De plus en plus d’investisseurs canadiens appellent pour acheter des propriétés aux États-Unis plutôt qu’au Canada en ce moment. Ce n’est pas une faute de frappe – l’investissement transfrontalier est devenu très populaire.
Tom McCormick, un ingénieur canadien devenu investisseur immobilier, a fait le grand saut de Windsor à Détroit. Son histoire montre exactement pourquoi tant de Canadiens cherchent au sud pour leur prochaine transaction sur le marché immobilier du Michigan (en anglais).
Pourquoi Détroit est une bonne option pour les investisseurs canadiens
Tom travaille aux États-Unis depuis 2017, ce qui lui a donné un avantage énorme. Il avait déjà un numéro de sécurité sociale, des comptes bancaires américains et un historique de crédit en croissance. Mais le véritable atout ? Les chiffres sont tout simplement meilleurs.
Voici ce qui rend Détroit attrayant (panorama d’avril 2026) :
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Les propriétés coûtent une fraction de ce que vous paieriez dans des régions canadiennes comparables — le prix médian d’une maison dans la région métropolitaine de Détroit était d’environ 78 000 $ US en février 2026 (en baisse de 10,6 % sur un an).
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Prévisions 2026 : appréciation de 3 à 5 % attendue à l’échelle métropolitaine, avec des quartiers comme Hazel Park, Oak Park, Harper Woods et Redford qui devraient surperformer à 5-7 %.
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Impôts plus bas qu’au Canada.
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Lois pour propriétaires qui protègent réellement les propriétaires.
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Meilleur flux de trésorerie – vous pouvez réellement vous rapprocher de la règle du 1 %.
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Avantage de change lorsque le dollar canadien est faible (USD/CAD a oscillé entre 1,36 et 1,45 tout au long de 2025-2026).
Tom l’a dit simplement : traverser la frontière pour travailler ressemblait à obtenir la meilleure augmentation de salaire jamais vue. Cet avantage s’applique également à l’immobilier.
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Le Flip de Détroit : Un exemple réel
Le projet actuel de Tom montre exactement comment les chiffres fonctionnent. Il a acheté une propriété dans le quartier North End de Détroit pour 75 000 $ USD. La région est à environ 10 minutes au nord du centre-ville, et elle s’améliore.
La maison avait besoin de sérieux travaux – environ 100 000 $ en rénovations. Cela comprend :
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Réparations structurelles pour corriger l’affaissement des planchers (15 000 $ à eux seuls).
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Remplacement complet du câblage électrique.
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Ajout d’une salle de bain complète.
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Conversion en 4 chambres, 3 salles de bain.
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Ouverture de la cuisine sur les espaces de vie.
Après les réparations, la propriété devrait se vendre entre 260 000 $ et 270 000 $. Cela représente environ 85 000 $ à 95 000 $ de profit – pas mal pour six mois de travail.
Recherchez les enregistrements hypothécaires américains pour vérifier le financement existant et les détails de propriété sur les propriétés de Détroit avant de faire une offre.
Comparez cela à Windsor. Un investissement immobilier similaire à Windsor - Le marché secret de l’Ontario coûterait 200 000 $ CAD juste pour l’achat, plus tous les coûts de rénovation en plus. Même avec le taux de change, Détroit s’en sort largement mieux.
Le défi du financement
Obtenir un prêt pour cette transaction n’a pas été facile. Les rénovations coûtent plus cher que le prix d’achat – c’est ce qu’on appelle un prêt “à découvert”. Les prêteurs détestent cela car les chiffres semblent inversés.
Ajoutez à cela que Tom n’avait pas encore terminé de flips américains, et certains prêteurs ne touchent même pas à Détroit, et vous avez une situation de financement difficile. La plupart des prêteurs veulent voir 3 à 4 transactions terminées avant d’offrir leurs meilleures conditions.
Traiter avec un prêt à découvert où les coûts de rénovation dépassent le prix d’achat nécessite le bon prêteur – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous trouverons un financement transfrontalier qui convient à votre transaction.
Comment Tom a commencé en immobilier
Tom a acheté sa première propriété en 2020, juste au moment où le COVID frappait. Ce n’était pas le moment évident pour se lancer dans l’immobilier, mais deux choses l’ont poussé à agir.
