Vous avez acheté Première propriété d’investissement : Pourquoi elle est la plus difficile à acheter. Les propriétés deux à cinq ont été difficiles mais réalisables. Vous avez compris le processus, établi une relation avec votre courtier hypothécaire, et la machine a commencé à fonctionner.
Puis, quelque chose s’est produit. Vous avez heurté un mur.
Peut-être que votre banque a dit non. Peut-être que le test de résistance a ruiné votre admissibilité. Peut-être que vous avez littéralement épuisé les options de financement conventionnel et que personne n’a pu vous dire quoi faire ensuite.
Bienvenue dans l’écart de financement entre 5 et 20 propriétés. Presque tous les investisseurs sérieux le rencontrent. Ceux qui le surmontent bâtissent une véritable richesse. Ceux qui n’y parviennent pas restent bloqués à cinq ou six propriétés pour le reste de leur carrière d’investisseur.
Je vais vous expliquer exactement comment passer de 5 à 20, en me concentrant spécifiquement sur le financement, car c’est là que 90% des investisseurs se bloquent.
Pourquoi le mur existe à 5 propriétés
Le système hypothécaire canadien n’a pas été conçu pour les investisseurs. Il a été conçu pour les personnes achetant une maison pour y vivre. Tout à son sujet, le test de résistance, les ratios d’endettement, la documentation des revenus, est basé sur l’hypothèse que vous avez une hypothèque sur une maison avec un revenu.
Lorsque vous vous présentez avec cinq hypothèques, le système commence à avoir du mal. Voici ce qui se passe généralement :
Vos ratios d’endettement atteignent leur maximum. Même si chaque propriété génère de beaux flux de trésorerie, la manière dont les prêteurs calculent vos ratios ne tient souvent pas pleinement compte des revenus locatifs. Certains prêteurs ne comptent que 50 à 80 % des revenus locatifs. Et ils ajoutent le coût de possession complet de chaque propriété à vos obligations. À cinq propriétés, le calcul ne fonctionne souvent plus, même si vous gagnez de l’argent. Comprendre comment les ratios d’endettement affectent votre approbation est essentiel à ce stade.
Le test de résistance se multiplie. Vous ne vous qualifiez pas à votre taux réel. Vous vous qualifiez au taux du test de résistance (généralement votre taux contractuel plus 2 %, ou le taux de référence, le plus élevé des deux). Appliquez cela à cinq hypothèques et votre « dette » sur papier est énorme par rapport à vos revenus. Apprenez-en davantage sur la façon dont le test de résistance hypothécaire affecte votre pouvoir d’achat.
Les prêteurs deviennent nerveux. Les prêteurs conventionnels ont des politiques internes concernant le nombre de propriétés qu’ils financeront pour un emprunteur donné. Certains plafonnent à quatre ou cinq propriétés d’investissement. Une fois que vous atteignez leur limite, ils disent simplement non, quelle que soit la solidité de votre demande.
Cela ne reflète pas vos capacités en tant qu’investisseur. C’est une limitation du système de prêt conventionnel. Et la bonne nouvelle, c’est qu’il existe d’autres systèmes.
La transition du conventionnel au commercial
Voici le changement mental que vous devez faire : vous n’êtes plus un acheteur immobilier avec quelques locations. Vous êtes un chef d’entreprise. Et les entreprises se financent différemment.
Les hypothèques conventionnelles (celles que vous avez utilisées jusqu’à présent) sont évaluées principalement sur vos revenus personnels et votre crédit. Les hypothèques commerciales sont évaluées principalement sur les revenus de la propriété et les fondamentaux de l’opération. Comprendre les différences entre les hypothèques commerciales et résidentielles est essentiel. C’est un jeu complètement différent, et c’est le jeu qui vous permet de croître.
La transition ne se fait pas du jour au lendemain. La plupart des investisseurs utilisent une approche hybride, conservant leurs hypothèques conventionnelles sur les propriétés qui se qualifient tout en utilisant le financement commercial pour les nouvelles acquisitions qui dépassent les limites conventionnelles.
Voici à quoi ressemble la transition en pratique :
Propriétés 1-4 : Hypothèques résidentielles conventionnelles. Meilleurs taux, amortissements les plus longs, qualification la plus simple.
