Compraste Tu primera propiedad de inversión: por qué es la más difícil de comprar. Las propiedades dos a cinco fueron difíciles pero factibles. Descubriste el proceso, entablaste una relación con tu bróker hipotecario y la máquina empezó a funcionar.
Entonces, algo sucedió. Te topaste con un muro.
Tal vez tu banco dijo que no. Tal vez el stress test arruinó tu calificación. Tal vez literalmente te quedaste sin opciones de financiación convencional y nadie pudo decirte qué hacer a continuación.
Bienvenido a la brecha de financiación entre 5 y 20 propiedades. Casi todos los inversores serios la encuentran. Aquellos que la superan construyen riqueza real. Aquellos que no, se quedan estancados en cinco o seis propiedades por el resto de su carrera como inversores.
Voy a guiarte paso a paso sobre cómo pasar de 5 a 20, centrándome específicamente en el lado de la financiación, porque ahí es donde el 90% de los inversores se atascan.
Por Qué Existe el Muro en 5 Propiedades
El sistema hipotecario canadiense no fue diseñado para inversores. Fue diseñado para personas que compran una casa para vivir. Todo en él, el stress test, los ratios de servicio de deuda, la documentación de ingresos, está construido sobre la suposición de que tienes una hipoteca sobre una casa con un ingreso.
Cuando te presentas con cinco hipotecas, el sistema empieza a tener problemas. Esto es lo que suele ocurrir:
Tus ratios de servicio de deuda alcanzan el máximo. Incluso si cada propiedad genera un excelente flujo de caja, la forma en que los prestamistas calculan tus ratios a menudo no da crédito completo a los ingresos de alquiler. Algunos prestamistas solo cuentan el 50-80% de los ingresos de alquiler. Y añaden el costo total de mantenimiento de cada propiedad a tus obligaciones. Con cinco propiedades, las matemáticas a menudo dejan de funcionar aunque estés ganando dinero. Comprender cómo los ratios de deuda afectan tu aprobación es fundamental en esta etapa.
El stress test se agrava. No calificas a tu tasa real. Calificas a la tasa del stress test (típicamente tu tasa contractual más el 2%, o la tasa de referencia, la que sea mayor). Aplica eso a cinco hipotecas y tu “deuda” en papel es enorme en comparación con tus ingresos. Obtén más información sobre cómo el test de estrés hipotecario afecta tu poder adquisitivo.
Los prestamistas se ponen nerviosos. Los prestamistas convencionales tienen políticas internas sobre cuántas propiedades financiarán para un solo prestatario. Algunos lo limitan a cuatro o cinco propiedades de inversión. Una vez que alcanzas su límite, simplemente dicen no, independientemente de cuán sólida sea tu solicitud.
Esto no es un reflejo de tu habilidad como inversor. Es una limitación del sistema de financiación convencional. Y la buena noticia es: existen otros sistemas.
La Transición de lo Convencional a lo Comercial
Aquí está el cambio de mentalidad que necesitas hacer: ya no eres un comprador de vivienda con algunas propiedades de alquiler. Eres un dueño de negocio. Y los negocios se financian de manera diferente.
Las hipotecas convencionales (las que has estado usando hasta ahora) se evalúan principalmente en función de tus ingresos y crédito personales. Las hipotecas comerciales se evalúan principalmente en función de los ingresos de la propiedad y los fundamentos del trato. Comprender las diferencias clave entre hipotecas comerciales y residenciales es crucial. Ese es un juego completamente diferente, y es el juego que te permite escalar.
La transición no ocurre de la noche a la mañana. La mayoría de los inversores utilizan un enfoque híbrido, manteniendo sus hipotecas convencionales en propiedades que califican mientras utilizan financiación comercial para nuevas adquisiciones que superan los límites convencionales.
Así es como se ve la transición en la práctica:
Propiedades 1-4: Hipotecas residenciales convencionales. Mejores tasas, amortizaciones más largas, calificación más sencilla.
