Voici une chose que la plupart des gens font mal avec les hypothèques : ils pensent que le taux d’intérêt le plus bas est le meilleur moyen d’économiser de l’argent.
Après avoir aidé des milliers de personnes avec leurs hypothèques, je peux vous dire que le taux d’intérêt ne représente qu’environ un dixième de vos économies réelles. Les neuf autres dixièmes ? C’est de cela dont nous allons parler.
Ces stratégies permettent aux clients d’économiser en moyenne 45 000 $ sur une hypothèque de 500 000 $. Vos résultats varieront en fonction de votre situation, mais le potentiel est énorme. Si vous souhaitez optimiser votre hypothèque résidentielle dès le départ en utilisant ces stratégies, travailler avec un courtier qui connaît l’ensemble des politiques des prêteurs et des structures de frais peut faire toute la différence.
Transférez vos frais de SCHL (la plupart des gens ne savent pas que cela existe)
Vous savez probablement que vous pouvez transférer votre hypothèque lorsque vous déménagez dans une nouvelle maison. Mais saviez-vous que vous pouvez également transférer vos frais d’assurance SCHL ?
C’est une grosse économie que presque personne n’utilise.
Voici comment cela fonctionne : Lorsque vous déménagez dans une maison plus chère, la SCHL vous accorde un crédit pour le montant assuré de votre première maison. Vous ne payez les frais d’assurance que sur le montant supplémentaire que vous empruntez.
Exemple concret
Supposons que votre première maison coûte 250 000 $ et que vous en achetez une nouvelle pour 500 000 $. Au lieu de payer des frais de SCHL sur le montant total de 500 000 $, vous ne payez que sur les 250 000 $ supplémentaires. Cela représente des milliers de dollars d’économies.
Demandez toujours à votre prêteur : « Transférez-vous mes frais de SCHL ? » S’il dit non, demandez pourquoi. Cela devrait être disponible pour vous.
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Demandez un enregistrement de charge partielle
Lorsqu’un prêteur enregistre votre hypothèque sur le titre de votre propriété, il peut le faire de deux manières :
- Charge complète : Il enregistre 100 % de votre prix d’achat.
- Charge partielle : Il enregistre uniquement le montant que vous empruntez réellement.
La plupart des prêteurs accepteront une charge partielle si vous le demandez. Et cette simple demande peut réduire considérablement vos frais de clôture.
Exemple client réel
Un client a acheté une maison pour 2 millions de dollars et a emprunté 1 million de dollars. Le prêteur avait initialement facturé 3 000 $ pour l’assurance titres, basée sur l’enregistrement du prix d’achat total de 2 millions de dollars.
En demandant une charge partielle de seulement le montant du prêt de 1 million de dollars, les frais d’assurance titres sont tombés à 700 $. Cela représente 2 300 $ d’économisés avec une simple question.
Bonus : Une charge partielle vous offre également plus de flexibilité plus tard. Si vous souhaitez accéder à votre équité auprès d’un autre prêteur plus tard, vous pourrez effectivement le faire.
Si vous souhaitez savoir si un enregistrement de charge partielle pourrait réduire vos frais de clôture comme ce fut le cas pour cet achat de 2 millions de dollars, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous examinerons vos chiffres spécifiques.
Choisissez le bon prêteur pour les calculs de pénalités
Vous pensez ne jamais casser votre hypothèque tôt ? Réfléchissez-y. La plupart des gens conservent leur hypothèque pendant seulement trois ans avant de vendre, de déménager, de refinancer ou d’effectuer une autre modification. Comprendre Taux hypothécaires pour les propriétés d’investissement au Canada | Guide des meilleurs taux rend plus facile de repérer quand un changement permet réellement d’économiser de l’argent.
Les pénalités hypothécaires varient énormément entre les prêteurs. Voici ce que vous devez savoir :
Hypothèques à taux variable : La plupart facturent une simple pénalité de trois mois d’intérêts. Assez simple.
Hypothèques à taux fixe : C’est là que cela devient délicat. Les banques calculent les pénalités de deux manières différentes :
- Méthode du taux affiché : Utilisée par la plupart des grandes banques. Elles utilisent leur taux affiché régulier (avant réductions) pour calculer votre pénalité.
- Méthode du taux réduit : Utilisée par les prêteurs alternatifs. Elles utilisent votre taux réduit réel pour calculer les pénalités.