Propriétés 5-8 : Mélange de conventionnel (si vous pouvez encore vous qualifier) et de prêteur B ou de financement alternatif. Taux légèrement plus élevés, mais toujours gérables.
Propriétés 8-20 : Financement commercial, hypothèques de portefeuille, financement privé et structures créatives. Règles différentes, taux différents, opportunités différentes.
C’est exactement ainsi que l’on achète un nombre illimité de propriétés locatives au Canada, en comprenant quels outils de financement utiliser à chaque étape.
Si vous avez heurté le mur du financement conventionnel et que votre banque affirme que vos ratios d’endettement sont maximaux, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons quelles options commerciales et de portefeuille s’ouvrent ensuite.
Le financement de portefeuille : Votre nouveau meilleur ami
Un prêteur de portefeuille est une institution financière qui conserve les hypothèques dans ses propres livres au lieu de les vendre à la SCHL ou à d’autres assureurs. Comme ils ne sont pas liés par les directives des hypothèques assurées, ils peuvent être plus flexibles quant à la manière d’évaluer votre demande.
Ce que les prêteurs de portefeuille examinent :
- Les revenus de la propriété. Cette propriété génère-t-elle suffisamment de loyer pour couvrir ses coûts ? C’est plus important que vos revenus personnels à ce stade.
- La performance globale de votre portefeuille. Comment vos propriétés existantes se portent-elles ? Un prêteur de portefeuille veut voir que vos propriétés actuelles sont bien gérées et rentables.
- Votre valeur nette. Quelle est votre équité totale sur toutes les propriétés ? Un bilan solide donne confiance aux prêteurs, même si vos ratios d’endettement semblent tendus selon les normes conventionnelles.
- Votre expérience. Avoir géré avec succès cinq propriétés ou plus est en fait un argument de vente auprès des prêteurs commerciaux. Ils préfèrent prêter à un investisseur éprouvé qu’à un débutant.
Les prêteurs de portefeuille offrent généralement :
- Taux d’intérêt 0,5 à 2 % plus élevés que les taux conventionnels
- Amortissements de 20 à 25 ans (parfois 30)
- Ratio prêt/valeur jusqu’à 75-80 % pour les achats
- Moins d’accent sur le test de résistance
- Plus de flexibilité sur la documentation des revenus
Le compromis est clair : vous payez un peu plus en intérêts, mais vous avez accès à un capital qui serait autrement indisponible. Et cet accès est ce qui vous permet de continuer à croître.
Réservez votre appel stratégique
Hypothèques globales (Blanket Mortgages) : Un prêt, plusieurs propriétés
Une hypothèque globale couvre plusieurs propriétés sous un seul prêt. Au lieu d’avoir dix hypothèques distinctes avec dix prêteurs différents, vous pourriez avoir une seule hypothèque globale couvrant cinq ou dix propriétés.
Pourquoi c’est important pour la croissance :
- Gestion simplifiée. Un paiement, un prêteur, une relation. Moins de tracas administratifs.
- Meilleur pouvoir de négociation. Lorsque vous apportez 2 millions de dollars d’hypothèques à un prêteur, vous avez plus de poids pour négocier les taux et les conditions.
- Prise en garantie croisée. Le prêteur utilise l’équité de vos propriétés les plus solides pour soutenir les plus faibles. Cela peut vous permettre de financer des propriétés qui ne seraient pas admissibles autrement.
Les inconvénients :
- Vous êtes liés. Si vous souhaitez vendre une propriété, vous devez restructurer l’hypothèque globale. Cela peut être compliqué et coûteux.
- Clauses de libération. Assurez-vous que votre hypothèque globale inclut une clause de libération qui vous permet de retirer des propriétés individuelles sans refinancer tout le portefeuille.
- Risque de concentration. Si un prêteur détient toutes vos hypothèques et qu’il modifie ses politiques ou rappelle le prêt, vous avez un gros problème.
Les hypothèques globales ne conviennent pas à tout le monde. Mais pour les investisseurs possédant cinq propriétés ou plus similaires dans le même marché, elles peuvent être un outil puissant pour simplifier et faire évoluer.
Les hypothèques globales peuvent simplifier votre portefeuille mais vous avez besoin d’une clause de libération pour vous protéger — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à négocier la bonne structure.
