Vous souhaitez acheter des propriétés locatives aux États-Unis ? Si vous êtes Canadien, vous avez probablement entendu dire que c’est compliqué. Bonne nouvelle : c’est en fait plus facile que vous ne le pensez.
La plupart des Canadiens se heurtent à un mur lorsqu’ils posent la question du financement américain à leur banque. C’est parce que les banques proposent des produits conçus pour les chalets et les maisons de vacances, pas pour les propriétés d’investissement. Si vous voulez une résidence secondaire en Floride, c’est parfait – parlez-en à votre banque. Mais si vous voulez construire un portefeuille locatif ? Vous avez besoin d’options différentes.
Voici votre guide complet sur le financement DSCR — couvrant les taux, les exigences de qualification, les ratios de couverture de la dette, les acomptes et les stratégies de crédit vendeur. Pour des méthodes d’acquisition créatives au-delà du financement traditionnel, consultez notre guide sur Comment les Canadiens peuvent investir dans l’immobilier américain de manière intelligente. Avant d’acheter, comprenez le Guide fiscal intelligent pour les Canadiens sur les propriétés locatives américaines pour éviter les écueils des LLC et la double imposition.
Pourquoi les prêts d’investissement américains sont différents
Pour bien comprendre ce qu’est un prêt DSCR (en anglais), gardez à l’esprit ce qui rend les prêts axés sur l’investissement plus efficaces pour les propriétés locatives :
Vous n’avez pas besoin de prouver vos revenus. Vous n’avez pas besoin d’un visa américain. Vous n’avez même pas besoin d’un partenaire américain (bien que cela puisse aider). La propriété se qualifie elle-même en fonction du loyer qu’elle génère. C’est ainsi que fonctionnent les prêts immobiliers basés sur les revenus.
C’est complètement différent de la façon dont les banques canadiennes voient les choses. Elles veulent voir vos revenus, vérifier vos ratios d’endettement et généralement ne prêtent que si vous achetez en votre nom personnel. Le financement hypothécaire américain pour les Canadiens fonctionne sur un modèle complètement différent.
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Cinq grands avantages que vous devez connaître
Analysons ce qui rend cela possible :
Pas de visa américain requis
Vous pouvez acheter des propriétés d’investissement aux États-Unis sans aucun visa spécial. Vous achetez de l’immobilier, vous ne vous y installez pas.
Aucun partenaire américain nécessaire
Être seul fonctionne très bien. Bien sûr, avoir un partenaire américain pourrait vous permettre d’obtenir de meilleures conditions, mais ce n’est pas obligatoire. Vous pouvez commencer sans en avoir un et refinancer plus tard une fois que vous aurez établi un historique.
Aucune vérification de revenus
Ils ne vérifient pas vos revenus canadiens. Ils ne vérifient pas vos revenus américains. Certains prêteurs peuvent offrir de meilleurs taux si vous pouvez prouver vos revenus, mais ce n’est pas obligatoire. En savoir plus sur pourquoi les prêts DSCR ne nécessitent pas de vérification de revenus.
Qualification basée sur la propriété
La propriété doit avoir du sens financièrement. Si le loyer couvre l’hypothèque et les dépenses, c’est bon. C’est tout.
Propriétés illimitées
Il n’y a pas de limite au nombre de propriétés que vous pouvez acheter. Développez votre portefeuille autant que vous le souhaitez.
Avec l’absence de vérification de revenus et des taux compétitifs disponibles après les réductions de taux, le financement d’investissement américain fonctionne différemment de ce que vous pourriez attendre — réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity pour voir ce pour quoi vous êtes éligible dans le marché actuel.
Comment les chiffres fonctionnent réellement
Les prêteurs américains utilisent quelque chose appelé Debt Coverage Ratio, ou DCR (Ratio de couverture de la dette). Voici la version simple :
Prenez le loyer mensuel. Soustrayez le paiement hypothécaire. Soustrayez l’assurance. Soustrayez les frais de syndic (HOA). Ce qu’il reste détermine si vous êtes éligible.
Un DCR de 1,0 signifie que la propriété atteint le seuil de rentabilité – le revenu couvre exactement les dépenses. Un DCR de 1,25 ou plus ? C’est là que vous obtenez les meilleurs taux. En dessous de 1,0, cela signifie un flux de trésorerie négatif, ce qui est possible mais pas judicieux.
La bonne nouvelle ? Les propriétés américaines génèrent de bons flux de trésorerie. Trouver des offres avec des chiffres de DCR solides n’est pas difficile, surtout lorsque vous explorez les opportunités immobilières du sud de la Floride ou envisagez d’acheter de l’immobilier à Detroit depuis Windsor.
Utilisez notre outil de recherche hypothécaire américain pour rechercher les registres de propriétés et les détails des hypothèques existantes sur tous les marchés que vous évaluez.
À quoi ressemblent les taux et les conditions
Les taux DSCR pour les ressortissants étrangers canadiens se situent généralement entre 6,87 % et 7,12 % à partir d’avril 2026, dans le cadre du programme DSCR pour ressortissants étrangers (en anglais). Avec des réductions de taux (plus d’informations ci-dessous), vous pouvez réduire votre taux de manière significative.