Premièrement, son travail dans l’industrie automobile semblait soudainement instable. Il a failli être licencié et a réalisé que son salaire n’était pas garanti. Il avait besoin d’une autre source de revenus.
Deuxièmement, son jeune frère a acheté un duplex près de l’Université de Windsor. Voir son jeune frère passer à l’action a motivé Tom à améliorer son propre jeu.
Sa première transaction a été difficile. Il a acheté une maison unifamiliale et a essayé de la convertir en “house hack” avec une unité supplémentaire. Il l’a mise à nu, a manqué d’argent, et a dû apprendre lui-même les travaux de construction juste pour terminer le projet.
Son père est devenu son premier investisseur, fournissant l’argent pour terminer l’unité du sous-sol. Cette injection de capital a permis à la propriété de générer un flux de trésorerie – à peine au début, mais c’était un début.
L’expérience a appris à Tom tout ce qu’il devait savoir sur les rénovations, les codes du bâtiment et le travail avec la ville. Ce n’était pas joli, mais l’échec en avant lui a donné la confiance nécessaire pour s’attaquer à des projets plus importants.
Le modèle de partenariat qui fonctionne
Tom ne finance plus toutes ses transactions seul. Il a développé une structure de partenariat 50/50 qui lui permet de monter en échelle.
Voici comment cela fonctionne : les partenaires fournissent la majeure partie du capital et jouent un rôle passif. Tom et son frère trouvent les transactions, gèrent les projets, s’occupent des entrepreneurs et gèrent toutes les affaires corporatives et fiscales. Ils contribuent également de l’argent pour couvrir les coûts jusqu’à ce que le premier décaissement de construction arrive.
Pourquoi partager 50/50 si les partenaires apportent plus d’argent ? Parce que Tom pense que les deux parties doivent avoir un intérêt dans le jeu. Quand tout le monde a des parts égales, personne ne se sent lésé. Personne ne se demande s’il a été mal servi. Cette confiance est importante lorsque vous voulez que des partenaires investissent dans votre prochaine transaction et celle d’après.
Tom ne recherche pas d’investisseurs ponctuels. Il recherche des relations qui s’étendent sur plusieurs projets. Cette approche a ouvert des portes à plus de transactions qu’il n’en aurait jamais pu financer seul.
Le modèle de partenariat 50/50 de Tom fonctionne car les deux parties ont un intérêt dans le jeu – si vous souhaitez structurer des transactions similaires, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à obtenir la partie financement correcte.
Ce qui s’en vient
Tom a d’autres projets en préparation. Deux autres flips similaires à la propriété d’Englewood – prix d’achat de 60 000 $ à 75 000 $, délais de six mois, retours rapides.
Mais les opportunités plus importantes sont les immeubles multifamiliaux. Tom examine des immeubles de huit et douze unités qui nécessitent des rénovations complètes. Ce sont des projets à plus long terme – plus d’un an pour rénover, trouver des locataires, et refinancer pour récupérer le capital.
La stratégie de refinancement pour ajouter des unités est la clé. Achetez des propriétés délabrées, rénovez-les, stabilisez-les avec de bons locataires, puis refinancez. Si les chiffres fonctionnent correctement, vous pouvez récupérer la majeure partie de votre capital et posséder toujours une propriété générant des flux de trésorerie qui se rapproche de la règle du 1 %.
C’est presque impossible à trouver au Canada de nos jours.
Surmonter la peur
La plupart des Canadiens ont peur d’investir aux États-Unis. Ils s’inquiètent des structures d’entités, du financement, de la gestion immobilière et de traiter avec un système différent.
Tom comprend. La peur est logique. Mais il dit qu’il n’est pas nécessaire d’avoir une connaissance parfaite pour commencer. Vous n’avez pas besoin de la structure d’entreprise la plus sophistiquée. Vous devez agir, en sachant que le programme DSCR pour ressortissants étrangers (en anglais) est conçu précisément pour les Canadiens dans votre situation.
Avoir des guides aide. Connectez-vous avec des investisseurs qui ont déjà réalisé des transactions sur votre marché cible. Trouvez un prêteur qui comprend le financement transfrontalier pour les Canadiens. Construisez votre équipe avant d’en avoir besoin.
Tom avait des avantages – il travaillait à Détroit et avait déjà sa banque américaine configurée. Mais de nombreux Canadiens investissent sur des marchés américains où ils n’ont jamais vécu. La clé est de commencer, même si vous n’êtes pas parfaitement préparé.