Qualification DSCR : Comment pensent les prêteurs commerciaux
DSCR signifie Debt Service Coverage Ratio (Ratio de couverture du service de la dette). C’est l’équivalent dans le monde du financement commercial des ratios FDS/TDS résidentiels, mais il se concentre sur la propriété, pas sur vous.
La formule est simple :
DSCR = Revenu Net d’Exploitation / Service Annuel de la Dette
Un DSCR de 1,0 signifie que le revenu de la propriété couvre exactement les paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,2 signifie que le revenu dépasse les paiements de 20 %. La plupart des prêteurs commerciaux exigent un DSCR minimum de 1,1 à 1,25.
Voici pourquoi c’est important : si une propriété génère 60 000 $ par an de revenu net d’exploitation et que les paiements hypothécaires annuels seraient de 48 000 $, le DSCR est de 1,25. Le prêteur ne se soucie pas (autant) de vos revenus personnels, de vos autres dettes ou du test de résistance. La propriété se qualifie selon ses propres mérites. C’est le cœur de la qualification pour les hypothèques basée sur le flux de trésorerie de la propriété.
C’est la clé qui débloque la croissance. Au lieu d’être limité par vos revenus personnels, vous êtes limité par la qualité de vos transactions. Trouvez des propriétés avec de forts revenus locatifs par rapport à leur prix, et vous pouvez continuer à acheter.
Pour améliorer votre DSCR :
- Achetez des propriétés avec de bons ratios loyer/prix
- Mettez plus d’argent en mise de fonds (hypothèque plus faible = dette de service plus faible = DSCR plus élevé)
- Augmentez les loyers si possible avant de demander le financement
- Choisissez des amortissements plus longs pour réduire le service annuel de la dette
- Négociez agressivement le prix d’achat
Structuration d’entité : Quand et pourquoi
À un moment donné, entre 5 et 20 propriétés, la question de la structure d’entreprise se pose. Devez-vous détenir les propriétés personnellement ou dans une société ? Peut-être une société de portefeuille ? Une fiducie ?
Il n’y a pas de réponse unique, mais voici les considérations générales :
Détenir personnellement :
- Plus simple et moins cher à mettre en place
- Vous pouvez bénéficier de l’exonération de la résidence principale si applicable
- Plus facile d’obtenir un financement hypothécaire conventionnel (certains prêteurs ne prêtent pas aux sociétés)
- Les gains en capital sont imposés personnellement à votre taux marginal
Détenir dans une société :
- Responsabilité limitée (protège vos actifs personnels en cas de problème)
- Opportunité de report d’impôt (les taux d’imposition des sociétés sur les revenus de placement sont inférieurs aux taux personnels les plus élevés dans certaines provinces)
- Plus facile d’intégrer des partenaires ou de transférer la propriété
- Plus compliqué et coûteux à mettre en place et à maintenir
- Ne permet pas de bénéficier de l’exonération de la résidence principale
- Plus difficile d’obtenir un financement conventionnel ; nécessite généralement un financement commercial
Approche hybride :
- Détenez vos premières propriétés personnellement (meilleures options de financement)
- Créez une société pour les propriétés au-delà des limites de financement conventionnel
- Utilisez une structure de société de portefeuille pour gérer plusieurs sociétés de propriétés. Consultez notre guide complet Sociétés immobilières locatives : Guide de portefeuille
Parlez à un comptable spécialisé dans l’investissement immobilier avant de prendre cette décision. La mauvaise structure peut vous coûter des dizaines de milliers de dollars en impôts et frais professionnels inutiles. La bonne structure peut vous faire économiser considérablement à mesure que vous évoluez. Pour en savoir plus, lisez sur la structure d’entreprise pour les investisseurs immobiliers au Canada et comprenez l’entreprise par rapport à la propriété personnelle pour les holdings.
Le secteur bancaire relationnel : Pourquoi c’est important maintenant
Lorsque vous aviez une ou deux propriétés, votre hypothèque était une transaction. À 10 ou 15 propriétés, vos relations hypothécaires sont des partenariats.
Établir des relations solides avec les bonnes institutions financières change la donne :
- Vous obtenez de meilleurs taux. Les prêteurs offrent des prix préférentiels à leurs meilleurs clients.