En choisissant simplement un prêteur qui utilise la méthode du taux réduit, vous pouvez économiser près de la moitié sur les pénalités potentielles. Aucun autre changement nécessaire.
Utilisez les mélanges de refinancement pour éviter les pénalités
Certains prêteurs vous facturent une pénalité lorsque vous refinancez, même si vous restez avec eux. D’autres proposent quelque chose appelé “mélange de refinancement” qui vous permet de refinancer sans pénalité.
Voici comment cela fonctionne : Disons que vous avez obtenu une hypothèque à taux fixe de 5 ans et que vous devez refinancer après un an. Il vous reste quatre ans à votre terme.
Le prêteur :
- Conservera votre argent d’origine à votre taux d’origine.
- Ajouté le nouveau montant de refinancement au taux actuel de 4 ans (correspondant à la durée restante de votre terme).
- Mélange tout en un seul paiement.
- Ne vous facturera rien.
Avant de signer avec un prêteur, demandez : « Puis-je refinancer cette hypothèque plus tard sans pénalité ? » S’ils répondent non, envisagez de changer de prêteur.
Vous vous demandez si un mélange de refinancement ou un taux variable est plus judicieux pour votre prochaine étape ? Réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous cartographierons quelles stratégies parmi ces huit s’appliquent à votre hypothèque.
Préférez le variable au fixe (généralement)
En examinant 25 ans de données, les taux variables ont été systématiquement moins chers que les taux fixes.
Le taux fixe moyen sur 5 ans sur cette période ? Environ 5,75 %. Le taux variable moyen sur 5 ans ? Environ 4,75 %. C’est une différence d’un point de pourcentage complet.
Je sais ce que vous pensez : « Mais que se passe-t-il si les taux augmentent ? »
Voici ce qu’il en est des taux variables :
- Ils sont liés à l’économie.
- Ils augmentent par petites tranches (généralement 0,25 % à la fois).
- Les prêteurs surveillent attentivement le marché entre les augmentations.
- Si une augmentation nuit trop à l’économie, ils font une pause.
De plus, les hypothèques à taux variable ont des pénalités beaucoup plus faibles si vous devez les résilier prématurément. Et vous pouvez généralement bloquer un taux fixe à tout moment pendant votre terme. Le choix entre les deux est encore plus important lorsque l’on considère une amortissement de 25 ans par rapport à 30 ans et comment cela affecte votre flux de trésorerie mensuel.
Les taux variables sont particulièrement sûrs pendant les périodes économiques difficiles. Lorsque l’économie connaît des difficultés, des augmentations de taux importantes sont peu probables.
Envisagez d’ajouter une marge de crédit
Que vous devriez obtenir une hypothèque seule, une marge de crédit seule, ou les deux dépend de ce qui se passe dans votre vie au cours de la prochaine année.
Envisagez d’ajouter une marge de crédit si vous attendez :
- Une grosse prime annuelle
- Un héritage
- De l’argent de la vente d’une autre propriété
- Tout autre gros apport de trésorerie
Voici pourquoi : Les hypothèques ont des taux plus bas que les marges de crédit. Mais si vous remboursez trop votre hypothèque, vous serez frappé par une pénalité. Les marges de crédit n’ont pas de pénalité pour les remboursements.
La bonne décision ? Si vous recevez un gros paiement bientôt, réduisez votre hypothèque et augmentez votre marge de crédit. Ensuite, remboursez la marge de crédit lorsque l’argent arrive.
Obtenez une marge de crédit segmentée
Si vous obtenez une marge de crédit, demandez-en une segmentée. Cela vous permet de diviser votre crédit total en plusieurs tranches à des fins différentes.
Par exemple, avec une marge de crédit de 200 000 $, vous pourriez :
- Mettre 50 000 $ dans un segment pour un prêt de voiture.
- Utiliser un autre segment pour des propriétés d’investissement.
- Garder un autre pour les investissements en bourse.
Chaque segment obtient son propre relevé. Cela facilite grandement la comptabilité, surtout au moment de la déclaration de revenus. Votre comptable vous remerciera. Du côté hypothécaire, maintenir vos ratios d’endettement à un niveau approprié est tout aussi important : les prêteurs examinent chaque passif lorsque vous demandez votre prochaine propriété.