En conclusion
Détroit a une mauvaise réputation, mais c’est du passé. Le centre-ville est dynamique et sûr. Les quartiers s’améliorent. L’activité d’investissement crée plus de données de ventes comparables, ce qui facilite le financement hypothécaire américain.
Pour les Canadiens, surtout ceux de Windsor, Détroit est tout près. Pourquoi ne pas profiter des prix plus bas, des meilleures lois pour les propriétaires et des stratégies pour corriger le flux de trésorerie négatif des locations ?
Les projets de Tom montrent que c’est possible. Sa première transaction canadienne a été chaotique et a à peine atteint le seuil de rentabilité. Maintenant, il gère plusieurs projets à Détroit avec des marges de profit solides et construit un portefeuille qu’il serait beaucoup plus difficile de créer au Canada.
Les chiffres sont bons. Le marché s’améliore. L’avantage de change aide. Si vous avez pensé à l’investissement transfrontalier, il est peut-être temps d’arrêter de penser et de commencer à agir.
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Questions fréquemment posées
Pourquoi les investisseurs canadiens choisissent-ils Détroit plutôt que les marchés canadiens ?
De quoi ai-je besoin pour investir dans l'immobilier américain en tant que Canadien ?
Qu'est-ce qu'un prêt à découvert et pourquoi est-ce important ?
Quel profit peut-on réaliser en rénovant des maisons à Détroit ?
Quelle est la structure de partenariat pour les transactions immobilières américaines ?
Peut-on vraiment atteindre la règle du 1 % à Détroit ?
Combien de temps prend un projet de flip typique à Détroit ?
Détroit est-il vraiment assez sûr pour investir ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
9 min de lecture
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
LLC
Limited Liability Company (société à responsabilité limitée américaine) — une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens de placement aux États-Unis. Mise en garde importante pour les résidents canadiens : l'ARC traite généralement une LLC américaine comme une société par actions aux fins de l'impôt canadien, ce qui peut entraîner un traitement asymétrique avec l'IRS et une double imposition; de nombreux conseillers transfrontaliers recommandent plutôt une LP américaine (avec une LLC comme associé commandité) ou une détention directe. Le choix de l'entité est une décision juridique et fiscale — consultez un avocat transfrontalier et un CPA expérimenté en fiscalité Canada–États-Unis avant d'en constituer une.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Maison unifamiliale
Une maison détachée conçue pour un seul ménage, le type de propriété le plus courant pour les investisseurs immobiliers débutants.
Propriété à rénover
Une propriété qui nécessite des réparations ou des rénovations, généralement vendue à un prix inférieur à la valeur du marché. Souvent ciblée par des investisseurs utilisant les stratégies BRRRR ou de rénovation-vente.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
TIR
Taux de Rendement Interne - une mesure de rentabilité calculée en divisant le bénéfice net par l'investissement total. Utilisé pour comparer l'efficacité de différents investissements.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Propriétés comparables
Propriétés similaires dans la même zone de marché utilisées pour établir la juste valeur marchande ou les taux de location par comparaison des caractéristiques, de l'emplacement, de l'état et des prix de vente ou de location récents. L'analyse des comparables est essentielle pour déterminer les prix d'offre et fixer des loyers compétitifs.
Un prêteur de catégorie A
Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.
Échéancier de décaissement
Un plan spécifiant quand et quel montant des fonds d'un prêt de construction sera débloqué à mesure que les étapes de construction sont atteintes. Un inspecteur vérifie l'achèvement des travaux avant que chaque décaissement ne soit effectué.
Agent immobilier
Un professionnel agréé qui représente les acheteurs ou les vendeurs dans les transactions immobilières, en fournissant une expertise du marché, des compétences en négociation et un accès au MLS. Travailler avec un agent favorable aux investisseurs qui comprend l'analyse des biens locatifs et les stratégies de financement peut avoir un impact significatif sur la qualité des transactions.
Règle de 1%
Une formule de dépistage rapide selon laquelle le loyer mensuel doit être égal à au moins 1 % du prix d'achat. Une propriété de 200 000 $ devrait se louer 2 000 $/mois pour passer le test. C'est un filtre approximatif pour le potentiel de flux de trésorerie — pas un substitut à une analyse complète, mais utile pour éliminer rapidement les mauvaises affaires.
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