Voici ce qui affecte votre taux :
- Montant de l’acompte (minimum 25 %, 30 % recommandé)
- Montant du prêt (les prêts plus importants obtiennent de meilleurs taux)
- Ratio de couverture de la dette (supérieur à 1,25 est préférable)
- Emplacement (New York coûte plus cher que le Texas)
- Score de crédit américain (si vous en avez un)
Pour les acomptes, la plupart des prêteurs veulent 30 %. Vous pouvez parfois vous en sortir avec 25 %, mais 30 % ouvre toutes vos options et vous permet d’obtenir la meilleure tarification.
Si vous vous demandez si un terme de 30 ans ou 40 ans est plus judicieux pour vos objectifs de flux de trésorerie, réservez un appel stratégie gratuit avec nous et nous analyserons les chiffres côte à côte.
Les conditions sont différentes du Canada
Au Canada, vous choisissez une période de 5 ans qui est renouvelée plusieurs fois sur votre amortissement. Aux États-Unis, le terme EST l’amortissement.
La plupart des investisseurs choisissent une période de 30 ans. Certains optent pour 40 ans car les paiements plus faibles créent un meilleur flux de trésorerie. Les deux options fonctionnent.
Voici une autre différence : vous choisissez quand votre hypothèque devient ouverte (sans pénalité pour la rembourser). La norme est de 5 ans, ce qui vous donne les meilleurs taux. Mais vous pouvez choisir 4 ans, 3 ans, 2 ans, 1 an, ou même ouverte dès le premier jour.
Si vous prévoyez de rénover et de refinancer rapidement, payer un peu plus pour une hypothèque ouverte a du sens. Sinon, restez avec l’option de 5 ans pour le taux le plus bas.
Types de propriétés et minimums
Vous pouvez financer des propriétés de une à quatre unités avec la plupart des prêteurs. Certains prêteurs vont jusqu’à huit unités. Un a récemment commencé à financer des propriétés de neuf unités.
Le montant minimum du prêt est techniquement de 75 000 $, mais vous devriez viser au moins 100 000 $. Pourquoi ? À 100 000 $, tous les prêteurs sont en concurrence pour vos affaires. À 75 000 $, seulement trois prêteurs participent. Plus de concurrence signifie de meilleurs taux.
Les propriétés doivent être en bon état. Ces prêteurs axés sur la détention à long terme ne veulent pas s’occuper de rénovations majeures. Si vous achetez une propriété à rénover, utilisez d’abord un prêteur spécialisé dans le “fix-and-flip”, terminez les travaux, puis refinancez dans une hypothèque à long terme.
Frais et coûts
Les frais totaux représentent 2 % à 3 % du montant du prêt. Cela comprend la commission du courtier et les frais de clôture. C’est standard pour ce type de prêt.
Certains prêteurs vous permettent d’ajouter les frais au prêt au lieu de les payer d’avance. D’autres proposent des options sans frais avec des taux plus élevés.
Évitez les prêts sans frais. Les calculs ne fonctionnent jamais. Vous paierez des taux de 1 % à 2 % plus élevés pour éviter des frais de 2 % à 3 %. Vous atteignez le seuil de rentabilité en environ un an, puis vous payez trop cher chaque mois pendant les 29 années suivantes. Mauvaise affaire.
Utilisez plutôt la stratégie de crédit vendeur ci-dessous pour couvrir vos frais.
La stratégie de crédit vendeur qui change tout
C’est la partie qui peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars. Prêtez attention.
Au Canada, si un vendeur vous accorde un crédit, il réduit le prix d’achat. Si vous achetez une propriété de 300 000 $ et négociez un crédit de 20 000 $, vous avez maintenant un achat de 280 000 $. Votre prêteur finance le montant inférieur. Vous économisez peut-être 20 à 30 $ par mois sur votre paiement hypothécaire.
Aux États-Unis, cela fonctionne complètement différemment.
Vous pouvez augmenter le prix d’achat pour tenir compte du crédit vendeur. Le vendeur vous donne de l’argent à la clôture. Vous financez toujours le prix d’achat complet. Ensuite, vous utilisez cet argent pour réduire votre taux d’intérêt.
Voici un exemple concret : Prenez cette même propriété de 300 000 $ avec un crédit de 20 000 $. Maintenez le prix d’achat à 300 000 $. Obtenez 20 000 $ en espèces du vendeur à la clôture. Utilisez-les pour réduire votre taux de 1 % à 1,5 %. Vous économisez maintenant 100 $ à 150 $ par mois, plus des milliers d’intérêts sur la durée du prêt.
Les mêmes 20 000 $ du vendeur. Un résultat massivement différent.
Vous pouvez également utiliser les crédits vendeurs pour couvrir les frais de votre courtier et les frais de clôture. Ou divisez le crédit entre une réduction de taux et la couverture des frais.