- Vous obtenez des approbations plus rapides. Lorsqu’un prêteur vous connaît, vous et votre portefeuille, les transactions se déroulent plus rapidement.
- Vous obtenez des solutions créatives. Les banquiers relationnels trouveront des moyens de faire fonctionner les transactions que les prêteurs transactionnels ne trouveront pas.
- Vous obtenez un accès anticipé. Certains prêteurs offrent à leurs clients relationnels un accès prioritaire aux nouveaux produits hypothécaires ou aux promotions spéciales.
Comment établir ces relations :
- Consolidez là où cela a du sens. Ne répartissez pas vos affaires sur dix prêteurs. Choisissez deux ou trois et donnez-leur un volume significatif.
- Gardez vos comptes là-bas. Détenez vos comptes d’exploitation, d’épargne et vos comptes professionnels auprès de la même institution où vous avez vos hypothèques.
- Soyez un bon emprunteur. Payez à temps, à chaque fois. Fournissez les documents rapidement lorsque demandé. Ne soyez pas le client qui met trois semaines à répondre à un appel téléphonique.
- Rencontrez votre banquier en personne. Planifiez une réunion annuelle pour examiner votre portefeuille et discuter de vos projets. Faites-lui savoir où vous allez afin qu’il puisse planifier avec vous.
Un bon banquier commercial qui comprend votre portefeuille et vos objectifs vaut son pesant d’or. Trouver cette personne demande des efforts, mais cela rapporte des dividendes pendant des années.
Le recyclage du capital : Le moteur de la croissance
Le recyclage du capital est le concept de retirer l’équité de propriétés existantes et de la réinvestir dans de nouvelles acquisitions. C’est ainsi que les investisseurs passent de 5 à 20 propriétés sans avoir besoin d’un compte d’épargne personnel massif.
Le cycle fonctionne comme suit :
- Achetez une propriété avec une mise de fonds
- Ajoutez de la valeur grâce à des rénovations, une meilleure gestion ou une augmentation des loyers
- Refinancez pour retirer une partie ou la totalité de votre mise de fonds initiale
- Utilisez ce capital pour la prochaine mise de fonds
- Répétez
C’est la stratégie BRRRR (Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat) appliquée à grande échelle. Plus vous recyclez rapidement votre capital, plus vous vous développez rapidement. Explorez les solutions de financement hypothécaire pour propriétés d’investissement afin de trouver le bon financement pour chaque étape.
Mais voici le hic à grande échelle : le refinancement devient plus difficile lorsque vous avez de nombreuses propriétés. Vous avez besoin de prêteurs commerciaux qui comprennent ce que vous faites et qui sont disposés à refinancer sur la base de la valeur améliorée. Vous avez besoin de propriétés qui augmentent réellement de valeur grâce à vos améliorations, et pas seulement par l’appréciation du marché.
Et vous avez besoin de patience. Chaque cycle prend 6 à 12 mois. À grande échelle, vous pouvez avoir plusieurs propriétés à différentes étapes du cycle simultanément, ce qui nécessite des compétences organisationnelles et une gestion de capital sérieuses.
La pile de financement : Ce à quoi ressemblent réellement 20 propriétés
Voici une répartition réaliste de la façon dont un portefeuille de 20 propriétés pourrait être financé :
| Propriétés | Type de Financement | Prime de Taux Typique | Notes |
|---|---|---|---|
| 1-4 | Conventionnel (Prêteur A) | Meilleurs taux disponibles | Hypothèques résidentielles standard |
| 5-7 | Prêteur B / Caisse populaire | +0,25 % à +0,75 % | Qualification plus flexible |
| 8-12 | Portefeuille / Commercial | +0,50 % à +1,50 % | Qualification basée sur le DSCR |
| 13-16 | Commercial / Global | +0,75 % à +2,00 % | Dépend de la relation |
| 17-20 | Privé / Créatif | +2,00 % à +4,00 % | Financement relais à court terme ou structures JV. Voir stratégies de prêt privé |
Votre coût moyen du capital augmente à mesure que vous évoluez. C’est le compromis. Mais votre flux de trésorerie total, votre équité et votre capacité à générer de la richesse augmentent beaucoup plus rapidement si vous achetez les bonnes propriétés. Comprendre la diversification de votre portefeuille immobilier au Canada devient essentiel à mesure que vous vous développez.
