et les améliorations dans un seul forfait.
Cela signifie que vous ne videz pas votre compte bancaire. Vous forcez la valeur à augmenter grâce à la rénovation. Vous pouvez refinancer plus rapidement. Et vous avez de l’argent prêt pour la prochaine affaire.
Avec un financement hypothécaire plus améliorations, vous pouvez couvrir à la fois l’achat et la rénovation de la suite de sous-sol dans un seul forfait – réservez un appel stratégie gratuit avec nous pour voir combien vous êtes admissible.
Pourquoi la plupart des condos ne fonctionnent pas
Sur 179 condos à vendre sur un marché, seulement trois avaient du sens en tant qu’investissements.
C’est la réalité que la plupart des agents ne vous diront pas.
De nombreux immeubles en copropriété ont des problèmes sérieux :
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Mauvaise gestion
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Faibles fonds de réserve
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Grosses factures de réparation à venir
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Ils ne génèrent pas de flux de trésorerie correctement
L’approche honnête ? Dire aux clients quels immeubles spécifiques fonctionnent et pourquoi la plupart ne fonctionnent pas. Si vous êtes médecin ou comptable et que vous avez besoin de bien dormir la nuit, vous avez besoin d’investissements stables et prévisibles – pas de propriétés problématiques.
Les nouvelles règles gouvernementales créent des opportunités
Les choses changent rapidement, et les investisseurs avisés y prêtent attention.
Processus d’approbation plus rapide
L’approbation des projets prenait autrefois deux ans. Maintenant, cela prend un an – une amélioration de 50 %.
Le nouveau système de permis basé sur le cloud signifie que vous soumettez les documents une seule fois, pas cinq ou six fois. Vous pouvez voir exactement qui retarde votre dossier. Et 80% du temps, les goulots d’étranglement sont résolus dans les 24 heures.
Conceptions pré-approuvées de plex de six unités
C’est énorme : des conceptions de plex de six unités pré-approuvées par le fédéral que les bureaucrates locaux ne peuvent pas bloquer.
Les avantages :
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Seulement 5% de mise de fonds requis (95% de financement disponible)
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Si la propriété est correctement zonée, les responsables locaux ne peuvent pas vous bloquer
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L’approbation fédérale prime sur les objections locales
Changements de zonage pour les triplex et quadruplex
Vous pouvez maintenant construire des triplex dans des zones qui n’autorisaient traditionnellement que les maisons unifamiliales. Cela ouvre des quartiers qui étaient auparavant inaccessibles.
Les quadruplexes arriveront probablement ensuite. La Colombie-Britannique les autorise déjà de droit, et l’Ontario suit généralement l’exemple de la C.-B. dans environ huit mois.
Pourquoi l’expérience compte
Vous voulez travailler avec des personnes qui investissent elles-mêmes. Pas seulement des gens qui vendent aux investisseurs.
Voici pourquoi : s’ils utilisent les mêmes gestionnaires immobiliers, entrepreneurs et spécialistes hypothécaires qu’ils vous recommandent, leurs conseils sont éprouvés. Ils savent ce qui fonctionne parce qu’ils le font eux-mêmes.
Et il y a un alignement puissant : plus vous réussissez et plus vous achetez de propriétés, plus ils peuvent investir eux aussi. Votre succès mène à leur succès.
Pourquoi vendraient-ils une mauvaise propriété ? Dès qu’ils le font, vous êtes bloqué. Vous ne pouvez pas en acheter davantage. La relation est terminée. Ils veulent que vous soyez riche et que vous achetiez des propriétés plus grandes et meilleures, pas que vous soyez bloqué avec un immeuble problématique.
Le traitement pour adultes
Les vrais professionnels vous traitent comme un adulte. Ils vous donnent le bon, le mauvais et le moche. Ils vous laissent prendre des décisions éclairées.
C’est différent des agents qui vous disent ce que vous voulez entendre ou qui poussent des propriétés qui servent leurs objectifs de commission à court terme plutôt que votre richesse à long terme.
Le problème de la propriété héritée
Le seul moment où des problèmes graves avec les locataires surviennent – comme des locataires qui ne paient pas leur loyer pendant six mois – est lorsqu’une personne hérite d’un client d’un autre agent qui lui a vendu une mauvaise propriété. Si vous êtes bloqué avec un investissement en difficulté et avez besoin de stratégies pour vous en sortir, régler les problèmes rapidement préserve plus d’options que d’attendre.
Résoudre ces problèmes hérités établit la loyauté du client pour la vie. C’est comme retirer une épine de la patte d’un tigre. Si vous résolvez le problème, ils ne l’oublient jamais.
Pourquoi Windsor convient aux investisseurs
Windsor-Essex, en tant que marché d’investissement, offre quelque chose de spécial aux investisseurs immobiliers :
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C’est une ville majeure en Ontario avec une infrastructure solide
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Beaucoup plus abordable que Toronto
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Les propriétés peuvent générer plus de 1 000 $ par mois en flux de trésorerie
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Soutien gouvernemental au développement
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Amélioration des processus d’approbation
Les investisseurs de Toronto comprennent souvent l’opportunité plus rapidement que les locaux, qui sous-estiment parfois leur propre marché.
En résumé
Votre première propriété est la plus difficile car vous luttez contre votre propre esprit. Vous apprenez à prendre des risques calculés. Vous développez vos connaissances et votre confiance.
Mais une fois que vous avez franchi ce premier achat, tout devient plus facile. Dès votre troisième ou quatrième propriété, vous agirez rapidement et repérerez de bonnes affaires.
Commencez intelligemment avec une suite de sous-sol plutôt qu’un duplex. Utilisez le financement hypothécaire plus améliorations pour économiser votre capital. Travaillez avec des personnes qui investissent elles-mêmes et qui vous diront la vérité.
Le chemin pour bâtir un patrimoine grâce à l’immobilier n’est pas compliqué. Mais il faut faire ce premier pas effrayant. Apprenez à maîtriser l’effet de levier calculé et à bâtir un patrimoine avec un état d’esprit de croissance pour comprendre comment les investisseurs prospères abordent le risque.
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Foire aux questions
Pourquoi la première propriété d'investissement est-elle plus difficile que la deuxième ou la troisième ?
Quand trouverai-je ma première excellente affaire sur une propriété d'investissement ?
Devrais-je commencer par un duplex ou une maison unifamiliale avec une suite de sous-sol ?
Qu'est-ce que la méthode BRRRR et comment fonctionne-t-elle ?
Ai-je besoin de tout l'argent de rénovation d'avance pour une suite de sous-sol ?
Les condos sont-ils de bonnes propriétés d'investissement ?
Quelles nouvelles règles gouvernementales créent des opportunités pour les investisseurs ?
Pourquoi devrais-je travailler avec des professionnels de l'immobilier qui investissent eux-mêmes ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
ADU
Accessory Dwelling Unit - a secondary residential unit on a single-family property, such as a basement suite, laneway house, garden suite, or in-law suite. ADUs increase rental income and property value while leveraging existing land and infrastructure.
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