Comment négocier les crédits vendeurs
Si le vendeur ne veut pas baisser le prix, proposez un prix légèrement plus élevé avec un crédit vendeur. Il obtient son prix, vous obtenez de l’argent pour une réduction de taux. Tout le monde gagne.
Dans un marché concurrentiel avec plusieurs offres, proposez un prix supérieur à celui demandé avec un crédit vendeur. Votre offre semble plus solide pour le vendeur, mais vous bénéficiez toujours de la réduction de taux.
Dans les marchés moins dynamiques, demandez simplement un crédit vendeur au lieu d’une réduction de prix. La plupart des vendeurs ne comprennent pas la différence et diront oui.
Le moment de l’acompte est important
Vous devez montrer que votre acompte a été déposé sur votre compte pendant 60 jours. C’est mieux que l’exigence de 90 jours au Canada.
Voici le point crucial : votre acompte doit rester sur un compte bancaire américain pendant 30 jours avant la clôture. Pas 29 jours. Pas le jour de la clôture. Trente jours minimum.
Cela perturbe les gens. Planifiez à l’avance. Ouvrez un compte bancaire américain tôt et déplacez votre argent suffisamment à l’avance. Utiliser une stratégie de change intelligente peut vous faire économiser des milliers sur le transfert.
Construire votre score de crédit américain
Vous n’avez pas besoin de crédit américain pour obtenir votre première propriété. Vous pouvez également obtenir votre numéro ITIN rapidement pour accélérer le processus. Les prêteurs traitent les acheteurs étrangers comme s’ils avaient un score de crédit de 680.
Mais si vous développez votre crédit américain au fil du temps, vous obtiendrez de meilleurs taux sur votre prochain achat et lors des refinancements. Cela en vaut la peine une fois que vous avez votre première propriété.
Exemples concrets
Une propriété de huit unités (deux quadruplex côte à côte) a commencé avec une offre de taux élevé. Après avoir comparé plusieurs prêteurs et appliqué des réductions de taux, le taux a chuté considérablement. Comparez toujours plusieurs prêteurs.
Un condo en Floride destiné à l’Airbnb a réduit son taux initial de 9 000 $ en réductions de taux. Ces 9 000 $ sont rentabilisés en environ un an grâce à des paiements mensuels plus faibles.
Même les transactions commerciales fonctionnent pour les acheteurs étrangers. Un immeuble de bureaux de 4,65 millions de dollars dans l’Ohio a obtenu un financement de 2,25 millions de dollars à 7 % sur 25 ans sans partenaire américain requis.
En résumé
Le financement de propriétés d’investissement américaines est plus simple que la plupart des Canadiens ne le pensent. Vous n’avez pas besoin de visa, de partenaire américain ou de vérification de revenus. Les propriétés se qualifient en fonction du loyer, et non de vos finances personnelles.
Concentrez-vous sur la recherche d’offres avec un flux de trésorerie solide. Visez un acompte de 30 %. Négociez les crédits vendeurs et utilisez-les pour des réductions de taux. Faites déposer votre argent sur un compte bancaire américain 30 jours avant la clôture.
Faites ces choses correctement et vous construirez un portefeuille locatif américain qui génère des flux de trésorerie dès le premier jour.
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Questions fréquentes
Ai-je besoin d'un visa américain pour acheter une propriété d'investissement en Amérique ?
Quel montant d'acompte faut-il pour une propriété locative américaine ?
Dois-je prouver mes revenus canadiens pour obtenir un financement hypothécaire américain pour une propriété d'investissement ?
Qu'est-ce qu'un crédit vendeur et comment fonctionne-t-il aux États-Unis ?
À quels taux d'intérêt puis-je m'attendre sur les prêts hypothécaires pour propriétés d'investissement américaines ?
Comment fonctionne la qualification de la propriété avec le ratio de couverture de la dette ?
Quel est le montant minimum du prêt pour les propriétés d'investissement américaines ?
Combien de temps durent les termes hypothécaires aux États-Unis par rapport au Canada ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
11 min de lecture
Amortissement
La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Frais de clôture
Frais payés lors de la finalisation d'une transaction immobilière, incluant les frais juridiques, les droits de mutation immobilière, l'assurance titres, les expertises et les ajustements.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Prêt DSCR
Un prêt qualifié en fonction du ratio de couverture du service de la dette de la propriété plutôt que sur le revenu personnel de l'emprunteur, populaire pour les propriétés d'investissement aux États-Unis.
LLC
Limited Liability Company (société à responsabilité limitée américaine) — une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens de placement aux États-Unis. Mise en garde importante pour les résidents canadiens : l'ARC traite généralement une LLC américaine comme une société par actions aux fins de l'impôt canadien, ce qui peut entraîner un traitement asymétrique avec l'IRS et une double imposition; de nombreux conseillers transfrontaliers recommandent plutôt une LP américaine (avec une LLC comme associé commandité) ou une détention directe. Le choix de l'entité est une décision juridique et fiscale — consultez un avocat transfrontalier et un CPA expérimenté en fiscalité Canada–États-Unis avant d'en constituer une.
ITIN
Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Airbnb
Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.
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