La clé est de comprendre que toutes les propriétés n’ont pas besoin du meilleur taux. Parfois, une propriété financée à 7 % qui génère de bons flux de trésorerie est une meilleure affaire qu’une propriété que vous ne pouvez pas acheter du tout parce que votre prêteur conventionnel a dit non.
Erreurs courantes entre 5 et 20
Erreur 1 : Essayer de forcer le financement conventionnel. Si vous avez épuisé les options conventionnelles, arrêtez de frapper à cette porte. Passez au niveau de financement suivant.
Erreur 2 : Ignorer le flux de trésorerie pour la croissance. Une croissance rapide avec des propriétés qui ne génèrent pas de flux de trésorerie est une recette pour le désastre. Chaque propriété doit pouvoir se supporter, surtout à grande échelle.
Erreur 3 : Ne pas avoir de réserves. À 20 propriétés, les choses cassent tout le temps. Toits, fours, tuyaux, locataires. Vous avez besoin d’une caisse de guerre. Prévoyez 5 000 $ à 10 000 $ par propriété en réserves.
Erreur 4 : Essayer de tout faire seul. À cette échelle, vous avez besoin d’une équipe : courtier hypothécaire, comptable, avocat, gestionnaire immobilier et idéalement quelques amis investisseurs qui ont vécu la même expérience. Apprenez sur Comment obtenir des fonds pour développer votre portefeuille de propriétés locatives.
Erreur 5 : Sauter le plan. L’acquisition aléatoire n’est pas une stratégie. Sachez ce que vous achetez, où, pourquoi, et comment cela s’intègre dans votre portefeuille existant avant de faire une offre.
Le point essentiel
Passer de 5 à 20 propriétés est absolument possible. Des milliers d’investisseurs canadiens l’ont fait. Mais cela nécessite un changement dans votre façon de penser le financement.
Vous passez du monde du crédit à la consommation au monde du crédit commercial. De la qualification personnelle à la qualification de la propriété. Des hypothèques individuelles aux stratégies de portefeuille. De la banque transactionnelle à la banque relationnelle.
Les investisseurs qui réussissent cette transition sont ceux qui s’éduquent sur les options, constituent la bonne équipe et abordent chaque nouvelle acquisition avec un plan de financement clair, et non pas seulement l’espoir que quelqu’un leur prêtera l’argent. Apprenez à maîtriser le levier calculé pour bâtir la richesse.
Le capital est là. Votre travail consiste à bâtir le dossier, les relations et la qualité des transactions qui incitent les prêteurs à vous le donner.
Foire aux questions
Combien d'hypothèques conventionnelles puis-je avoir au Canada ?
Quel score de crédit faut-il pour obtenir un financement hypothécaire commercial ?
Dois-je créer une société avant de passer à plus de cinq propriétés ?
Qu'est-ce qu'une clause de libération d'hypothèque globale et pourquoi est-elle importante ?
Combien coûte plus cher le financement commercial par rapport au financement conventionnel ?
Puis-je utiliser les revenus locatifs de mes propriétés existantes pour me qualifier pour plus d'hypothèques ?
Qu'est-ce que le DSCR et quel ratio les prêteurs exigent-ils généralement ?
Comment trouver un prêteur commercial qui travaille avec de petits investisseurs de portefeuille ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
30 janvier 2026
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
15 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Prêteur de portefeuille
Une institution financière qui conserve les prêts hypothécaires dans ses livres plutôt que de les vendre à des assureurs ou au marché secondaire. Les prêteurs de portefeuille offrent des critères de qualification plus flexibles, ce qui les rend précieux pour les investisseurs qui ont dépassé les limites de prêt conventionnelles.
Hypothèque globale
Une seule hypothèque qui couvre plusieurs propriétés, souvent utilisée par les investisseurs pour simplifier le financement d'un portefeuille. Permet la libération de propriétés individuelles lorsqu'elles sont vendues.
Prêteur de catégorie B
Prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des grandes banques, offrant des taux légèrement plus élevés avec des critères plus souples.
Test de stress hypothécaire
Une exigence fédérale pour se qualifier au taux le plus élevé entre votre taux contractuel +2 % ou le taux de référence (environ 5,25 %). Pour les investisseurs, les revenus locatifs peuvent être utilisés pour compenser ce calcul, bien que les prêteurs ne comptent généralement que 50 à 80 % du loyer attendu.
