Cada vez más inversores canadienses se interesan por comprar propiedades en Estados Unidos en lugar de en Canadá. Y esto no es un error tipográfico: la inversión transfronteriza se ha vuelto muy popular.
Tom McCormick, un ingeniero canadiense convertido en inversor inmobiliario, dio el salto de Windsor a Detroit. Su historia muestra exactamente por qué tantos canadienses buscan al sur su próxima inversión.
Por qué Detroit tiene sentido para los inversores canadienses
Tom ha estado trabajando en EE. UU. desde 2017, lo que le dio una gran ventaja. Ya tenía un número de Seguridad Social, cuentas bancarias en EE. UU. y un historial crediticio en crecimiento. Pero, ¿el verdadero golpe de suerte? Los números simplemente funcionan mejor. Si quieres entender el contexto del estado, esta guía sobre inversión en Michigan cubre los principales mercados.
Esto es lo que hace que Detroit sea atractivo (panorama de abril de 2026):
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Las propiedades cuestan una fracción de lo que pagaría en áreas canadienses comparables — la mediana del precio de la vivienda en el área metropolitana de Detroit fue de aproximadamente $78,000 USD en febrero de 2026 (baja del 10.6% interanual).
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Pronóstico 2026: se espera una apreciación del 3-5% a nivel metropolitano, con vecindarios como Hazel Park, Oak Park, Harper Woods y Redford que se prevé superen el promedio en un 5-7%.
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Impuestos más bajos que en Canadá.
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Leyes de propietarios que realmente protegen a los propietarios.
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Mejor flujo de caja: puedes acercarte a la regla del 1%.
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Ventaja cambiaria cuando el dólar canadiense está débil (USD/CAD ha oscilado en el rango de 1.36 a 1.45 durante 2025-2026).
Tom lo expresó de forma sencilla: cruzar la frontera para trabajar se sintió como recibir el mejor aumento de sueldo. Esa misma ventaja se aplica a los bienes raíces.
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La operación de “flip” en Detroit: un ejemplo real
El proyecto actual de Tom muestra exactamente cómo funcionan los números. Compró una propiedad en el North End de Detroit por $75,000 USD. El área está a unos 10 minutos al norte del centro y está mejorando.
La casa necesitaba reparaciones serias, alrededor de $100,000 en renovaciones. Esto incluye:
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Reparaciones estructurales para arreglar suelos hundidos (solo $15,000).
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Cableado eléctrico completo.
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Añadir un baño completo.
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Convertirla a 4 dormitorios y 3 baños.
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Abrir la cocina a las áreas de estar.
Después de las reparaciones, la propiedad debería venderse por entre $260,000 y $270,000. Eso es aproximadamente entre $85,000 y $95,000 de ganancia, no está mal para seis meses de trabajo.
Busque registros hipotecarios de EE. UU. para verificar la financiación existente y los detalles de propiedad de las propiedades de Detroit antes de hacer una oferta.
Ahora, compare eso con Windsor. Una inversión inmobiliaria similar en Windsor: el mercado de joya oculta de Ontario cuesta $200,000 CAD solo para comprar, más todos los costos de renovación. Incluso con la tasa de cambio, Detroit sale mucho mejor.
El desafío de la financiación
Obtener un préstamo para este trato no fue fácil. Las renovaciones cuestan más que el precio de compra, eso es lo que se llama un préstamo “upside down” (con la deuda mayor que el valor). A los prestamistas no les gustan estos porque los números parecen invertidos.
Además, Tom aún no había completado ninguna “flip” en EE. UU., y algunos prestamistas ni siquiera se acercan a Detroit, lo que crea una situación de financiación difícil. La mayoría de los prestamistas quieren ver 3-4 acuerdos completados antes de ofrecer sus mejores condiciones. El programa DSCR para extranjeros es una de las pocas opciones que evalúa la propiedad en lugar del historial del prestatario.
Lidiar con un préstamo “upside down” donde los costos de renovación superan el precio de compra requiere el prestamista adecuado: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y encontraremos una financiación transfronteriza que funcione para su acuerdo.
Cómo Tom comenzó en bienes raíces
Tom compró su primera propiedad en 2020, justo cuando golpeó el COVID. No era el momento obvio para entrar en el sector inmobiliario, pero dos cosas lo impulsaron a actuar.
Primero, su trabajo en la industria automotriz de repente se sintió inestable. Estuvo a punto de ser despedido y se dio cuenta de que su salario no estaba garantizado. Necesitaba otra fuente de ingresos.
Segundo, su hermano menor compró un dúplex cerca de la Universidad de Windsor. Ver a su hermano menor actuar encendió una chispa en Tom para mejorar su propio juego.
Su primer acuerdo fue difícil. Compró una casa unifamiliar e intentó convertirla en un “house hack” con una unidad adicional. La vació hasta los cimientos, se quedó sin dinero y tuvo que aprender a trabajar en construcción él mismo solo para terminar el proyecto.
