¿Quiere comprar propiedades de alquiler en EE. UU.? Si es canadiense, probablemente haya escuchado que es complicado. Buenas noticias: en realidad es más fácil de lo que piensa.
La mayoría de los canadienses se topan con una pared cuando le preguntan a su banco sobre financiación en EE. UU. Esto se debe a que los bancos ofrecen productos diseñados para cabañas y casas de vacaciones, no para propiedades de inversión. Si desea una segunda residencia en Florida, genial: hable con su banco. ¿Pero quiere construir una cartera de alquileres? Necesita opciones diferentes.
Esta es su guía completa de financiación DSCR, que cubre tasas, requisitos de calificación, ratios de cobertura de deuda, pagos iniciales y estrategias de crédito del vendedor. Para métodos de adquisición creativos más allá de la financiación tradicional, consulte nuestra guía sobre Cómo los canadienses pueden invertir en bienes raíces de EE. UU. de manera inteligente. Antes de comprar, comprenda la Guía fiscal inteligente para canadienses sobre propiedades de alquiler en EE. UU. para evitar trampas de LLC y doble imposición.
Por qué los préstamos de inversión en EE. UU. son diferentes
Esto es lo que hace que los préstamos enfocados en inversiones funcionen mejor para propiedades de alquiler:
No necesita demostrar sus ingresos. No necesita una visa estadounidense. Ni siquiera necesita un socio estadounidense (aunque puede ayudar). La propiedad se califica por sí misma según el alquiler que genera. Así es como funcionan los préstamos para propiedades basados en ingresos.
Esto es completamente diferente de cómo lo ven los bancos canadienses. Quieren ver sus ingresos, verificar sus ratios de deuda y, por lo general, solo prestan si está comprando a su nombre personal. La financiación hipotecaria de EE. UU. para canadienses funciona con un modelo completamente diferente.
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Cinco grandes ventajas que necesita conocer
Analicemos cómo funciona esto:
No se requiere visa estadounidense
Puede comprar propiedades de inversión en EE. UU. sin ninguna visa especial. Está comprando bienes raíces, no mudándose allí.
No es necesario un socio estadounidense
Volando solo funciona bien. Claro, tener un socio estadounidense podría ofrecerle términos ligeramente mejores, pero no es obligatorio. Puede empezar sin uno y refinanciar más tarde una vez que haya acumulado experiencia.
Sin verificación de ingresos
No revisan sus ingresos canadienses. No revisan sus ingresos estadounidenses. Algunos prestamistas podrían ofrecer mejores tasas si puede demostrar sus ingresos, pero no es obligatorio. Obtenga más información sobre por qué los préstamos DSCR no requieren verificación de ingresos.
Calificación basada en la propiedad
La propiedad debe tener sentido financiero. Si el alquiler cubre la hipoteca y los gastos, está listo. Eso es todo.
Propiedades ilimitadas
No hay límite en la cantidad de propiedades que puede comprar. Construya su cartera tan grande como desee.
Sin verificación de ingresos y con tasas tan bajas como 6,375 % después de las reducciones de tasas, la financiación de inversiones en EE. UU. funciona de manera diferente a como podría esperar. Reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para ver para qué califica.
Cómo funcionan realmente los números
Los prestamistas estadounidenses utilizan algo llamado Ratio de Cobertura de Deuda, o DCR. Aquí está la versión simple:
Tome el alquiler mensual. Resta el pago de la hipoteca. Resta el seguro. Resta cualquier cuota de la asociación de propietarios (HOA). Lo que queda determina si califica.
Un DCR de 1.0 significa que la propiedad se paga sola: los ingresos cubren exactamente los gastos. ¿Un DCR de 1.25 o más? Ahí es donde obtendrá las mejores tasas. Por debajo de 1.0 significa Flujo de Caja negativo, lo cual es posible pero no inteligente.
¿La buena noticia? Las propiedades en EE. UU. generan buenos flujos de efectivo. Encontrar ofertas con buenos números DCR no es difícil, especialmente si explora oportunidades inmobiliarias en el sur de Florida o considera comprar propiedades en Detroit desde Windsor.
Utilice nuestra herramienta de búsqueda de hipotecas en EE. UU. para buscar registros de propiedades y detalles de hipotecas existentes en cualquier mercado que esté evaluando.
Qué esperar de las tasas y los plazos
Las tasas actuales se sitúan entre el 7,5 % y el 9 % sin reducciones de tasas. Con reducciones de tasas (más sobre esto a continuación), puede obtener hasta un 6,375 %.