Recyclage de capital
La stratégie consistant à retirer des capitaux propres de propriétés existantes par le biais du refinancement et à réinvestir ces capitaux dans de nouvelles acquisitions. Le recyclage de capital est le moteur de la mise à l'échelle d'un portefeuille sans avoir besoin d'économies supplémentaires pour chaque apport.
Acompte
Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Ratio de couverture
Une mesure de la capacité d'une propriété à couvrir ses paiements de dette, faisant généralement référence au DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Les prêteurs commerciaux exigent souvent un minimum de 1,2, ce qui signifie que le revenu d'exploitation net de la propriété dépasse les paiements de la dette d'au moins 20 %.
IDP
Indice de Dette Brute - le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir les coûts de logement (hypothèque, taxes, chauffage). Maximum généralement 39%. Pour les investisseurs, le revenu locatif de la propriété peut compenser ces coûts grâce à des calculs de compensation locative.
TDS
Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.
BPA
Bénéfice d'exploitation net - le revenu total qu'un bien immobilier génère moins toutes les dépenses d'exploitation, mais avant les paiements hypothécaires et les impôts sur le revenu. Calculé comme le revenu locatif brut moins les vacances, les impôts fonciers, l'assurance, l'entretien et les frais de gestion immobilière.
Prêt hypothécaire conventionnel
Un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de 20 % ou plus, ne nécessitant pas d'assurance défaut. C'est le type de financement standard pour les propriétés d'investissement au Canada, car les prêts hypothécaires à ratio élevé (assurés) ne sont pas disponibles pour les locations pures.
Hypothèque à ratio élevé
Une hypothèque avec moins de 20 % de mise de fonds, nécessitant une assurance défaut. Non disponible pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités au Canada. Cependant, les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent accéder au programme CHMC SÉLECTION MLI, et les 'house hackers' dans des plex de 2 à 4 unités occupés par le propriétaire peuvent utiliser un financement assuré.
Assurance SCHL
Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.
Hypothèque privée
Une hypothèque provenant d'un prêteur privé plutôt que d'une banque traditionnelle, généralement avec des taux plus élevés mais des exigences de qualification plus flexibles.
Prêt hypothécaire commercial
Financement pour des propriétés commerciales telles que des locaux commerciaux, des bureaux ou des immeubles multifamiliaux de 5 unités ou plus, avec des critères de qualification différents des prêts hypothécaires résidentiels.
Prêt commercial
Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Effet de levier
Utilisation d'argent emprunté (hypothèque) pour contrôler un actif plus important, amplifiant ainsi les rendements potentiels et les risques de votre investissement.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Score de crédit
Une note numérique (300-900 au Canada) qui représente votre solvabilité, affectant les taux hypothécaires et l'approbation. Un score de 680+ est généralement nécessaire pour obtenir les meilleurs taux.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Capital
Le montant initial de l'argent emprunté pour un prêt hypothécaire, sans inclure les intérêts. Chaque paiement hypothécaire comprend à la fois le capital (remboursement de ce que vous devez) et les intérêts (le coût de l'emprunt). Avec le temps, une plus grande partie de chaque paiement est consacrée au capital à mesure que le solde du prêt diminue.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Impôt sur les gains en capital
Impôt dû sur le profit de la vente d'un bien de placement, calculé comme la différence entre le prix de vente et la base de coût ajustée. Au Canada, 50 % des gains en capital sont actuellement inclus dans le revenu imposable. Une proposition du budget fédéral de 2024 visant à porter le taux d'inclusion à 66,67 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ a été reportée et n'a pas été adoptée; le taux de 50 % demeure en vigueur. Les résultats fiscaux dépendent de votre situation particulière — consultez un comptable professionnel agréé (CPA).
Société holding
Une société créée pour détenir des actions d'autres sociétés ou des actifs tels que des biens d'investissement. Dans l'immobilier, une société holding se situe au-dessus des sociétés spécifiques à la propriété, offrant une isolation de la responsabilité et une flexibilité en matière de planification fiscale.