Propiedades 5-8: Mezcla de financiación convencional (si aún puedes calificar) y financiación B-lender o alternativa. Tasas ligeramente más altas, pero aún manejables.
Propiedades 8-20: Financiación comercial, hipotecas de cartera, financiación privada y estructuras creativas. Reglas diferentes, tasas diferentes, oportunidades diferentes.
Así es exactamente como comprar propiedades de alquiler ilimitadas en Canadá: entendiendo qué herramientas de financiación usar en cada etapa.
Si has llegado al muro de la financiación convencional y tu banco dice que tus ratios de deuda están al máximo, reserva una llamada estratégica gratuita con LendCity y te mostraremos qué opciones comerciales y de cartera se abren a continuación.
Financiación de Cartera: Tu Nuevo Mejor Amigo
Un prestamista de cartera es una institución financiera que mantiene las hipotecas en sus propios libros en lugar de venderlas a CMHC u otros aseguradores. Dado que no están limitados por las directrices de las hipotecas aseguradas, pueden ser más flexibles sobre cómo evalúan tu solicitud.
Lo que los prestamistas de cartera observan:
- Los ingresos de la propiedad. ¿Genera esta propiedad suficiente alquiler para cubrir sus costos? Eso importa más que tus ingresos personales en esta etapa.
- El rendimiento general de tu cartera. ¿Cómo se están desempeñando tus propiedades actuales? Un prestamista de cartera quiere ver que tus propiedades actuales están bien administradas y son rentables.
- Tu patrimonio neto. ¿Cuál es tu patrimonio total en todas las propiedades? Un balance sólido da confianza a los prestamistas, incluso si tus ratios de deuda parecen altos según los estándares convencionales.
- Tu experiencia. Haber administrado cinco o más propiedades con éxito es en realidad un punto a favor con los prestamistas comerciales. Prefieren prestar a un inversor probado que a uno que recién empieza.
Los prestamistas de cartera suelen ofrecer:
- Tasas de interés 0.5-2% más altas que las convencionales
- Amortizaciones de 20-25 años (a veces 30)
- Préstamo sobre el valor (LTV) hasta del 75-80% para compras
- Menos énfasis en el stress test
- Más flexibilidad en la documentación de ingresos
La contrapartida es clara: pagas un poco más en intereses, pero obtienes acceso a capital que de otro modo no estaría disponible. Y ese acceso es lo que te permite seguir creciendo.
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Hipotecas Globales (Blanket Mortgages): Un Préstamo, Múltiples Propiedades
Una hipoteca global cubre múltiples propiedades bajo un solo préstamo. En lugar de tener diez hipotecas separadas con diez prestamistas diferentes, podrías tener una hipoteca global que cubra cinco o diez propiedades.
Por qué esto es importante para escalar:
- Gestión simplificada. Un pago, un prestamista, una relación. Menos dolores de cabeza administrativos.
- Mejor poder de negociación. Cuando le llevas $2 millones en hipotecas a un prestamista, tienes más poder para negociar tasas y términos.
- Colateralización cruzada. El prestamista utiliza el capital de tus propiedades más fuertes para respaldar las más débiles. Esto puede permitirte financiar propiedades que de otro modo no calificarían.
Las desventajas:
- Estás atado. Si quieres vender una propiedad, necesitas reestructurar la hipoteca global. Esto puede ser complicado y costoso.
- Cláusulas de liberación. Asegúrate de que tu hipoteca global incluya una cláusula de liberación que te permita eliminar propiedades individuales sin refinanciar toda la cartera.
- Riesgo de concentración. Si un prestamista tiene todas tus hipotecas y cambia sus políticas o exige el pago del préstamo, tienes un gran problema.
Las hipotecas globales no son para todos. Pero para los inversores con cinco o más propiedades similares en el mismo mercado, pueden ser una herramienta poderosa para simplificar y escalar.