Esto es lo que afecta su tasa:
- Monto del pago inicial (mínimo del 25 %, 30 % recomendado)
- Monto del préstamo (los préstamos más grandes obtienen mejores tasas)
- Ratio de cobertura de deuda (más de 1.25 es lo mejor)
- Ubicación (Nueva York cuesta más que Texas)
- Puntaje de crédito en EE. UU. (si tiene uno)
Para los pagos iniciales, la mayoría de los prestamistas quieren el 30 %. A veces puede arreglárselas con el 25 %, pero el 30 % abre todas sus opciones y le ofrece el mejor precio.
Si se pregunta si un plazo de 30 o 40 años tiene más sentido para sus objetivos de flujo de efectivo, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le mostraremos los números lado a lado.
Los plazos son diferentes a los de Canadá
En Canadá, elige un plazo de 5 años que se renueva varias veces durante su Amortización. En EE. UU., el plazo ES la amortización.
La mayoría de los inversores eligen un plazo de 30 años. Algunos optan por 40 años porque los pagos más bajos crean un mejor flujo de efectivo. Ambas opciones funcionan.
Aquí hay otra diferencia: usted elige cuándo su hipoteca se vuelve abierta (sin penalización para pagarla). El estándar es de 5 años, lo que le otorga las mejores tasas. Pero puede elegir 4 años, 3 años, 2 años, 1 año o incluso abierta desde el primer día.
Si planea renovar y refinanciar rápidamente, pagar un poco más por una hipoteca abierta tiene sentido. De lo contrario, quédese con la opción de 5 años para obtener la tasa más baja.
Tipos de propiedades y mínimos
Puede financiar propiedades de una a cuatro unidades con la mayoría de los prestamistas. Algunos prestamistas llegan hasta ocho unidades. Uno recientemente comenzó a hacer propiedades de nueve unidades.
El monto mínimo del préstamo es técnicamente de $75,000, pero debe aspirar a al menos $100,000. ¿Por qué? Con $100,000, todos los prestamistas compiten por su negocio. Con $75,000, solo participan tres prestamistas. Más competencia significa mejores tasas.
Las propiedades deben estar en buenas condiciones. Estos prestamistas de “comprar y mantener” no quieren lidiar con renovaciones importantes. Si está comprando una propiedad para renovar, use primero un prestamista de “arreglar y vender”, complete el trabajo y luego refinancie a una hipoteca a largo plazo.
Tarifas y costos
Las tarifas totales oscilan entre el 2 % y el 3 % del monto del préstamo. Esto incluye la comisión del corredor y los costos de cierre. Es estándar para este tipo de financiación.
Algunos prestamistas le permiten agregar las tarifas al préstamo en lugar de pagarlas por adelantado. Otros ofrecen opciones de tarifa cero con tasas más altas.
Evite los préstamos de tarifa cero. Las matemáticas nunca funcionan. Pagará entre un 1 % y un 2 % más en tasas para evitar una tarifa del 2 % al 3 %. Se amortiza en aproximadamente un año, y luego paga de más cada mes durante los próximos 29 años. Mal trato.
En su lugar, utilice la estrategia de crédito del vendedor a continuación para cubrir sus tarifas.
La estrategia de crédito del vendedor que lo cambia todo
Esta es la parte que puede ahorrarle decenas de miles de dólares. Preste atención.
En Canadá, si un vendedor le otorga un crédito, reduce el precio de compra. Si está comprando una propiedad de $300,000 y negocia un crédito de $20,000, ahora tiene una compra de $280,000. Su prestamista financia el monto menor. Ahorra entre $20 y $30 al mes en su pago hipotecario.
En EE. UU., funciona de manera completamente diferente.
Puede aumentar el precio de compra para acomodar el crédito del vendedor. El vendedor le entrega efectivo al cierre. Usted financia el precio de compra completo. Luego utiliza ese efectivo para una reducción de tasa.
Aquí hay un ejemplo real: tome la misma propiedad de $300,000 con un crédito de $20,000. Mantenga el precio de compra en $300,000. Obtenga $20,000 en efectivo del vendedor al cierre. Úselo para reducir su tasa entre un 1 % y un 1,5 %. Ahora ahorra entre $100 y $150 al mes, además de miles en intereses durante la vida del préstamo.
Los mismos $20,000 del vendedor. Un resultado masivamente diferente.