Incorporation
Le processus juridique de création d'une société pour posséder et exploiter des biens d'investissement. La constitution en société crée une entité juridique distincte offrant une protection contre la responsabilité et des options de planification fiscale, mais elle ajoute de la complexité et peut affecter la qualification hypothécaire.
Un prêteur de catégorie A
Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.
Prêteur monolinéaire
Une institution financière qui octroie exclusivement des prêts hypothécaires sans offrir d'autres produits bancaires. Les prêteurs monolinéaires proposent souvent des taux compétitifs et des politiques d'investisseurs plus flexibles que les grandes banques, accessibles par l'intermédiaire de courtiers hypothécaires.
Union de crédit
Une coopérative financière appartenant à ses membres qui offre des services bancaires, y compris des prêts hypothécaires. Les unions de crédit ont souvent des politiques de prêt plus flexibles pour les investisseurs immobiliers que les grandes banques, en particulier pour les emprunteurs qui ont dépassé les limites de prêt conventionnelles.
Créances garanties croisées
Un accord de prêt où la valeur nette d'une ou plusieurs propriétés sert de garantie supplémentaire pour un prêt sur une autre propriété. Courant dans les prêts hypothécaires globaux, il permet aux prêteurs d'utiliser des propriétés plus solides pour soutenir des propriétés plus faibles.
Clause de libération
Une disposition d'une hypothèque globale permettant à l'emprunteur de retirer une propriété individuelle du prêt sans refinancer l'ensemble du portefeuille. Essentiel lors de la planification de la vente de propriétés individuelles d'une hypothèque regroupée.
Exonération de résidence principale
Une disposition fiscale canadienne qui peut éliminer l'impôt sur les gains en capital lors de la vente d'une propriété désignée comme résidence principale du propriétaire pour chaque année de détention. Les règles sont strictes : une seule propriété par unité familiale peut être désignée comme résidence principale pour une année donnée (depuis 2016), les ventes doivent être déclarées à l'ARC, et la désignation fait appel à une formule qui peut ne pas mettre entièrement les gains à l'abri si la propriété a également été louée. Un changement d'usage (par exemple, la mise en location d'une ancienne résidence principale) peut entraîner une disposition réputée. Consultez un comptable professionnel agréé (CPA) avant de prendre des décisions de désignation.
Report différé
Stratégie qui reporte le paiement des impôts à une date ultérieure. Dans l'immobilier canadien, la détention de biens dans une société crée un report d'impôt car les taux d'imposition des sociétés sont inférieurs aux taux personnels les plus élevés. L'impôt différé devient exigible lorsque les fonds sont distribués aux actionnaires.
Ratio Revenu Locatif/Prix
Une métrique comparant le revenu locatif mensuel au prix d'achat d'une propriété, exprimé en pourcentage. Un ratio plus élevé indique un potentiel de flux de trésorerie plus fort. Utilisé pour évaluer rapidement les propriétés et les marchés en vue de leur viabilité d'investissement.
Banque relationnelle
Une approche de prêt où les emprunteurs cultivent des partenariats à long terme avec des institutions financières. À grande échelle, la banque relationnelle offre de meilleurs taux, des approbations plus rapides et des structures de transaction créatives.
Hypothèque assurée
Une hypothèque garantie par une assurance défaut hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty, requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % pour les propriétés occupées par le propriétaire. La prime d'assurance — qui varie actuellement d'environ 0,60 % à 4,50 % du montant de l'hypothèque selon la tranche de ratio prêt-valeur, et qui est plus élevée pour les mises de fonds non traditionnelles ou les amortissements prolongés — est généralement ajoutée au solde du prêt. Les hypothèques assurées sont souvent admissibles à des taux d'intérêt plus bas parce que le risque du prêteur est couvert par l'assureur. Confirmez le barème de primes en vigueur auprès de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty; les taux et les tranches peuvent changer.
Prêt hypothécaire non assuré
Un prêt hypothécaire sans assurance gouvernementale contre le défaut de paiement, requis lorsque la mise de fonds est de 20 % ou plus, ou pour les propriétés d'investissement et les refinancements. Les prêts hypothécaires non assurés comportent généralement des taux d'intérêt légèrement plus élevés que ceux assurés, car le prêteur assume l'intégralité du risque de défaut. La plupart des prêts hypothécaires pour propriétés d'investissement au Canada sont non assurés.
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