Las hipotecas globales pueden simplificar tu cartera, pero necesitas una cláusula de liberación para protegerte. Reserva una llamada estratégica gratuita con nosotros y te ayudaremos a negociar la estructura correcta.
Calificación DSCR: Cómo Piensan los Prestamistas Comerciales
DSCR significa Debt Service Coverage Ratio (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda). Es el equivalente en el mundo de la financiación comercial a los ratios GDS/TDS residenciales, pero se centra en la propiedad, no en ti.
La fórmula es simple:
DSCR = Ingreso Neto Operativo / Servicio Anual de la Deuda
Un DSCR de 1.0 significa que los ingresos de la propiedad cubren exactamente los pagos de la hipoteca. Un DSCR de 1.2 significa que los ingresos superan los pagos en un 20%. La mayoría de los prestamistas comerciales quieren un DSCR mínimo de 1.1 a 1.25.
He aquí por qué esto es importante: si una propiedad genera $60,000 al año en ingreso neto operativo y los pagos anuales de la hipoteca serían de $48,000, el DSCR es 1.25. Al prestamista no le importan (tanto) tus ingresos personales, tus otras deudas o el stress test. La propiedad califica por sus propios méritos. Esta es la clave para calificar para hipotecas basándose en el flujo de caja de la propiedad.
Esta es la llave que desbloquea el escalado. En lugar de estar limitado por tus ingresos personales, estás limitado por la calidad de tus tratos. Encuentra propiedades con fuertes ingresos de alquiler en relación con su precio, y podrás seguir comprando.
Para mejorar tu DSCR:
- Compra propiedades con buenas relaciones alquiler-precio
- Paga más de entrada (hipoteca más baja = servicio de deuda más bajo = DSCR más alto)
- Aumenta los alquileres cuando sea posible antes de solicitar financiación
- Elige amortizaciones más largas para reducir el servicio anual de la deuda
- Negocia agresivamente el precio de compra
Estructura de Entidades: Cuándo y Por Qué
En algún momento entre 5 y 20 propiedades, surge la pregunta de la estructura corporativa. ¿Deberías poseer las propiedades personalmente o en una corporación? ¿Quizás una sociedad holding? ¿Un fideicomiso?
No hay una respuesta única para todos, pero aquí están las consideraciones generales:
Poseer personalmente:
- Más simple y económico de establecer
- Puedes reclamar la exención de residencia principal si corresponde
- Más fácil obtener financiación hipotecaria convencional (algunos prestamistas no prestan a corporaciones)
- Las ganancias de capital se gravan personalmente a tu tasa marginal
Poseer en una corporación:
- Responsabilidad limitada (protege tus activos personales si algo sale mal)
- Oportunidad de diferimiento fiscal (las tasas de impuestos corporativos sobre los ingresos de inversión son más bajas que las tasas personales máximas en algunas provincias)
- Más fácil incorporar socios o transferir la propiedad
- Más complicado y costoso de establecer y mantener
- No puedes reclamar la exención de residencia principal
- Más difícil obtener financiación convencional; generalmente requiere financiación comercial
Enfoque híbrido:
- Posee tus primeras propiedades personalmente (mejores opciones de financiación)
- Inicia una corporación para propiedades más allá de los límites de financiación convencional
- Utiliza una estructura de sociedad holding para administrar múltiples corporaciones de propiedades. Consulta nuestra Guía completa de Corporaciones de Propiedades de Alquiler: Cartera
Habla con un contador especializado en inversión inmobiliaria antes de tomar esta decisión. La estructura incorrecta puede costarte decenas de miles en impuestos innecesarios y honorarios profesionales. La estructura correcta puede ahorrarte significativamente a medida que escalas. Para más información, lee sobre Estructura Corporativa para Inversores Inmobiliarios en Canadá y comprende corporación vs. propiedad personal para holdings.
Banca Relacional: Por Qué Importa Ahora
Cuando tenías una o dos propiedades, tu hipoteca era una transacción. Con 10 o 15 propiedades, tus relaciones hipotecarias son asociaciones.