Ne vous obsédez pas sur les options de prépaiement (sauf si vous les utilisez réellement)
La plupart des grandes institutions prêteuses vous permettent de prépayer 10 % de votre hypothèque chaque année sur une hypothèque fixe de 5 ans. Certaines vous permettent de prépayer jusqu’à 20 %.
Mais voici la question : l’utiliserez-vous réellement ?
Regardez honnêtement votre budget. Si vous ne pouvez pas vous permettre de faire des paiements supplémentaires, alors les options de prépaiement ne vous concernent pas.
Méfiez-vous des taux trop beaux pour être vrais
Certains taux très bas s’accompagnent de conditions désagréables :
- Vous ne pouvez pas refinancer.
- Vous ne pouvez pas faire de paiements supplémentaires.
- Vous ne pouvez pas radier l’hypothèque sauf en vendant.
J’ai vu des gens accepter ces taux sans lire les petits caractères. Ensuite, ils veulent accéder à leur équité pour des rénovations et découvrent qu’ils sont complètement bloqués. C’est pourquoi il est payant de choisir le bon produit hypothécaire pour votre propriété d’investissement avant de vous engager.
Ajoutez l’argent des rénovations à votre achat
De nombreux prêteurs vous permettent d’ajouter des fonds d’amélioration à votre hypothèque lors de l’achat. Généralement jusqu’à 40 000 $ ou 10-20 % de votre prix d’achat, selon le prêteur.
Pourquoi c’est intelligent :
- Vous financez les rénovations à votre taux hypothécaire au lieu des taux de cartes de crédit.
- Vous emménagez dans votre maison de rêve immédiatement.
- Vous évitez les pénalités de refinancement plus tard.
Voici le processus :
- Donnez à votre prêteur les devis de rénovation.
- Un évaluateur confirme que votre maison vaudra la valeur projetée après les rénovations.
- Le prêteur détient les fonds de rénovation en fiducie.
- Vous terminez les travaux.
- Le prêteur vous libère l’argent.
La partie délicate ? De nombreux entrepreneurs demandent une grosse caution d’avance. Un bon courtier hypothécaire peut fournir une lettre d’approbation montrant à l’entrepreneur que les fonds sont garantis à la fin des travaux. Cela résout généralement le problème.
La vue d’ensemble
Ces huit stratégies fonctionnent ensemble pour économiser beaucoup d’argent. Certaines s’appliqueront à votre situation, d’autres non. Mais les connaître vous donne du pouvoir.
Lorsque vous magasinez une hypothèque, ne demandez pas seulement les taux. Demandez des informations sur :
- Le transfert des frais de SCHL.
- L’enregistrement de charge partielle.
- La méthode de calcul des pénalités.
- Les mélanges de refinancement.
- L’ajout de fonds de rénovation.
La plupart des courtiers hypothécaires canadiens et même le personnel des banques ne connaissent pas toutes ces stratégies. Maintenant, vous les connaissez.
Les familles qui économisent le plus d’argent ne sont pas celles qui trouvent le taux le plus bas. Ce sont celles qui comprennent le fonctionnement réel des hypothèques et posent les bonnes questions. Pour les investisseurs, apprendre comment les feuilles de calcul de location débloquent un pouvoir d’achat supplémentaire est un autre levier que la plupart des gens n’utilisent jamais.
Votre hypothèque est probablement votre plus grand engagement financier. Prendre le temps de comprendre ces stratégies peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars. Si vous souhaitez une ventilation plus détaillée de la façon dont chaque décision affecte votre résultat net, notre guide sur les hypothèques fixes par rapport aux variables pour les investisseurs détaille les chiffres étape par étape.
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Foire aux questions
Qu'est-ce que le transfert des frais de la SCHL et comment cela me fait-il économiser de l'argent ?
Quelle est la différence entre un enregistrement de charge complète et de charge partielle d'hypothèque ?
Comment les calculs de pénalités hypothécaires diffèrent-ils entre les prêteurs ?
Qu'est-ce qu'un mélange de refinancement et comment m'aide-t-il à éviter les pénalités ?
Devrais-je choisir une hypothèque à taux variable ou à taux fixe ?
Quand devrais-je ajouter une marge de crédit à mon hypothèque ?
Qu'est-ce qu'une marge de crédit segmentée et pourquoi est-elle utile ?
Puis-je ajouter des fonds de rénovation à mon hypothèque lors de l'achat d'une maison ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
11 min de lecture
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