Su padre se convirtió en su primer inversor, proporcionando dinero para completar la unidad del sótano. Esa inyección de capital hizo que la propiedad comenzara a generar flujo de caja, apenas al principio, pero fue un comienzo.
La experiencia le enseñó a Tom todo lo que necesitaba saber sobre renovaciones, códigos de construcción y cómo trabajar con la ciudad. No fue bonito, pero fracasar hacia adelante le dio la confianza para abordar proyectos más grandes.
El modelo de asociación que funciona
Tom ya no financia todas sus operaciones por sí solo. Ha desarrollado una estructura de asociación 50/50 que le permite escalar.
Así es como funciona: los socios aportan la mayor parte del capital y asumen un papel pasivo. Tom y su hermano encuentran las propiedades, gestionan los proyectos, se encargan de los contratistas y manejan todo lo relacionado con la corporación y los impuestos. También aportan dinero para cubrir los costos hasta que se reciba el primer desembolso de construcción.
¿Por qué dividirlo 50/50 si los socios aportan más dinero? Porque Tom cree que ambos lados deben tener interés en el juego. Cuando todos tienen las mismas participaciones, nadie se siente estafado. Nadie se pregunta si recibió un mal trato. Esa confianza es importante cuando quieres que los socios inviertan en tu próximo acuerdo y en el siguiente.
Tom no busca inversores de una sola vez. Busca relaciones que abarquen múltiples proyectos. Ese enfoque le ha abierto puertas a más acuerdos de los que podría financiar solo.
El modelo de asociación 50/50 de Tom funciona porque ambos lados tienen interés en el juego: si desea estructurar acuerdos similares, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le ayudaremos a que la parte de financiación sea correcta.
Lo que viene a continuación
Tom tiene más proyectos en cartera. Dos “flips” más similares a la propiedad de Englewood: precios de compra de $60,000 a $75,000, plazos de seis meses, retornos rápidos.
Pero las mayores oportunidades son las propiedades multifamiliares. Tom está mirando edificios de ocho y doce unidades que necesitan renovaciones completas. Estos son planes a más largo plazo: más de un año para renovar, llenar de inquilinos y refinanciar para recuperar el capital.
La estrategia de refinanciación para añadir unidades es clave. Comprar en mal estado, arreglarlo, estabilizarlo con buenos inquilinos, luego refinanciar. Si los números funcionan bien, puedes recuperar la mayor parte de tu capital y aún así poseer una propiedad que genere flujo de caja y se acerque a la regla del 1%.
Eso es casi imposible de encontrar en Canadá hoy en día.
Superando el miedo
La mayoría de los canadienses tienen miedo de invertir en EE. UU. Se preocupan por estructuras de entidades, financiación, gestión de propiedades y lidiar con un sistema diferente.
Tom lo entiende. El miedo tiene sentido. Pero dice que no necesitas un conocimiento perfecto para empezar. No necesitas la estructura corporativa más elegante. Necesitas tomar acción.
Tener guías ayuda. Conéctate con inversores que ya hayan realizado acuerdos en tu mercado objetivo. Encuentra un prestamistal que entienda la financiación transfronteriza para canadienses. Construye tu equipo antes de necesitarlo.
Tom tuvo ventajas: trabajaba en Detroit y ya tenía operaciones bancarias en EE. UU. establecidas. Pero muchos canadienses invierten en mercados estadounidenses donde nunca han vivido. La clave es empezar, incluso si no estás perfectamente preparado.
En resumen
Detroit tiene mala fama, pero eso es cosa del pasado. El centro de la ciudad es vibrante y seguro. Los barrios están mejorando. La actividad de inversión está creando más datos de ventas comparables, lo que facilita la financiación hipotecaria en EE. UU.
Para los canadienses, especialmente los de Windsor, Detroit está justo ahí. ¿Por qué no aprovechar los precios más bajos, las mejores leyes de propietarios y las estrategias para solucionar el flujo de caja negativo en los alquileres?
Los proyectos de Tom demuestran que es posible. Su primer acuerdo canadiense fue complicado y apenas cubrió los gastos. Ahora dirige múltiples proyectos en Detroit con altos márgenes de beneficio y está construyendo un portafolio que sería mucho más difícil de crear en Canadá.
Los números funcionan. El mercado está mejorando. La ventaja cambiaria ayuda. Si has estado pensando en invertir transfronterizamente, puede que sea el momento de dejar de pensar y empezar a hacer.
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Preguntas frecuentes
¿Por qué los inversores canadienses eligen Detroit en lugar de los mercados canadienses?
¿Qué necesito para invertir en bienes raíces en EE. UU. como canadiense?
¿Qué es un préstamo "upside down" y por qué es importante?
¿Cuánto beneficio se puede obtener al renovar casas en Detroit?
¿Cuál es la estructura de asociación para operaciones inmobiliarias en EE. UU.?
¿Se puede realmente alcanzar la regla del 1% en Detroit?
¿Cuánto tiempo lleva un proyecto típico de renovación en Detroit?