Construir relaciones sólidas con las instituciones financieras adecuadas cambia el juego:
- Obtienes mejores tasas. Los prestamistas ofrecen precios preferenciales a sus mejores clientes.
- Obtienes aprobaciones más rápidas. Cuando un prestamista te conoce a ti y a tu cartera, las operaciones se mueven más rápido.
- Obtienes soluciones creativas. Los banqueros relacionales encontrarán formas de hacer que las operaciones funcionen que los prestamistas transaccionales no lo harán.
- Obtienes acceso temprano. Algunos prestamistas ofrecen a sus clientes relacionales la primera oportunidad de acceder a nuevos productos hipotecarios o promociones especiales.
Cómo construir estas relaciones:
- Consolida donde tenga sentido. No distribuyas tu negocio entre diez prestamistas. Elige dos o tres y dales un volumen significativo.
- Mantén tus cuentas allí. Ten tus cuentas operativas, de ahorro y de negocios en la misma institución donde tienes tus hipotecas.
- Sé un buen prestatario. Paga a tiempo, siempre. Proporciona la documentación rápidamente cuando se solicite. No seas el cliente que tarda tres semanas en devolver una llamada.
- Reúnete con tu banquero en persona. Programa una reunión anual para revisar tu cartera y discutir tus planes. Hazle saber hacia dónde te diriges para que pueda planificar contigo.
Un buen banquero comercial que entienda tu cartera y tus objetivos vale su peso en oro. Encontrar a esa persona requiere esfuerzo, pero rinde dividendos durante años.
Reciclaje de Capital: El Motor del Escalado
El reciclaje de capital es el concepto de extraer capital de propiedades existentes y reinvertirlo en nuevas adquisiciones. Es así como los inversores pasan de 5 a 20 propiedades sin necesidad de una gran cuenta de ahorros personal.
El ciclo funciona así:
- Compra una propiedad con un pago inicial
- Añade valor a través de renovaciones, mejor gestión o aumentos de alquiler
- Refinancia para retirar parte o la totalidad de tu pago inicial original
- Utiliza ese capital para el siguiente pago inicial
- Repite
Esta es la estrategia BRRRR (Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) aplicada a escala. Cuanto más rápido recicles capital, más rápido crecerás. Explora soluciones hipotecarias para propiedades de inversión para encontrar la financiación adecuada para cada etapa.
Pero aquí está el truco a escala: la refinanciación se vuelve más difícil cuando tienes muchas propiedades. Necesitas prestamistas comerciales que entiendan lo que estás haciendo y estén dispuestos a refinanciar basándose en el valor mejorado. Necesitas propiedades que realmente aumenten de valor a través de tus mejoras, no solo por la apreciación del mercado.
Y necesitas paciencia. Cada ciclo dura de 6 a 12 meses. A escala, podrías tener múltiples propiedades en diferentes etapas del ciclo simultáneamente, lo que requiere una seria habilidad organizativa y gestión de capital.
La Pila de Financiación: Cómo Se Ve Realmente una Cartera de 20 Propiedades
Aquí hay un desglose realista de cómo podría financiarse una cartera de 20 propiedades:
| Propiedades | Tipo de Financiación | Prima de Tasa Típica | Notas |
|---|---|---|---|
| 1-4 | Convencional (prestamista A) | Mejores tasas disponibles | Hipotecas residenciales estándar |
| 5-7 | B-lender / Cooperativa de crédito | +0.25% a +0.75% | Calificación más flexible |
| 8-12 | Cartera / Comercial | +0.50% a +1.50% | Calificación basada en DSCR |
| 13-16 | Comercial / Global | +0.75% a +2.00% | Dependiente de la relación |
| 17-20 | Privada / Creativa | +1.50% a +3.00% | Puentes a corto plazo o estructuras de JV. Consulta estrategias de financiación privada |
Tu costo total de capital aumenta a medida que escalas. Esa es la contrapartida. Pero tu flujo de caja total, patrimonio y capacidad de generar riqueza aumentan mucho más rápido si estás comprando las propiedades correctas. Comprender la Diversificación de tu Cartera Inmobiliaria en Canadá se vuelve crucial a medida que creces.