También puede usar los créditos del vendedor para cubrir sus tarifas de corredor y los costos de cierre. O dividir el crédito entre una reducción de tasa y la cobertura de tarifas.
Cómo negociar los créditos del vendedor
Si el vendedor no cede en el precio, ofrezca un poco más con un crédito del vendedor. Ellos obtienen su número, usted obtiene efectivo para una reducción de tasa. Todos ganan.
En un mercado competitivo con múltiples ofertas, ofrezca por encima del precio de venta con un crédito del vendedor. Su oferta parece más sólida para el vendedor, pero aún así obtiene el beneficio de la reducción de tasa.
En mercados más débiles, simplemente pida un crédito del vendedor en lugar de una reducción de precio. La mayoría de los vendedores no entienden la diferencia y dirán que sí.
El momento del pago inicial importa
Debe demostrar que su pago inicial ha estado en su cuenta durante 60 días. Eso es mejor que el requisito de 90 días de Canadá.
Aquí está la parte crucial: su pago inicial debe permanecer en una cuenta bancaria de EE. UU. durante 30 días antes del cierre. No 29 días. No el día del cierre. Treinta días como mínimo.
Esto confunde a la gente. Planifique con anticipación. Abra una cuenta bancaria en EE. UU. temprano y mueva su dinero con suficiente antelación. Usar una estrategia inteligente de divisas puede ahorrarle miles en la transferencia.
Construyendo su puntaje de crédito en EE. UU.
No necesita crédito en EE. UU. para obtener su primera propiedad. También puede obtener su ITIN rápidamente para acelerar el proceso. Los prestamistas tratan a los compradores extranjeros como si tuvieran un puntaje de crédito de 680.
Pero si construye crédito en EE. UU. con el tiempo, obtendrá mejores tasas en su próxima compra y en refinanciaciones. Vale la pena hacerlo una vez que tenga su primera propiedad.
Ejemplos reales
Una propiedad de ocho unidades (dos edificios de cuatro apartamentos uno al lado del otro) comenzó con una cotización de tasa del 8,2 %. Después de comparar varios prestamistas, la tasa bajó al 6,375 %. Esa es una diferencia masiva en una propiedad multifamiliar.
Un condominio en Florida para uso de Airbnb llegó al 8,25 %, reducido al 7,25 % por $9,000. Esos $9,000 se amortizan en aproximadamente un año a través de pagos mensuales más bajos.
Incluso los acuerdos comerciales funcionan para compradores extranjeros. Un edificio de oficinas de $4.65 millones en Ohio obtuvo $2.25 millones en financiación al 7 % durante 25 años sin necesidad de un socio estadounidense.
En resumen
La financiación de propiedades de inversión en EE. UU. es más simple de lo que la mayoría de los canadienses piensan. No necesita una visa, un socio estadounidense ni verificación de ingresos. Las propiedades se califican según el alquiler, no según sus finanzas personales.
Concéntrese en encontrar ofertas con un flujo de efectivo sólido. Apunte a un pago inicial del 30 %. Negocie créditos del vendedor y úselos para reducciones de tasas. Ponga su dinero en una cuenta bancaria de EE. UU. 30 días antes del cierre.
Haga estas cosas correctamente y construirá una cartera de alquileres en EE. UU. que generará flujo de efectivo desde el primer día.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito una visa estadounidense para comprar una propiedad de inversión en América?
¿Cuánto pago inicial necesito para una propiedad de alquiler en EE. UU.?
¿Necesito demostrar mis ingresos canadienses para obtener financiación de propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Qué es un crédito del vendedor y cómo funciona en EE. UU.?
¿Qué tasas de interés puedo esperar en los préstamos para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Cómo funciona la calificación de la propiedad con el ratio de cobertura de deuda?
¿Cuál es el monto mínimo del préstamo para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Cuánto duran los plazos hipotecarios en EE. UU. en comparación con Canadá?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
11 min de lectura
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
ITIN
Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN, por sus siglas en inglés) - Un número de identificación fiscal de EE. UU. para extranjeros, requerido para que los canadienses inviertan en bienes raíces de EE. UU. y presenten impuestos en EE. UU.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
Airbnb
Un mercado en línea que conecta a los propietarios con huéspedes a corto plazo. En la inversión inmobiliaria, Airbnb se utiliza comúnmente como abreviatura del modelo de negocio de alquiler a corto plazo, que implica mayores demandas operativas pero potencialmente mayores rendimientos que los alquileres a largo plazo.
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