¿Es Detroit realmente lo suficientemente seguro como para invertir?
Aviso legal: LendCity Mortgages es una correduría hipotecaria autorizada. El contenido de esta página es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de inversión, en valores ni de planificación financiera. Las tasas, primas, términos del programa y regulaciones mencionados están vigentes a la fecha de la última actualización de la página y están sujetos a cambios. Cualquier rendimiento de inversión, ingreso por alquiler, ahorro fiscal o cifras de estudios de caso mostradas son solo ilustrativas — no están garantizadas, no son representativas y los resultados individuales variarán. Consulte a un abogado, a un contador profesional colegiado (CPA) o a un distribuidor registrado antes de actuar con base en cualquier información de esta página.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
· Updated 26 de abril de 2026Tiempo de lectura
9 min de lectura
Revalorización
El aumento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo, que genera plusvalía y riqueza para el propietario a través del crecimiento del mercado o mejoras forzadas.
Flujo de Caja
El dinero restante después de recaudar el alquiler y pagar todos los gastos, incluyendo hipoteca, impuestos, seguro, mantenimiento y administración de la propiedad.
LLC
Limited Liability Company (Sociedad de Responsabilidad Limitada) — una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión en EE. UU. Advertencia importante para residentes canadienses: la CRA generalmente trata a una LLC estadounidense como una corporación a efectos fiscales canadienses, lo que puede generar un tratamiento desajustado con el IRS y una doble tributación; muchos asesores transfronterizos recomiendan en su lugar una LP estadounidense (con una LLC como socio general) o la propiedad directa. La elección de la entidad es una decisión legal y fiscal — consulte a un abogado transfronterizo y a un CPA con experiencia en tributación Canadá-EE. UU. antes de constituir una.
Multifamiliar
Propiedades con múltiples unidades de vivienda, desde dúplex hasta grandes edificios de apartamentos. A menudo ofrecen mejor flujo de caja y economías de escala.
Refinanciar
Reemplazar una hipoteca existente por una nueva, típicamente para acceder a capital propio, obtener una mejor tasa de interés o cambiar los términos. Los inversores comúnmente refinancian para retirar capital para comprar propiedades adicionales (refinanciamiento con retiro de efectivo) mientras retienen la propiedad de la propiedad original.
Unifamiliar
Una vivienda independiente diseñada para un solo hogar, el tipo de propiedad más común para inversores inmobiliarios principiantes.
Casa para reformar
Una propiedad que necesita reparaciones o renovaciones, típicamente con un precio por debajo del valor de mercado. A menudo es el objetivo de inversores que utilizan estrategias BRRRR o de comprar para reformar y vender.
Gestión de propiedades
La operación, control y supervisión de bienes inmuebles por parte de un tercero. Los administradores de propiedades se encargan de la selección de inquilinos, el cobro de alquileres, el mantenimiento y las operaciones diarias.
ROI
Retorno de la Inversión - una medida de rentabilidad calculada dividiendo el beneficio neto por la inversión total. Se utiliza para comparar la eficiencia de diferentes inversiones.
Dúplex
Una propiedad residencial que contiene dos unidades de vivienda separadas, ya sea una al lado de la otra o apiladas. Los dúplex son populares entre los inversores principiantes porque pueden practicar el 'house-hacking' (vivir en una unidad y alquilar la otra) para compensar los costos de la hipoteca.
Propiedades Comparables
Propiedades similares en la misma área de mercado que se utilizan para establecer el valor justo de mercado o las tarifas de alquiler mediante la comparación de características, ubicación, condición y precios recientes de venta o alquiler. El análisis de comparables es esencial al determinar precios de oferta y establecer alquileres competitivos.
Un prestamista A
Un banco importante o prestamista institucional que ofrece las tasas y condiciones hipotecarias más competitivas, pero con los criterios de calificación más estrictos, incluida la verificación completa de ingresos y el cumplimiento de pruebas de estrés. La mayoría de los inversores utilizan prestamistas A para sus primeras cuatro a seis propiedades.
Programa de Desembolso
Un plan que especifica cuándo y cuánto de los fondos de un préstamo de construcción se liberarán a medida que se alcanzan los hitos de la construcción. Un inspector verifica la finalización del trabajo antes de que se desembolse cada pago.
Agente Inmobiliario
Un profesional con licencia que representa a compradores o vendedores en transacciones inmobiliarias, brindando experiencia en el mercado, habilidades de negociación y acceso a la MLS. Trabajar con un agente que favorece a los inversores y que comprende el análisis de propiedades de alquiler y las estrategias de financiación puede afectar significativamente la calidad de las operaciones.
Regla del 1%
Una fórmula rápida de selección en la que el alquiler mensual debe ser al menos el 1% del precio de compra. Una propiedad de $200,000 debería alquilarse por $2,000 al mes para pasar la prueba. Es un filtro aproximado para el potencial de flujo de efectivo — no sustituye a un análisis completo, pero es útil para eliminar rápidamente las malas ofertas.
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