La clave es entender que no todas las propiedades necesitan la mejor tasa. A veces, una propiedad financiada al 7% que genera un buen flujo de caja es un mejor trato que una propiedad que no puedes comprar en absoluto porque tu prestamista convencional dijo que no.
Errores Comunes Entre 5 y 20
Error 1: Intentar forzar la financiación convencional. Si has agotado las opciones convencionales, deja de golpear esa puerta. Pasa al siguiente nivel de financiación.
Error 2: Ignorar el flujo de caja para el crecimiento. Escalar rápido con propiedades que no generan flujo de caja es una receta para el desastre. Cada propiedad debe mantenerse a sí misma, especialmente a escala.
Error 3: No tener reservas. Con 20 propiedades, las cosas se rompen todo el tiempo. Techos, calderas, tuberías, inquilinos. Necesitas un tesoro de guerra. Presupuesta entre $5,000 y $10,000 por propiedad en reservas.
Error 4: Intentarlo solo. A esta escala, necesitas un equipo: bróker hipotecario, contador, abogado, administrador de propiedades y, idealmente, algunos amigos inversores que hayan pasado por lo mismo. Aprende sobre Cómo Obtener Dinero para Construir tu Cartera de Propiedades de Alquiler.
Error 5: Saltar el plan. La adquisición aleatoria no es una estrategia. Sé consciente de lo que estás comprando, dónde, por qué y cómo encaja en tu cartera existente antes de hacer una oferta.
En Conclusión
Escalar de 5 a 20 propiedades es absolutamente posible. Miles de inversores canadienses lo han logrado. Pero requiere un cambio en la forma en que piensas sobre la financiación.
Estás pasando del mundo de la financiación al consumidor al mundo de la financiación comercial. De la calificación personal a la calificación de la propiedad. De hipotecas individuales a estrategias de cartera. De la banca transaccional a la banca relacional.
Los inversores que realizan esta transición con éxito son los que se educan sobre las opciones, construyen el equipo adecuado y abordan cada nueva adquisición con un plan de financiación claro, no solo con la esperanza de que alguien les preste el dinero. Aprende sobre dominar el apalancamiento calculado para construir riqueza.
El capital está ahí fuera. Tu trabajo es construir el historial, las relaciones y la calidad de los tratos que hagan que los prestamistas quieran dártelo.
Preguntas Frecuentes
¿Cuántas hipotecas convencionales puedo tener en Canadá?
¿Qué puntaje de crédito necesito para la financiación de hipotecas comerciales?
¿Necesito constituir una sociedad anónima antes de escalar a más de cinco propiedades?
¿Qué es una cláusula de liberación de hipoteca global y por qué es importante?
¿Cuánto más cara es la financiación comercial en comparación con la convencional?
¿Puedo usar los ingresos de alquiler de las propiedades existentes para calificar para más hipotecas?
¿Qué es el DSCR y qué ratio suelen requerir los prestamistas?
¿Cómo encuentro un prestamista comercial que trabaje con pequeños inversores de cartera?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
14 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
GDS
Razón de Servicio de Deuda Bruta (GDS) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir los costos de vivienda (hipoteca, impuestos, calefacción). Típicamente un máximo del 39%. Para los inversores, los ingresos por alquiler de la propiedad pueden compensar estos costos mediante cálculos de compensación de alquiler.
TDS
Razón de Servicio de Deuda Total (Total Debt Service ratio) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir todos los pagos de deuda. Máximo típicamente del 44%. Los inversores pueden utilizar los ingresos por alquiler (con una compensación del 50-80%) para ayudar a calificar, lo que permite escalar una cartera a pesar de las deudas existentes.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
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